1、潮州市城區住宅專項維修資金管理實施細則(征求意見稿）第一章總則第一條為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據中華人民共和國物權法、物業管理條例以及住宅專項維修資金管理辦法（原建設部、財政部令第165號）等法律、法規、規章，結合我市城區實際，制定本實施細則。 第二條本市城區（湘橋區、楓溪區）范圍內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本實施細則。 （一）本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指業主或者公有住房售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資

2、金。（二）本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本實施細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。（三）下列各項不屬于住宅共用部位、共用設施設備：1、居住區內屬于城市市政公用部門負責管理的城市供水、

3、供氣管線等。2、居住區內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。3、居住區內不屬于業主共有產權的其他設施、設備。第三條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。第五條市房地產管理局(下稱市房管局）會同市財政局負責組織實施本細則以及全市住宅專項維修資金的指導和監管工作。第二章交存的時間、標準第六條 市城區范圍內下列物業的業主應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金：（一） 住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共

4、用設施設備的除外；（二） 住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金。第七條市城區范圍內下列商品住宅業主、非住宅業主應當按規定交存住宅專項維修資金： （一）2016年1月1日之后（含2016年1月1日）取得樓盤權屬確認的物業，業主應按照所擁有物業的建筑面積交存首期住宅專項維修資金。交存時間為：辦理預售鑒證或辦理產權證前，由業主持經市房管局核對蓋章的住宅專項維修資金交存通知書自行到專戶管理銀行繳交。 2016年1月1日之前取得樓盤權屬確認的商品住宅小區物業，業主要求參照實施細則交存住宅專項維修資

5、金，應由全體業主聯名向市房管局提交書面申請，經市房管局審核同意后方可執行。 （二）本實施細則施行前，已按原有政策規定建立了住宅專項維修資金制度的，由售房單位將代收的住宅專項維修資金，自本實施細則施行之日起30日內一次性移交給市房管局歸集代管。 （三）住宅專項維修資金賬面余額不足首期交存額30%的物業，在辦理房屋所有權轉移、變更和他項權利登記時，由轉讓雙方當事人協商確定交款人或由申請人負責，足額交納住宅專項維修資金。 第八條按照住宅專項維修資金管理辦法規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工

6、程每平方米造價的5%至8%。根據我市實際，商品住宅的業主、非住宅的業主交存首期住宅專項維修資金具體標準為： （一）房屋按本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%折算，按每平方米50元的標準交存；（二）門市、車庫（車位）按本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%折算，按每平方米60元的標準交存。經市人民政府批準，住宅專項維修資金的首期交存標準可根據社會經濟發展情況的變化作適當調整。第九條2016年1月1日之后（含2016年1月1日）出售的公有住房，按照下列規定由業主和售房單位共同交存住宅專項維修資金：（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數

7、額按照本市房改成本價的2一次性交存。交存時間為辦理產權證前。（二）售房單位交存的住宅專項維修資金，按照六層以下（含六層）住宅按售房款的20%、七層以上（含七層）住宅按售房款的30%，從售房款中一次性提取交存住宅專項維修資金。交存時間為售房單位收到售房款之日起30日內到專戶管理銀行交存。第十條根據本實施細則第七條、第八條及第九條規定，業主按其所擁有物業建筑面積交納住宅專項維修資金，以產權證登記的建筑面積為準。未辦理產權證的，以市房管局房屋測繪機構測定的建筑面積為準；未經市房管局房屋測繪機構測定的，暫按具體物業對應的廣東省商品房買賣合同中載明的建筑面積交納，多交不退（多交部分將計存作為續籌資金），

8、少交應補。第十一條 未按本實施細則交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第十二條 住宅專項維修資金的續籌：業主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應及時續交。續籌住宅專項維修資金由相關業主按照所擁有物業建筑面積的比例分攤。（一）已成立業主大會的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額依法由業主大會決定，并報送市房管局備案。（二）未成立業主大會、已實施物業管理的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額由物業服務企業或房屋管理單位做出方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意，并報送市房管

9、局備案后決定。（三）未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主（或業主代表）共同提出續繳方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意，并報送市房管局備案后決定。第十三條按規定交存住宅專項維修資金的物業業主，在房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，結余的住宅專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。房屋所有權發生轉移后，受讓人應持房屋產權證、身份證及有關繳款憑證到市房管局辦理住宅專項維修資金戶名變更手續。第十四條市房管

10、局在辦理房屋所有權初始、轉移、變更登記或他項權利登記時，應當查驗住宅專項維修資金交存憑證，未按本實施細則規定交存住宅專項維修資金的，不得辦理相關手續。 第三章使用 第十五條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第十六條住宅共用部位、共用設施設備保修期內應由建設單位承擔的維修和更新、改造費用由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。第十七條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。第十八條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維

11、修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；（五）按照國家規定，應當由單位和個人承擔的其他費用。第十九條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理： （一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議； （二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之

12、二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議； （三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案； （四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房管局申請列支； （五）市房管局審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉核定維修費用70%的住宅專項維修資金的通知； （六）專戶管理銀行根據上述通知及相對應的結算憑證將所需資金劃轉至住宅維修工程施工單位； （七）工程完工后，相關當事人持下列資料報市房管局審核同意后，由專戶管理銀行將維修費用的25%劃轉至住宅維修工程施工單位，余下5%維修費用作為質量保修金，工程保修期滿后專戶管理銀行根據市房管局通知劃轉至住宅維修工程施工單位。 1、業主代表審定的工

13、程決算書； 2、業主代表審核的維修工程施工合同； 3、業主代表簽字的維修工程付款憑證； 4、業主代表簽署的驗收合格證明（制式驗收證明）。第二十條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理： （一）業主委員會或物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （二）業主大會依法通過使用方案； （三）物業服務企業組織實施使用方案； （四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向市房管

14、局申請列支； （五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房管局備案。動用公有住房住宅專項維修資金的，經市房管局審核同意； （六）業主委員會、市房管局向專戶管理銀行發出劃轉核定維修費用70%的住宅專項維修資金的通知；（七）專戶管理銀行根據上述通知及相對應的結算憑證將所需資金劃轉至住宅維修工程施工單位； （八）工程完工后，相關當事人持下列資料報業主委員會審核同意，專戶管理銀行根據業主委員會、市房管局支付通知及相對應的結算憑證將25%維修費用劃轉至住宅維修工程施工單位；余下5%維修費用作為質量保修金，工程保修期滿后專戶管理銀行根據業主委員會、市房管局通知劃轉至住宅維修工程施工單位。 1、經業主委員

15、會或業主代表審定的工程決算書； 2、經業主委員會或業主代表審核的維修工程施工合同； 3、經業主委員會主任或代表簽字的維修工程付款憑證； 4、經業主委員會或業主代表簽署的驗收合格證明（制式驗收證明）。 第二十一條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金： （一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本實施細則第十九條第（四）、（五）、（六）、（七）項的規定辦理； （二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本實施細則第二十條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項的規定辦理。 發生前款情況后，未按規定實施維修和

16、更新、改造的，市房管局可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。第二十二條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。（三）售后公有住房與商品住宅或者非

17、住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。第二十三條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十四條物業共用部位、共用設施設備出現破損影響正常使用，需要維修而無人牽頭組織的，市房管局應當督促業主或業主委員會限期維修，逾期不維修的，市房管局可以組織代為維修，費用從其住宅專項維修資金中列支并按照相關業

18、主各自擁有物業建筑面積的比例分攤到戶。第二十五條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金： （一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主； （二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。第四章監督管理第二十六條住宅專項維修資金應當統一由市房管局委托指定一家商業銀行為專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。第二十七條住宅專項維修資金核算賬戶的設立。市房管局在專戶管理銀行設立總賬戶，按物業管理區域（項目）為單位設賬，實行四級賬戶核算。總賬戶為一級核算，每個物業管理區域（項目）設立二級核算，每一幢樓

19、設立三級核算，每個單元戶設立四級核算。業主個人交存的住宅專項維修資金核算到戶；公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金按售房單位設賬，按幢分賬核算。第二十八條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。第二十九條業主大會成立后，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意自主管理的，可以行使下列權利： （一）可以向市房管局申請劃轉相關的住宅專項維修資金。 （二）可以依法決定住宅專項維修資金續籌方案。 第三十條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。 業主大會開

20、立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受市房管局的監督。第三十一條住宅專項維修資金按中國人民銀行公布的同期活期存款利率計息，所得收益計入個人賬戶作為住宅專項維修資金的補充滾存使用。 第三十二條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，

21、應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。第三十三條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：（1） 住宅專項維修資金的存儲利息；（2） 利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（3） 利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；（4） 住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。第三十四條市房管局、專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金投訴管理、查詢、對賬制度，接受業主、業主大會、業主委員會和房地產開發企業、物業服務企業、有關單位的投訴、查詢。第三十五條市房管局應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，接受業主監督。并向業主公布下列情況： （一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存情況； （二）發生列支的項目、費用和分攤情況； （三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的金額； （四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。第三十六條