1、 項目啟動計劃書2015年1月目 錄目錄. .1、 公司簡介1.1公司基本信息.3 1.2公司使命.3 1.3公司基本服務疇.32、 項目綜述2.1項目名稱.42.2項目介紹.42.3項目區域概括.42.4項目區域調研.52.5項目定位與業態規劃.10 3、 招商與運營管理3.1統一運營優勢.163.2統一運營管理規劃.174、 盈利 商鋪參考租金4.1商業調研.224.2租金定制.234.3租金合算.244.4租金回報.254.5租金免租期.254.6營業免租期.264.7租金增幅.275、 綜合成本核算 5.1物業成本費用.27 5.2宣傳推廣與招商費用.32 5.3裝修改建與景觀量化費用

2、.34 5.4運營管理人員成本費用.35 5.5辦公用品與其他費用.366、 前期啟動核算6.1前期投入.37 6.2后期經營.37 1、 公司簡介二、項目綜述：2.1項目名稱：鄂爾多斯·光亞中心烏蘭木倫中央鉑金商圈 2.2項目介紹光亞廣場 首席全方位娛樂休閑生活中心光亞廣場總面積78000，最前沿的建筑規劃、最吸引（兒童、女性）的全業態，最受政府支持.光亞廣場擁有無可匹敵的競爭力，從此也讓烏鎮擁有自己的核心競爭力。優越性：光亞中心位于上灣商政核心區，緊鄰和諧大廈和烏蘭木倫河，連接上灣政府，獨創政府核心商業區，輻射并帶動全國兩個首富之鎮烏蘭木倫鎮和省大柳塔鎮的經濟，領航上灣商業地產。

3、唯一性：光亞廣場國際化時尚商業街區。位于烏蘭木倫城市規劃中最繁華的唯一中心商業街區3號橋與景觀大道交匯處。坐擁上灣的鐵東新區，鐵東新區全長7公里是烏蘭木倫鎮政府和集團權力打造的新城區，而光亞中心就座落在鐵東新區的正中心，是上灣唯一的大型商業核心區。國際化：光亞中心的建筑是由中國建筑設計研究院精心設計的。整體以三角合圍的方式呈現出來，以、水系、綠地為靈魂。精心打造的空中連廊、觀光電梯、屋頂綠地，可以讓顧客在光亞中心不是單純的購物。2.3項目區域概括：烏蘭木倫鎮地處鄂爾多斯東南部，與省大柳塔鎮隔河相望。全鎮總面積728平方公里轄16個行政村，12個居委會。總人口8.6萬。大柳塔鎮，位于省最北端與自

4、治區交界處，屬神木縣管轄，總面積376平方公里，常住人口約7萬3千多。2.4項目區域調研2.41 區域優勢2.42 目標客戶訪談調查調研背景為了項目整體定位的準確性，我們對周邊居民、連鎖與個體商戶進行了全面細致的訪問式問卷調研，了解區域未來連鎖與個體商家的布局情況以與周邊人群的消費需求與特點，為本案提供真實可靠的定位依據。 考慮到人口分布、商業規劃、交通易達性等各種因素，確定本次調研圍：東至大柳塔、南至家畔、西至神東電力、北至上灣。調研目的 了解周邊人群的家庭結構、消費能力、消費習慣與消費偏好。 了解周邊人群對目前商業的意見和態度以與對未來商業的期望程度。 了解連鎖與個體商戶未來對該區域開店布

5、局計劃。調研方法總調研樣本：500份，無效樣本：14份。調研結果2.43 SWOT分析2.5項目定位與業態規劃2.51項目定位2.52商業市場定位2.53項目各樓層業態亮點2.531商業規劃與功能落位1#高端商務4#美食天地3#兒童娛樂2樓#時尚生活3、 招商與運營管理3.1統一運營優勢更省心：住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而所有的商業中心都是由運營管理公司來負責統一經營管理，通常為5至10年或更長。獲利穩定：商鋪獲利是一個長期過程，新型商業區剛開始租金會比較低，隨著商圈的發展成熟租金增長的幅度會非常大，并且房產的增值也是無可限量的。增值速度快：中國經濟持續快速的增長 、土地稀缺

6、、商鋪比住宅更保值、更增值 、地段絕佳、消費潛力大3.2統一運營管理規劃3.21招商標準 1、統一規劃、統一招商、統一經營管理。2、基本原則： 主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進。3、招商重點原則A重點引進國有影響、有實力的商家進駐。B對名家、名品、名企，重點招商。4、招商五個優先原則A廠家優先：廠家直接合作優先引進。B名優品牌優先：國著名品牌優先引進。C獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進。D特色項目優先：擁有特色經營項目的商業機構優先引進。E經營良好優先：在本地經營狀況優良者優先引進。3.22推廣策略 推廣主題：“蒙、陜首席時尚購物中心” 1、 形象領先：現代化、高品位

7、、新時尚 2、全情體驗：商業氛圍與環境互動式體驗 3、活動引爆：活動、公關、事件，HIGH爆 4、精耕渠道：整合推廣與創新 5、服務增值：服務入微、品質超凡、尊貴體驗 攻略核心要領：尖 / 精 / 高 尖: 直效語言、直效傳播、最大限度的把控目標群體 精: 清晰、明了、形象化、符號化的構建差異化識別 高: 準確、快速、強勢的動力、全方位的覆蓋 3.23業態分布 最歡樂的兒童娛樂城、最大規模的娛樂休閑地、最全業態配比， 上灣、大柳塔”最大的商業中心、最齊全的潮流服飾 最炫的設計風格、最歡樂的兒童娛樂城高品位的物業服務 最多的異國風情美食、最全的購物樂土可能包含品牌四、盈利 商鋪參考租金4.1商業

8、調研商業街區分析地址金橋購物北側小街上灣老政府北街家畔主街北岳餐飲街上灣農貿市場商鋪面積面積40-50平方米面積33-77平方米面積30-120平方米面積30-90平方米面積24-48平方米店鋪標準開間3-4米進深12米開間3-7米進深11米開間3-7米進深10-15米開間3-11米進深8米開間3米，進深8米商業特征以煙酒、美發超市通訊業態為主以餐飲業態為主是上灣地區老餐飲街以餐飲、煙酒零售汽車服務業態為主以餐飲業態為主老餐飲街一層農副產品為主二層小型服裝為主租金水平30-40元/月/（1層）15-25元/月/（2層）25-35元/月/35-45元/月/45元/月/（1層）25元/月/（2層）

9、15元/月/（3層）45元/月/一層30元/月/二層25元/月/大棚業態劃分煙酒；5家餐飲；41家餐飲；34家餐飲；42家農副產品超市；3家煙酒；21家通訊；2家大柳塔商業街區分析名稱煤海西街柳興大街惠民路義馬大街迎賓路大柳塔服裝街地址聯華商城南側聯華商城北側聯華東側南北向柳興大街北側聯華西側南北向大柳塔惠民路商鋪面積20-30平方米面積30-60平方米面積30平方米30-70平米面積30平方米面積15-40平方米店鋪標準開間2-2.5米進深10米開間3-3.5米進深9-13米開間3米，進深10米開間3米 進深10米開間3米，進深10米開間3-6米進深5-7米商業特征以小型餐飲、灶具

10、針織批發主，檔次較低。以五金機電小型煙酒零售為主，檔次較低以通訊手機維修業態為主以小型餐飲、美發業態為主大柳塔鎮政府所在地，無主要業態特征服裝街租金水平20-35元/月/45-50元/月/30-35元/月/35-40元/月/50元-55/月/50-65元/月/業態劃分針織批發；11家五金；41家通訊電器；28家小型餐飲；20家小型餐飲；3家灶具批發；11家煙酒；13家小家電；6家小型美發；13家美發；2家服裝；80家分布在一層和二層小型餐飲；18家賓館；5家通訊；1家書店；3家其它；小家電藥店、婚紗影樓等，檔次較低品牌快餐：曼哈頓小餐飲；4家汽車配件；3家4.2租金定制A段非餐飲區 

11、 B  段非餐飲區 位置 月/ 位置 月/ 外街24外街21街15街12三層12三層9四層9四層6中心樓一層13中心樓一層10中心樓二層10中心樓二層8中心樓三層8中心樓三層63#一層 153#一層 123#二層 123#二層 103#三層 103#三層 8一拖三15一拖三12A段餐飲區 B段餐飲區 位置 月/ 位置 月/ 4#外街 274#外街 244#三層 144

12、#三層 10A段非餐飲面積 位置外街街面積1245.881657.93租金/月/  2415年租金總計 358813.44298427.4B段非餐飲區 位置外街街三層四層3#一層3#二層3#三層中心一層中心二層中心三層一拖三面積3983.544769.744876.673450.811685.371398.21361.21800.911925.71910.92634.94租金/月/  21129612108108612年租金1003852.08686842.56526680.36248458.3242693.316

13、7778130671216109.2184867.2137586379431.4總計 A斷租金總計 657240.84總租金4582210.2B段租金總計 3924969.36餐飲區 位置4#外街4#三層A段面積513.79B段面積1567.57A段面積0B段面積2171.31租金/天/  27240租金/天/  10年租金總計 166467.96451460.16租金0年租金總計 260557.2共計4.3租金合算4.4租金回報A段1年 2年 3年 4年 

14、;5年 非餐飲區總租金00657240.8657240.8657240.8回報比例0060%80%90%總計00394344.5525792.7591516.8餐飲區總租金00166468166468166468回報比例0060%80%90%總計0099880.78133174.4149821.2B非餐飲區1年 2年 3年 4年 5年 回報比例0060%80%90%一拖二總租金00169069516906951690695回報租金00101441713525561521625一拖三總租金00189715.7379431.4379431

15、.4回報租金00113829.4303545.1341488.2三層總租金00263340.2526680.4526680.4回報租金00158004.1421344.3474012.3四層總租金00124229.2248458.3248458.3回報租金0074537.5198766.7223612.53號樓1、2、3層總租金00270571.1541142.3541142.3回報租金00162342.7432913.8487028.1中心樓1、2、3層總租金000538562.4538562.4回報租金000430849.9484706.2小計00152313031399753532472

16、B餐飲區 1年 2年 3年 4年 5年 一拖二總租金00451460.2451460.2451460.2回報租金00270876.1361168.1406314.1三層總租金00130278.6260557.2260557.2回報租金0078167.16208445.8234501.5小計00349043.3569613.9640815.6B段總計00187217437095894173288A+B總計002366399436855649146264.5租金免租期 裝修免租期行業慣例一般為： 1、超市46個月 2、時尚服裝服飾類租戶2

17、3個月 3、正餐通常為34個月 4、娛樂類通常為35個月 如統一經營管理，則需要進行整體裝修改建（如墻體拆除、消防改造、管道改造、水暖電改造等不可預見因素）。光亞廣場整體裝修免租期最少需要6個月的時間，預計最早裝修開始日期為2015年3月19日。（如與業主協商時間過長，則裝修開始日期還需延長。）4.6營業免租期 經營免租期行業慣例一般為： 1、主力店， 1236個月 2、次主力店， 1224個月 3、品牌店， 1224個月 4、特大型品牌店， 60個月（5年） 經過行業慣例與目前市場分析特制定以下營業免租期： 1、一拖二（街、外街）： 30個月 2、一拖三： 36個月 3、三層、四層：（1、2

18、、4） 36個月 4、1號樓中心樓： 42個月 5、3號樓1、2、3層： 36個月備注：中心樓需引進大型商業或商超，如無法引進則需增加宣傳推廣費用與改建費用4.7租金增幅非餐飲區（年租金增幅） 非餐飲區1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 A段 00657240.84657240.84657240.84788689.008788689.008788689.0081025295.711025295.71B段 001523130.48392496

19、9.363924969.364709963.2324709963.2324709963.2326122952.2026122952.202總結002180371.324582210.24582210.25498652.245498652.245498652.247148247.9127148247.912租金增幅餐飲區（年租金增幅） 餐飲區1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 A段 00166467.96166467.96166467.96199761

20、.552199761.552199761.552259690.0176259690.0176B段 00581738.76712017.36712017.36854420.832854420.832854420.8321110747.0821110747.082總結00748206.72878485.32878485.321054182.3841054182.3841054182.3841370437.0991370437.099租金增幅5、 綜合成本核算5.1物業成本費用（悅榕智騰物業）5.11人員成本部門職位人數工資/月備注合計（人數）合計（金額）辦公室經理170001人7000綜

21、合管理員140001人4000工程部工程主管145009人29400電工270003500/月/人弱電工13300水暖工256002800/月/人運行組390003000/月/人秩序部秩序主管1400012人36400秩序員（車場）260003000/月/人秩序員（巡邏）6180003000/月/人秩序員（監控）384002800/月/人保潔部主管1400014人35500保潔員（）10240002400/月/人保潔員（外）375002500/月/人小計37人1123005.12物業成本類別備注合計（人數）合計（金額）保險月工資總額的29.3% X 50%16452福利每年

22、每人80037人2467伙食補助全體人員200/月/人37人7400合計/月37人138619合計/年37人16634285.13環境成本項目費用核算金額（元/月）小計（元/月）保潔工具、損耗、清潔用品消耗公共區域清潔用耗材40004000清潔用設備、工具折舊除四害消殺費用（含消毒）消殺耗材：200元/月200280消殺設備、工具折舊：80元/月80化糞池清理化糞池清理：400元/月400400化油池清理化油池清理：400元/月400400合計/月5080合計/年609605.14公共維修費用項目費用核算金額（元/月）小計（元/月）備注公共照明與小件維修材料費綜合測算60006000電梯維保費

23、綜合測算30003000包括電梯維保費用與配件費用（5部電梯）消防系統維修保養綜合測算15001500煙感、噴淋、防火卷簾門、消防智能報警系統等。各種水泵、風機維修保養費用綜合測算20002000高壓供電變壓器與附屬設備維修、保養費用綜合測算20002000合計/月14500合計/年1740005.15物業成本費用：1）按照以上費用測算，管理成本每月共計：160637元2）管理傭金按照月支出成本10%計算，每月費用為：16064元3）稅金按照每月成本和傭金的5.75%計算，每月費用為：10160元4）月總費用=總支出+管理傭金+稅金=186861元，全年費用2242332元。5）項預計得出物業

24、費為每平米5.65元。5.2宣傳推廣與招商費用類別預算合計：485萬宣傳類戶（、外）廣告140萬招商類電視媒體/短信/廣 播/DM直投/燈桿旗/道旗/橫幅等/商圈廣告115萬招商見面會、商家簽約儀式80萬物料類印刷、包裝、物料、廣告位制作（街、外街）、指引牌、50萬備注：由于本次招商面積較大并屬于新興商業區。所以在宣傳與推廣方面需要加大力度才能打響知名度。5.21宣傳推廣與招商 5.3裝修改建與景觀量化費用位置類別預算合計854萬中心樓1、2、3層地面/吊頂/刷白/燈光照明/電路/暖/形象墻等84萬1號樓3、4層2號樓3、4層3號樓1、2、3層4號樓3、4層地面/吊頂/刷白/燈光照明/電路/暖/隔斷墻等240萬一拖二一拖三地面/吊頂/刷白/燈光照明/電路/墻體/樓梯等230萬景觀建筑與量化商圈整體景觀與量化100萬改造水、暖、電、管道、