1、全國房地產庫存現狀與趨勢一、當前全國商品房庫存規模與庫存壓力測算當前全國房屋庫存規模到底是多少？這是各界非常關心的一個問題，很多研究單位和機構也做了嘗試，試圖推算較為具體的數值，考慮到統計數據的可得性和有效性，精確測算基本上不太可能。在此，我們嘗試使用官方公開的數據，借助基本假設，推導出數據。其中對于最重要的庫存口徑現房加期房的庫存量，我們采取兩種不同的方式相互印證，得出的結論供大家參考。在本文中，我們定義了三個口徑的庫存量：小口徑、中口徑和大口徑。小口徑為統計局每月公布的待售面積，即現房庫存量；中口徑為現房庫存量加上期房庫存量，即拿到預售許可證后，尚未銷售的新房；大口徑為項目新開工后，尚未銷

2、售的新房。大口徑中可能包括一些還沒達銷售標準的新房，這些新房不能稱為真正意義上的庫存，但考慮這些新房在不久的將來，可取得預售許可資格，變為期房，作為短期庫存增長的最主要來源，因此，報告也對包含這部分新房的口徑進行了統計分析。1、小口徑庫存（1）商品房小口徑庫存根據國家統計局公布數據，截止2015年年底，全國商品房待售面積約為7.2億平方米，即全國現房庫存量為7.2億平方米，也就是說商品房小口徑庫存為7.2億平方米。根據近5年（2011-2015年）全國商品房銷售面積均值120189萬平方米，可知去化周期約為7.2個月，但此處銷售面積為現房加期房銷售量，因此低估了去化周期的真實數值。對此，我們使

3、用統計局公布的2015年商品房現房銷售面積約3.2億平方米，可得現房的去化周期超過27個月。（2）三類物業小口徑庫存2015年全國住宅、辦公樓、商業用房待售面積分別為45248、3276、14664萬平方米，即住宅、辦公樓、商業用房小口徑庫存分別為45248、3276、14664萬平方米。根據近5年（2011-2015年）全國住宅、辦公樓、商業用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬平方米，可知去化周期分別為5.1、15.7、20.7個月。根據統計局公布的2015年住宅、辦公樓、商業用房現房銷售面積25902、845、3239萬平方米，可推得三類物業現房各自去化周期分別為21.

4、0、46.5、54.3個月。辦公、商業用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。 表1 2011-2015年房屋銷售面積（單位：萬平方米）年份商品房銷售面積住宅銷售面積辦公樓銷售面積商業用房銷售面積199812185 10827 401811 199914557 12998 4031003 200018637 16570 4371399 200122412 19939 5031696 200226808 23702 5392219 200333718 29779 6302833 200438232 33820 6933100 200555486 49588 1096

5、4081 200661857 55423 12314338 200777355 70136 14654645 200865970 59280 11574206 200994755 86185 15445328 2010104765 93377 18906995 2011109946 96528 20057869 2012111304 98468 22547759 2013130551 115723 28838469 2014120649 105182 25059075 2015128495 112406 29129252 2011-2015年均值120189 105661 25128485 數

6、據來源：統計局、易居研究院表2 2015年各類物業小口徑庫存量和去化周期商品房商品住宅辦公樓商業用房庫存量（萬平方米）7185345248327614664去化周期（月）7.25.115.720.7現房去化周期（月）27.221.046.554.3備注：去化周期=待售面積/銷售面積；現房去化周期=待售面積/現房銷售面積數據來源：統計局、易居研究院2、中口徑庫存（1）定義及基本假設中口徑庫存，我們定義為現房加期房的庫存量。我們的邏輯是拿到預售許可證尚未銷售的數量，量化處理就是歷史累計新開工面積，扣除未拿到預售許可證的面積和已經銷售的面積，剩余的面積就是中口徑的庫存量。推算具體數值之前，我們把19

7、98年作為商品房銷售起點，因為1998年房改之前，全國實行的是福利分房制度，商品房市場規模相對較小，庫存量也非常小，根據網上公開資料1998年商品房待售面積約6000萬平方米。另外，我們假定項目從新開工到拿到預售許可證的平均時間為1年。（2）中口徑庫存量（測算方法一）如果測算時間截止到2015年年底，那么根據假設，2015年新開工的項目都歸類為未拿到預售許可證的項目。也就是說，2015年之前新開工項目都變成了現房或期房。根據統計局數據，1997-2014年，全國商品房新開工合計165.7億平方米，其中住宅、辦公、商業用房分別為128.1、4.9、19.1億平方米；1998-2015年，全國商品

8、房銷量合計122.8億平方米，其中住宅、辦公、商業用房分別為109.0、2.4、8.5億平方米。通過兩者簡單的相減，加上1998年之前商品房庫存量約6000萬平方米，其中住宅、辦公、商業用房分別為5237、227、422萬平方米（按1997年商品房銷量中，住宅、辦公、商業用房銷售占比分別為87.3%、3.8%、7.0%進行計算），可知到2015年年底，中口徑商品房庫存量為43.5億平方米，其中住宅、辦公、商業用房分別為19.6、2.5、10.6億平方米。根據近5年（2011-2015年）全國商品房銷量面積均值120189萬平方米，其中住宅、辦公、商業用房銷售面積均值分別為105661、2512

9、、8485萬平方米。可得中口徑商品房去化周期為43.4個月，其中住宅、辦公樓、商業用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個月。住宅去化周期接近2年，應該說大于合理區間；辦公樓、商業用房考慮部分項目作為開發商自持物業，因此去化周期被放大，假設開發的項目有20%面積作為自持，辦公、商業用房的去化周期降為95.8個月和120.3個月，這樣看，庫存量仍然非常大，去化周期過長。商辦物業庫存更為嚴重，與我們主觀感受也較為切合。同時，2016年6月初，國務院辦公廳正式公布國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見。其中提到，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變

10、，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，也可以從一個側面反映目前商辦類物業庫存確實更為嚴重，從住宅、辦公、商業等土地供應本身就存在較為嚴重的結構失衡。 表3 1997-2015年房屋新開工面積（單位：萬平方米）年份房屋新開工量住宅新開工量辦公樓商業營業用房19971402710997 872 1463 19982038816638 872 1939 19992257918798 690 2199 20002958324401 899 3035 20013739430533 1073 4105 20024280134719 1254 4927 200354708

11、43854 1467 6707 20046041447949 1704 7791 20056806455185 1671 7675 20067925364404 2135 8473 20079540278796 2141 9094 200810255383642 2472 10041 200911642293298 2861 12415 2010163647129359 3668 17473 2011191237147163 5399 20731 2012177334130695 5986 22007 2013201208145844 6887 25902 2014179593124877 7

12、349 25048 2015154454106651 6569 22530 數據來源：統計局、易居研究院3、中口徑庫存量（測算方法二）中口徑庫存是目前市面上大家通常理解的庫存量，即現房加期房庫存量，也是大家最為關心的一個口徑，所以很有必要通過不同的方式進行測算，相互驗證，以測算出接近實際情況的庫存規模。第二種測算方法：某個年份的施工面積，減去這年全年未拿到預售許可證的施工面積，減去過去15個月份（多數項目從預售至竣工時間為1-2年，我們暫按15個月）的期房銷售面積，再減去這個年份的竣工面積，最后加上現房的庫存量，就大致等于中口徑庫存量。具體推算如下，2015年商品房施工面積為73.6億平方米，

13、扣除尚未取得預售許可證的15.4億平方米（2015年商品房新開工面積），減去期房銷售面積13億平方米（2014年4季度和2015年全年），以及2015年竣工面積10億平方米，最后加上2015年現房待售面積7.2億平方米，得到的最終面積42.3億平方米，就是第二種中口徑測算方式下的商品房庫存（現房加期房庫存），測算結果與第一種方法測算結果比較接近。其中，住宅、辦公樓、商業用房庫存量分別為26.1、2.4、7.2億平方米。此口徑下商品房去化周期為42.2個月，其中住宅、辦公樓、商業用房分別為29.6、112.9、101.4個月。因住宅、辦公樓、商業用房項目施工周期不同、拿到預售許可證的時間差別也較

14、大等因素，所以兩種方式測算下結果存在一定的差別。本報告以第一種方法結果為準。表4 2015年各類物業中口徑庫存量和去化周期商品房商品住宅辦公樓商業用房方法一：庫存量（億平方米）43.5 19.6 2.5 10.6 去化周期（月）43.4 22.3 119.8 150.4 方法二：庫存量（億平方米）42.3 26.1 2.4 7.2 去化周期（月）42.2 29.6 112.9 101.4 數據來源：統計局、易居研究院4、大口徑庫存大口徑庫存，我們定義為項目新開工后尚未完成銷售的面積。根據之前的計算，1997-2015年合計商品房新開工面積181.1億平方米，其中住宅、辦公樓、商業用房新開工面積

15、分別為138.8、5.6、21.3億平方米；加上1998年前各自的待售面積；減去相應年份的銷售面積?？芍?015年年底，大口徑商品房庫存量為58.9億平方米，其中住宅、辦公、商業分別為30.3、3.2、12.9億平方米。大口徑庫存量再除以近5年銷售均值，得到大口徑商品房去化周期為58.8個月，其中住宅、辦公樓、商業用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個月。假設開發的辦公、商業用房項目有20%面積作為自持，辦公樓、商業用房的去化周期降為121.0個月和145.8個月，發現庫存量還是非常大，去化周期依舊非常長。表5 2015年商品房與各類物業大口徑庫存量和去化周期商品房商品住宅辦公

16、樓商業用房庫存量（億平方米）58.930.33.212.9去化周期（月）58.834.4151.2182.3數據來源：統計局、易居研究院5、小結通過三大口徑的測算，我們發現當前全國的庫存規模比較大。三大口徑當中，以中口徑最具合理性、最能反映實際庫存規模與去庫存壓力。2015年底，中口徑全國商品房現房加期房的庫存規模達43.5億平方米，去化周期達43.4個月。其中住宅、辦公、商業用房庫存規模分別達19.6、2.5、10.6億平方米，去化周期分別超22.3、119.8、150.4個月。住宅、辦公樓、商業用房三類物業庫存規模都較大，去化壓力也較重，辦公和商業用房尤為突出。表6 2015年各大口徑下庫

17、存規模和去化周期（單位：萬平方米，月）新開工面積銷售面積小口徑庫存中口徑庫存大口徑庫存庫存規模去化周期庫存規模去化周期庫存規模去化周期商品房154454128495718537.2434924 43.458937858.8 商品住宅106651112406452485.1196457 22.330310834.4 辦公樓65692912327615.725079 119.831648151.2 商業用房2253092521466420.7106367 150.4128897182.3 數據來源：統計局、易居研究院二、全國商品房庫存壓力區間劃分與去庫存走勢1、全國庫存壓力區間劃分與動態變化（1）

18、當前待售面積高位盤整從1998-2016年1-4月商品房待售面積走勢看，2011年之前，總體上小幅震蕩上行，其中2004年和2007年出現了下降，這期間年均增幅為9.4%，待售面積的增長主要源于部分產品本身缺陷而造成難以去化，如項目選址不合理、產品客群定位失誤、建筑質量較差等；2011-2015年，待售面積快速增長，增速的算術平均值為27.4%，2012和2013年甚至達到35%左右，這期間待售面積的快速增長主要源于銷售速度的放緩，項目去化時間拉長而進入待售階段；2016年1-4月份，待售面積增速明顯放緩。圖1 1998-2016年1-4月商品房待售面積及去化周期數據來源：統計局、易居研究院從

19、1998-2016年1-4月小口徑庫存的商品房待售面積與銷量（過去12個月期房加現房的銷售月均值）比率走勢看，2008年之前，商品房待售面積與銷售面積的比率不斷降低，去化周期不斷縮短，2007年最小為2.1個月；2008-2010年，低位盤整；2011年-2015年，去化周期不斷延長，2015年達到了6.7個月；2016年1-4月份，去化周期出現下降，這是過去5年去化周期持續增加以來的首次下降，意義重大。從1999-2016年1-4月中口徑商品房庫存規模來看，1999-2004年庫存規模增長非常迅速，年均增速超過35%；2005-2010年期間，除2008年增速接近40%，平均增速已降至13%

20、；2011-2014年期間，庫存量又一次快速增長，年均增速超33%；2015年增速開始回落，2016年1-4月甚至出現了庫存量輕微下降，從2015年底的43.49億平方米降到2016年4月末的43.47億平方米。從1999-2016年1-4月中口徑商品房庫存去化周期來看，1999-2004年庫存去化周期穩中有增；2005-2010年期間，除2008年金融危機導致行業去化周期突然大增外，總體上去化周期保持偏低水平；2011-2015年期間，去化周期快速增長，除2013外，不斷創歷史新高，2015年底去化周期超過40個月；2016年1-4月去化周期有所回落，降為37.8個月。圖2 1999-201

21、6年1-4月中口徑商品房庫存規模及去化周期數據來源：統計局、易居研究院（2）庫存壓力區間劃分對比上述小口徑和中口徑去化周期，從數據的準確性，以及與樓市實際表現的吻合度來看，我們認為小口徑去化周期更具有參考價值（雖然對應的銷售數據并非小口徑的現房）。接下來，我們通過比對房價與小口徑去化周期的歷史走勢，對庫存壓力區間進行“三分法”的劃分：庫存偏高、庫存合理、庫存偏低。圖3 1998-2016年1-4月商品房價格漲幅和去化周期走勢數據來源：統計局、易居研究院從1998-2015年商品房價格漲幅和去化周期走勢看，根據歷史上兩條曲線的位置關系，我們認為：4-5個月的去化周期為庫存合理區間，超過5個月為庫

22、存偏高區間，低于4個月為庫存偏低區間。判斷依據：房價短期變化主要由供求關系決定，5-10%的房價漲幅，與我國過去十幾年的GDP平均增速，保持一種較為合理對比關系，可能界定為合理區間。因此，與這一房價漲幅相對應的庫存去化周期，可劃為庫存合理區間。比如，2003、2012、2013年即屬于此區間。全國房價漲幅漲幅超過10%，則意味著樓市偏熱，供不應求的情況突出，去化周期偏短，這一區間可界定為：庫存偏低。比如2005、2007和2009年屬于這種情況。2004-2011年，去化周期低于5個月時，一半年份的商品房價格漲幅超過10%。全國房價漲幅漲幅低于5%，則意味著樓市偏冷，供大于求的情況突出，去化周

23、期偏長，這一區間可界定為：庫存偏高。比如1998年-2002年，2014年屬這種情況。當然，上述只是大致的區間劃分，有些年份的去化周期與房價漲幅，吻合度偏低，甚至呈反向關系：比如2008年房價小跌，但去化周期偏短，比如今年1-4月房價漲幅偏大，但去化周期仍偏高。2015年和2016年以來，情況略有異常，庫存處于偏高區間，但在少數一二線城市房價猛漲的帶動下，全國商品房均價漲幅較大，難以反映三四線城市的實際庫存壓力的真實情況。2、全國商品房待售量增速與銷量增速從1996-2016年4月全國商品房待售量增速與銷量增速走勢看，2008年之前，商品房銷量增速基本上都大于待售面積增速，除少數有外銷房的城市

24、，當時并無庫存壓力之說；2008-2010年出現震蕩調整；2011-2015年，商品房銷售增速持續小于待售面積增速，庫存量持續攀升，去庫存壓力不斷加重，2015年下半年開始，形勢有所好轉。根據2016年1-4月份數據，全國商品房銷量增速超過待售量增速，說明去庫存初見成效，進入順利推進階段。根據之前測算的庫存量，排除一些項目或產品缺陷的庫存量，預計未來3-5年全國去庫存任務將基本完成，2016年也將會成為去庫存一個重要的轉折點。圖4 1996-2016年1-4月商品房待售量增速與銷量增速比較數據來源：統計局、易居研究院3、全國商品房銷量與新開工面積關系由于年度房屋新增供應量很難量化，通過銷量與新

25、開工的比值關系，可以間接觀察到市場供應和需求之間的比例關系，比較直觀地反映銷售市場供需關系的變化情況，比值越大說明庫存去化壓力越小，反之亦然。不過，需要指出的是，新開工面積與期房供應有關，而且多數當年新開工項目不能取得預售許可證，不能形成新房供應，因此這一指標具有一定的領先性，可以用來指代一年后的期房供求關系。（1）全國商品房銷量與新開工面積從1997-2016年4月商品房銷量與新開工面積比值關系來看，2015年商品房銷量與新開工比值為83.2%，已超過1998年房改以來2005年81.5%的歷史最高值，創下新高。2016年前4個月仍然高位盤整。2015年以來的比值關系，從一個側面反映去庫存效果開始顯現，預計后續庫存壓力將有所緩解。 圖5 1997-2016年1-4月全國商品房銷量與新開工面積比值數據來源：統計局、易居研究院（2）三類物業銷量與新開工面積從1997-2016年1-4月商品住宅銷量與新開工面積比例關系來看，2015年開始，商品住宅銷量與新開工比值超過10