1、物業管理實務的基本概念一、物業：是指已建成并投入使用的住宅區內各類房屋及公共設備設施、附屬場地。二、物業的分類： 1 ：居住物業；2 ：商業物業；3 工業物業；4 其他用途物業。三、物業管理：是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，通過對房屋及與之相配套的設備設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護區域內環境和公共秩序，為業主提供服務的活動。四、物業管理的基本特征：1、社會化；2、專業化；市場化。五、物業管理的基本內容：1、常規性的公共服務，主要是對已建成并投入使用的房屋、設備設施及相關場地進行的服務，以及環境衛生和綠化管理、治安管理、消防管理、停車管理等。 2、針對性的專項服務：有

2、日常生活類的衣食住行、商業服務類、文化教育衛生體育類、各類中介、社會福利。3、委托性的特約服務：是滿足業主及使用人的個別需求而提供的服務。六、物業管理的基本環節：包括物業管理策劃階段、物業管理的前期準備階段、物業管理的啟動階段、物業管理的日常動作階段四個環節。七、物業管理企業：是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設備設施相關場地實施專業化管理，并為業主和非業主使用人提供全方位、多層次的有償服務和良好的居住和工作環境的具有獨立法人資格的經濟實體。按自主經營、自負盈虧、自我經營、自我約束、自我發展的機制運行，其指導思想是：以服務為宗旨，以經營為手段，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。

3、八、物業管理企業的類型：1、委托服務型物業管理企業：委托服務型物業管理企業只有經營管理權。2、租賃經營型物業管理企業：3、委托代理型物業管理企業：共同特點是只有管理層，不設或只設很少的操作層。委托代理型物業管理企業只收取管理員的薪金及服務代理酬金。、九、物業管理企業的資質：分為一級、二級、三級和臨時資質。臨時資質證書有效期為一年。十、物業管理企業設立的程序： 1、文件準備；提前準備好有關材料文件。2、資質審批和工商注冊登記3、稅務登記和公章辦理。十一、物業管理企業的機構設置：要遵循以下原則：1、 因事設職原則；即事事有人做。2、權責對等原則：3、統一指揮原則；4、分工與協作原則；5、經濟原則：

4、用較少的人員、較少的層次、較少的時間達到管理的效果。十二、物業管理企業組織機構的類型：1、 直線制：管理小型物業；2、直線職能制：管理中型物業；3、事業部制：管理大型物業4、 矩陣制組織形式：國外常用此辦法，項目經理制。十三、建筑物區分所有權：是指多個區分所有權人共同擁有一棟建筑物時，各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權， 與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權，以及因區分所有權之間共同關系所生的成員權之總稱。十四、建筑物區分所有權的特征：1、 復合性；2、專有所有權的主導性；3、一體性、4、登記公示性、權利主體身份的多重性。十五、對專有部分的界定，我國采用壁心和最后粉涮表層說。

5、十六、管理規約：是指全體區分所有權人就建筑物的管理，使用及所有關系，以書面形式所訂的自治規約。各區分所有權人共同遵守的規約以維護區分所有權人全體的合法權益，以及物業管理區域內的公共環境秩序，保障物業的安全與合理使用。十七、管理規約的內容：1、 關于區分所有權人之間的基礎法律關系；2、 關于區分所有權人之間共同事務的事項；3、 關于區分所有權人之間利害關系調整的事項。十八：業主大會的職責：1、 制定、修訂業主公約和業主大會議事規則；2、 選舉、罷免業主委員會成員、監督業主委員會的工作；3、 選聘、或解聘物業管理企業；4、 決定維修基金續籌、使用方案并監督其實施；5、 制定和修改在物業管理區域內的

6、物業共用部位和公用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生衛生的維護等方面的規章制度；6、 法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘或者解聘物業管理企業、專項維修基金使用和續籌等方案的決議等重大事項，必須經物業管理區域內三分之二以上投票權通過。十九：業主公約：是由全體業主承諾的，并對全體業主有共同約束力的，有關業主在物業使用、維護和管理方面權利、義務的準則。二十、業主委員會的產生：按照自愿報名和業主推薦相結合，差額選舉產生的。業主委員會每屆任期一般不超過3 年。業主委員會設委員 515 名的單數。業主委員會會議析例會每三個月至少

7、舉行一次。二十一、前期物業管理就是物業管理企業與業主委員會簽訂的物業管理合團同生效前，建設單位選聘的物業管理企業所實施的管理活動。一般而言，開始于收樓前的 36 個月不等。前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔。二十二、前期物業管理的內容：1、 建立管理機構；2、 設計管理模式；3、 招聘人才；4、 深入工程建設現場，熟悉物業的概況；5、 參與物業的竣工驗收工作6、 重點開展物業的接管驗收工作；7、 逐步展開日常的管理工作；8、 成立業主委員會。二十三、前期物業管理的委托代理：物業開發建設單位是前期管理服務的委托主體之一，充當委托人的角色，一般情況下，建設單位是從項目整體運營出發，確定物業管

8、理代理者的品牌形象，服務檔次，服務價格等。市場本身的競爭是異常激烈的，就開發建設單位本身就是最大的競爭者，獲得前期物業管理委托權是物業管理企業生存發展的基礎，是企業追求的目標。作為物業管理市場需求者之一的業主大會或業主自治組織業主委員會在前期管理階段還未誕生，開發建設單位作為開發經營者，更是大業主。二十四、前期物業管理委托方式：1、 顧問管理；2、合作管理；3、全權委托管理。二十五、前期介入：是指從物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主與非業主使用人及物業管理的角度，就物業開發、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備。二十六、前期介入

9、的作用：1、完善物業的使用功能；2、改進物業的具體設計；3、能更好地監理施工質量；4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎；5、便于日 后的物業管理。二十七、早期介入的方式：1、 早期介入；積極參與物業的規劃設計。2、中期介入：嚴格監理施工的每一環節。3、晚期介入：全面開展前期管理。前期介入與前期管理的區別： 1、 是否擁有對于物業的經營管理權；2、是否承擔相應的民事責任。二十八、竣工驗收：是指該物業的工程項目經過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用或投產的條件，工程項目竣工后，由建筑商向開發建設單位辦理交付手續，開發建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗， 辦

10、理交付手續，建筑商把物業交給開發建設單位，這一交接過程稱之為竣工驗收。建筑工程項目的種類包括：隱蔽工程驗收；單項工程驗收；分期驗收和全部工程驗收。物業接管驗收：是指物業管理公司接管開發建設單位或業主委托管理的新建成或原有物業時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容提要再檢驗，這是物業歷經的第二次驗收過程。二十九、接管驗收與竣工驗收的不同：1、 驗收目的不同。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和使用為主要內容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計要求。2、 驗收條件不同。接管驗收的首要條件是竣工驗收合格；竣工驗收的標準是工程設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，

11、 能滿足使用要求。3、 交接對象不同。接管驗收是由物業管理公司接管開發建設單位移交的物業，竣工驗收是由開發建設單位驗收建筑商移交的物業。交樓與收樓：建設單位根據預售的合同要求按時按質將物業交付給業主這一過程就稱為交樓。對于業主來說接收新房屋稱作收樓， 收樓的內容襻進物業被第三次驗收。收樓工作的策劃：1、文件的準備（第一類為知會式文件，包括收樓通知、收樓手續，收樓須知、繳款通知書等。第二類為具有法律約束力的文件，包括樓宇交接書、住宅質量保證書、交費委托書、涉及產權權益等文件。2、形象的設計、環境的營造；3、收 樓的組織準備。收樓應注意的問題：1 收樓時應讓業主清楚物業各部分或設施的保質期和具體范

12、圍，以確保業主應得的權益；2 收樓時管理人員應站在業訴立場上，根據售房合同，幫助業主對物業進行質量驗收。三十、開發建設單位的工作職責：1、 通過招投標的方式，簽訂書面的物業管理合同。2、 充分配合物業管理企業開展前期管理工作，提供符合要求的管理辦公場所。3、 讓物業管理企業參與相關設施的安裝與調試，使物業管理企業盡快熟悉物業的具體情況。4、 參加竣工驗收的全過程，確保竣工驗收合格后，才向物業管理企業移交。5、 向物業管理企業移交相關的資料。6、 交納前期物業管理費用。7、 承擔物業的保修責任。三十一、物業綜合管理服務：是指為滿足廣大業主、使用人的服務需求，保證物業正常運轉，發揮物業基本功能的公

13、共服務或常規服務，包括房屋修繕管理、設備設施管理、環境管理、公共秩序管理和對聚居人群的社區管理等的綜合服務。三十二、物業檔案資料管理的重要性：物業檔案資料的管理是開展物業管理的前提；三十三、物業檔案資料的管理內容：可以歸納為以下六項內容：1、基建文件；2、竣工驗收文件；3、勘察、設計文件；4、施工技 術文件；5、竣工圖紙；6、音像材料。三十四、建立檔案資料的方法與要求：物業檔案資料的建立主要抓好收集、整理、歸檔、利用四個環節。方法：組卷、編目。三十五、房屋修繕管理：1、房屋修繕：是為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發展，延長房屋使用壽命，經常地、及時地對房屋進行的

14、維修與養護工作，以達到物業保值、增值的目的。2、房屋修繕管理：是指物業管理企業根據國家對物業 修繕管理的標準，要求以及物業管理委托合同的規定，對所管理的物業進行維護修繕的管理活動。主要內容包括：房屋的質量管理；裝修管理、房屋維修施工管理。三十六、房屋質量管理：就是對房屋的使用狀況進行安全管理程度的檢查和滿足使用功能方面質量評定，為房屋的使用管理、維護和修繕提供科學的依據。房屋完損等級：房屋的完損等級劃分的依據是各類房屋的結構、裝修和設備。房屋的完損等級劃分不五類： 即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房。房屋二次裝修的特點：1、 二次裝修必須任命樓宇原來設計時的工程技術規范與技術

15、標準。2、 二次裝修一般是在樓宇已有入住業主或非業主使用人的情況下進行的，因此施工時需顧及住用戶的正常工作及生活，盡量避免或減少對他們造成影響。3、 對施工人員的技術及素質要求比較高。4、 在裝修的過程中，容易損壞毗連房屋和公用設備設施，要注意安全和防火。三十七、環境衛生管理：是指物業管理或專業清潔公司運用科學的方法，專業的清潔工具，在轄區或承包區域內定時、定點、專人地進行規范化的日常保潔、消殺、廢棄物的收集與清運，以維持區域內的整齊、潔凈的清潔衛生環境的工作。環境衛生管理的工作范圍：1、室內衛生管理，2、樓內保潔與消毒、垃圾的分類收集和清運、4、在現實生活中，保潔衛生管理工作通常會與生態環境

16、保護與治理密切相關。三十八、治安管理：是依靠各種先進設備與工具，訓練有素的管理人員，為防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，確保住戶或使用人人身安全教務不受損失，使工作生活秩序正常進行的管理工作。基本原則：1、預防為主，防治結合；2、治安防范管理與社會治安工作相結合；服務第一，用戶至上；硬件與軟件一起抓的原則。三十九：居住行為的管理；情感管理：1、更新觀念，一方面物業管理的大眾管家的親善形象為社會民眾所接受，另一方面，行業管理越來越規范，業主和非業主使用人的權益得到尊重和保護； 2、滿足心里和精神需求：使業主和非業主使用人的心里、精神需求得

17、到更大的滿足。四十、物業管理公約：根據國家的法律及政府房地產行政主管部門的有關規定及房屋預售（銷售）合同，在特定的物業管理轄區內，開發建設單位、業主（包括非業主使用人）和物業管理公司對物業的使用、維修和管理等公共問題所作的共同約定。業主公約：是全體業主對物業的使用、維修和其他管理服務活動，以書面形式訂立的具有約束力的自治性行為規范。特點：1、主體是物業所有人和使用人；2 、客體是物業的維護行為；3 、效力范圍全體所有人和使用人；4 權利既包括法律范疇的權利和義務，也包括道德范疇的準則。四十一、物業經營管理：以市場化為導向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業主及非業主使用人的需求為目標的社會化

18、、綜合化、經營性的服務與管理。四十二、物業租賃：物業租賃是物業經營管理的主要內容之一。概念：房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。其核心問題是租金問題。物業出租與出售的區別：1、物業出售是所有權的轉移與讓渡，而物業出租讓渡的只是使用權；2、物業的租賃是在房屋達到使用年 限前，經過多次交換實現，而物業出售是通過一次交換，房屋即從實物形態轉為貨幣形態； 3、在流通過程與消費過程的相互關系上物業租賃的流通過程與消費過程是互相交叉的，而物業出售中兩者是分離的。四十三、物業中介：由專業中介人在國家法律、政府規章以及行業自律組織框架下所從事的一系列中間介引等活動的

19、集合系統。 房地產經紀：它是房地產經濟活動中的一種中介服務行為，具體是指在市場經濟條件下，為促成他人完成房地產交易而從事的居間、經紀、代理等的有償服務活動。房屋的買賣、租賃是房地產市場中介活動的核心部分。廣義的房地產中介是房地產市場一級和二級市場活動以及絕大部分三級市場活動的咨詢、評估、經紀等服務活動的集合。房屋租賃合同：是出租人也承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權利義務關系手責任，以房屋為租賃標的的協議，是一種債權合同。特征表現：1、房屋租賃合同是雙務合同；2、房屋租賃合同是有償合同；3、房屋租賃合同是諾成合同；4、房屋租賃合同是要式合 同 5、房屋租賃承包合同是繼續性合同。租賃關系：即契約關

20、系，是指出租者與承租者之間的經濟合同關系。房屋租金：是房屋承租人為取得一定時期內房屋的使用權而付給房屋所有人的經濟補償。成本租金：是由折舊費、維修費、管理費、投資利息和稅金五項因素組成的。四十四、物業管理招標：是物業所有權人在為物業選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業管理企業競投， 從中選擇最佳者，并與之訂立物業管理合同的過程。物業管理投標：是指符合招標要求的物業管理企業，根據招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程。物業管理招標類型：1、單純物業管理招標；2、物業管理與經營綜合招標；3、專項服務工作招標。物業管理招標方式：1、公開招標無限競爭性招標。2、邀請招標有限競

21、爭性招標。招標文件編制程序：1、熟悉項目；2、確定物業管理的內容質量標準、要求；3、確定投標、開標、定標的日期其他事項；4、招標 項目備案；5、編寫“招標須知”。物業管理投標書的編寫要求：1、針對性；（現場調查，分析研究，擬定管理管理方案）；2、可操作性（根據目標物業的具體情況提出切實可行的物業管理方案和措施，得出的管理方法和措施要與現行的法律、法規相一致，所提出的管理方案必須在經濟上基本平衡）；3、體現企業的優勢和專業水平（針對目標物業，展現自己的優勢，重視發揮自己專長）；4、深刻理解業主的意愿。四十五、物業維修基金：又稱代管基金，是物業管理企業接受業主委員會或物業產權人、使用人委托的專項用

22、于房屋共用部分共用設備和公用設施維修、更新的專項基金。人員定編：管理處管理人員定編：1、多層無電梯普通住宅小區：1 人/2 萬平方米；2、高層有電梯一般住宅：1 人/0.5 平方米；3、高層有電梯高尚住宅：1 人/1 萬平方米；高層寫字樓、商業大廈：1 人/0.3 平方米。四十六、物業管理處財務預算編制原則：物業管理服務費收入=物業管理服務成本+法定稅金+管理人酬金的零預算原則。 收入預算：物業管理收入由公共性服務費收入針對性的專項服務和特約服務收入三部分構成。資產負債表的結構：資產=負債+所有者權益。利潤表的結構：收入-費用=利潤。我國企業的多步式利潤表包括四部分內容：一是主營營業利潤；二是

23、營業利潤；三是利潤總額； 四是凈利潤。現金流量：是指企業經營、投資和籌措活動過程中產生的，除現金及現金等價物之間的流動外的現金及現金等價物的流入和流出的數量。現金流量表：是反映企業一定會計期間內現金及現金等價物流入和流出信息的會計報表，屬于動態報表。四十七、人力資源計劃：是指為了達到企業的戰略目標與戰術目標，根據企業目前的人力資源狀況，為了滿足未來一段時間內人力資源質量和數量的需要，決定引進、保持、提高、流出人力資源所作的預測，對職務編制、人員配置、教育培訓、人力資源管理政策、招聘和選擇等人力資源管理的具體內容所進行的人力資源部門的職能性規劃。人力資源計劃的編制過程：1、機會分析、2、確定計劃

24、的目標、3、資料的搜索、4、資源預測計劃的實施。 人力資源計劃中的人員配備原則：1、 動態調整原則：在人員配備上肛用衙同制用工、協議用工、聘用干部等形式，使人員內外部調整或流動變得更加靈活。2、 滿足需要原則：崗位數量和崗位對人員素質的要求來確定人員的數量和質量。3、 利益雙贏原則：企業的發展和員工的發展是互相依托、互相促進的關系。優秀的人力資源計劃，一定是能夠使企業和員工得到長期利益的計劃，一定是能夠使企業和員工共同發展的計劃。員工培訓的意義：1、 員工培訓可以改變目前物業管理企業整體素質，特別是員工素質不高的問題。2、 員工培訓可以緩解的物業管理人才缺乏的矛盾。3、 員工培訓可以滿足物業管

25、理企業在使用新技術、新材料和開拓拳業務、新領域的需要。4、 員工培訓可以開發人力資源、培植企業文化、形成企業精神，實現企業的長遠戰略目標。常用的員工考核方法： 1、 主管決定法；2、工作標準法；3、鑒別性方法；4、配對比較法功能測評法。考核中可能出現的一些常見問題：1、 考核標準問題；2、形式主義；3、好人主義；4、集中趨勢。四十八、社區文化：是指以人口、地域面積為參數劃定的社會自然地域范圍內，以居民為參與主體，通過文藝表演、科技普查、法律法規宣傳、文體娛樂等形式，提高城市管理水平和人口素質的文化形態。物業管理小區文化建設的基本內容：1、 設施建設；2、組織建設；3、政策建設；4、隊伍建設；5

26、、網絡建設；6、文化品位建設。物業管理企業與社區文化的關系：1、 社區文化影響物業管理企業的發展。1 有助于物業管理企業鍛造品牌與核心競爭力；2 有利于培養業主忠誠度；3 有利于提高市場美譽度。物業小區擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊，將凝聚成為物業的靈魂；4有利于在小區架起社區文明的橋梁；5 有得社區意識和共同的社區價值觀的形成，促進小區人際關系的融洽和小區社會的和諧。2、 物業管理企業是物業管理小區的社區文化建設的主要推動者，物業管理小區文化的社區文化的形成，需要物業管理企業大量的資源投入，只有通過物業管理企業的人、財、物、知識、信息等各種資源的大量投入，物業管理小區的社區文化建設才

27、會有不同于以往城市社區文化建設的風貌，物業管理企業是物業管理小區的社區文化建設直接組織管理者，主導著小區文化建設的過程、內容和方式。物業管理企業在小區的社區文化建設過程中，成為社區文化活動的直接組織者。社區文化建設的方式：1、 明確物業管理企業在社區文化建設過程中的目標：1 構建小區的社區文化價值體系，促進小區文明程度的不斷提升是小區文化建設的根本目標；2 實現小區居民素質的全面發展是小區文化建設的長遠目標，首先是要建立良好的小區人際關系；其次，小區文化建設必須關注小區居民的精神活動；再次，要喚醒人與自然和諧發展的意識，提高居民保護生態環境與生命安全的意識； 3 物業管理企業文化與小區文化的良

28、性互動與發展是小區文化建設的現實目標。4 物業管理企業的角色從長遠來說，應當逐步從社區活動的組織者過渡到社區文化的協調者與引導者。四十九、服務：是由人的活動構成的，無形的，難以用物質尺度衡量的，具人價值量的行為效用。服務的特征：1 無形性；2 不可分離性；3 差異性；4 不可儲存性；5 缺乏所有權。影響服務質量的因素：1 企業形象；2 宣傳溝通；3 顧客口碑；4 顧客需求。服務質量的特征：1 內涵的廣泛性；2 評估的差異性；3 控制的難度大。提高物業管理質量的途徑：1 管理者要確立管理與服務的質量意識；2 制定并遵循適合與適度的質量標準；3 建立物業管理服務質量體系：質量體系由以下幾個基本部分

29、構成（1）內部組織管理質量體系；（2）內部運作管理質量系統；（3）服務過程的質量系統；（4）客戶服務的質量管理系統開展物業管理考評的意義：1、 促進行業整體水平的提高；2、 引入競爭機制，樹立企業品牌；3、 推進了物業管理市場體制的建立和完善。五十、現代管理理論的新特點：1、 權變管理；2、 創新管理；3、 無形資源管理；4、 人本管理。社區管理的基本趨勢：表現為以下三個基本趨勢；1、 弱化社區管理的行政色彩；社區管理的原則既不是社會效益最大化，也不自身利益最大化，而是以人為本，互助互利，奉獻愛心和民主自治；2、 擴大以社區自治為基本前提和主要內涵的基層民主，實現從“為民作主”向“由民作主”轉

30、變；3、 加強社區文化建設，形成穩定的社會基礎，它可以重新事例社區居民的價值觀，進而協調人們的行動，實現社區的有序化和穩定與發展，從而形成穩定的社會基礎；物業管理與社區管理的關系：1、 物業管理與社區服務的關系，社區服務是指在政府的扶植下，開展各種福利服務和便民服務，滿足人們的精神生活的需求，提高人的素質，而物業管理企業則是經經營者的身份出現的為業主提供約定項目的服務，以滿足業主的一般需要和個性化需要；2、 物業管理與社區建設的關系，社區為物業管理提供了具體地域空間物業管理依托于社區，社區建設以人為中心和物業管理是完全一致的；3、 物業管理與文明社區建設的關系，首先要建立等級分明的物業管理評議

31、機制，其次，引入市場競爭機制，實行“一區一管理” 模式，再次，建立科技新聞管理參與文明社區建設的激勵機制；最后，建立污穢化機制，打破條塊格局。五十一、物業管理與公共管理：從本質上講其根本屬性是公共管理。1、小區物業業主的公共事務的管理，受小區代表機構委托和授權對小區內產權人共同擁有產權的公共場所、公共設備和所有公共配套設施實施專業化的有效管理，同時也可以提供有償性的社區公共服務和家庭服務。物業管理企業的管理權來源業主的授予。2、物業管理企業受政府部門之托管理社區公共事務，物業管理必須處理好與政府行政主管部門物關系，物業小區行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規劃、城建、工商、稅務等管理部

32、門對小區公共事務實施管理，包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計劃生育、僑務等各項工作物業管理模式：能夠推動企業較快發展的經營管理理念，權力運作方式，管理方法、制度體系、文化風格等管理要素組合體。我國的物業管理應當選擇市場化、社會化、專業化、規范化的發展模式。組織結構扁平化：1、在管理機構的設置上，必須充分體現統一領導、分組管理的原則；2、 組織機構設置應有利于實現企業的經營目標；3、 要建立良好、暢通的信息傳遞渠道，加強橫向聯系。團隊：是指一種為了實現某一目標而由相互協作的個體組成的正式群體。團隊的分類：1、問題解決型團隊；2、自我管理型團隊；3、跨功能型團隊； 團隊管理理論對物業管理團隊的借鑒意義：1、 物業管理企業團隊領導究竟采用哪種領導模式，與一個團隊成員的人性假設相關；2、 對于規模較大的物業管理企業，應當倡導、支持和利用團隊來實現企業目標；3、 團隊管理需要高度重視企業文化建設。物業管理發展的必備條件：1、 外部條件：1 人們普遍重視居住質量，隨著人們對住房的要求已經從有房住，住得起。到住得好。而住得好的概念就是良好的管理服務，優美宜人的生活環境、強有力的保安