1、物業轄區公共設施設備管理方案 物業轄區公共設施設備管理方案 一、目的 保證設施設備及場所處于良好的狀態，以提高優質服務的需要。 二、驗收管理 1、組織工程修理部技術人員和操作人員參與驗收，做好接管工作。 2、驗收的主要內容 （1）建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關資料；設備的隨機技術資料和安裝施工中形成的資料； （2）設施設備及場所的質量檢查，設備空載運轉試驗、負荷試驗。 3、驗收合格后，資料全部歸檔，交付使用管理部門。 三、設備設施分類 依據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類： A類：監視系統設備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統，電梯。 B類：

2、排風設備，水箱（池），滅火器材，排污泵。 C類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室內空調架、道路。 四、設備的運行管理 1、對A類設備，配備專職運行操作員，依據業主委員會要求，專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。 2、設備運行操作人員經過培訓，熟識所管理的性能、特點和操作規程，考核合格后上崗操作。 3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢查，作好運行記錄和值班記錄，專心做好交接班。 4、各設備主觀人員依據運行管理有關制度，每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行狀況，檢查設備運行狀態，留意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行就、維護保養記

3、錄、交接班記錄，檢查后在有關記錄上簽字，發覺問題準時糾正，對發覺的設備問題應具體填表報告，工程修理部主管監督整改狀況。 五、設備設施的修理保養 1、工程修理部負責所管轄設備設施的修理保養，各班長負責組織本班修理保養工作。 2、設備設施保養分日常修理保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。 （1）日常維護保養主要是巡察檢查和清潔方面的工作；定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。 （2）日常維護保養通常由設備運行操作，值班人員負責，定期維護保養由修理人員負責操作，值班人員進行協作，有些設備外聘專業公司進行。 （3）維護保養工作的項目由各

4、類設備詳細規定，各設備主觀依據規程并結合設備詳細技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經部門主管領導批準后實施。 （4）設備年檢維護保養，由委托年檢單位實施。維護保養結束后以書面形式報告部門主管。 六、設備設施修理 1、設備設施的修理分計劃修理和故障修理兩類 （1）計劃修理是自在設備設施沒有發生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理； （2）故障修理是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性修理。 2、設備設施修理采用委托修理和派工修理兩種形式 （1）委托修理主要用語故障修理。管理處設總中央值班調度室，實行24小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、巡察員、操作員的修理申報和故障

5、報告，接報后，快速同志有關修理人員在規定時間內修復。 （2）派工修理主要用語計劃修理、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程、修理部部長依據設備定期保養計劃，當前對設備定期保養計劃，當前設備運行狀況的分析調查結果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托修理規定進行。 七、設備故障及事故 1、凡因為歸規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。 2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它狀況稱之為故障。 3、無論發生何種設備故障和事故，設備主管班必需馬上組織力氣快速處理。較重大時間，必需準時報告部門主管甚至管理處

6、主任協調處理。 4、無論發生何種設備故障和事故，設備主管班、運行值班人員、修理人員必需具體記錄，不得疏漏和隱瞞。 八、設備的大修、更新 1、管理處依據實際狀況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經濟、可行。 2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用，從修理資金中支出。每年度的費用預算，經業主委員會審核，業主大會批準，其后決算還須修理資金管理中心審計。 3、大修改造的項目由各設備主管工程師會同各班長提出申請，經管理處爭論形成年度修理計劃申請報告，報經業主委員會批準后方可實施，項目實施根據：誰主管，誰負責“的原則，在工程主管指導下進行。 九、設備的報廢 1、設備有下列狀況下

7、考慮報廢： （1）已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不到要求且不能修復。 （2）設備技術陳舊落后，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析結論更新勝于大修。 （3）因以外災難或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建筑物改建不能拆裝的。 （4）嚴重影響安全，連續使用將會引起危急事故的。 （5）設備耗能大、污染環境嚴重，國家管理部門規定應予淘汰的產品。 2、設備報廢由設備使用管理部門提出申請，并填寫設備報廢申請單，綜合事務部組織有關人員進行鑒定后報管理處主任和物業公司經理批準，其中產權屬于業主的設備報廢還須報請業主委員會批準。 3、設備報廢后，由設備四用部門進行利用和處理，殘值回收憑據

8、報財務部注銷設備資產，同時注銷臺賬和卡片。 十、房屋外觀和圍墻護欄 1、空調統一安裝在預留位置上，空調架每年油漆一次，費用由受益業主承當或從修理資金中支出。 2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。 3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡察檢查工作，加強日查個管理，治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。 4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝，管理處派人準時進行勸阻 ；對已經造成的事實，管理處派人上門與住戶協商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處免費供應整改服務。 十一、記錄 1、工程驗收記錄； 2、設備臺賬； 3、設備標識卡； 4、運行記錄； 5、設備日常巡察保養項目及記錄； 6、設備定期維護保養項目及記錄； 7、事故故障報告單； 8、設備報廢申請表； 9、設備大修改造申報表； 10、設備大修匯總表。 十二、公共設備設施修理、保養程序： （1）管理處修理工程組每天支配人員對區域內的設備設施進行巡查，不論設備設施運行狀況如何都要作出具體的記錄； （2）假如在檢查中發覺有故障或損壞的，應向工程組提出修理申請，填寫修理申請表； （3）經管理處領導認定后，將工作交給工程修理組，讓其完成人員的