1、隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時(shí)之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實(shí)際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實(shí)踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的基本理論一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。洪寶川博士在其探索地價(jià)漲落之謎中，介紹了世界上流行的

2、11種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。l、成本投入法根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本投入（包括材料、人工費(fèi)等）變化情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，對(duì)于新建成房屋價(jià)格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動(dòng)來反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有較大的偏差。目前，這種方法實(shí)際應(yīng)用較少。2、加權(quán)平均法該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實(shí)際交易案例的基期和報(bào)告期的價(jià)格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來的偏差。中位

3、數(shù)價(jià)格法與算術(shù)平均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對(duì)指數(shù)的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時(shí)間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會(huì)對(duì)指數(shù)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏誤。在國外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)的編制，而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。3、重復(fù)交易法這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這樣，不同的時(shí)期考察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。該方法在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點(diǎn)：（l）必須有大量的重復(fù)交易的

4、房地產(chǎn)資料，實(shí)際實(shí)施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質(zhì)固定的假設(shè)將會(huì)被突破；（3）從指數(shù)長期的編制和實(shí)施看，重復(fù)交易案例需要定期修正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實(shí)際操作中都存在著較大的問題。4、特征價(jià)格法特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是基于特征價(jià)格理論。該理論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征)，商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格(implicitPrice)，在保持房地產(chǎn)特征

5、不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。在實(shí)際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價(jià)的關(guān)系。二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)；之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進(jìn)，對(duì)業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場脈搏起到了重要作用。1、中房指數(shù)中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndexSystem）”的簡稱，它綜合運(yùn)用了加權(quán)平均與特征

6、價(jià)格的理論方法，理論系統(tǒng)相對(duì)比較完善。中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。1993年中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)針對(duì)當(dāng)時(shí)市場信息零散、投資行為盲目等狀況，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化提出了建立房地產(chǎn)監(jiān)控體系的設(shè)想，并與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國務(wù)院發(fā)展研究中心情報(bào)中心聯(lián)合發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數(shù)作為主要形式，并于1994年底完成了系統(tǒng)的初步設(shè)計(jì)。1995年1月中房指數(shù)系統(tǒng)通過了初步論證，并開始發(fā)布中房北京價(jià)格指數(shù)。隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國內(nèi)外引起了很大反響。經(jīng)過半年多的試運(yùn)行和不斷完善，1995年9月，由國務(wù)院發(fā)展研究中心主持召開了“

7、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的部級(jí)評(píng)審會(huì)。指數(shù)系統(tǒng)順利通過評(píng)審，并獲得了與會(huì)孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家的一致好評(píng)，“系統(tǒng)的建立標(biāo)志著我國房地產(chǎn)信息業(yè)的發(fā)展上了一個(gè)新臺(tái)階。研究成果屬于國內(nèi)首創(chuàng)，在國際上也處于先進(jìn)行列可以比較全面、及時(shí)、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場的態(tài)勢和變化軌跡，對(duì)監(jiān)控市場、引導(dǎo)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，從試運(yùn)行的效果看，中房指數(shù)已成為各界了解、分析和把握房地產(chǎn)市場態(tài)勢的重要工具”。課題的完成具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和市場特征，中房指數(shù)系統(tǒng)選用了一種調(diào)整的拉氏公式作為基本計(jì)算公式：Epi0qi0/Eqi0Epitqi01=x=A1xA2

8、Ep00q00/Eq00Epi0qi0其中第一部分表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價(jià)指數(shù)，包括兩方面：1）兩類物業(yè)價(jià)格的差異；2）物量構(gòu)成比例的差異。第二部分表現(xiàn)為該物業(yè)報(bào)告期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的變化，為拉氏公式的基本形式。中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場調(diào)查，根據(jù)聚類分析方法確定樣本，并進(jìn)行跟蹤調(diào)查，在樣本項(xiàng)目達(dá)到一定指標(biāo)后進(jìn)行更新與替換。CREIS主要以中房價(jià)格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功用）分類物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季度發(fā)布。目前，中房指數(shù)在搜房研究院的推動(dòng)下，已經(jīng)初步形成了重要城市價(jià)格指數(shù)、北京寫字樓租金指數(shù)、重要城市典型住

9、宅價(jià)格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系。2、國房指數(shù)“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的調(diào)查。“國房景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)

10、測算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。3、其他目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上除中房指數(shù)與國房指數(shù)外，還有偉業(yè)指數(shù)、沈房指數(shù)、鄭州40指數(shù)等多個(gè)地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)基本上采用了與中房或國房指數(shù)相似的理論模型體系，成為地方市場為兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補(bǔ)充。三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用1、反映市場走勢以中房指數(shù)為例，價(jià)格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場整體行情變化，也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。指數(shù)變動(dòng)可以清晰地描繪出市場發(fā)展的周期軌跡，甚至可以預(yù)測未來市場走勢。由于房地產(chǎn)市場是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)指數(shù)的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況。正是由于指數(shù)具有深刻把握市場的能

11、力，對(duì)管理、投資、中介服務(wù)等能夠產(chǎn)生重要指導(dǎo)作用，才能夠成為研究市場的重要工具。2、指導(dǎo)業(yè)界活動(dòng)各級(jí)政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu)，從而為調(diào)控全國各行業(yè)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。同時(shí)，通過城市指數(shù)，各級(jí)政府還可以了解各地房地產(chǎn)的供求情況，并通過各地指數(shù)的對(duì)比，了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。另外，各級(jí)政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對(duì)比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對(duì)于地方政府管理部門，除了指導(dǎo)對(duì)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)控外，還可以通過與各地指數(shù)的對(duì)比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市場中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。對(duì)投

12、資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時(shí)了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r，提高其投資時(shí)機(jī)、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度；中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場的不同供需狀況，在地點(diǎn)選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；通過中房指數(shù)的動(dòng)態(tài)比較，可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價(jià)段，以把握市場形勢，決定或調(diào)整投資時(shí)機(jī)。對(duì)房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費(fèi)者購房決策提供區(qū)位、時(shí)點(diǎn)選擇的幫助，為其他經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。3、市場研究

13、的工具由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，對(duì)房地產(chǎn)市場房展?fàn)顩r及趨勢的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)人士的需求。房地產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動(dòng)軌跡不但能夠清晰地反映出市場發(fā)展的周期軌跡，是經(jīng)濟(jì)周期研究的重要依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析與預(yù)警研究的基礎(chǔ)。四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補(bǔ)充。1、理論架構(gòu)（1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以94年1

14、1月為基期，以基期北京市商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)值采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)值在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計(jì)算后提供轉(zhuǎn)化因子。中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)由于權(quán)值固定，并對(duì)樣本進(jìn)行了必要的特征因子修正，從而可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況，使不同歷史時(shí)期的指數(shù)具有較強(qiáng)可比性。指數(shù)剔除市場結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說明。假設(shè)市場上僅有普通住宅A,開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B,開發(fā)規(guī)模500平方米。兩期銷售情況見下表:期二期ABA

15、B銷售面積（m2）20050100200銷售單價(jià)（元/m2）100050008004500平均價(jià)格（元/m2）18003267可以看出，由于不同項(xiàng)目銷售面積變化，即市場需求結(jié)構(gòu)變化，在房價(jià)普遍下降(可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化)的情況下，平均價(jià)格不降反升。如果僅僅用平均價(jià)格理解市場，就難以對(duì)市場形勢、市場發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。而以中房指數(shù)把握市場時(shí)卻可以準(zhǔn)確把握市場價(jià)格變化情況。以下計(jì)算時(shí)省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個(gè)步驟并采用簡單算式：Ii=(Z2PixA0)+(EP0XA0)。其中Ii為當(dāng)期指數(shù)值，Pi為當(dāng)期價(jià)格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價(jià)格。取一期指數(shù)為基值100

16、0點(diǎn)。一期二期物業(yè)規(guī)模（m2）10005001000500銷售單價(jià)（元/m2）100050008004500EPiXA035000003050000基值23332033（相對(duì)數(shù)）指數(shù)值1000871可以看出，指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價(jià)格變動(dòng)情況。（2）國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計(jì)部門消費(fèi)價(jià)格指數(shù)類似的理論架構(gòu)，屬于拉氏年距同比指數(shù)。指數(shù)基值以上年同期為100點(diǎn)，權(quán)重由專家打分確定。在指數(shù)計(jì)算中，權(quán)重一直固定，基值不固定。由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)指標(biāo)，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動(dòng)實(shí)際上反

17、映了房地產(chǎn)市場的綜合情況。國房指數(shù)包容了大量市場信息，但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。2、調(diào)查方法中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場商品房項(xiàng)目進(jìn)行普遍調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長時(shí)間的跟蹤調(diào)查。由于房地產(chǎn)市場商品的特殊性，即每一項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí)間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中房指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案；另外，由于商品房項(xiàng)目在不同推廣時(shí)段可能會(huì)采用不同價(jià)格策略，不同戶型、朝向房屋定價(jià)也有差異，所以指數(shù)系統(tǒng)還設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整體系，以消除特征因素的影響。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對(duì)市場反映及時(shí)、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)市場的準(zhǔn)確

18、把握。國房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，對(duì)注冊房地產(chǎn)公司等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)督。數(shù)據(jù)來源有統(tǒng)計(jì)面廣、來源穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，數(shù)據(jù)來源具有較好的廣泛性。3、表現(xiàn)方法由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比，具有非常好的歷史（縱向）可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)，如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下：采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場形勢。比如通過上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場進(jìn)入周期谷底；也可以看出2000年后市場逐漸回升，趨勢與幅度都比較直觀。國房指數(shù)由于是同期相比計(jì)算得出的指數(shù)，所以采用指數(shù)數(shù)值表示。同比變化比較清楚。4、指數(shù)使用中房指數(shù)

19、屬于定基指數(shù)，不同城市指數(shù)計(jì)算時(shí)都與北京基期值進(jìn)行了換算。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場歷史狀況的同時(shí)，不同城市也具有一定可比性，即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。利用中房指數(shù)可以了解不同時(shí)期同一城市房價(jià)變化狀況，也可以了解不同城市在同一時(shí)段房價(jià)狀況。國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)，缺少縱橫比較的能力（經(jīng)過逐級(jí)換算也可以達(dá)到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標(biāo)，是對(duì)房地產(chǎn)市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場目前景氣狀態(tài)。5、兩種方法的缺點(diǎn)中房指數(shù)雖然具有對(duì)價(jià)格的反映靈敏性高、及時(shí)性好，以及可以縱橫比較等優(yōu)點(diǎn)，然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法，在市場發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市

20、場結(jié)構(gòu)的權(quán)值會(huì)逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價(jià)的變化趨勢，可是會(huì)與市場實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會(huì)受到較大影響。因此就要求指數(shù)計(jì)算的權(quán)值必須在經(jīng)過一定時(shí)間后，進(jìn)行調(diào)整，以重新適應(yīng)新的市場結(jié)構(gòu)。另外，中房指數(shù)主要采用價(jià)格來反映市場狀況，在簡單清晰的同時(shí)，也降低了信息含量。國房指數(shù)計(jì)算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后，是固定不變的，各指標(biāo)對(duì)市場的影響程度不會(huì)隨市場結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生較大變化。但由于方法限制，其清晰性與可比性受到限制。另外，由于其綜合了多種信息資料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化對(duì)指數(shù)造成的影響確不能清晰反映，需

21、要單獨(dú)說明。五、國外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費(fèi)價(jià)格指數(shù)由于地價(jià)變動(dòng)在很大程度上影響了房價(jià)，而且消除了其他許多模糊因素的影響，能夠比較清楚地反映市場發(fā)展?fàn)顩r，所以許多國家與地區(qū)都建立了地價(jià)指數(shù)，比如日本、臺(tái)灣等地。各種地價(jià)指數(shù)一般也采用了定基指數(shù)，以便于進(jìn)行縱橫向比較分析。比如日本有不同區(qū)域、不同物業(yè)用地的地價(jià)指數(shù)，下表為1988年日本國土廳公布的地價(jià)公告（以1983年為基期，基值100）：住宅地商業(yè)地各種用途平均東京圈219.3303.8224.0東京都283.2342.8292.8大阪圈134.3181.3138.0名古屋圈115.0123.8117.5北海道地區(qū)105.9120.8107.8東北

22、地區(qū)106.4115.7107.7關(guān)東（東京除外）地區(qū)117.5116.4116.6北陸地方110.1116.0111.6中部地方（名古屋圈除外）115.1120.5115.8近畿地方（大阪圈除外）114.2120.2114.5中國地區(qū)114.0117.4113.7四國地區(qū)106.4106.7106.3九州、沖繩地區(qū)108.7118.8110.4由于日本地價(jià)指數(shù)采用了定基指數(shù)，可以比較清楚地表現(xiàn)出地價(jià)長期變動(dòng)趨勢，比如從下圖所示6大都市平均用途地價(jià)指數(shù)曲線，可以清楚看出90年代年房地產(chǎn)“泡沫”狀況。91、92年地價(jià)大幅增高后，指數(shù)值上升到100點(diǎn)以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點(diǎn)以下，“地產(chǎn)

23、泡沫”開始破滅。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價(jià)格指數(shù)的方法。國外消費(fèi)價(jià)格指數(shù)使用的計(jì)算方法一般有固定權(quán)數(shù)（三至五年）定基加權(quán)平均法，即定基拉氏指數(shù)；也有定基變動(dòng)權(quán)數(shù)加權(quán)平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數(shù)。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變，具有消除消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，反映純價(jià)格變動(dòng)的特點(diǎn)。實(shí)際操作又簡便易行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。但固定權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對(duì)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，結(jié)構(gòu)變動(dòng)較大的地區(qū)，不能真實(shí)反映結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格變動(dòng)的內(nèi)在影響。目前英國、法國等國家采用了變動(dòng)權(quán)數(shù)加權(quán)平均的方法

24、，即鏈?zhǔn)嚼焦接?jì)算定基價(jià)格指數(shù)。每年1月調(diào)整采樣項(xiàng)目內(nèi)容，進(jìn)而更新權(quán)數(shù)。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價(jià)格類似。中國消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)的編制方法與國房指數(shù)基本一致，目前中國消費(fèi)品的價(jià)格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。六、房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展方向目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流，各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān)注增量房市場為主要目的，大規(guī)模建設(shè)期過后，存量房市場必將逐漸成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會(huì)建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級(jí)市場，即土地使用權(quán)市場規(guī)范程度較低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊(duì)編制的35個(gè)城市同比指數(shù)中包括地價(jià)內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)