1、實(shí)用文檔土地增值稅的計算方法一、基本計算方法（一）增值稅稅額：條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額增值額×增值稅稅率扣除項目金額×扣除系數(shù) （二）增值額：條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額銷售收入扣除項目金額 （三）銷售收入：條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷

2、售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。1、一般銷售收入：（1）一般銷售收入的概念：細(xì)則第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。2、非直接銷售收入及自用：國稅發(fā)2006187號。（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋

3、的平均價計算；B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價計算。（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。（四）扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：（條例第六條）扣除項目金額土地款開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅金其他扣除項目1、土地成本：（1）細(xì)則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所

4、支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1）細(xì)則第七條:成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（2）國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時， ，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地

5、增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。B、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；細(xì)則第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)

6、用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%以內(nèi)計算扣除 。（2）國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題A、財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高

7、不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，

8、應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。財稅字199548號：利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！鞠嚓P(guān)鏈接】（1）金融機(jī)構(gòu)的概念：金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)專門從事貨幣信用活動的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類：貨幣當(dāng)局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資

9、公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務(wù)公司，及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財務(wù)公司、保險機(jī)構(gòu)等在我國境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的單位或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除?！保?）土地增值稅清算扣除項目中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的劃分開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括工

10、資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計扣除20的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計扣除也會同時虛增。【例23】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費(fèi)用50萬元（包括管理人員工資福利5萬元，辦公設(shè)備折舊5萬元，廣告和其他

11、銷售的費(fèi)用20萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10。分析：如果不對開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算：       房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增30萬元，       開發(fā)費(fèi)用虛增30×10%3萬元，       加計扣除金額虛增30×20%6萬元，   &

12、#160;   共計扣除項目金額虛增303639萬元。       由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。（3）土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別國稅發(fā)2006187號規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土

13、地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整?！纠?4】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時，共發(fā)生扣除項目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費(fèi)用9000÷10900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為800萬元，問扣除金額多少元？扣除額為5000×900450萬元。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細(xì)則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財稅字199548

14、號：對于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項目土地增值稅暫行條例細(xì)則：第七條第六項：根據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。財稅字199548號：代收費(fèi)用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。6、計算扣除項目金額時應(yīng)注意的其他問題：國稅發(fā)2006187號（1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r部門造價定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣

15、除四項費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應(yīng)適用哪一級稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率增值額÷扣除項目金額×100

16、%細(xì)則規(guī)定：1、增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額增值額×30%2、增殖率在50%100%（含00%）之間的土地增值稅稅額增值額×40%扣除項目金額×5%3、增殖率在100%200%（含200%）之間的土地增值稅稅額增值額×50%扣除項目金額×15%4、  增殖率超過200%的土地增值稅稅額增值額×60%扣除項目金額×35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）其它問題：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收

17、滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金二、綜合案例分析：【例25】某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。1、發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5000平方米；小學(xué)5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。2、取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，支付土地款及相關(guān)稅費(fèi)2.1億元；發(fā)生建筑成本 2.8億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費(fèi)用4500萬元（印花稅通過“管理費(fèi)用”核算）。該項目共繳納各

18、項稅費(fèi)：4208萬元，其中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費(fèi)附加150萬元，印花稅38萬元。3、銷售房屋取得收入7.5億元。4、整個項目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1000萬元。該項目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進(jìn)行土地所得稅清算時，確認(rèn)：1、所取得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設(shè)中，不具備清算條件。2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1 .6億元（以銷售明細(xì)賬、售房合同為準(zhǔn)）。3、其中普通住宅分配給本公司職工20套，2500

19、平方米，按每平方米2000元成本價入帳，實(shí)現(xiàn)收入500萬元。4、以分配股利些形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1000平方米，未計收入。5、用新建商業(yè)房第一、二層2500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。6、小學(xué)校5000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補(bǔ)償費(fèi)400萬元，未計收入。7、收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應(yīng)收款”。8、“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款3000萬元（對方科目“開發(fā)成本”），憑據(jù)不足，經(jīng)到對方取證為虛增成本。9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。10、開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，并已經(jīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，

20、未對外銷售。11、幼兒園、會所、物業(yè)樓5000平方米作為配套設(shè)施，所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置。計算應(yīng)繳納土地增值稅。1、確定收入：（1）普通住宅對外銷售平均價格（590000000400005000000）÷（1700002500）3492.78元出售給職工住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入3492.78×25008731950.00元出售給職工住房已實(shí)現(xiàn)收入5000000元出售給職工住宅少計收入873195050000003731950元普通住宅共計應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入590000000400003731950593771950元（2）其他用房外銷平均價格160000000

21、÷（3000010002500400）6130元分配該股東別墅和投資分配該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入6130×（10002500）21455000元 其他用房應(yīng)實(shí)現(xiàn)總收入160000000214550004000000185455000元    2、確定扣除項目金額（1）   應(yīng)扣除開發(fā)成本      總土地成本：210000000÷350×（35050）180000000元總開發(fā)成本：280000000

22、虛列30000000白條5000000245000000元合計：425000000元平均單位成本425000000÷（210000公共配套設(shè)施5000）2073元用于辦公商用房成本2073×400829200元該項目應(yīng)扣除開發(fā)總成本425000000829200424170800元（2）        普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：普通住房面積占總面積百分比（181）÷（210.5）×100%83%其他用房面積占總面積百分比（1817）20.5÷（210.5

23、）×100%17%普通住宅、商業(yè)用房的實(shí)際應(yīng)扣除成本：普通住宅應(yīng)扣除開發(fā)成本424170800×83%352061764元其他用房應(yīng)扣除開發(fā)成本424170800×17%72109036元   （2）、確定應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用：普通住宅應(yīng)扣除費(fèi)用352021764×10%35206176元其他用房應(yīng)扣除費(fèi)用72109036×10%7210903元   （3）、確定應(yīng)扣除稅金普通住宅應(yīng)扣除：營業(yè)稅金593771950×5%29688597.50元城建稅29688597.50×

24、;7%2078201.83元教育費(fèi)附加29688597.50×4%1187543.90元合計29688597.502078201.831187543.9032954343.23元其他用房應(yīng)扣除：營業(yè)稅金185455000×5%9272750元城建稅9272750×7%649093元教育費(fèi)附加22311950.00×4%370910元合計927275064909337091010292753元   （4）、確定其他扣除項目：普通住宅應(yīng)扣除其他費(fèi)用352061764×20%70412353元其他用房應(yīng)扣除其他費(fèi)用72109036×20%14421807元   （5）、扣除項目總額普通住宅扣除項目總額3520617643520617632954343.23