1、商品房驗收完全手冊目錄* * * * * *一)驗收新房的注意事項二)具體詳細講解如下三)關于驗房常見問題的解答1.怎樣計算商品房套內建筑面積2.因為房屋有質量問題，所以還沒有交房，但開發商要我先交物業管理費，我可以不交嗎？3.檢查房屋質量三環節4.配套施工受阻不屬不可抗力5.開發商延期交房買家可延付尾款6.辦理交房手續時拒付物業費物業公司無權扣鑰匙7.住宅入住時，業主需要繳哪些費？標準是什么？8.商品房出現質量問題怎么辦？9.什么是房屋的公共地方？10.哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍11.房屋面積多算了怎么辦12.購買的商品房面積不足怎么辦？13.什么是“八房五證二書”？14.住戶有哪些

2、權利和義務？15.物業管理收費有什么規定？16.房屋售出后誰來維修？四)戲談新房的”風水”五)業主散文17. 驗收如何把關六）相關政府規定及商品房質量書以下為正文整理人:eastking,二零零四年五月一日l 一)驗收新房的注意事項1、 房屋外觀及內部結構是否與售房說明書一致，門洞尺寸是否便于家具出入。2、 門、窗是否穩當、密封，是否在開關時發出雜音。3、 地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬、抹灰是否脫落。 4、 可視、對講系統是否正常。 5、 開關是否開關自如、插否有電（請使用電筆測試）。 6、 廁所、廚房是否給、排水順暢、馬桶、浴缸是否運作正常 、是否有裂痕、少配件7、 廁所、廚房地

3、漏是否夠用（防止發生意外時水外流）。 8、 操作臺尺寸，流線是否符合使用。 9、 廚房、廁所地面應關水24小時，檢查樓下的天花板和相鄰墻面是否滲漏。 10、用尺將各房內徑尺寸量清楚，并仔細記錄下來，便于裝修設計和購買家具。 這十條檢查你都應仔細做到。驗收如發現損壞情況應記錄下來交發售方盡快維修。必要時可拍照作記錄。還有一點請記住在入住后更換大門門鎖。返回頂部l 二)具體詳細講解如下:1招  看“備案”留“兩書”新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的住宅質量保修書和住宅使用說明書。2招  衛生間不滲不存檢查衛生間地

4、面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。3招  門窗靈活嚴又亮試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛生間的門不要求嚴絲合縫，為了防

5、水，反而規定下方須離地面厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部那面都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊那面。4招  輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招  頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。6招  陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫

6、大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。7招  保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結露現象（類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。8招  大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招  暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩

7、根支管的長度成正比，一般每米相差。10招  供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應高出地面厘米，地面為初裝修的，應高出地面厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招  拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招  保險插座護幼童為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面厘米高的插座都必須帶保險裝置。13招  衛生間插座規矩多衛生間內的電源插

8、座應是防潮插座并有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。14招  廚衛緊鄰通風道廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。15招  開關接口拉一拉檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設。返回頂部l 三)關于驗房常見問題的解答:1.怎樣計算商品房套內建筑面積人們在買房時，一般對房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對套內建筑面積及其計算方法卻不甚了解。本文介紹一些關于套內建筑面積計算的方法。套內建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內建筑面積=套內使用

9、面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。一、套內使用面積的計算應符合下列規定：(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構面積內的煙囪、通氣道等面積。二、套內墻體面積的計算：新建住宅各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。三、陽

10、臺建筑面積的計算：(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。返回頂部2.因為房屋有質量問題，所以還沒有交房，但開發商要我先交物業管理費，我可以不交嗎？答：根據上海市居住物業管理條例第四十六條規定，新建商品住宅交付使用之前發生的物業管理費用應由住宅出售單位承擔。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現在不用繳納物業管理費

11、返回頂部3.檢查房屋質量三環節簽好質量條款驗收 入住房屋注意保留證據房屋質量是購房者最關心的問題之一。要避免房屋質量困擾，購房者需做到簽好質量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據三個環節。（一）簽好質量條款。如今購房者購買的多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發現房屋有質量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應對房屋質量留個心眼。本市目前采用的預售合同示范文本里沒有明確約定房屋質量問題的解決辦法，只約定了保修責任和賠償責任，對購房人來說很難解決實際問題，這使得簽訂質量補充條款就非常必要。購房者可和開發商約定，房屋交付時，若有質量問題，購房者

12、有權延遲辦理入住手續，并不承擔違約責任；若出現嚴重質量問題，購房人有權單方解除合同，開發商應退還全部房價款，并支付利息及賠償相應損失。（二）仔細驗收房屋。辦理交房入住手續時，購房者首先應要求開發商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內；開發商還應提供新建住宅質量保證書，保證書規定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發商履行保修義務的書面文件。其次，購房者只有在仔細驗收房屋，確信沒有質量問題后才可以辦理入住手續，莫要草草驗收即簽署房屋交接單。最后，若購房者發現房屋有質量問題，應立即要求開發商對有質量問題的部位予以書面確認并加蓋公章，并盡量在開發商解決問題后再辦理

13、入住手續。如果問題無法及時解決，購房者應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果房屋質量問題很嚴重，購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據最高院日前出臺的司法解釋，法院會支持購房者的請求.（三）注意保留證據。購房者實際入住后，如果出現質量問題，首先要分析該質量問題的性質，是房屋本身的質量問題，還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發商無關。這種情況下，購房者一定要保管好當初的裝修合同、材料清單、付款發票等書面憑證。如果是房屋本身的質量問題，按照有關規定，在保修期內，購房者應向開發商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發商蓋章確認。若開

14、發商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進行維修，此時購房者要保管好發票和相關書面憑證。維修完畢后，購房者可要求開發商承擔全部的修復費用，賠償因修復給自身造成的合理損失，包括花時間維修而造成的誤工費。如果開發商拒絕承擔維修費，購房者可向法院起訴。如果質量問題經多次維修仍不能有效解決，并影響到購房者的正常居住，那么可認定為嚴重的質量問題。購房者可依法解除合同并要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修費、房款利息和損害賠償等。返回頂部4.配套施工受阻不屬不可抗力大產證延期一年 開發商賠款七萬 購房者認為開發商延期交房一年需承擔違約責任，而開發商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。

15、日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發商應繼續履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。2001 年5月10日，顧某與一家房產公司簽訂了一份上海市商品房預售合同，購買本市萬春街一處建筑面積為105.98 平方米、總價為45萬元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開發商取得大產證及住宅交付使用許可證，注銷房屋抵押。合同同時約定，因非不可抗力因素導致逾期交房的，按已付房款每日萬分之五支付違約金。同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開發商直至2002 年6月才辦出大產證，同月6日通知顧某辦理小產證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相

16、關辦證手續。2002 年9月，顧某將房產公司告上法院。他認為房產公司對房屋設定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時，他要求房產公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。庭審中，房產公司的辯解是樓房確實抵押給了農行上海市分行，但顧某購買的房屋已作內部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續，不存在因未辦理抵押注銷手續影響交房入住的問題。此外，房產公司認為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應支付違約金，故對顧某的要求不予認可。法院認為，合同約定的交房條件為辦出大產證和注銷抵押，但據相關房地產資料顯示，2001 年6月7日登記的

17、房屋權利人是顧某，其他權利人為市住房置業擔保有限公司，設定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見，不論農行的抵押是否已注銷，都不會影響入住和辦理小產證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產公司應承擔延期交房責任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗收手續，故此后的責任應自理。據此，法院作出上述判決。返回頂部5.開發商延期交房買家可延付尾款問：我預訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發商書面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開發商在預售合同中約定：我在辦妥入住手續當日，將尾款交齊。由于開發商延期交房，1月30日并沒有辦理入住手續

18、，我也就未付尾款。誰知，開發商日前來函說我未交尾款，構成違約。為此，來信請教我難道真的違約了嗎？市民李先生答：你反映的情況屬于合同法中的“先履行抗辯權”。按照我國合同法的規定，合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務，如果合同一方義務的履行以另一方義務的履行為前提，即有先后關系的，若負有先履行義務的一方不履行義務，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務直至應先履行義務的一方履行了自己的義務。從你與開發商之間賣買合同來看，你們雙方在交房與付尾款上互相負有義務，即開發商的義務是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務則是在辦妥入住手續當日將尾款交齊。因此，你們之間的義務有先后履行順序，開發商應當先履

19、行交房義務。在開發商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權”，即拒絕交付尾款是有法律依據的。在此需注意的是，“先履行抗辯權”只是延遲你的付款責任，在開發商將房屋實際交付后，你仍應履行付款義務。返回頂部6.辦理交房手續時拒付物業費物業公司無權扣鑰匙物業公司受開發商委托代辦交房手續，購房者因對物業管理有意見而拒交物業費，物業公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續。由于不知物業公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報。據有關法律專家介紹，業主在辦理交房手續時不付物業費，物業公司無權扣押房屋鑰匙。2001 年年底，王小姐買了一套預售商品房。今年年初辦理入住手續時，她被告知要找物業管理公司辦理

20、。找到小區物業管理公司后，王小姐填寫了有關表格、交納了相關手續費。由于對物業管理費漲價心存疑問，王小姐拒絕預付3個月的物業管理費。誰知物業公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說何時付了物業費，何時才準王小姐辦理交房手續，入住新房。帶著物業公司這種行為是否合法的問題，記者請教了上海市圣信律師事務所主任徐叢林律師。徐律師說，購房人簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，就與開發商之間形成了房屋買賣法律關系。購房人的主要義務是交納房款，而開發商的主要義務則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購房人。購房合同就是他們之間買賣法律關系的體現。如果購房人已按照約定付清全部房款，開發商就應把房屋交給購房人。交房時，

21、開發商應把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務。如果開發商讓物業公司代為辦理交房手續，依據代理的有關規定，代理機構不能以自己的名義出現，而只能以開發商的名義交付房屋。物業管理公司作為代理交房機構，只能替開發商完成交房義務，不能在此過程中將自己的權利附加為業主的責任與義務。因為購房人和開發商之間的房屋買賣關系與購房人和物業管理公司之間的委托管理關系是兩個獨立的法律關系，兩者不應混為一談。7.住宅入住時，業主需要繳哪些費？標準是什么？返回頂部答：入住時可一次性收取的項目和標準：（1）物業維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設備的，分別按成本價的3和

22、4繳納；不帶電梯的，分別按成本價的2和3繳納。成本價由市房地部門公布。（2）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業主或使用人收取此項費用后，出具市供電部門的專用收據。（3）有線電視初裝費。市區每戶（終端）240元、市郊城鎮每戶330元、郊縣農村每房480元，向業主或使用人收費后，出具有線臺專用收據。（4）建筑垃圾清運費。按所在區縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業主或使用人或房東收取。業主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業公司或環衛部門不得收取該項費用。除上述收費外，物業管理企業提供給業主或使用人的入住須知、住宅使用手冊等不得收費。物業管理企業不得向

23、業主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。對施工人員予以登記管理并發放小區出入證，收費不得超過每人10元。物業管理企業按有關部門規定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設施的，按成本向業主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設施交付的，此費用應包含在房價內。物業管理企業在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續時，可向換房人各收取50元手續費，但不得向購買新建住宅的業主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。在差價換房或單位分房、配房過程中發生房屋空關，空關期間的物業管理費或公房租金按同期標準向業主或使用人計收。對同一時段的管理費或租金，不得重復收取。對違反上述規定的，由物價檢查機構

24、按有關法律法規實施處罰。返回頂部8. 商品房出現質量問題怎么辦？商品房也是一種商品。消費者權益保護法對消費者的權利和經營者的義務作了明確規定。消費者權益保護法第七條規定：“消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求。”第十一條規定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償的權利。”第十八條規定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。”第二十二條和第二十三條規定：“經營者應當保證在正常使用商品或者接受服務的情況下其提供的商品或者服務應當具有的質

25、量、性能、用途和有效期限。經營者提供商品或者服務，按照國家規定或者與消費者的約定，承擔包修、包換、包退或者其他責任的，應當按照國家規定或者約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。”第三十五條規定：“消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產者要求賠償。”建設部發布的建設工程質量管理辦法對建設工程的質量問題作了具體細致的規定。該辦法規定：建設工程自辦理交工驗收手續后，在保修期內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工單位負責維修。并規定：民用與公共建筑，一般工業建筑、構筑

26、物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到保修通知書之日起，必須在兩周內到達現場與建設單位共同明確責任方，商議返修內容。辦法還規定，因建設工程質量缺陷造成人身及財產損害的，侵害人應按有關規定，給予受害人賠償。因建設工程質量責任發生民事糾紛，當事人可以通過協商或調解解決。當事人不愿通過協商、調解解決或協商、調解不成的，可以向仲裁機構申請仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據辦法第四十五條規定，因建設工程質量存在缺陷造成損害要

27、求賠償的訴訟時效期限為1年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害時開始計算。因此，在商品房出現質量問題時，如在規定的期限內，既可找房地產公司，也可以找施工單位，如果房地產公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當地消費者協會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴. 返回頂部9. 什么是房屋的公共地方？對公共地方的規定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個環節，購房人在簽公約時，一定要注意公約對公共地方的規定。如某大廈公約規定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區、休憩地方、各監控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系

28、統泵房、消防及保安設備控制房、消防泵房、水箱、升降機房、發電機房、空調機房及為該大廈的業主、訪客而設并供其共用的其他地方或范圍發展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方，不必經其他業主或其他擁有該大廈權益的人士同意，但發展商在享有此項權利時不得妨礙其他業主使用其所有的單元”。再如某花園別墅公約規定，“公共設施和共用設備指為該物業的公共利益或公共服務而在該物業所屬地塊范圍內裝設的供所有業主享用的各種器械、設備、裝置包括游泳池、健身房等”、“在物業的公共部位或共用設備等地方，開發企業保留建造及豎立招牌、海報、廣告牌的權利”。上述公約對公共地方的有關規定不同程度地存在一些問題。一

29、般購房者尤其是購房自用的消費者也許對公共地方以及上述規定不太在意，認為有關公共地方的規定與自己的切身利益沒太大關系，其實在今后的生活中，它與購房是有著千絲萬縷的聯系的。假如有一天，在您居住的樓前建起一排違章建筑，您在失去茶余飯后休憩、活動的地方的同時，還要負擔這片綠地的養護管理費用，您是否能泰然處之？又比如您有一天發現您家的樓頂或外墻上豎起一塊塊廣告牌，您以為與您沒有關系，并未多加留意，但是您知道嗎？樓頂和外墻也屬于公共地方，它的使用權歸全休產權人所有，產權人相應地也擁有這部分廣告的收益，低沉還能無動于衷嗎？再比如，某家物業管理公司通知您，從本月起，您應承擔的物業管理費增加了，原因是原本不屬于

30、公共地方的餐廳（甚至有可能是其他尚未賣出的單元）被暫時劃定為公共地方，需要由您承擔相應的費用，而您不曾使用到該地方時，您愿意承擔這部分管理費嗎？究竟什么是公共地方，有關政策法規中有明確的解釋。公共地方包括兩部分，一部分是根據建設部所規定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、其他功能上為整棟建筑服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；另一部分是根據國家物價局、建設部、財政部商品住宅價格管理暫行辦法中規定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。業主對公

31、共地方享有權利的原因在于，房價構成中包含住宅建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區非物業性配套公共建筑建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權利，所以才要交納相關物業管理費。業主對物業的所有權，包括占有、使用、收益和處分四種權利。對于自有物業，由于產權的完全而相當明確；對于共有部分，由于共為全體產權人所有，需由全體業主同意后才有效。在房屋出售前，由于所有財產歸開發單位，所以開發單位可在政策允許的范圍內任意決定，但隨著房屋的售出，開發單位對公共地方的權利也就相應減少，并逐漸失去對這部分公共地方的壟斷地位。因此，除功能上由全體業主共同使用外，對公共地方進行的任何改動，都需要通過全體業主的同

32、意并經政府批準，或通過業主委員會的決議達成，因為業主委員會是由物業區域內的業主和使用人選舉的代表組成的組織，該組織將維護全體產權人和使用人的合法權益，享有監督物業管理企業的管理服務活動、選聘或解聘物業管理企業等權利。如果出現對公共地方的侵權行為，除可通過物業管理委員會干涉外，還可通過雙方協商，向政府有關部門投訴，申請仲裁，或向法院提起訴訟。返回頂部10. 哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍？不計算在商品房建筑面積中的項目包括：1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。3、房屋之間無上蓋的架空通道

33、。4、無柱雨篷。5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、游池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。如何計算商品房的建筑面積？商品房的建筑面積系指層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。計算商品房全部建筑面積的范圍包括：1、永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計算建筑面積；多層房屋按各層

34、建筑面積的總和計算。2、自然層內的附層、技術層，按其層高在2.2米以上的部位的上口外圍水平投影面積計算。3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面積計算。5、突出房屋屋面，有圍護結構且層高在2.2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結構外圍水平投影面積計算。6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。8、建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。

35、9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10、凈高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。11、有柱雨篷或有維護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構外圍水平面積計算。12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。13、屬于永久性建筑有柱車棚、貨棚等按外圍水平投影面積計算。14、位于自然層以上的假層房屋或斜面結構房屋，按其設計超過2.2米以上部位水平投影計算。（應具備通風、采光條件）計算商品房一半建筑面積的范圍包括：1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通道和無柱走廊、檐廊按其圍護結構水平投影面積一半計算。2、獨立柱

36、、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。4、無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。返回頂部11. 房屋面積多算了怎么辦一幢住宅中的某一套房屋，購房者比較容易丈量和計算的是房屋的使用面積，而較難丈量和計算其建筑面積。因為作為分割出售的商品房，除了自己一套房屋范圍以內的房屋建筑面積以外，還包括分攤的公共部位和功能上為整幢房屋服務公共用房和管理用房的建筑面積。每一套房屋，無論是處在哪一層，都有共用墻和非共用墻。非共用墻就要全部計入建筑面積，與鄰戶共用的墻以及外墻、與公用空間之間的分隔墻就應分攤計算

37、建筑面積。以上計算的是一套房屋的套內建筑面積。然后計算公用建筑面積。這一面積由兩部分組成：一是前面所說的各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務的公共用房和管理用房建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內各套房屋的套內建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨立使用的空間，如地下室、車庫及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。據此計算出公用面積分攤系數，即用整幢房屋的公用建筑面積除以該幢房屋各套房屋套內面積之和。以這一分攤系數乘以套內建筑面積求得該套房屋應分攤的公用建筑面積，再加上原來求得的套內建筑面積，

38、就是該套房屋的面積。這一計算方法較為復雜，實際上，國家工商行政管理局和建設部監制的商品房購銷合同中第二條已標明了購房者的實得建筑面積和分攤公共部位和公用房屋的建筑面積，房地產權屬登記機關在對商品房進行備案登記時，也使用這一方法來計算建筑面積。因此，在已經使用統一的商品房購銷合同后，面積計算的錯誤比較少見。上述計算方法是從1995年12月1日開始使用的。對于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對銷售面積的約定有明顯的違法或計算錯誤外，仍應維護合同所約定的面積。如果買賣雙方有一方（有時賣方也會因原面積計算偏小而提出向購房者追加售房款的要求）提出按上述方法計算商品房銷售面積，或是房地產權屬登記機

39、關按上述方法計算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買賣雙方可以對合同中的銷售面積進行調整，但對合同中所約定的銷售價款則不能變更。房地產開發公司確實多計算了商品房的面積，如果在允許的誤差范圍之內（這一誤差在雙方訂立商品房銷售合同約定），則不是違約行為；如果誤差超出了約定的范圍，就可以要求糾正，如房地產開發公司不愿意糾正，則可以向有關部門（如消費者協會）投訴，也可以依照合同規定，申請仲裁或提出訴訟。返回頂部12. 購買的商品房面積不足怎么辦？購買商品房，面積是否符合合同的規定，是人們非常關心的問題。如袁某從某家房地產開發公司購置了一套商品房，面積為93.21平方米，并按此面積支付了購房款。在辦

40、完一切手續，買賣成交后，袁某發現該房面積不足93.21平方米，遂向該房地產開發公司提出補足面積或退款的要求，但均遭該公司拒絕。后經有關方面測定，該商品房的實際面積為89.14平方米，房地產開發公司在出售時多算了4.07平方米的面積（其中建筑面積多算2.05平方米，公攤面積通過巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消協投訴：要求開發商補足面積或退款。根據消費者權益保護法第四十條第六款規定：“經營者提供商品或者服務有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數量不足的），除本法另有規定外，應當依照中華人民共和國產品質量法和其他有關法律、法規的規定，承擔民事責任。”這一條款是關于經營者為損害消費者權

41、益的行為承擔民事責任的規定。所謂“銷售的商品數量不足”，是指商品的實際數量低于消費者與經營者約定的數量，也就是人們通常所稱的缺斤短兩、短尺少寸。根據該條款的精神，經營者售出的商品數量不足的應給予消費者賠償或者補足。據此，袁某以所購買的商品房面積與實際付款的面積不符，向房地產開發公司提出補足面積或者退款的要求是合理的。作為房地產開發公司應承擔這個民事責任。如果房地產開發公司不承擔這個民事責任，袁某可以向當地人民法院起訴，請求法院調解或判決。作為一個購房者，如你也遇到類似情況，不妨學學袁某的作法。返回頂部13. 什么是“八房五證二書”？下列八種情況的房屋買賣國家有規定：一、違法或違章建筑，不能買賣

42、；二、房屋產權有糾紛或產權未明確的，不能買賣；三、教學、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣；四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋，不許買賣；五、由于國家建設需要，征用或已確定為拆遷范圍內的房屋；禁止買賣；六、單位不得擅自購買城市私房；七、出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優先購買權；八、對出賣享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋有一定的限制。商品房銷售應持有的“五證”包括：計委立項、可行性研究的批件；規劃局的規劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金；擁有產權保證）；建委開工許可證；房管局的商品房預售許可證。在這其中最重要

43、的是土地使用證和商品房預售許可證，它表明所購房屋屬合法交易范疇。建設部近日規定，1998年9月1日起，房地產開發企業在銷售新建住宅時，必須提供住宅質量保證書和住宅使用權說明書。住宅質量保證書可作為商品房購銷合同的補充內容。 返回頂部14.住戶有哪些權利和義務？在住宅小區中，住戶按照對房屋所擁有權屬的不同，分為業主和非業主使用人。業主指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人；非業主使用人指不擁有物業的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。作為物業的主人，業主依法享有所擁有物業的各項權利和參與物業管理，要求物業管理企業依據物業管理委托合同提供相應的管理與

44、服務的權利。前者包括依法對物業自用部位占有、使用、經營、處置、修繕、改建等基本權利和依法使用物業共用設施及設備、共用部位和公用設施、公共場所的權利以及擁有對本物業重大管理決策的表決權。后者包括對物業管理企業提供的物業管理服務的監督、建議、咨詢、批評投訴的權利。業主的基本義務就是遵守的有關法律、法規、政策的規定及業主公約、物業管理委托合同所載明的各項條款和執行、服從業主大會及業主委員會的各項決議、決定，這就要求業主的各項行為必須合法，并且以不損害公眾利益和他人利益為前提。也就是說，權利與義務是對等的，在享有權利的同時，必須承擔相應的義務。由于非業主使用人首先與業主發生關系（如租賃關系），非業主使

45、用人的基本權利義務就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業主賦予非業主使用人哪些權利、義務；同時，非業主使用人作為物業的實際使用人，也是物業管理服務的對象，也應享有物業管理委托合同約定的相應的權利、義務。返回頂部15.物業管理收費有什么規定？國家計委和建設部制定了關于城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法，確定價格形式有三種：政府定價、政府指導價和經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔，公用設施的維修保養、保安、綠化等具有公共性質的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價；凡屬為物業產權人、使用人個別需求提

46、供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。 如果物業管理單位按普通居住小區服務內容、服務標準提供無法分開的公共性服務，如保潔、保安、各項費用統收服務、綠化等，高檔住宅亦享受同樣服務的，則按普通居住小區物業管理服務收費標準交納；如果物業管理單位按高檔住宅服務標準提供公共性服務，普通住宅同樣享受的，則按高檔住宅服務交費。為普通住宅與高檔住

47、宅分別提供的服務項目如樓體維修，普通住宅按普通住宅小區物業管理收費標準的規定交費，高檔住宅的維修可不執行此收費標準。返回頂部16. 房屋售出后誰來維修？購房后房屋的共用部位如承重結構（樓蓋、梁、柱、內外墻、基礎）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備層、院墻等；共用設施設備如分戶電表以外的設備線路、分戶水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報箱、避雷設施、共用電視天線等的維修應由房管組織負責，費用由維修基金來承擔。共用部分的維護基金來源于售房單位從售房款中提取的10%和購房人交納的相當于購房款的1%，維修基金要專門存入銀行，由售房單位專項使用，當維

48、修資金不足時，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面積分攤。售出房屋的自用部分和自用設備如戶門窗、戶內頂棚、內墻面、衛生器具和相關的下水管道的維修和維修費用由房屋所有人負責和承擔。上層房屋的居室、衛生間、廚房、過道等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，由上層房屋所有人負責維修，房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修繕等問題發生糾紛時應當協商解決，協商不成的由房管組織或區縣房管部門進行調解，也可向人民法院起訴。返回頂部l 四)戲談新房的”風水”1.衣櫥鏡引出“風水”爭端  林先生的臥室內擺了一個四門衣櫥，其中兩扇邊門的面板是鏡面，方便穿衣照鏡。鄰居家的樓與林先生家的樓前后并排，

49、客廳正對林家臥室。鄰居幾次找到林先生，要求把衣櫥的鏡面換成普通板材，鄰居的理由是：你的鏡子正對我家客廳，這是“照妖鏡”，“克”我家“風水”！  2.設計師學起“家居風水”   “其實更多講求風水的還是那些裝修的業主。”全美家居工作室的一位設計師說，有的業主在設計時就先期請“風水師”介入意見，也有的是在工程即將完工時請“大師”驗收。只要“大師”提出意見，業主都不惜浪費財力、物力重新裝修。這位設計師說，他現在已經開始買書學習有關“家居風水”方面的“知識”，不僅能避免“無用功”，而且更容易得到業主認可和滿意，“錢能賺得輕松些”。  3.“風水大師”主動登門 &

50、#160; 雖然主動請“風水先生”的人還是少數，但實際上，有不少都市人正越來越重視“風水”的說法，這使得一部分人得以“趁火打劫”。   有報道稱，現在有一些人就專門到各新建小區“拜訪”正在裝修的業主，一進門就大侃業主房內風水如何不好，并放言“只要給錢就給破招”。于是，業主往往出于“寧可信其有也不信其無”的心理而掏錢買平安。   看風水各有不同看法   清華大學一位建筑評論家對風水持否定觀點：風水建立在易學基礎上。易經里有很多智慧的東西，但兩千年前的一本書，管得了兩千年后的建筑規劃嗎？研究風水，只能作為一種歷史現象，而不是當成

51、科學來研究。   天津大學一位論著“風水”的教授則認為，風水能保留幾千年，是因為“氣”和“水”都是經過長期實踐和思考后總結出來的，風水是把宅舍作為大地有機體的一部分，強調建筑與自然及周圍環境的和諧，從某種意義上說，風水學與建筑生態學的步調是一致的。   雖然專家各有看法，但是有一點是一致的：風水里畢竟有迷信和糟粕，即使其中有科學，也絕不是“風水先生”能輕易掌握的。而建筑學者王貴祥的觀點對遏止都市新迷信現象的蔓延會更有些說服力：風水學對現代建筑的意義很小，主要是因為現代建筑觀念和傳統的不一樣，空間感也不一樣，與古代的宏大空間相比，現代人的空間太狹小了。&#

52、160;返回頂部l 五)業主散文:1.裝修-讓我歡喜讓我憂（一）驗房領鑰匙（上）終于所有手續都辦妥了，準備領鑰匙了，沒想到遇到了這么多麻煩事，在這里記錄下來，給大家作為參考。我們的房子買的時候，很多人已經入住了有半年多了，KFS手里壓了幾套樓層好的，等到現在房價上漲比較兇的時候拋出，賺了不少我們的血汗錢啊！我和LG算了一下，這兩年掙工資的錢不吃不喝存起來也沒有房價漲的多，了解到我們這棟樓里正在裝修的一位鄰居他們年前買的，我們3月份剛剛買的，結果多花了4萬呀！我哭。終于等所有的貸款手續都辦好了，該是領鑰匙的時候了，心情無比激動，但是我把驗房這個環節看的太輕了，致使接下來發生了很多不愉快的事情。（

53、需要事先說明的是，我們買房子之前來看房的時候，這里有人住，是在小區里維修的工人，KFS跟我們解釋說房子沒賣出的時候總是會讓民工住的，否則他們也沒地方呀，當時心里挺不是滋味的，但是回來仔細考慮后，覺得現在這個時候我們這個房子的性價比就已經很不錯了，想想其實房子沒蓋好的時候民工都是在里面住著的，反正KFS已經保證我們一交錢，就讓他搬走，于是也就想通了。）辦入住手續的時候挺讓我傷心的，首先KFS給我打電話說可以辦入住了，我特意請假去辦，結果才知道原來KFS只是負責開入住單，但是沒有權利給鑰匙，必須到小區的物業去辦理，那也沒什么，我就去了，到了那里發現，會計不在辦不了，這我可急壞了，好不容易才請了假，

54、我跟人家好說歹說，人家才答應先給我鑰匙，并和我去驗房，回來再補辦手續。第一次接觸物業感覺并不象傳說中那么不負責任，覺得不錯，盡管當時總是有人去投訴，說房子這里那里有問題，不過物業那個人態度依然和藹，我心里高興。上了樓，物業給我開門，開了半天就是打不開，正在這時，門自己開了，嚇了我倆一跳，啊！竟然里面有人，他給我們打開的。當時物業就跟她急了，經過一番質問，才知道原來這個人就是一直住在這里的維修工，現在已經是我們的房子了，竟然還沒搬走！我都要氣瘋了，不過物業一直維護我的權利，斥責了他一頓，又經過一番聯系，終于通過他的上級決定讓他當天晚上就搬走。沒辦法，我終究還是沒有辦成入住，物業那個人安慰我說反正

55、會計也不在，下次一起辦吧，我也只好答應了。回家的路上，我在想其實那個工人沒什么錯，根本就是物業和KFS的責任（物業說是KFS的責任），有種被欺騙的感覺，可是房子已經買了呀，能怎么辦呢？ 幾天后，我又厚著臉皮向領導請假，領導還是很通融，我想不管怎樣，這次一定要辦妥。 先交錢，又花了我1800，這里面包含裝修押金、裝修垃圾清運費、裝修工人管理費（我至今不明白他們費了什么力氣去管理了，這么多工人在樓里裝修，但是就是沒見物業在哪兒）、裝修后樓道整修費以及小區一年的物業費。交完錢，物業才跟我說，樓道大門鑰匙共有3把，自家房門鑰匙共有6把，但是呢現在我家的只有5把，還有1把在他們維修工人手里，過兩天就幫我

56、要回來，我當時越想越覺得這樣不妥，物業看出我有些顧慮，就答應我如果要不回來，就給我換鎖，這樣我才拿了鑰匙。這是我第一次體會到物業的狡詐之處。他們出了一個人陪我去驗房，我當時也沒有經驗，沒怎么仔細看，只是跟她說盡快給我們換鎖，結果那個小姐竟然在這時提出我們需要交鎖錢，我無比驚訝，這根本不是我的錯，憑什么讓我出錢換鎖？小姐說這個他們不管，反正這個不是他們的問題，錢由誰出，只能我們自己與KFS去協商解決，我當時沒話說，唉！這是我第二次體會到物業的狡詐之處。周末和LG以及他的家人說好去看看新房子，我給了他們大門以及自家門鑰匙各1把，約好轉天直接在家里集合，我到那里的時候發現他們已經到了，可是他們說給他

57、們的那把大門鑰匙根本打不開門，沒辦法又去找物業開的門，我說這怎么可能呢？拿出鑰匙一比對，發現根本不是一套鑰匙，我后悔那天為什么沒仔細看清楚，在屋里看了一圈發現多了一些垃圾：一個鞋盒，里面有破錢夾以及一些什么臟東西，還有一把掃帚，還有一個破木凳等等，我立刻察覺肯定是有人進來過，我們立即去找物業，跟他們說明情況后，問他們有沒有把鑰匙要過來，結果才發現他們根本沒跟那個人聯系，更別提要鑰匙了。我當時氣壞了，他們這時態度倒是蠻好的，不過這次我可不會被他們蒙騙了，這是我第三次體會到他們的狡詐之處。經過聯系，那個工人的上級推諉說他們手里沒有鑰匙了，可是他們又實在沒辦法解釋屋里有人進去這回事，于是在我們的再三

58、要求下，他們答應給我們換鎖，錢由施工隊來出。事情終于這樣不愉快地解決了，結果我并不滿意，因為我深刻體會到了物業是如何推卸責任的，我也深刻體會到這種有人住的房子根本不能買，早知道事后會有這么多麻煩，我還不如多花點錢買別處的房子呢。等到要換鎖的時候，我才在親戚的提醒下發現我忽略了一個重要的問題，就是驗房，因為那件事把我的想法整個打亂了，我決定需要重新檢驗我的水電管路。未完待續。我在重新檢驗房子之前找了裝修公司來度尺（這部分將在后續中仔細記錄），這過程中他提出了一個問題，可能大家都知道，在房子剛剛蓋好時，施工者為了方便從這個樓棟穿到那個樓棟，都挖有人孔，等到竣工之前再將該孔填補上。但是我的房子呢可以明顯看到有填補的痕跡，裝修公司的人告訴我說必須讓維修人員進行一下處理，否則恐怕裝修后也會有開裂的痕跡，這個我確實沒有經驗，在這里