1、1 物業維修服務物業維修服務 隨著建筑現代化的發展和隨著建筑現代化的發展和人們生活水平的不斷提高，房人們生活水平的不斷提高，房屋設備、設施更加齊全，更加屋設備、設施更加齊全，更加復雜。電梯、消防、給水、排復雜。電梯、消防、給水、排水、供電、供氣、供暖應有盡水、供電、供氣、供暖應有盡有。物業維修服務就是要保證有。物業維修服務就是要保證設備的正常運行，能使設備物設備的正常運行，能使設備物盡其用，實現物業保值、增值。盡其用，實現物業保值、增值。3物業維修人員應具備較物業維修人員應具備較 高的個人素質和技術能力：高的個人素質和技術能力：41.1.維修人員要有良好的語言表達能維修人員要有良好的語言表達能

2、力。在入戶維修過程中，通過語言力。在入戶維修過程中，通過語言表達準確的傳遞各種信息，讓住戶表達準確的傳遞各種信息，讓住戶享受到溫馨滿意的服務。享受到溫馨滿意的服務。5 2.要以整潔的儀容儀表，樹立良好要以整潔的儀容儀表，樹立良好的形象。在入戶維修過程中，能夠的形象。在入戶維修過程中，能夠樹立自己的良好形象，給業主（住樹立自己的良好形象，給業主（住戶）帶來信任感，讓業主（住戶）戶）帶來信任感，讓業主（住戶）感到你有工作經驗，有維修處理問感到你有工作經驗，有維修處理問題的能力，所以對于維修處理的問題的能力，所以對于維修處理的問題可以放心，并且愿意配合你共同題可以放心，并且愿意配合你共同解決維修中遇

3、到的問題。解決維修中遇到的問題。63.3.要有良好的心理素質和技術能力。要有良好的心理素質和技術能力。在維修過程中，遇到一些要求較高在維修過程中，遇到一些要求較高的住戶或比較復雜的維修情況時，的住戶或比較復雜的維修情況時，能夠表現得要有自信。在遇到暫時能夠表現得要有自信。在遇到暫時無法解決的問題時，要有良好的應無法解決的問題時，要有良好的應變能力，想各種解決辦法，這樣才變能力，想各種解決辦法，這樣才會最終解決問題，將維修服務做好。會最終解決問題，將維修服務做好。74.4.要有健康的體質。身體是一切工要有健康的體質。身體是一切工作的保證，物業維修服務的工作復作的保證，物業維修服務的工作復雜，事情

4、繁多，時間又不確定，要雜，事情繁多，時間又不確定，要更好的為業主（住戶）服務，沒有更好的為業主（住戶）服務，沒有較好的身體是支持不了的。較好的身體是支持不了的。8 微笑服務、禮貌服務、良微笑服務、禮貌服務、良好的技術能力和健康的身體，好的技術能力和健康的身體，能夠讓業主感到溫馨滿意的服能夠讓業主感到溫馨滿意的服務。務。9日常生活中常遇到日常生活中常遇到的的問題及解決辦法：問題及解決辦法：一一. .墻內水管漏水：墻內水管漏水： 1.1.維修程序：維修程序：（1 1）先查找原因。）先查找原因。（2 2）關好室內所有用水閥門。）關好室內所有用水閥門。（3 3）查看水表是否轉動，如轉動說）查看水表是否

5、轉動，如轉動說明墻內水管破損漏水。明墻內水管破損漏水。（4 4）維修時先關水表前的總閥，后）維修時先關水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。打通漏水處墻面，取出破損水管。（5 5）裝入新水管。）裝入新水管。（6 6）打開總閥后看是否漏水，如無）打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。（7 7）檢查：維修完成后，關閉室內）檢查：維修完成后，關閉室內所有水閥門，看水表是否轉動，并所有水閥門，看水表是否轉動，并在在2424小時后跟蹤檢查。小時后跟蹤檢查。（8 8）維修完畢后，請住戶在派工單）維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。上簽名驗收。11

6、2.2.告知住戶使用須知：告知住戶使用須知： 不要擅自改動墻內水管，確需不要擅自改動墻內水管，確需改動的，請向管理處申請，有管理改動的，請向管理處申請，有管理處派專業人員施工，一旦發現墻面處派專業人員施工，一旦發現墻面滲水，應及時通知管理處派維修人滲水，應及時通知管理處派維修人員前來查看。員前來查看。 二二. .水龍頭漏水水龍頭漏水1.1.維修程序：維修程序：（1）檢查漏水情況，然后關上自來）檢查漏水情況，然后關上自來水總閥。水總閥。（2）如果是因水龍頭未扭緊而漏水，）如果是因水龍頭未扭緊而漏水，應先拆下水龍頭，在接口處旋上少應先拆下水龍頭，在接口處旋上少許麻繩及生膠帶，再把水龍頭裝上許麻繩及

7、生膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。扭緊。（3 3）如是內芯斷裂應更換內芯，如）如是內芯斷裂應更換內芯，如有必要則更換相應水龍頭。有必要則更換相應水龍頭。（4 4）檢驗：檢修完畢后，打開自來）檢驗：檢修完畢后，打開自來水總閥，反復開關水龍頭數次，使水總閥，反復開關水龍頭數次，使其開關自如，不漏水。其開關自如，不漏水。（5 5）維修完畢后，請住戶在派工單）維修完畢后，請住戶在派工單上簽名和驗收。上簽名和驗收。2.2.告知用戶使用須知：告知用戶使用須知： 旋鈕開關不要用力過度，不要旋鈕開關不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。用硬物碰撞水龍頭。三住戶自來水水量減小三住戶自來水水量減小1.1.維修程序：維修程

8、序：（1 1）先查明自來水小的原因：）先查明自來水小的原因： 本小區是否停水。本小區是否停水。 是否是小區用水量增加、自來水是否是小區用水量增加、自來水壓力不足造成。壓力不足造成。 是否是水龍頭（過濾網）堵塞。是否是水龍頭（過濾網）堵塞。 是否是卡水表損壞或購水用是否是卡水表損壞或購水用完。完。 是否是住戶總水閥生銹閥芯脫落。是否是住戶總水閥生銹閥芯脫落。（2 2）如果是小區停水或小區用水量）如果是小區停水或小區用水量大，自來水壓力小造成，應給住戶大，自來水壓力小造成，應給住戶做好解釋工作并開啟二次供水系統做好解釋工作并開啟二次供水系統或調整用水時間，確保住戶用水。或調整用水時間，確保住戶用水

9、。（3 3）如果是水龍頭（過濾網）堵塞，）如果是水龍頭（過濾網）堵塞，將過濾網擰下，清洗干凈，重新裝將過濾網擰下，清洗干凈，重新裝上試水就可以了。上試水就可以了。（4 4）如果是卡水表損壞，能修）如果是卡水表損壞，能修的應及時修好，如需廠家維修的應的應及時修好，如需廠家維修的應及時通知廠家上門維修。如果是住及時通知廠家上門維修。如果是住戶購水已用完，告知住戶購水輸入戶購水已用完，告知住戶購水輸入后來水即可。后來水即可。（5 5）如果是水閥生銹、閥芯脫落，）如果是水閥生銹、閥芯脫落，應先關閉上一級總水閥，將住戶水應先關閉上一級總水閥，將住戶水閥卸下，檢查是否是閥桿銹蝕，閥閥卸下，檢查是否是閥桿銹

10、蝕，閥芯脫落，確認后，可更換新水閥，芯脫落，確認后，可更換新水閥，并將管線恢復。并將管線恢復。2.2.檢驗：檢驗：（1 1）打開上一級總水閥，檢查閥門）打開上一級總水閥，檢查閥門安裝是否漏水。安裝是否漏水。（2 2）檢查水閥關閉是否可靠。）檢查水閥關閉是否可靠。（3 3）請住戶在派工單上簽字。）請住戶在派工單上簽字。3.3.告知用戶使用須知：告知用戶使用須知：（1 1）購買銅桿閥門。）購買銅桿閥門。（2 2）每隔一段時間（個月）對閥）每隔一段時間（個月）對閥門進行一次開、關試驗以減輕銹蝕門進行一次開、關試驗以減輕銹蝕速度，延長使用壽命。速度，延長使用壽命。四插座無電四插座無電1.1.維修程序：

11、維修程序：（1 1）分析原因，插座無電可能由以）分析原因，插座無電可能由以下原因造成：下原因造成： 由于外界因素（如停電檢修）引由于外界因素（如停電檢修）引起的人為停電；起的人為停電； 由于用電設備內部故障原因。當由于用電設備內部故障原因。當把用電設備插入插座上的瞬間，造把用電設備插入插座上的瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路成線路短路，或因該插座電源線路超負荷，致使保險絲熔斷或自動開超負荷，致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。關跳閘。 由于頻繁插拔操作，造成插座端由于頻繁插拔操作，造成插座端子上得電源接線松動，接觸不良。子上得電源接線松動，接觸不良。 線路出現斷線。線路出現斷線。（2 2）針對

12、以上中的原因，告知用）針對以上中的原因，告知用戶現在是在停電檢修。戶現在是在停電檢修。21（3 3）針對以上中的原因，首先了）針對以上中的原因，首先了解住戶使用的現場情況，然后斷開解住戶使用的現場情況，然后斷開相應線路的電源開關，用萬能表歐相應線路的電源開關，用萬能表歐姆檔查找故障點，再更換保險絲或姆檔查找故障點，再更換保險絲或將自動開關合上，恢復送電，若線將自動開關合上，恢復送電，若線路超負荷，可告知住戶及時處理。路超負荷，可告知住戶及時處理。（4 4）針對以上和中的原因，先）針對以上和中的原因，先斷開此回路電源開關，用萬用表歐斷開此回路電源開關，用萬用表歐22 姆檔查找故障點，故障排除后方

13、姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。可送電。 （5 5）檢驗：插座線路送電后，用）檢驗：插座線路送電后，用試點筆驗電，再用萬用表電壓檔檢試點筆驗電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩定正常。測供電電壓是否穩定正常。 （6 6）維修完畢后，請住戶在派工）維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。單上簽名驗收。2.2.維修須知：維修須知： 維修時應斷電后在查找故障。維修時應斷電后在查找故障。23五五. .住戶家中無電住戶家中無電1.1.維修程序：維修程序：（1 1）分析原因。住戶家中沒電可能）分析原因。住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成：由下列幾種原因造成： 線路停電檢修。線路停電檢修。 用戶總開關燒

14、壞。用戶總開關燒壞。 因住戶使用的電氣設備內部故障因住戶使用的電氣設備內部故障或線路短路致使保護控制開關的跳或線路短路致使保護控制開關的跳閘。閘。 進戶線與接線端子接觸不良。進戶線與接線端子接觸不良。（5 5）電度表燒壞或購電用完。）電度表燒壞或購電用完。24（2 2）針對以上中的原因，及時向）針對以上中的原因，及時向用戶說明停電的原因。用戶說明停電的原因。（3 3）針對以上中的原因，首先斷）針對以上中的原因，首先斷開電源開關，檢查住戶用電設備及開電源開關，檢查住戶用電設備及使用現場，看是否線路出現短路或使用現場，看是否線路出現短路或因負荷太大超過電源保護開關容量因負荷太大超過電源保護開關容量

15、或因接線端子接觸不良，長期過熱，或因接線端子接觸不良，長期過熱，燒壞所致。將用電燒壞所致。將用電設備的插頭設備的插頭25 從插座上拔下來。將所有照明開關從插座上拔下來。將所有照明開關都斷開，用萬能表檢查線路，導線都斷開，用萬能表檢查線路，導線的絕緣情況，若線路完好，則查看的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷按線路允許更換電源開關，將負荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復正常的額定容量接到電源上，恢復正常供電。供電。26（4 4）針對以上中的原因，首先將）針對以上中的原因，首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣與跳閘的保護

16、控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下（或將照明設備插頭從插座上拔下（或將照明開關斷開）。用萬能表檢查電源線開關斷開）。用萬能表檢查電源線路是否正常，然后合上保護控制開路是否正常，然后合上保護控制開關，逐一將電氣設備接到電源上關，逐一將電氣設備接到電源上, ,直至找出故障跳閘的原因并解決為直至找出故障跳閘的原因并解決為止。止。（5 5）針對以上中的原因，斷開電）針對以上中的原因，斷開電27 源開關，將接線端子上的線接牢固，源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬能表檢查確認線路正常后方再用萬能表檢查確認線路正常后方可恢復送電。可恢復送電。（6 6）針對以上中的情況，首先查）針對以上中的情況，首先

17、查看電度表參數是否符合用電線路規看電度表參數是否符合用電線路規定；其次檢查電度表的接線是否正定；其次檢查電度表的接線是否正確，確認是因表本身質量原因而燒確，確認是因表本身質量原因而燒壞，應及時通知廠家上門維修或更壞，應及時通知廠家上門維修或更28 換，若是所購電用完及時告知住換，若是所購電用完及時告知住戶購電輸入既可。戶購電輸入既可。（7 7）檢驗：當故障排除后，確認線）檢驗：當故障排除后，確認線路完好時，方可送電。并用萬能表路完好時，方可送電。并用萬能表測量電壓是否正常。測量電壓是否正常。（8 8）維修完畢后，請住戶在派工單）維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。上簽名驗收。2.2.維修須知

18、：維修須知： 維修人員找出故障點并排除維修人員找出故障點并排除故障，在確認線路完好后，方可復故障，在確認線路完好后，方可復送電。送電。六送暖初期或供暖期間停暖再六送暖初期或供暖期間停暖再供暖時暖氣不熱供暖時暖氣不熱1.1.維修程序維修程序（1 1）送暖初期或重新供暖導致供水）送暖初期或重新供暖導致供水壓力不正常，使暖氣中進入空氣，壓力不正常，使暖氣中進入空氣，將暖氣跑風打開，排盡空氣，暖氣將暖氣跑風打開，排盡空氣，暖氣可正常循環。可正常循環。（2 2）如送暖或重新供暖后，供暖系）如送暖或重新供暖后，供暖系統已正常使用，空氣也排盡，個別統已正常使用，空氣也排盡，個別住戶暖氣還是冰涼不熱。住戶暖氣

19、還是冰涼不熱。 先將供回水總閥門關閉。先將供回水總閥門關閉。 在回水管暖氣跑風處接一排水管。在回水管暖氣跑風處接一排水管。先打開供水側閥門、涼水由排水先打開供水側閥門、涼水由排水管排出。管排出。等所有暖氣包變熱，排水管排出等所有暖氣包變熱，排水管排出熱水后，將排水管去除。打開回水熱水后，將排水管去除。打開回水管側閥門，暖氣系統會正常循環工管側閥門，暖氣系統會正常循環工作。作。2.2.原因分析原因分析（1 1）暖氣包進入空氣后會出現下面）暖氣包進入空氣后會出現下面熱上面涼現象。熱循環空間變小，熱上面涼現象。熱循環空間變小，阻礙供回水循環，造成暖氣不熱。阻礙供回水循環，造成暖氣不熱。（2 2）當供

20、暖系統正常后個別住戶暖）當供暖系統正常后個別住戶暖氣不熱，因為暖氣包中全是涼水沒氣不熱，因為暖氣包中全是涼水沒有熱循環，阻礙了供回水的正常循有熱循環，阻礙了供回水的正常循環。當系統中冷水排盡為熱水時，環。當系統中冷水排盡為熱水時，系統將自動進入正常熱循環狀態。系統將自動進入正常熱循環狀態。 在日常生活中，有些小修、急在日常生活中，有些小修、急修服務，如用戶使用的水龍頭損壞，修服務，如用戶使用的水龍頭損壞，電燈不亮，下水道堵塞，暖氣不熱、電燈不亮，下水道堵塞，暖氣不熱、漏水等諸如此類經常出現的問題。漏水等諸如此類經常出現的問題。這些問題均是物業維修服務經常遇這些問題均是物業維修服務經常遇到的瑣事。然而這些瑣事卻正是業到的瑣事。然而這些瑣事卻正是業主（住戶）解決不了的問題。物業主（住戶）解決不了的問題。物業維修部門接到報修后應立即行維修部門接到報修后應立即行 動，馬上修動，馬上修好，這對物業管理企好，這對物業管理企業的信譽的影響是非常明顯的，所業的信譽的影