1、安徽省卓越房地產營銷策劃有限公司安徽省定遠縣房地產市場分析報告安徽省定遠縣房地產市場分析報告二零一二年五月二零一二年五月目目錄錄定遠印象定遠印象3 3 1 13 3 2 23 3 3 3宏觀政策對房地產市場的導向宏觀政策對房地產市場的導向3 3 4 43 3 5 5定遠縣在售樓盤市場調查定遠縣在售樓盤市場調查總結總結定遠商業市場調查定遠商業市場調查定遠印象 定遠縣地處安徽省東部，是皖東地區第一大縣。國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口93.8萬，轄22個鄉鎮，253個行政村。 定遠是農業大縣，人口近百萬，農村人口占80%以上，在外務工經商者22多萬人，占全縣總人口的22.5%，定

2、城鎮城區面積18萬平方公里，城區人口近17萬人。 定遠區位優越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠融長江三角洲經濟區。 古有“境連八邑，衢通九省”之譽。與經濟最發達的長江三角洲緊密相連，地理交通四通八達、淮南鐵路貫穿境內，京滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內。建設中的京滬高速鐵路在定遠穿行，并有設站。定遠交通 定遠縣城所在地定城距合肥和南京兩機場不足兩小時路程。每天都有班車通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省內外大中城市。縣內形成了以定城為中心的鄉村公路網，可與53個鄉鎮相通，每天均有客車往返。定遠歷史及人文 定城鎮是江淮之間的古老重鎮，地理位置

3、十分重要，歷史上有九省通衙之稱。在中國幾次南北大分裂中，成為兵家必爭之地。定城歷史悠久。唐天寶4年（745年），定遠縣治遷至定城，此后1200多年，歷經數朝代，縣治基本未動。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清時城池因戰爭和洪水屢遭破壞，先后修復10余次。民國28年日本飛機轟炸定城時，城池全部被毀。明代鼎盛時，城內名勝古跡頗多，著名的有董槐墓、魯肅祖母墓、戚繼光亭、巽峰閣、西禪寺、文峰塔等。風景區花園胡，更是景色宜人。那是市容整齊，商埠林立、商賈云集、市場繁華，成為江淮之間重要的物資集散地。定遠經濟 定遠縣2012年政府工作報告顯示：五年來，地區生產總值突破百億關口，達100.6億元，年均

4、增長13.9%；財政收入增加到8.04億元，年均增長34.5%；固定資產投資增加到75億元，年均增長42.4%；社會消費品零售總額增加到29.8億元，年均增長18.4%；三次產業結構比由41.8：22.6：35.6調整為38.8：31：30.2。主要經濟指標增速始終保持在兩位數以上，其中固定資產投資、財政收入五年分別增長6.1倍、3.3倍，縣域經濟綜合實力及社會事業發展跨入全省二類縣中游行列。 2011年，是“十二五”開局之年，地區生產總值過百億元，同比增長11.8%；財政收入過8億元，增長57.4%；固定資產投資增長17.5%，社會消費品零售總額增長18%，城鎮在崗職工年均工資增長16.7%

5、，農民人均純收入增長18%，完成或超額完成去年年初確定的各項目標任務，實現了“十二五”的良好開局！招商引資也是碩果累累：全年新建、續建項目270個，實際到位資金110.8億元，較上年增長62.9%。推進產業招商。突出千億鹽化主題，成立五大產業招商辦公室。淮北礦業、晉煤集團、雨潤集團和南京醫藥集團等一批國內500強企業成功落戶，投資10億元以上的琥珀能源等重大項目正式簽約，投資億元以上的福潤食品、天星藥業等骨干項目開工建設。招商領域不斷拓展，項目質量明顯提高。全年共引進項目281個，其中億元以上項目24個，為歷年之最；合同利用縣外資金313.4億元，實際到位資金58億元，增長30%，為歷史新高。

6、完成簽約入園項目51個，開工建設37個，建成投產16個，均超過建園以來的總和，為歷年最多。 旅游發展規劃 “一心兩軸三極四區”一個中心定遠縣城游客集散中心兩條發展軸：兩條發展軸：合肥-蚌埠公路；滁州-定遠-淮南公路。三個增長極：三個增長極：藕塘鎮、大橋鎮、東興鹽化。四個旅游區：四個旅游區：東南紅色生態旅游區：位于定遠縣東南部，以穿越定遠縣城的定滁路、合蚌路合肥-定遠段為界限。東北綠色休閑度假區：位于定遠縣東南部，以穿越定遠縣城的定滁路、合蚌路蚌埠-定遠段為界限。西南白色工業觀光區：位于定遠縣西南部，以穿越定遠縣城的定爐路、合蚌路合肥-定遠段為界限。西北古色文化體驗區：位于定遠縣西北部，以穿越定

7、遠縣城的定爐路、合蚌路蚌埠-定遠段為界限。定遠旅游定遠旅游定遠城市總體規劃 遠景根據建設用地發展需遠景根據建設用地發展需要，重點向南、向東北（不跨要，重點向南、向東北（不跨越泉塢山），適當發展向西南越泉塢山），適當發展向西南拓展。拓展。 城市空間發展策略為：城市空間發展策略為：“依托老城，南進東擴，緊湊依托老城，南進東擴，緊湊發展發展”。規劃期內，城市用地拓展依托現狀建成區附近、具有較大發展潛力的區域向外拓展，主要用地發展方向：依托東部政務區向東發展，依托工業園區向南拓展。定遠縣城區結構規劃 規劃“三軸三區三片”的總體布局結構，即以外環路為框架、以合蚌路為中軸、以定滁路為兩翼，拉開中等城市框架

8、；以老城區改造、新城區拓展、工業區擴張為依托，推進城市組團開發；以建設泉塢山森林公園、南城河風光帶、花園胡公園為重點，優化自然生態環境。 居住用地規劃為：根據城市用居住用地規劃為：根據城市用地總體布局結構，依托城市功能分地總體布局結構，依托城市功能分區組織居住用地，規劃形成三個居區組織居住用地，規劃形成三個居住片區，即老城、南部、東部共住片區，即老城、南部、東部共3 3個居住片區，個居住片區，1010個居住區。個居住區。 近期至2015年定遠縣縣城人口規模為1921萬人，城市建設用地規模為20平方公里，人均建設用地按100平方米/人控制。 中期至2020年定遠縣縣城人口規模為2426萬人，城市

9、建設用地規模為27.5平方公里，人均建設用地按110平方米/人控制。 遠期至2030年定遠縣縣城人口規模為3540萬人，城市建設用地規模為40平方公里，人均建設用地按100平方米/人控制。 宏觀政策對房地產市場的導向新國八條重點從四個角度對市場進行調控。史上最嚴房地產調控“國八條”國家房地產調控政策回顧及影響調控關鍵點對比2011.1.26 調控措施表述2010.9.29 調控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴格執行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向

10、其售房。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。限購各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭暫停購房。對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。稅費對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住

11、房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴。調控關鍵點新國八條政策內容總結u 從內容上，新國八條可以總結為“一個創新、五個加強、兩個持續”。 一個創新：直接要求各地政府對新建住房價格制定目標，明確本地區價格的漲幅幅度。 五個加強：從稅收、金融信貸、土地供應、限購、落實保障性住房及約談機制五個方面進行強化。 兩個持續：持續加大保障性住房的建設、通過輿論持續引導合理住房消費。u 從調控目標來看，依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降。u 從調控重點來看，依舊是打壓投機、投資性需求。u 如果樓市

12、熱度不去，后續政府可動用的政策仍然較多，因此不能認為行業利空出盡。問責機制明確以“房價”作為控制目標，促使地方政府就控制合理水平房價將制定有更為針對性、有效性的應對策略地方政府與中央政府的博弈將繼續持續土地雙限將降低開發商拿地熱情，地方政府土地稅收將出現明顯縮減，對當地城市化發展進程將帶來一定影響國八條對各利益體影響地方政府土地雙限“限房價、控地價”全面限購對于本地及異地客戶的購房資格進行了更加明確和嚴格的限定利潤空間利潤空間“被控制被控制”市場需求市場需求“被減少被減少”u 拿地更為謹慎，考慮與政府合拿地更為謹慎，考慮與政府合作開發建設作開發建設u 項目銷售周期拉長，檢驗開發項目銷售周期拉長

13、，檢驗開發商資金鏈健康度，上市企業抗商資金鏈健康度，上市企業抗風險能力更強風險能力更強u 開發商關注度向商業市場及城開發商關注度向商業市場及城市綜合體這類高價值物業轉移，市綜合體這類高價值物業轉移，考驗開發商操作水平和專業能考驗開發商操作水平和專業能力力u 行業內部企業兼并速度加快行業內部企業兼并速度加快國八條對各利益體影響開發商 提要：提要：在信貸數據疲軟與消費物價指數回落的背景下，時隔近三個月，存款準備金率工具再次被使用。5月12日晚間，央行宣布從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2012年年5月央行再度下調存款準備金率月央行再度下調存款準備金率

14、房貸可能再現利率優惠房貸可能再現利率優惠 影響：影響：大型銀行預計可貸資金規模將在第二季度后逐步擴大，這一方面有利于降低企業整體融資成本。在信貸規模擴大后，在個人房地產按揭貸款方面也將迎來更多政策微調，不排除再度出現利率優惠。多家銀行表示，其整體貸款額度寬松，客戶不必急于申請房貸，對于房貸，銀行將會出臺一些最新的利率優惠。2012年年1-5月初全國房地產整體情況月初全國房地產整體情況住宅供應和成交：住宅供應和成交：2012年1-3月全國樓市較為平穩，價格小幅下跌。自三月開始，樓市回暖，價格平穩，開發商積極推盤，促銷力度也不斷加大，4月新增供應量又較上月大幅增長，因此成交量也保持在較高的水平。供

15、求對比：供求對比：新增供應明顯高于成交，市場壓力仍較大。從庫存來看，可售面積增長明顯，出清周期仍保持在27個月，市場壓力依然較大。政策導向分析及風險評估 由于房地產業的特殊性，因此政府的政策導向對于房地產的發展有著風向標的作用，對于當地房地產政策的分析能更有效的規避一些項目的開發風險。在定遠房地產作為政府吸引外地資金投資，加快縣城發展的一個重要產業，其在具體的政策制定和執行上有一定的傾斜，08年底，采取的五項措施有效促進房地產發展（分別為：A、科學把握土地上市節奏。B、堅持凈地出讓。C、適當控制宗地上市規模。D、加大土地供應信息發布。E、嚴防土地資產流失。） 上述政策是對房地產交易的相對利好作

16、用，政府對于支持房地產發展有著比較良好的愿望，這對項目投資開發提供了良好的外決條件。123對于起步較晚的定遠房地產來講，房價整體水平仍然較低，老城區商品房成交均價為38004500元/左右，給市場房價提供了較大的增長空間。在房產需求方面，目前定遠大部分購房者以自住為主，投機成分極少，投機成分極少，這已給了定遠房地產市場提供了良性發展的市場空間。宏觀政策推出目的是在抑制房產投資投機行為，保重房地產市場的良性發展，因此，就目前定遠的市場情況而言，整體房地產市場將依縣城經濟的發展而發展。宏觀政策對定遠房地產市場的影響分析定城鎮樓市整體發展概述(1)(1)概況：概況：目前定遠房地產開發基本可分為老城區

17、、城東新區二大板塊。老城區房地產投資分布零散，開發量較小，主要以多層為主；城東新區房地產投資目前主要集中在定滁路一帶，開發量較大，小高層、高層為主。（2 2）住宅價格：）住宅價格：物業價格是一個地區房地產市場發展狀況的反映，同時也是衡量當地居民消費能力的尺度。從市場數據得出結論，現階段住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為二個層次： 老城區住宅，地處定遠縣城中心繁華所在，地段位置優越，生活配套成熟。銷售均價：42004200元元/ /平米左右；平米左右； 城東新區一帶，隨著縣城南拓東擴，該區域將成為今后定遠發展的主力區域。但現在該區域配套施設不很完善，人氣有待結聚。銷售均價:350045

18、0035004500元元/ /平米。平米。（3 3）住宅品質：）住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產品品質，其內容包括：社區規劃、交通、建筑質量、產品形態以及物業配套、景觀、環境等。而定遠目前對居住環境的考究較少，缺乏景觀園林、會所、教育配套規劃等附加值考慮。近半年定城鎮土地成交分析出讓日期出讓日期供地供地方式方式土地位置土地位置土地面積土地面積（平米）（平米）用途用途容積率容積率成交價成交價（萬元）（萬元）受讓單位受讓單位12.1.20掛牌定城鎮魯肅大道東南側66403商業1.59000定遠縣新唐投資有限公司12.1.19掛牌定城鎮魯肅大道東

19、北側7060住宅2.32170安徽省萬杰房地產開發有限公司12.1.11拍賣定遠縣定城鎮包公路東側3420商服2.21100安徽省萬杰房地產開發有限公司11.12.30掛牌定遠縣定城鎮泉塢山大道西側64330住宅25797安徽鹽業投資有限公司11.12.30掛牌定遠縣定城鎮泉塢山大道西側52886住宅24765安徽鹽業投資有限公司11.12.30掛牌定遠縣定城鎮泉塢山大道西側62036住宅25590安徽鹽業投資有限公司11.12.5掛牌定遠縣定城鎮金山路東側21060住宅2.53260定遠縣凱源天潤置業發展有限公司分析：自去年8月至2012年1月，定城共計出讓土地面積40多萬方（折合約600

20、畝），除去目前定城在售項目，未來市場競爭激烈.11.11.8掛牌定城鎮魯肅大道東側16934住宅2.22025定遠縣東園置業有限公司11.11.8掛牌定城鎮魯肅大道東側22052住宅2.24010定遠縣東園置業有限公司11.10.21掛牌定城鎮長征西路北側19103住宅+商業23600榮興、蔣大春、李輝、楊楊11.10.21掛牌定城鎮戚繼光大道南側61321商業1.64900定遠縣恒瑞房地產開發有限公司11.10.10掛牌定城鎮嚴橋路西側2251住宅+商業1.7255安徽安元房地產有限公司11.9.8拍賣定遠縣定城鎮包公路東側4266住宅+商業1.51230今皓光電（安徽）有限公司11.8.8

21、掛牌定城鎮嚴橋路西側730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置業有限公司 2011年，定遠著力完善城市功能，圍繞老城區提升、新區完善，組織實施了35個商住和景觀項目，中等城市形象加速顯現。城東新區“三項工程”全面開工，長征東路順利實現暢通，岱山路即將建成，路網不斷延伸。 五大專業市場建設序時推進，瑞特家居廣場建成開業，萬匯龍商貿城基本建成，大潤發超市、汽配城商業綜合體、東園大市場開工建設。投資10億元的青島偉業北極星購物中心成功簽約，肯德基、米蘭假日酒店、永和豆漿等品牌商家入駐； 裕安水上花園、中源上東城、金源廣場等一批商住小區加快建設。2011年定遠實現城市建設總投入35.8億元，拆遷約30.6萬

22、平方米，開發商品房110萬平方米，其中新開工建設商品房43萬平方米、銷售商品房35萬平方米。完成陰陵路、四中路等5條3.8公里老城區道路改造工程。總結：定遠縣主要在售樓盤調查分析定遠縣主要在售樓盤調查分析競爭樓盤分布圖競爭樓盤分布圖本案本案眾舜時代廣場永成匯金廣場金源廣場中源上東城天裕國際米蘭印象德城御湖國際裕安水上花園華邦匯富廣場盛世新城項目位置項目位置定遠縣人民廣場西側主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：13萬方目前銷售信息目前銷售信息二期售罄，三期大概5月開盤容積率：3.0左右綠化率：41%最近一次開盤時間最近一次開盤時間二期2010.12最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售

23、體量200套左右內部配套內部配套中央景觀、地下車位、活動中心、超市周邊配套周邊配套縣政府、公園、醫院、學校、機關單位建筑風格建筑風格現代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房80-8640三房109-12460目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）4500目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）一期二期100%項目近期營銷活動項目近期營銷活動無購房優惠政策購房優惠政策無目前客戶群體目前客戶群體機關單位項目賣點項目賣點地段、品質項目定位廣告語項目定位廣告語政府邊上的公園府邸開發商開發商滁州金源房地產開發景觀設計單位景觀設計單位金源廣場項目效果圖

24、和區位圖售售樓樓部部 墻墻體體廣廣告告 實景圖實景圖項目位置項目位置合蚌路與幸福中路交匯處主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：7萬方目前銷售信息目前銷售信息還剩一期幾套在售容積率：6.4綠化率：31%最近一次開盤時間最近一次開盤時間2011.01.23最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量約150套內部配套內部配套大型購物中心、品牌電梯、空中花園周邊配套周邊配套金融中心、醫院、小學建筑風格建筑風格現代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房7530三房101-12470目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）3500目前備案銷售

25、率目前備案銷售率（）（）90%項目近期營銷活動項目近期營銷活動暫無購房優惠政策購房優惠政策暫無目前客戶群體目前客戶群體鄉鎮居民、個體經營戶、教師項目賣點項目賣點高層、項目定位廣告語項目定位廣告語引領定遠人居未來開發商開發商眾舜置業景觀設計單位景觀設計單位眾舜時代廣場項目效果圖和區位圖售樓部售樓部 墻墻體體廣廣告告 實實景景圖圖項目位置項目位置合蚌路與幸福路交叉口主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：50萬方目前銷售信息目前銷售信息一期售罄，二期未定容積率：1.39綠化率：35最近一次開盤時間最近一次開盤時間2010.11.13最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量200套左右內部配

26、套內部配套會所、幼兒園、菜市場、商鋪周邊配套周邊配套縣政府、陽光小學、縣醫院、生態公園、人民廣場建筑風格建筑風格歐式新古典景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房8520三房98-13060四房142-16720目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）3600目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）一期100%項目近期營銷活動項目近期營銷活動無購房優惠政策購房優惠政策無目前客戶群體目前客戶群體機關單位、部分鄉鎮居民項目賣點項目賣點配套、品質項目定位廣告語項目定位廣告語城市向東，生活向上開發商開發商中源地產景觀設計單位景觀設計單位上海誠策中原上東城

27、項目效果圖和區位圖售售樓樓部部 墻墻體體廣廣告告 實實景景圖圖項目位置項目位置合蚌路與黎明路交叉口主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：26萬方目前銷售信息目前銷售信息一期剩幾套在賣，二期預計5月份開盤容積率：1.7綠化率：40%最近一次開盤時間最近一次開盤時間2010.10.31最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量200套左右內部配套內部配套幼兒園、會所、車庫車位周邊配套周邊配套大潤發、中小學建筑風格建筑風格江南園林式景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房80-9040三房100-12060目前銷售均價（元目前銷售均價（元/

28、 /）3700元/ 目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）20%項目近期營銷活動項目近期營銷活動無購房優惠政策購房優惠政策無目前客戶群體目前客戶群體企事業單位職工、鄉鎮外出務工人群項目賣點項目賣點配套、品質項目定位廣告語項目定位廣告語住在定遠最美處開發商開發商安徽裕安集團景觀設計單位景觀設計單位裕安水上花園 項目效果圖和區位圖售售樓樓部部 實實景景圖圖項目位置項目位置金山路與幸福路交叉口主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：27000方目前銷售信息目前銷售信息未開盤容積率：2.6綠化率：35%最近一次開盤時間最近一次開盤時間最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量內部配套內部配套地下車

29、庫、底層商業周邊配套周邊配套縣醫院、陽光小學、機關單位建筑風格建筑風格現代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）三房86-91100目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）項目近期營銷活動項目近期營銷活動登記客戶贈送2000元代金券抵購房款購房優惠政策購房優惠政策登記客戶贈送2000元代金券抵購房款目前客戶群體目前客戶群體機關單位、鄉鎮居民項目賣點項目賣點價格、品質項目定位廣告語項目定位廣告語開發商開發商永成房地產開發景觀設計單位景觀設計單位永成匯金廣場售售樓樓部部 項項目目進進度度項目位置項目位置城東新區合

30、蚌路主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：17萬方目前銷售信息目前銷售信息尾盤容積率：2.0綠化率：33%最近一次開盤時間最近一次開盤時間2011.11最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量200多套內部配套內部配套車位、中央景觀周邊配套周邊配套縣醫院、陽光小學建筑風格建筑風格后現代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）3300目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）2期90%項目近期營銷活動項目近期營銷活動無購房優惠政策購房優惠

31、政策無目前客戶群體目前客戶群體機關單位項目賣點項目賣點品質、戶型項目定位廣告語項目定位廣告語花園景觀式生活社區開發商開發商滁州天浴房地產開發景觀設計單位景觀設計單位福州博林環境藝術設計顧問天裕國際售售樓樓部部 墻墻體體廣廣告告 實實景景圖圖項目位置項目位置政務文化廣場西南主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：33000方目前銷售信息目前銷售信息3月底2期4棟樓開盤容積率：綠化率：最近一次開盤時間最近一次開盤時間未開盤最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量內部配套內部配套中央景觀周邊配套周邊配套政務文化廣場、縣醫院、陽光小學建筑風格建筑風格歐陸景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型

32、面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房82-9540三房91-11560目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）項目近期營銷活動項目近期營銷活動無購房優惠政策購房優惠政策無目前客戶群體目前客戶群體機關單位項目賣點項目賣點品質、戶型項目定位廣告語項目定位廣告語意大利風情的歐式居所開發商開發商安徽省萬杰房地產開發景觀設計單位景觀設計單位米蘭印象售售樓樓部部墻墻體體廣廣告告 項目位置項目位置合蚌路與定滁路交叉口主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：9萬方目前銷售信息目前銷售信息住宅售罄容積率：1.6綠化率：36%最近一次開盤時間最近一次開盤時間

33、2011.01.18最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量216套內部配套內部配套車庫車位、中央景觀周邊配套周邊配套醫院、菜場、學校建筑風格建筑風格現代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房80-9030三房90-11860四房13410目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）3500目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）90%項目近期營銷活動項目近期營銷活動商鋪登記購房優惠政策購房優惠政策無目前客戶群體目前客戶群體企事業單位職工項目賣點項目賣點地段、配套項目定位廣告語項目定位廣告語純多層花園洋房開發商開發商定遠德城房地產開發景觀設計單

34、位景觀設計單位德城御湖國際售售樓樓部部 墻墻體體廣廣告告 項目位置項目位置長征路與東城路交叉口主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：42000方目前銷售信息目前銷售信息未開盤容積率：綠化率：40%最近一次開盤時間最近一次開盤時間最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量內部配套內部配套沿街商業、車位周邊配套周邊配套超市、菜場、學校建筑風格建筑風格現代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房80-9040三房100-12260目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）項目近期營銷活動項目近期營銷活動預約

35、登記購房優惠政策購房優惠政策無目前客戶群體目前客戶群體城鎮企事業單位職工項目賣點項目賣點位置、配套項目定位廣告語項目定位廣告語 植根中心地脈，縱橫商業海洋開發商開發商安徽華邦房地產開發景觀設計單位景觀設計單位華邦匯富廣場售樓部售樓部 墻墻體體廣廣告告 實實景景圖圖盛世新城項目位置項目位置定發路與黎明路交叉口主要技術經濟指標主要技術經濟指標總建筑面積：2.7萬目前銷售信息目前銷售信息住宅售罄，在售沿街商鋪容積率：綠化率：最近一次開盤時間最近一次開盤時間2010.10最近一次開盤所推最近一次開盤所推售體量售體量200多套內部配套內部配套中央景觀、沿街商鋪周邊配套周邊配套一中、菜場建筑風格建筑風格現

36、代景觀與智能化景觀與智能化智能安保套型套型面積段（面積段（ ）占總體比例（）占總體比例（）二房三房目前銷售均價（元目前銷售均價（元/ /）6500元目前備案銷售率目前備案銷售率（）（）80項目近期營銷活動項目近期營銷活動現鋪銷售購房優惠政策購房優惠政策登記1萬抵2萬目前客戶群體目前客戶群體機關單位項目賣點項目賣點人氣、價格項目定位廣告語項目定位廣告語開發商開發商定遠縣綠水雅居置業投資景觀設計單位景觀設計單位售售樓樓部部 銘威名仕新城樓盤名稱：銘威名仕新城項目地址：魯肅大道南側開發商：滁州市銘威置業有限公司占地面積：100畝總建筑面積：7.5萬方銷售均價：3318元/平米 3898元/平米物業類

37、型：小高層、多層容積率：1.1綠化率：/戶型：主力面積86兩房；三房116銷售情況：目前一期所剩房源不多吉家家園樓盤名稱：吉家家園項目地址：東城路與幸福路交口開發商：定遠縣遠瑞房地產開發有限公司占地面積：2892.63平米總建筑面積：16297.34M2銷售均價：4100元/平米物業類型：小高層、多層容積率：1.6綠化率：31%戶型：90-120銷售情況：/金山麗景樓盤名稱：金山麗景項目地址：金山路與東興路交口開發商：定遠縣金山房地產開發有限公司占地面積：106畝畝總建筑面積：14萬方萬方銷售均價：3500元/平米物業類型：小高層、多層、高層容積率：2.0綠化率：35%戶型：73.1、88.0

38、3、93.42、104.8銷售情況：一期在售去化85%。安鹽曲陽國際 樓盤名稱：安鹽曲陽國際項目地址：縣城東新區幸福東路南側、金山路東側開發商：/占地面積：6萬方總建筑面積：14萬方銷售均價：3850元/平米物業類型：高層 多層 小高層容積率：2.2綠化率：/主力戶型：80-140 平米銷售情況：12.4.28開盤，共銷120套樓盤名稱樓盤名稱總建面總建面（ ）建筑類型建筑類型容積率容積率平均每層戶數平均每層戶數銷售均價銷售均價( (元元/ /) )金源廣場金源廣場13萬多層、小高層、高層3.01梯2戶2梯3戶3700眾舜時代廣場眾舜時代廣場7萬高層6.41梯2戶2梯4戶3600中源上東城中源

39、上東城50萬多層1.391梯2戶3700永成匯金廣場永成匯金廣場2.7萬方小高層2.62梯3戶天裕國際天裕國際17萬多層、高層2.01梯2戶，2梯3戶3300競爭項目產品要素對比競爭項目產品要素對比競爭項目產品要素對比競爭項目產品要素對比-續續米蘭印象米蘭印象3.3萬多層1梯2戶裕安水上花園裕安水上花園26萬多層、小高層1.71梯2戶，2梯三戶4100德城御湖國際德城御湖國際9萬多層1.61梯2戶3500華邦匯富廣場華邦匯富廣場4.2萬多層1梯2戶盛世新城盛世新城2.7萬多層1梯2戶 市場在售多以多層市場在售多以多層、小高層為主，多層屬稀缺物業價格最高小高層為主，多層屬稀缺物業價格最高; ;住

40、宅均價基本都在住宅均價基本都在3200-37003200-3700元元/ /平平方米之間；多采用方米之間；多采用1 1梯梯2 2戶、梯戶、梯3 3戶的排布設計。戶的排布設計。競爭項目核心客戶群體分析競爭項目核心客戶群體分析樓盤名稱樓盤名稱核心客戶群體核心客戶群體項目賣點項目賣點金源廣場金源廣場機關單位職工地段、品質眾舜時代廣場眾舜時代廣場鄉鎮居民、個體經營戶、教師定遠第一高中源上東城中源上東城機關單位職工、部分鄉鎮居民配套、品質永成匯金廣場永成匯金廣場機關單位職工、鄉鎮居民價格、品質天裕國際天裕國際機關單位職工、鄉鎮居民品質、戶型米蘭印象米蘭印象機關單位職工、鄉鎮居民品質、戶型裕安水上花園裕安

41、水上花園企事業單位職工、鄉鎮外出務工人群配套、品質德城御湖國際德城御湖國際企事業單位職工地段、陪套華邦匯富廣場華邦匯富廣場機關單位職工、鄉鎮居民地段、陪套盛世新城盛世新城機關單位職工、鄉鎮居民位置、價格客戶群主要集中在縣內各企事業單位職工和周邊鄉鎮居民等。客戶群主要集中在縣內各企事業單位職工和周邊鄉鎮居民等。競競爭爭項項目目配配套套分分析析樓盤名稱樓盤名稱內部配套內部配套周邊配套周邊配套金源廣場金源廣場中央景觀、地下車位、活動中心、超市縣政府、醫院、學校、機關單位眾舜時代廣場眾舜時代廣場大型購物中心、品牌電梯、空中花園縣政府、金融中心、醫院、小學中源上東城中源上東城會所、幼兒園、菜市場、商鋪縣

42、政府、小學、縣醫院、生態公園永成匯金廣場永成匯金廣場地下車庫、底層商業縣醫院、陽光小學、機關單位天裕國際天裕國際車位、中央景觀縣醫院、陽光小學米蘭印象米蘭印象中央景觀政務文化廣場、縣醫院、陽光小學裕安水上花園裕安水上花園幼兒園、會所、車庫車位大潤發、中小學德城御湖國際德城御湖國際車庫車位、中央景觀醫院、菜場、學校華邦匯富廣場華邦匯富廣場沿街商業、車位超市、菜場、學校盛世新城盛世新城中央景觀、沿街商鋪一中、菜場競爭戶型配比分析競爭戶型配比分析金源廣場金源廣場二房80-8640三房109-12460眾舜時代廣場眾舜時代廣場二房7530三房101-12470中源上東城中源上東城二房8520三房98-

43、13060四房142-16720永成匯金廣場永成匯金廣場三房86-91100%競爭戶型配比分析競爭戶型配比分析-續續米蘭印象米蘭印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花園裕安水上花園二房80-9040三房100-12060德城御湖國際德城御湖國際二房80-9030三房90-11860四房13410競爭戶型配比分析競爭戶型配比分析-續續天裕國際天裕國際一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120華邦匯富廣場華邦匯富廣場二房80-9040三房100-12260可以看出，定遠在售項目在主力套型的特征表現為：可以看出，定遠在售項目在主力套型的特征表現為：本案周邊在售

44、競盤項目本案周邊在售競盤項目賣點賣點 BY BY 定位廣告語定位廣告語樓盤名稱樓盤名稱項目賣點項目賣點定位廣告語定位廣告語金源廣場金源廣場地段、品質政府邊上的公園府邸眾舜時代廣場眾舜時代廣場高度引領定遠人居未來中源上東城中源上東城品質、配套、規模城市向東，生活向上永成匯金廣場永成匯金廣場價格、品質天裕國際天裕國際品質、戶型花園景觀式生活社區米蘭印象米蘭印象品質、戶型意大利風情的歐式居所裕安水上花園裕安水上花園配套、品質、規模住在定遠最美處德城御湖國際德城御湖國際地段、配套純多層花園洋房華邦匯富廣場華邦匯富廣場位置、配套植根中心地脈，縱橫商業海洋盛世新城盛世新城人氣、價格本案周邊在售競盤項目本案

45、周邊在售競盤項目購房優惠政策分析購房優惠政策分析樓盤名稱樓盤名稱優惠政策優惠政策金源廣場金源廣場無眾舜時代廣場眾舜時代廣場無中源上東城中源上東城無永成匯金廣場永成匯金廣場登記客戶贈送2000元代金券抵購房款天裕國際天裕國際無米蘭印象米蘭印象無裕安水上花園裕安水上花園無德城御湖國際德城御湖國際無華邦匯富廣場華邦匯富廣場無盛世新城盛世新城登記1萬抵2萬定遠在售項目目前無優惠政策，但銷售依然火爆，體現了定遠縣市場容量之大定遠在售項目目前無優惠政策，但銷售依然火爆，體現了定遠縣市場容量之大早期樓盤以多層為主、新建樓盤以小高層、高層為主。高層小高層產品逐漸獲得客戶認可。A市場以90100平米三房、小三房為主流暢銷產品（70-90平米兩房、鄉鎮購房客戶較多認可），總價在30萬以上，超過120平米三房產品銷售周期較長。B 注重產品包裝的開發商，憑借專業營銷策劃公司進行產品整體策劃，提升產品形象，獲得市場追捧。C 地段價值仍然是購房者關注的第一要素，如金源廣場位于縣政府對面，成為標桿項目，獲得較好銷售。D競爭市場總結 123 根據定遠縣城市總體規劃（20082030年），近期至 2015年定遠縣縣城人口規模為1921萬人，城市建設用地 規模為20平方公里，人均建設用地按100平米/人控制，未來 市場需求