1、附件：中商在建及運營項目盡調模板注：本報告中相關表格詳見“雨潤盡調-中商業務-附件：中商在建及運營物業項目模板-盡調套表.xlsx”；建議先填寫該表格中的有關數據，再在本報告中粘貼相關表格；本報告中涉及各類合同、證照等電子掃描文檔，請另行打包壓縮文件提供；原則上，若同一項目公司有多個項目，應按項目分別作報告；若有相鄰項目分屬不同項目公司，可合并成一個項目做報告并在項目中說明不同地塊分屬不同的公司名下盱眙雨潤廣場項目經營盡調報告盱眙雨潤廣場項目經營盡調報告報告時間：報告時間：20152015年年9 9月月1818日日總目錄總目錄一一 項目經營項目經營項目總體信息開發節奏銷售計劃總成本及各期成本持

2、有物業經營經營業務判斷重難點事項及風險提示二二 法律事務法律事務合同文書開發證照涉訴明細公司歷史沿革知識產權三三 財務與融資財務與融資財務報告資金界面情況現金流分析會計利潤融資借款情況工程款支付稅務情況對外擔保四四 公司組織架構公司組織架構公司組織架構管理團隊五五 項目照片項目照片一一項目經營項目經營1.1 項目總體信息 土地資源盤點 項目所處城市區位及周邊資源 土地出讓條件、規劃、政策要點提示 項目總圖及規劃指標 項目分期及建設情況 項目第期總圖及規劃指標 項目第期業態分布及產品配比 總體經營狀況描述 總體持有物業專項描述 土地資源盤點1.1 項目總體信息注：1、包含公司名下所有土地、含已交

3、土地出讓金但尚未頒發土地證的地塊；2、在備注欄中標明開發狀態，如已建、未建；3、表格中示例數據請根據實際情況自行更改。區域城市及區位分期權證字號用地性質土地使用年限購買時間（合同簽訂時間）土地面積（平方米）土地面積（畝）容積率計容建面（平方米）自持體量(平方米)是否可分割銷售、最小分割面積（非住宅物業）總地價樓面地價（元/平方米）每畝價格其中已支付地價（萬元）其中未支付地價（萬元）未支付地價支付時間備注盱眙雨潤廣場一期盱國用（2013）第283號住宅702012.6.434392 51.65.5182637 10215.38559.33197.9710215.380商業4094418是合計 項

4、目所處城市區位及周邊資源：標明項目位置、屬板塊或商圈以及與城市的關系。1.1 項目總體信息 盱眙地處淮河下游，位于江蘇省西部，淮安市南端，洪澤湖南岸，西連安徽，東臨京杭大運河，北靠洪澤湖，南接南京，是蘇北的南大門，江蘇公路交通重要樞紐。寧宿徐、寧連、寧淮多條高速公路穿境而過。由寧淮高速到南京只需45分鐘，已融入南京“一小時經濟圈”。是長三角最具投資價值的20個縣之一。縣域面積2483平方公里，人口75萬，盱城人口15萬。 項目所處城市區位及周邊資源：1.1 項目總體信息本案盱眙目前的商業基本上形成兩大商圈，一個是龍澗路和華夏國際廣場一帶為核心的商貿商圈，另一個是以東方商城和國貿商城為核心的五敦

5、國貿商圈，兩大商圈之間以淮河東路和五敦西路為連接帶，形成兩心一軸的格局。國貿、商貿為城市傳統商業核心地區、商鋪出租率較高。 國貿商圈 商貿商圈 五洲廣場 蘇寧廣場 項目所處城市區位及周邊資源：項目四至及周邊資源分布圖用紅色虛線標出項目用地四至輪廓范圍，在圖中標注周邊有利不利因素及配套分布。1.1 項目總體信息n地塊周邊有利不利因素：有利因素：國貿商圈、毗鄰大劇院、奧體中心、各大銀行、蘇寧生活廣場等；業態布局為盱眙縣最完整的商業綜合體項目；學區房、周邊配套設施完善；交通便利。不利因素：周邊住宅競品密集；項目已長達半年停緩建；105戶型兩房面積偏大，總價超出當地市場認可范圍。n項目周邊交通及配套等

6、情況：主要城市道路：金源北路與虎泵路之間；公共交通設施：3路、4路、7路公交；學區：新馬中學、第一中學、天都幼兒園等；商業及生活配套：規劃中有本項目商業綜合體及蘇寧生活廣場；五洲國際廣場、山水廣場、奧體中心、大劇院等； 土地出讓條件、規劃、政策要點提示：重點提示突破規劃條件、當地政策要求的情況（如有）。如：指標中有可能需要突破的指標：無土地出讓時額外附帶條件：住宅建筑面積不大于地上總建筑面積的40%，建設購物中心及主題百貨面積不小于6萬平方米；產權式商業街、公寓面積不大于2.8萬平方米，寫字樓、酒店面積不小于1.5萬平方米，高度不小于99米。其它會影響項目整體規劃及經營的要求（如開工、限價、還

7、遷等）：無土地款及契稅、大配套費等是否已付清：已付清后續是否有繼續拿地約定或計劃：無通過努力協調政府同意免交城市建設各項規費計96元/平方米。1.1 項目總體信息 項目總圖及規劃指標（表3）：1.1 項目總體信息項目 總體指標單位備注 項目位置盱眙縣虎泵路物業類型住宅、商業、酒店總用地面積34392無無m容積率5.49m總建筑面積201656m地上計容面積188973m其中可售物業93944無無其中住宅52957商業4540停車樓9418酒店式公寓21656酒店5371自持物業94418.85商業83970辦公0停車樓10447酒店式公寓00非經營性配套公建3754其中設備用房3144物業61

8、0地上不計容面積0地下面積24435其中地下車庫22785地下商業0其它地下室面積0戶數（戶）436綠地率10機動車位（個）677其中地下210地上467 項目分期及建設情況：全期總建筑面積20.16萬平米其中地上177003平米地下24663平米業態：（商業，高層公寓，公寓，酒店）當前狀態：（已開工、已銷售）1.1 項目總體信息注：注明分期標準，如以規證為依據。 項目第期業態分布及產品配比：產品類型面積面積比（）套數套數比（）備注可售物業 住宅5100商業6380辦公酒店式公寓21696.自持物業商業67109辦公酒店式公寓酒店6608 .合計1.1 項目總體信息注：請在備注欄中標明可售物業

9、各戶型面積段配比。1#2#3#4#商業B5#商業A4#商業B商業A1#2#3#5#4#商業B商業A 總體經營狀況描述（表6）：1.1 項目總體信息單位總建筑面積已開工面積已交付面積已開工未交付面積未開工面積萬平米20166620166602016660萬元股東資金占壓（如有）雨潤其他股東實收資本10000萬往來余額42862.77萬元合計52862.77萬元萬元8月末資金狀況備注：A類為非受限資金、B類為受限資金，請說明資金解凍計劃，當地銷售監管資金政策A類資金余額108.10萬元B類資金余額1645.65萬元合計1753.75萬元在途資金余額0單位總銷售額已售合同額累計已現金回款累計已工抵未

10、轉合同的未售已結轉庫存資源協議額合同額收入（已取銷許）（未取銷許已達銷售部位）萬元4.7億元8505萬元8015元665.43527萬元1.8億元8829萬元 單位總利潤已結轉利潤剩余利潤毛利率凈利率萬元或%單位持有物業直接成本萬元總體持有物業專項描述（表）：1.1 項目總體信息屬性 酒店 公寓商業住宅其他（停車樓等）總建筑面積（平米）1926210952837793969723321其中地上建筑面積（平米）1926210952671093969723321地下建筑面積（平米）00166704134729437.64單方成本（元/平米）3674.553724.894038.854243.993

11、804.54總成本（萬元）4701.034079.5029725.9121644.358742.83 當前進展狀態建設中建設中建設中建設中建設中（設計階段已交付使用、建設中、未開工） 已發生產值30388萬元截至2014年末累計已實現收入/累計支出（萬元）418126002.372015年預計收入/支出（萬元） 53152016年預計收入/支出（萬元）94852017年預計收入/支出（萬元） 76092018年預計收入/支出（萬元） 7121 開發節奏簡表（表13）1.2 開發節奏分期物業類型面積層數精裝&毛坯方案批復規劃許可證獲取時間 施工許可證獲取時間 開工時間銷售許可證獲取時間

12、封頂時間政府頒發的準入證明獲取時間 入住時間 地上 地下 合計 地上 地下 時間（客戶簽署合同） 全期住宅51000 7766 58766 33-2毛坯2013-12-22 2013-10-302013-12-42013-5-112013-12-28商業 15480.7166700182180.77-1精裝2013-12-222014-1-142014-9-92013-5-112015-7-16000*小計000*小計000項目合計000注：1.分期分產品類型填寫； 2.若無具體開發計劃，填寫基本數據指標（產品類型、面積等）； 3.注明當地獲取銷許的工程部位要求。注：分期的產品形式、開工面積、

13、施工許可證、開工、入住時間和目前現場工程進度 2015年在建和計劃開工項目進度概況：1.2 開發節奏1#2#3#5#4#商業B商業A 全期:高層住宅、商鋪、公寓、酒店，面積201666m2,開工時間：2013-5-11，施工許可證：2013-12-4，入住時間2017-9 1#-3#樓主體工程已完成，2#內墻抹灰完成，地坪完成50%，外墻保溫完成，門窗框完成屋面；完成3#樓內墻抹灰完成，地坪完成，外墻保溫完成，門窗框完成，屋面完成；1#樓主體結構已完成（尚未結構驗收），目前內墻抹灰完成30%，外墻抹灰完成30%； 商業A主體后澆帶北側已完成至二層，后澆帶南側施工至一層； 綜合樓主體已完成至一層

14、； 4#樓主體已完成至15層;商業B主體已完成。 2013年2014年銷售情況分析 分產品銷售總量及庫存 庫存圖 2015年合同銷售計劃 2015年資金回籠計劃 2015年推盤圖 協議未轉及應收款情況 按揭在途款明細 2015年示范區、售樓處、樣板間計劃 2015年開盤或加推情況1.3 銷售計劃物業類型2013年銷售情況分析2014年銷售情況分析套數面積（）均價（元/）金額（萬元）套數面積（）均價（元/）金額（萬元）住宅（公寓）0 000778727.6249254298.1023住宅（別墅）00000000酒店式公寓00000000寫字樓00000000商鋪000010505.8215705

15、794.3638車位00000000庫房000000000000879233.4455155092.4661項目總量合計0000879233.4455155092.46612013年2014年銷售情況分析1.3 銷售計劃備注：該銷售數據以簽約為準，2013年12月28日開盤，故無簽約，2014年住宅簽約77套，面積8727.62平米，合同金額4298.1023萬元；商鋪簽約10套，面積505.82平米，合同金額794.3638萬元；合計2014年共簽約87套，面積9233.44平米，合同金額5092.4661萬元。分產品銷售總量及庫存（表8）注：項目根據實際產品分類進行填寫，并填寫附表：項目分

16、期分產品銷售總量及庫存1.3 銷售計劃項目分期分產品銷售及成本表分期物業類型總可售房源情況已售情況分析未售情況分析累計至2015年8月末已售房源情況（合同口徑）截至2015年8月末未售房源情況（總可售房源-已售房源）其中截至2015年8月末可售房源情況（銷許口徑）其中截至2015年8月末已達銷售部位未預售取證房源情況套數面積（）均價（元/）金額（萬元）套數面積（）均價（元/）金額（萬元）套數面積（）均價（元/）金額（萬元）套數面積（）均價（元/）金額（萬元）套數面積（）均價（元/）金額（萬元）一期住宅（公寓）43449832.1447212352513515297.36474772622993

17、4534.7847011626329934534.784701162630000住宅（別墅）00000000000000000000酒店式公寓00000000000000000000寫字樓00000000000000000000商鋪29714176.96 12807 1815711670.0418559124428613506.9212522 1691328613506.9212522 169130000車位00000000000000000000庫房00000000000000000000小計73164009.165124168214615967.45327850658548071.7690

18、6331765854041.76906331760000產品分類合計住宅（公寓）住宅（別墅）酒店式公寓寫字樓商鋪車位庫房項目總量合計一期住宅：1#/2#/3#開盤時間：2013年12月產品類型： 精裝高層總面積： 34151.68平米/ 310套總貨值： 1.6億未售面積：18854.32平米/ 175套未售總值：0.882億一期商業：金街底商開盤時間：2013年12月產品類型： 商業總面積： 3432.34平米/38套總貨值： 0.6844億未售面積：2926.52平米/ 28套未售總值： 0.6058億二期住宅：4#開盤時間：待定產品類型：精裝高層總套數：126套總面積：15952.78平

19、米總貨值：0.75億二期商業：商業B開盤時間：2015年10月15日產品類型：商業 總套數：259套總面積： 10744.62平米總貨值：1.13億二期住宅：5#開盤時間：待定產品類型：酒店公寓總套數：144套總面積：26860平米總貨值：0.48億庫存圖（示例）在售期區2015年推盤2016年推盤注：數據截止至2015年8月末庫存圖備注：圖中要求標明項目全周期各分期庫存情況包括已推及所有未推資源1.3 銷售計劃1#2#3#4#商業B金街5#2015年合同銷售計劃（表9）注：1-8月為實際發生數,9-12月為預估計劃值1.3 銷售計劃項目類別分項2015年合同銷售計劃2016年合同銷售計劃20

20、17年合同銷售計劃2018年合同銷售計劃1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計合計合計合計天墅存量銷售面積(平米)27500.5426708.1825335.7924617.72359223033.3922123.448041.7銷售均價(元/平米)6505 6556666066416652670667996977銷售金額(萬元)1788917511168751635015694154451504033177新增量銷售面積(平米)00000026425.08000000000銷售均價(元/平米)0000007094000000000銷售金額(萬元)00000018747.0

21、4000000000合計項目類別2015年資金回籠計劃（萬元）2016年資金回籠計劃（萬元）2017年資金回籠計劃（萬元）2018年資金回籠計劃（萬元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計合計合計合計天墅期初應收款新增合同回款合計一期住宅：1/2/3#開盤時間：2013年12月產品類型： 精裝高層總貨值：34151.68平米/ 310套/ 1.6億未售貨值：18854.32平米/ 175套/ 0.88億15年目標面積： 22283平米/205套15年目標金額 :1.05億15年目標均價：4712元/平米占全年任務量：52.5%一期商業：金街底商開盤時間：2014年12月產

22、品類型： 商業總貨值：3432.34平米/ 38套/ 0.68億未售貨值：2926.52平米/ 28套/ 0.605億15年目標面積： 2866平米/26套15年目標金額 :0.621億15年目標均價：21667元/平米占全年任務量：31%二期住宅：4#開盤時間：待審批產品類型：精裝高層總貨值：15680平米/ 126套/ 0.74億未售貨值：15680平米/ 126套/ 0.74億15年目標面積： /15年目標金額 :、/億15年目標均價：/元/平米占全年任務量：/%商業B：開盤時間：待審批產品類型：商業總貨值：10744平米/ 259套/1.13億未售貨值：10580平米/ 258套/ 1

23、.08億15年目標面積： 6648平米/130套15年目標金額 :0.7億15年目標均價：10528元/平米占全年任務量：35%在售期區15年推盤推盤圖備注：圖中僅需標注2015年有銷售指標的在售及新開資源注：數據截止至2015年8月末2015年推盤圖（示例）1.3 銷售計劃3#2#1#金街4#商業B協議未轉及應收款情況 協議未轉總量情況線下合同情況（未網簽合同）可轉協議時間情況協議未轉總量其中擬退房其中可轉協議可轉協議中2015年可轉可轉協議中2016年可轉回款30%回款30%套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）23

24、25656334172231172231000000未收款總量情況可回未收款分類情況可回未收款時間情況未收款總量其中擬退房其中可回未收款可回未收款中銀行按揭可回未收款中分期付款可回未收款中借款可回未收款中工抵可回未收款中其他可回未收款中2015年可回可回未收款中2016年可回套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）套數金額（萬元）27553.59210027553.592183665 98.09211489.5000027553.5921001.3 銷售計劃截止日前未收款共計27套，其中：按

25、揭未辦理8套，共計366萬元（其中住宅1套，36萬元，因客戶首付款不足，待補款；商鋪7套，330萬元，因竣工備案問題，暫時無法辦理按揭）；分期付款5套，共計98.0921萬元（其中3套到期30萬元，催款中；2套68.0921萬元時間未到）；低首付客戶14套，共計89.5萬元，（其中3套12.5萬元到期，催款中；11套77萬元未到期）按揭在途款明細按揭在途明細情況拆分按揭銀行至2015年9月末1、首付未交齊2 、件未齊 3、 審批中4、審批通過待備案 5、審批及備案通過待放款 6、疑難客戶 7、限購限貸在途按揭筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額（萬元）（萬元）（萬元

26、）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）*銀行小計0000000000000000*銀行小計未選定銀行小計836613673300000000000合計836613673300000000000按揭在途預計可回情況按揭銀行9月 10月 11月 12月 2016年1季度 2016年2季度 筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額筆數金額（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）*銀行小計*銀行小計未選定銀行小計008366合計0083661.3 銷售計劃注：銀行在途按揭已全部回款，注：銀行在途按揭已全部回款，剩余剩余8 8套套366366萬未選定銀行：其萬未選定銀行：其中中1 1套住宅套

27、住宅3636萬，為客戶首付不萬，為客戶首付不足待補款；足待補款；7 7套商鋪套商鋪330330萬為竣萬為竣工備案問題未能辦理按揭。工備案問題未能辦理按揭。2015年示范區、售樓處、樣板間計劃2015年開盤或加推情況注：注：示范區、售樓處、樣板間計劃示范區、售樓處、樣板間計劃中，項目中每個示范區、每個售樓處、每個樣板間計劃，需單獨分行填寫中，項目中每個示范區、每個售樓處、每個樣板間計劃，需單獨分行填寫項目分期產品樓號取預售證時間加推時間 開盤套數戶型面積區間（）均價（元/）金額（萬元）盱眙雨潤廣場二期商業商業B2015年7月16日待審批25915-601052811312盱眙雨潤廣場二期住宅4#

28、2015年7月16日待審批126113目分類（售樓處/示范區/樣板間）分期（或地塊名稱）物業類型實樓（樓號/樓層/房號）臨建新建/改造面積（）擬開放日期工期日期安排對應產品開盤時間設計開始設計完成施工開始施工完成軟裝開始軟裝完成1.3 銷售計劃1.4 總成本及各期成本 成本測算表-按產品合計 成本測算表-按分期合計 主要設計指標及配置標準表 成本測算表-按產品合計（表10.1）1.4 總成本及各期成本盱眙雨潤廣場項目成本明細表序號費項編號產品類型持有單方成本（元/m） 產品單方（可售） 可售總成本（萬元）持有總成本（萬元） 合計 分攤依據酒店（可售單方）酒店（

29、建筑單方）停車樓（可售單方） 停車樓（建筑單方） 商業A、B（可售單方） 商業A、B（建筑單方） 高層住宅 沿街商鋪 酒店式公寓公寓式酒店酒店停車樓商業A、B建筑面積(m)* * * * * 51,000.00 6,380.00 10952.00 10744.00 6608.00 22980.00 73600.00 182,264.00 可售/持有面積(m)* * * * * 49,832.00 3,433.00 0.00 10744.00 6608.00 22980.00 73600.00 167,197.00 占地面積(m)* * * * * 13,083.00 3,361.00 1046

30、.00 1209.00 631.00 8453.00 6410.00 34,193.00 可售/持有套數* * * * * 436.00 - 144.00 144.00 69.00 0.00 0.00 793.00 101土地獲得價款341.81 341.81 1316.71 1,316.71 341.91 341.91 671.16 4,683.14 1,039.65 374.42 367.45 225.87 3025.80 2516.43 12,232.75 26 02前期費用155.25 155.25 155.25 155.25 155.25 155.25 155.25 791.79 9

31、9.05 170.03 166.80 102.59 356.77 1142.67 2,829.71 可售/持有面積42 03建安工程費2864.13 2864.13 2019.22 2,019.22 3,228.33 3,228.33 2,941.98 14,571.32 1,735.15 3191.86 3830.11 1892.62 4640.16 23760.53 53,621.75 113 04其他工程費83.63 83.63 83.63 83.63 83.63 83.63 83.63 426.50 53.35 91.59 89.85 55.26 192.18 615.50 1,524

32、.23 可售/持有面積05開發間接費（資本化費用）38.52 38.52 38.52 38.52 38.52 38.52 38.52 196.45 24.58 42.19 41.39 25.45 88.52 283.51 702.08 137 06資本化利息191.21 191.21 191.21 191.21 191.21 191.21 191.21 975.15 121.99 209.41 205.43 126.35 439.39 1407.28 3,485.00 可售/持有面積138開發成本合計3636.03 3636.03 3766.02 3,766.02 4,000.33 4,000

33、.33 4,043.23 21,447.90 3,049.20 4037.31 4659.65 2402.69 8654.31 29442.40 73,693.45 139 銷售費用 0.02 629.55 485.90 - - 1,115.45 140 管理費用 0.04 1,808.53 124.59 - 389.93 2,323.05 141 財務費用 - - - - - - 142 營業稅金及附加 0.04 1,329.16 1,025.87 - - 2,355.03 143 土地增值稅 0.10 - 6,304.52 - - 6,304.52 144完全成本 - 25,215.14

34、10,990.08 4037.31 5049.57 2402.69 8654.31 29442.40 145 07 銷售收入 0.65 23,525.00 18,157.00 - - 41,682.00 146 08 毛利潤 0.65 -1,690.14 7,166.92 -4,037.31 -5,049.57 41,682.00 14709毛利率（毛利潤/收入） 1.00 -0.07 0.39 #DIV/0!#DIV/0! 1.00 15110凈利率（凈利潤/收入） 0.75 -0.05 0.30 #DIV/0!#DIV/0! 0.75 成本測算表-按分期合計（表10.2）1.4 總成本及各

35、期成本盱眙雨潤廣場項目匯總表序號費項編號產品類型一期單方成本（元/m）持有單方成本（元/m）一期成本合計二期單方成本（元/m）持有單方成本（元/m）二期成本合計整體單方成本（元/m）持有單方成本（元/m）整體成本合計一期（可售單方）一期（建筑單方）一期（可售單方）一期（建筑單方）二期（可售單方）二期（建筑單方）二期（可售單方）二期（建筑單方）整體（可售單方）整體（建筑單方）整體（可售單方）整體（建筑單方）建筑面積(m)79076.00 103188.00 182264.00 0.00 79076.00 103188.00 182264.00 可售/持有面積(m)64009.00 167197.

36、00 64009.00 0.00 0.00 167197.00 占地面積(m)18699.00 18699.00 15494.00 15494.00 34193.00 18699.00 18699.00 15494.00 15494.00 34193.00 可售/持有套數724.00 724.00 69.00 793.00 724.00 724.00 69.00 793.00 101土地獲得價款1009.96 1009.96 558.99 12232.75 1009.96 1009.96 558.99 12232.75 2602前期費191.80 191.80 155.25 2829.71 1

37、91.80 191.80 155.25 2829.71 3803建安工程費3644.56 3644.56 2935.74 53621.75 3644.56 3644.56 2935.74 53621.75 11304開發間接費103.31 103.31 83.63 1524.23 103.31 103.31 83.63 1524.23 13705資本化利息236.21 236.21 191.21 3485.00 236.21 236.21 191.21 3485.00 138開發成本合計5185.84 5185.84 3924.82 73693.45 5185.84 5185.84 3924.

38、82 73693.45 139銷售費用140管理費用141財務費用142營業稅金及附加143土地增值稅144完全成本14507銷售收入14608毛利潤14709毛利率（毛利潤/收入）148901稅前利潤149902所得稅150903凈利潤15110凈利率（凈利潤/收入） 主要設計指標及配置標準表（表14）1.4 總成本及各期成本序號名稱單位當期（即全期）高層住宅產品停車樓產品自持商業產品酒店式公寓產品公寓式酒店產品酒店產品沿街商鋪產品備注配置標準價格標準配置標準價格標準配置標準價格標準配置標準價格標準配置標準價格標準配置標準價格標準配置標準價格標準1標準層高m2.9M地下4.2M，地上一至三層

39、3.2M，四層3.5M商業A地下一層6.5M、半地下室5.5M、一層至二層5.5M、三至七層5.1M；商業B地下一層3.9M、一層至二層5.5M、三至六層5.1M；十七至二十二3.3m十一至十六5.3m八至十層3.6m5.1/4.52贈送面積比例（如有） %3%3車位配置比例1:X4單車位平均面積 建筑m2/車位38.685外檐裝飾 元/建筑m2其中：涂料元/涂料m2外墻涂料裝飾(真石漆)75外墻涂料裝飾(真石漆)75外墻涂料裝飾(真石漆)75真石漆75 石材元/石材m2外墻幕墻裝飾（玻璃幕墻）1000鋁板幕墻/玻璃幕墻 650/1000鋁板幕墻/玻璃幕墻650/1000鋁板幕墻/玻璃幕墻65

40、0/1000鋁板幕墻6506外檐門窗 元/門窗m2斷橋鋁合金窗650斷橋鋁合金窗650斷橋鋁合金門窗650斷橋鋁合金門窗650斷橋鋁合金門窗650斷橋鋁合金門窗6507入戶門元/樘材質：鋼制門，木紋轉印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母門）鎖具：普通防盜鎖具；440-470元/平方+150元/把，庫內A/B級1500材質：鋼制門，木紋轉印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母門）鎖具：普通防盜鎖具；440-470元/平方+150元/把，庫內A/B級1500材質：鋼制門，木紋轉印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母門）鎖具：普通防盜鎖具；440-470元/平方+15

41、0元/把，庫內A/B級1500材質：鋼制門，木紋轉印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母門）鎖具：普通防盜鎖具；440-470元/平方+150元/把，庫內A/B級15008公共部位精裝修其中：地上大堂元/地上大堂建筑m2D級2500D級3000D級3000D級3000 地下大堂元/地下大堂建筑m2 電梯廳元/電梯廳建筑m2地面:地磚;墻面:乳膠漆;電梯門套:拉絲不銹鋼套;頂棚:石膏板吊頂乳膠漆.600 地面:石材或地磚(材料150元/M2);墻面:局部墻面磚(材料60元/M2)+乳膠漆;電梯門套:石材;頂棚:乳膠漆.1000 地面:地磚(材料70/M2);墻面:局部墻面磚(材料70元

42、/M2)+乳膠漆;電梯門套:石材;頂棚:乳膠漆.1200 地面:地磚(材料70/M2);墻面:局部墻面磚(材料70元/M2)+乳膠漆;電梯門套:石材;頂棚:乳膠漆.1200 地面:地磚(材料70/M2);墻面:局部墻面磚(材料70元/M2)+乳膠漆;電梯門套:石材;頂棚:乳膠漆.1200 走道元/走道建筑m2地面:貼地磚;墻面:乳膠漆;頂棚:乳膠漆.400 地面:貼地磚;墻面:乳膠漆;頂棚:乳膠漆.400 地面:水泥砂漿地坪;墻面:內墻涂料;頂棚:乳膠漆.400 地面:水泥砂漿地坪;墻面:內墻涂料;頂棚:乳膠漆.400 地面:水泥砂漿地坪;墻面:內墻涂料;頂棚:乳膠漆.400 9成品房精裝修（

43、如有）元/套內建筑m2D級600010空調元/套內建筑m244011電梯元/建筑m2蒂森克虜伯73.25蒂森克虜伯18.04蒂森克虜伯188蒂森克虜伯77.45蒂森克虜伯77.45蒂森克虜伯77.4512轎廂裝飾元/轎廂13環境元/景觀m2400 400 400 400 400 400 400 14智能化41 20 41 50 51 41 41 總體持有物業運營情況：（暫無）1.5 持有物業經營項 目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年經營面積(平米)一、營業收入 1、租金收入 2、傭金收入 二、營業支出 1、人工 2、物業費 3、水電煤4、稅費.注：注：1

44、1、收入和支出包含項目所有收入、支出，表格中為列出類型請補充。、收入和支出包含項目所有收入、支出，表格中為列出類型請補充。市場分析及客戶分析市場分析 近3年普通住宅量價特征城市住宅及商業供求特征：城市住宅及商業供求特征：成交套數、均價、面積、年總銷金額等1.6 經營業務判斷年度成交套數與上年同比成交面積（萬平方米）同比成交金額（萬元）同比成交均價（元/平方米）與上年同比2013年695820.7%76.1722.6%28822734.8%378410%2014年6265-10%69.05-9.3%265751-7.8%38491.7%2015年至8月底3829/42.37/149385/382

45、2/盱眙縣歷年普通住宅銷售情況表盱眙縣歷年商業銷售情況表年度成交套數與上年同比成交面積（萬平方米）同比成交金額（萬元）同比成交均價（元/平方米）與上年同比2013年2093-8.6%19.1-1.3%122134-17%6395-16%2014年274631.2%22.1716.1%14236216.6%64210.4%2015年至8月底1351/12.53/78768/6654/2014-2015年盱眙縣，住宅成交套數、面積、金額同比分別下降10%、9.3%、7.8%，成交均價同比小幅度上浮1.7%。2014-2015年盱眙縣，商業成交套數、面積、金額、均價同比均有上浮，分別上浮比率31.2

46、%、16.1%、16.6%、0.4%。盱眙雨潤廣場附近二手底商商鋪售價13000元/，租金48元/月，投資回報率4.43%五洲國際住宅均價3900元日月星城均價3700元東方世紀城均價3880元西班牙名都均價3660元恒宇廣場均價4080元五環中央公館均價4260元盱眙雨潤廣場項目萬盛悅府均價4050元金鼎華府均價3960元1.6 經營業務判斷市場分析及客戶分析市場分析 競品分析市場分析及客戶分析客戶分析 包含已成交客戶分析和目標客群分析兩部分內容1.6 經營業務判斷盱城鎮成交占比48%，重點鄉鎮鮑集、馬壩、仇集、明祖陵、官灘、鐵佛占據25.4%。1.6 經營業務判斷客戶分析區域市場分析及客戶

47、分析成交客戶認知途徑活動、DM單頁、戶外大牌老帶新占據比重較大，合計占據66%。成交客戶25-30歲占據22%，31-35歲占比27%，35-40歲占比17%，40-50歲占比16%，50歲以上占比13%。1.6 經營業務判斷客戶分析區域市場分析及客戶分析成交客戶比較關注價格因素，占比30%，其次為房源交付時間和交通分別占比20%。成交客戶主要集中在盱城鎮，占比48%；鮑集、馬壩、仇集、明祖陵、官灘、鐵佛占據25.4%。1.6 經營業務判斷 客戶分析區域市場分析及客戶分析成交客戶購房用途主要為了自住，占比50%，其次是為子女上學考慮，占比30%成交客戶主要為個體經營者，占比40%，其次為公司管

48、理人員及普通職員，均占比20%。 區域市場分析及客戶分析項目定位住宅定位：盱眙縣高端住宅，針對改善型客戶商業定位：金街：大眾消費，特色商業街商場：盱眙縣最高端品牌商場，經營業態以體驗式消費為主1.6 經營業務判斷根據客戶定位，打破常規，全方位挖掘潛在客戶現場售樓處現場售樓處外場鄉鎮巡展、拓客外場鄉鎮巡展、拓客商場入駐商場入駐聯合互動售樓處推廣:接待戶外廣告導入、走過路過客戶、上門推介通DM投遞、電話營銷、SP推介、廣告媒體客戶挖掘：展開主動的上門推介、團購促銷、SP推介客戶聯動多元化：與雨潤華府成交業主資源互換，啟動老帶新等政策鄉鎮客戶拓客：主動展開鄉鎮渠道拓客，通過路演、下鄉派單、巡展、戶外

49、看電影等形式對重點鄉鎮全方位拓客三維銷售模式三維銷售模式 “坐銷坐銷” +“行銷行銷” +“聯銷聯銷”1.6 經營業務判斷 加快庫存去化的措施尋找客戶手段 通過短信、網絡、微信、戶外、活動、渠道等立體式推廣釋放 項目信息。同時配合各類圈層，節點、營銷活動線下釋放產品促銷信息，加快庫存去化。網絡活動 拓客、 渠道 短信圈層活動暖場活動節點活動事件營銷網上樓市、沖浪宜居每天5-8萬條：節點信息釋放產品信息釋放活動信息宣傳派單及外銷啟動商場外展老帶新及客戶維護與華府聯誼啟動微信戶外戶外圍擋圍墻1.6 經營業務判斷 加快庫存去化的措施尋找客戶手段 加快庫存去化的措施價格調整策略1.6 經營業務判斷項目

50、產品在本地認可度較低，105兩房面積較大，總價偏高，且現有剩余產品單一，貨源不足。1#住宅均價4749元/；2#均價4531元/；3#均價4761元/，與市場比較，本項目價格偏高，市場對價格存在抗性。金街：因金街暫未形成商業氛圍，為培養金街商業氛圍建議金街可通過免租的形式，培養金街商業，做好商業規劃；金街銷售模式，第一年采取免租形式，第二年根據經營情況可繼續續租或者直接銷售。金街銷售需免租3月后，形成良好的商業氛圍后啟動銷售，針對目前金街價格過高，建議進行價格下調。因商業B未能按原定計劃開盤，造成前期蓄水客戶流失嚴重，需集團盡快審批并給予明確開盤時間，重新進行造勢，提升項目品牌形象。 加快庫存

51、去化的措施其它銷售政策及措施1.6 經營業務判斷 1、懇請集團盡快決策商業B開盤時間及價格審批方案，項目公司按既定方案落實執行； 2、2015年1-5月份營銷費用為88.16萬元，商業B自6月開啟認籌至7月25日預定開盤，因集團統籌安排，導致商業B未能如期開盤，使得商業B前期營銷工作與后期營銷宣傳脫節，商業B預定營銷推廣工作未能持續展開，懇請集團重新擬定2015年度營銷費用考核標準； 3、商業B現有付款方式為一次性付款，按揭付款，建議商業B增加分期付款方式，分期時限擬定12個月（備注：購買商業B客戶，多數擁有各種商業資金往來，客戶貸款辦理較難）； 4、目前項目渠道人員缺編嚴重，縣級城市渠道專業

52、人才匱乏，建議集團針對本項目提供專業渠道人員支持； 5、客戶因工程經常停緩建等原因，對項目存在質疑，望集團盡快恢復項目工程施工，加快工程進度，提升客戶信心，將延期交付影響降至最低。營銷宣傳設置外展場考慮增加拓展外展場地，類似于盱眙各大連鎖超市、各大二手房中介以及相關寫字樓、高檔住宅等高端聚集場地進行外展。置業顧問周邊專業市場團購拓客拜訪針對成交比較集中的，周邊的凱盛家居廣場、家喜服裝市場、海通建材城、新世紀建材城、雙虎家私家居城等市場進行團購拜訪活動。短信針對性發放在主流媒體效果逐漸減弱的情況下，短信作為最有效地宣傳渠道，適時增加短信的發送量，對短信資源和產品賣點進行了梳理，結合銷售節點進行短

53、信投放。老業主拜訪啟動老帶新宣傳政策，帶領項目資料及老業主政策定時拜訪，定期組織老業主活動，加強老業主關系維護直投報紙利用直投報紙，發行員對高檔小區、各大商圈、新舊小區，將宣傳品投入客戶郵箱、各大沿街商鋪等，針對性強到達率較高。1.6 經營業務判斷 改善經營業績的措施拓展市場渠道45將盱眙縣城分為8各區域，每周一個區域，每個區域拓展2-3天。時間早9點晚5點，完成每天有效留電50組，派單每人300份目標為準。1.6 經營業務判斷 改善經營業績的措施擴大業務范圍46盱眙縣各鄉鎮拓客：1、在盱眙13個鄉鎮中選擇重點的鄉鎮進行拓客、派單等活動；2、利用各個老鄉會或行業協會，進行圈層發動，加大口碑宣傳

54、；3、置業顧問對各鄉鎮府、學校進行上門拜訪和洽談商業合作、編外經紀人等定向拓展事宜。1.6 經營業務判斷 改善經營業績的措施 擴大業務范圍 改善經營業績的措施提高營銷手段：1.6 經營業務判斷 1、對105兩房戶型重新定位，目標群體為改善性客戶為主，后期重點將以擁有一套住宅且追求住宅品質客戶為重點拓展方向； 2、針對本地市場上更傾向于三房選擇，用4#131三房貨源補足目前因115戶型即將封盤貨源不足等問題； 3、提高員工專業技能，進行定期培訓； 4、完善團隊架構，豐富客戶挖掘動作，加強營銷力度。1.7 重難點事項及風險提示重點難點事項：1、工地常期停工導致雨潤項目口碑較差，客戶流失嚴重；2、住

55、宅及金街10月31日面臨交付，工期嚴重滯后，按時交付存在風險；3、住宅及金街延期交房帶來群訴風險及客戶賠償；4、金街層高遺留問題；5、盡快確認商業B開盤時間及價格審批。建議：懇請集團盡快復工，加塊工程進度，提升客戶信息，確保住宅按時交付；面臨延期交付，對外釋放因115贈送戶型需額外施工期，故交付需延后，105 按合同執行，同時與政府協商，住宅及金街交房時間合同簽約延后3個月；金街層高問題，通過法律途徑解決。二二法律事務法律事務2.1 合同文書土地合同及相關補充合同（若有）、股權合作協議、股權轉讓協議等總包合同要點及重要分包（精裝修、景觀施工等）合同要點（包括計價方式、付款方式等重要約定）銷售合

56、同若有特殊約定（如包租、回租、固定回報等約定）說明：本處可列明簽署時間、重要條款等，同時提供土地合同及股權合作協議的電子文檔（PDF掃描格式）序號序號合同號合同號合同對方合同對方合同主要內容合同主要內容金額（單位：萬元）金額（單位：萬元）合同簽訂的日期合同簽訂的日期合同約定履行期限合同約定履行期限備注備注1XG12016盱眙國土局出讓地塊總面積34392109202012.6.42014.5.242.2 開發證照頒發時間證照面積備注方案批復文件2013.10.2234392建設工程規劃許可證2013.10.30建筑工程施工許可證2013.12.4銷售許可證2013.12.28竣工備案證明文件說

57、明：本處列明領取的各類開發相關證照，若同類證照多次領取，請插入行列明，同時提供上述證照的電子文檔（PDF掃描格式）國有土地使用權證明細表國有土地使用權證明細表序號序號證號證號使用權人使用權人土地座落土地座落用途用途土地性質及年限土地性質及年限面積面積1盱國用（2013）第283號盱眙雨潤中央購物廣場有限公司盱眙金源北路與虎泵路交叉口西南側商住用地商業40年，住宅70年343922.3 公司涉及訴訟及行政處罰事件明細立案時間原告第一被告第二被告標的保全說明案件進程2015.05.08南京頌唐房地產咨詢有限公司盱眙中央購物廣場有限公司無1932913無仲裁未開注：包括公司所有未了結的訴訟、仲裁、行

58、政處罰（含未執行完畢的）處罰時間處罰單位被處罰人處罰事由處罰結果行政復議執行情況公司名稱項目名稱公司注冊資本金法定代表人董、監、總經理（注明委派方）股東名稱及持股比例（工商登記）利潤分配比例（依據約定）盱眙中央購物廣場有限公司盱眙雨潤廣場10000萬元祝義財公司股東結構及權益2.4 公司歷史沿革及相關信息注：同時提供公司營業執照、稅務登記證等文件的電子文檔（圖片格式）三三財務及融資財務及融資3.1 三年財務報告注：粘貼公司資產負債表及損益表，同時提供公司近三年度的財務報告（若經審計，提供經審計的審計報告）的電子文檔（圖片格式）鏈接：盱眙雨潤廣場財務報告3.2 資金界面情況須說明與股東資金界面情

59、況，包括但不限于：涉及合作項目的資金管理界面，詳細說明各方股東的資金投入回流及計息等相關約定（有無協議）說明至2015年8月末雨潤及其他股東分別對項目的累計資金投入(包括實收資本、往來余額等），及預計股東可收回投入的時間目前已知近期與各方股東資金劃撥安排等3.3 現金流分析-項目整體現金流情況（表4）現金流量表單位：萬元項目累計至2015年8月31日實際9月10月11月12月2015年9-12月合計1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016年合計2017年2018年2019年2020年2021年及以后項目合計期初余額1754.62 2725.12 327.96 -2911.

60、54 1896.16 -4029.51 -2410.27 -461.03 1308.22 3077.46 5176.70 7095.95 8775.19 10454.43 12133.67 14232.92 16102.16 -4029.51 17781.40 32288.76 38915.09 38915.09 38915.09 0.00 期初可動用資金余額108.10 1425.12 -972.04 -4211.54 108.10 -5329.51 -3710.27 -761.03 1308.22 3077.46 5176.70 7095.95 8775.19 10454.43 12133.67