1、WORD 格式可編輯第二章 資產評估的基本方法重置成本更新重置成本一.成本法的基本計算公式： 被評估資產評估值 =重置成本 四、經濟性貶值及其估算 :實體性貶值功能性貶值經濟性貶值被評估資產評估值 +重置成本 x 成新率經濟性貶值率1資產預計可被利用的生產能力資產原設計生產能力x100%二、重置成本的估算： 1 重置核算法：（1）按人工成本比例法計算：經濟性 資產年收 所得 : 1 P A,r ,n貶值額 益損失額 稅率間接成本 =人工成本總額 x 成本分配率五、成新率及其估算成本分配率 =間接成本額 /人工成本額 x100% 1. 使用年限法：成新率 =（預計尚可使用年限 / 實際已使用（2

2、）單位價格法： 年限預計尚可使用年限）× 100% 2. 修復費用法：成新率 =1修復費用 / 重置成本× 100%間接成本 =工作量（按工日或工時） x 單位價格 /按工日或工時 六、收益法： 1. 資產未來收益期有限情況： 評（3）直接成本百分率法： 間接成本 =直接成本 x 間接成本占直接成本百分率2. 物價指數法： 資產重置成本 =資產歷史成本 x 資產P估值=tnRtt1 1 r 1Art評估時物價指數 /資產購建時物價指數 n-收益年期 r- 折現率2. 資產未來收益無限期情況： 或： 資產重置成本 =資產歷史成本 x（1+物價變動指數） （1）未來收益年金化情

3、況：資產評估值（收益限值） =年收益額/ 資本化率 3. 功 能 價 值 法 ：被評估資產 被評估資產年產量 參照物 2. 未來收益不等額情形： 資產評估值（預期收益現重置成本 參照物年產量 重置成本 值）=前若干年各年收益額×各年折現系數 +以后各年的年金化收益 / 資本化率×前若干年最后一年的折現系數 4 規 模 經 濟 效 益 指 數 法 ：第三章一、機器設備評估的成本法：機器設備評估值 =重被評估資產的重置成本 被評估資產的產量置成本 - 實體性貶值 - 功能性貶值 - 經濟性貶值參照物資產的重置成本 參照物資產的產量 1、重置核算法： （1）外購單臺不需安裝的國內

4、設備重置成X 表示是一個經驗數據，稱為規模經濟效益指數本統計分析法： K=R /R K- 資產重置成本與歷史成本重置成本 =全新設備基準日的公開市場交易價格 +的調整系數 運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格×（ 1+運 R- 某類抽樣資產的重置成本 R- 某類抽樣資產的歷史成本 雜費率）三、實體性貶值及其估算： (2). 外購單臺需安裝的國內設備重置成本： 重置成本 =全新設備基準日的公開市場交易價格 +運雜費 +安1. 觀察法 （成新率法） ： 資產的實體性貶值 =重置成本 x（1實體性成新率） 裝調試費2. 公 式 計 算 法 ： 或=全新設備基準日的公開市場交易價格&#

5、215;（ 1+運雜費率 +資產的實 重置成本 預計殘值 實際已安裝調試費）體性貶值 總使用年限 使用年限 （ 3 ） . 外 購 單 臺 不 需 安 裝 進 口 設 備 重 置 成 本 ： 重置成本 =（FOB 價格+途中保護費 +國外運雜費）×基準日總使用年限 =實際使用年限尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率 外匯匯率 +進口關稅 +增值稅 +銀行及其他手續費 +國內運雜資產利用率截止評估日資產累計實截止評估日資產累計法際利用時間定利用費100%或=CIF 價格×基準日外匯匯率 +進口關稅 +增值稅 +銀行及其他手續費 +國內運雜費三、功

6、能性貶值及其估算 其中 FOB價格為離岸價，指裝運港船上交價格； CIF 為到岸資 產 的 功 能 性 貶 值 測 算 方 法 ： 價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費被評估資產功能性貶值額n被評估資產年折現t 1 系數凈超額運營年本（4）. 外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本 =單臺未安裝進口設備重置成本 +安裝調試費 +人員培訓費 +其他（超額投資成本可視為功能性貶值 |） 功能性貶值 =復原 （5）. 外購成套需安裝設備重置成本專業知識分享WORD 格式可編輯重置成本 =單臺未安裝進口設備重置成本總和 +單臺未安裝 P=(Cm1÷Km+Cm2) ×(1+Kp)

7、×(1+Kt ) ×(1+Kd÷n) 國產設備重置成本總和 +工器具重置成本 +安裝工程費 +工程監理費 +軟件重置成本 +設計費+貸款利息P非標準設備重置成本 Cm1- 主材費（不含主要外（6）. 車輛重置成本購件費）國內購置車輛重置成本 =車輛價格 +購置附加稅 +證照及其他Km- 不含主演外購件費的成本主材費率 C m2- 主費用要外購件費 K p- 成本利潤率進口車輛重置成本 =車輛價格（ CIF）+進口關稅 +消費稅 +增Kt- 銷 售 稅 金 率 Kd- 非 標 準 設 備 設 計 費 率值稅+證照及其他費用 n- 非標準設備產量其中：進口關稅 =車輛

8、價格（ CIF）×進口關稅Cm1= （某主材凈消耗量÷該主材利用率） ×含稅市場消費稅 =【車輛價格（ CIF）+進口關稅】×消費稅率÷（ 1- 價格÷（ 1+增值稅率） 消費稅率）Cm2= 某主要外購件數量×含稅市場價格÷（ 1+增值稅進口增值稅 =【車輛價格（ CIF）+進口關稅 +消費稅】×增值 率）稅率 二. 物價指數法2. 進口設備從屬費用 設 備 重 置 成 本 = 設 備 歷 史 成 本 ×1）國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準設 備 重設 備 賬評 估 基 準 日

9、定 數基 物 價 指計算或是按一定比例計取 置 成 本面 原 值設 備 購 建 時 定 數基 物 價 指海運價 =貨價×海運費率 費率：遠洋一般取 5%-8%，近洋測算進口設備重置成本：一般取 3%-4% 重置成本 =賬面原值中的到岸價格×評估基準日外匯匯率 /2）國外運輸保險費的取費基數：貨價 +海運價 進口時的外匯匯率× （1+進口設備生產國同類資產價格變動國外運輸保險費 =（貨價 +海運價）×保險費率 費率可按 指數）×（ 1+現行進口關稅稅率）×（ 1+其他水費率） +賬保險公司費率確定，一般在 4%左右 面原值中支付人民幣部

10、分價格× （1+國內同類資產價格變動3）關稅的取費基數為設備到岸價 : 關稅=到岸價×關稅指數）稅率 進口設備現值 =站面原值 （人民幣） 中支付外匯部分÷設4）消費稅的計稅基數：關稅完稅價 +關稅 備進口時的外匯匯率× （1+設備生產國從設備出口到評估時消費稅 =（關稅完稅價 +關稅）×消費稅率÷（ 1- 消費稅點的價格變化率）稅率） 三、規模經濟效益指數法5）增值稅的取費基數：關稅完稅價 +關稅+消費稅被評估資產的重置成本 被評估資產的產量增值稅 =（關稅完稅價 +關稅+消費稅） ×增值稅率 注：減 x參照物資產的重置成

11、本 參照物資產的產量 免關稅，同時減免增值稅6）銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數指統計得到的數據，稱為規模經濟效益指數法銀行財務費用 =貨價×費率 我國現行銀行財務費率 當 x=1 時，被評估及其設備的價格與生產能力呈線性關系；一般為 4-5 當 x?1 時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系；當7）外貿手續費稱公司手續費，取費基數為到岸價人民幣數 x?1 時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系外貿手續費 =到岸價×外貿手續費率 我國進出口四機器設備的實體性貶值機器估算：公司的進口費率在 1%-1.5% 實體性貶值 =重置成本×實體性貶值率 =重置成本

12、15;（ 1-8）海關監管手續費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費成新率）基數為到岸價人民幣 1. 使用年新率： 成新率 =設備尚可使用年限 /（設備已使用對于免稅設備： 海關監管手續費 =到岸價人民幣數×費率 年限+設備尚可使用年限）× 100%對于減稅設備：海關監管手續費 =到岸價人民幣數×費率× 2. 機器設備已使用年限：實際已使用年限 =名義已使用年減稅百分率 限×設備利用率我國現行免稅、保稅設備的海關監管手續費費率為 3% 成新率 =設備尚可使用年限 / （加權投資年限 +設備尚可9）車輛購置附加費的取費基數為：到岸價人民幣數 +關稅

13、+ 使用年限）× 100%消費稅 +增值稅 其中：加權投資年限 =（加權更新成本）÷ （更新成本）車輛購置附加費 =（到岸價人民幣數 +關稅+消費稅 +增值 加權更新成本 =已使用年限×更新成本稅）×費率 貶值率 =已使用量 / 總使用量× 100% 貶值率 =已使用量 /2. 非標準設備重置成本： （已使用量 +尚可使用量）× 100%專業知識分享WORD 格式可編輯五機器設備的經濟性貶值機器估算 1. 成本法：建筑物評估值 =建筑物重置成本 - 實體性貶值 -1. 因生產能力降低造成的經濟性貶值： 經濟性貶值 =1- （實 功能性

14、貶值 - 經濟性貶值際使用生產能力 / 額定生產能力）X100%2. 建筑物重置成本的估算： （1）預決算調整法：地材價差2. 由 于 外 界 因 素 造 成 的 收 益 減 少 ：額=定額直接費×地價價格指數經濟性貶值額資產年收益損失額1所得稅率P A,r ,n人工費調整數 =工日時×價差額 / 工時； 價差額 / 工時 =評估基準日工日單價 -預決算工日單價 調整后的機械費 =定額直接費×當定規定的取費系數（P/A。r,n）為年金現值系數第四章 一土地使用權 調整后的機械費 =工程決算直接費×評估基準日其他直市場法： 接費取費標準待估土地評估值 =比

15、較案例土地價格×正常交易情況 / 比較 工程直接費 =調整后的人工費 +調整后的材料費 +調整后案例交易情況×待估土地區域因素值 / 比較案例區域因素值 的機械費 +調整后的其他直接費×待估土地個別因素值 / 比較案例個別因素值×待估土地評 2. 重 編 預 算 法 ：估基準日價格指數 / 比較案例日物價指數 建筑物重置成本 = （實際工程量×現行單價） ×（1+1. 土地使用年限修正時，修正系數可用下列公式： 現行費率） +材料差價 + 按現行標準計算的各項間接成K=1-1/(1+r)m ÷1-1/(1+r) n本3. 價

16、格指數調整法：待估建筑物重置成本 =待估建筑物賬K- 年限修正系數； n- 比較案例禿頂使用權剩余年限；面原值×綜合價格指數m- 待估土地使用權剩余年限； r- 折現率 綜合價格指數 =評估時點價格指數 / 建筑物購建時價格指數若容積率修正：容積率修正系數 =待估土地容積率與低價相 ×100%關系數 / 比較案例容積率與地價相關系數 綜合價格指數 =（1+a1 ）（1+a2）(1+a n) ×100%（a 為建、收益法筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環比價格指數）1. 在收益永續，各因素不變的條件下算式： P=A/r4. 建筑物實體性貶值率及成新率的估算：2

17、. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式： 1) 使用年限法：PAr1(11r)n建筑物實體性貶值率 =建筑物實際已使用年限÷ （建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限）× 100%P 土地使用權評估值； A土地收益；r- 還原利率；n- 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限÷ （建筑物實際已使土地收益年限； 用年限 +建筑物尚可使用年限）× 100%當 n， P=A/r. 即為土地所有權價值 2）打分法： 成新率 =結構部分合計得分× G+裝修部分合計得，成本法 分×S +設備部分合計得分× B評估值 （土地價格）

18、 =土地取得費 +土地開發費 +稅費+利息+ G 結構部分的評分修正系數； S裝修部分的評利潤+土地增值收益 分修正部分； B設備部分的評分修正系數利息=土地取得費×土地開發期×相應利息率 +土地開發費 三、建筑物經濟性貶值的估算：經濟性貶值 =建筑物年收益×土地開發期×相應利息率× 50%凈損失額÷正常資產收益率1. 估算土地增值收益： 土地增值收益 =（土地取得費 +土地開發費 +稅費+利息+利潤）×增值收益率或：經濟性貶值 =PtnRtt1 1 r 1Art其中：收益率一般在 20%25%之間。按補交出讓金的 40%

19、Ri- 第 i 年的建筑物年收益凈損失額； r 折現率； n預計算 計建筑物收益損失持續是時間，通常已年為單位假設開發法 地價=樓價- 建筑費 - 專業費用 - 利息- 利潤-稅費- 租售費用專業費 =建筑費× i （i 為一定的百分率）被評估資產市場法：評估值 =功能性貶值額n被評估資產年 折現（交易實例 i ×交易行為的修正t 1 凈超額運營年本 系數利息=（地價 +建筑費 +專業費） r （r 為利息率）系數×交易日期的修正系數×區域因素的修正系數×個別利潤=（地價 +建筑費 +專業費）× P（P正常利潤率） ； 因素的修正系數

20、） /n稅費=地價× t （t 為稅費） 1. 交易行為的補正：待估房地產的單位價格 =修正系數×交假設開發法 地價=樓價-建筑費【（1+ i+r+P +ir+i P ）易實力房地產的單位價格- 租售費用】 / （1+ i+r+P +t ） 修正系數 =1- 補正值 / 交易價值二建筑物評估方法 2易日期的修正： 估價期日價格 =調整系數×交易日期價格專業知識分享WORD 格式可編輯調整系數 =估價期日價格指數 / 交易日期價格指數3. 區域因素的修正： 1）雙百分制比較法：待估房地產的單無形資產利潤分成率無形資產約當投資量購買方約當投資量 無形資產約當投資量位價

21、格 =修正系數×交易實力房地產的單位價格價格修正系數 =待估房地產總積分 / 交易實例房地產總積分無形資產約當投資量無形資產重置成本1適用成本利潤率2）環境成熟度修正法： 房地產價格 =調整系數×交易實例價格購買方約當投資量購買方投入的總資產的重置成本1適用成本利潤率n調整系數 =1/ （1+r）r- 折現率； n 達到與交易 2. 無形資產評估中成本法的應用：無形資產評估值 =無形實例同等環境成熟程度所需要的年度 資產重置成本×成新率四殘余估價法 B=a-Lr 1/ ( r 2+d) =a 2/ ( r 2+d) 1） 財務核算法：無形資產重置成本 =物質資料實

22、際耗費a- 建筑物及其基地所產生純收益； L土地價格； r 1- 量×現行價格） + （實耗工時×現行費用標準）土地的還原利率； r 2- 建筑物的還原利率2） 物價指數法：無形資產 =無形資產賬面成本×評估時物B- 建筑物的收益價格； d建筑物的折舊率； a2建筑 價指數 /購置時物價指數物的純收益3） 3 ） 成 新 率 估 算 ：第五章 無形資產評估一、無形資產評估中收益法的應用形式成新率剩余使用年限已使用年限 剩余使用年限100%nK Rt無形資產評估值 (1 )Ttt 1(1 r)無形資產評二、專利權評估方法1. 收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下

23、式計算：R ( P2 P1 )Q(1 T)nK Rt估值 (1 )最低收費額 Ttt 1(1 r )R超額收益；P2 使用專利權技術產品的價格； P1-不使用專利權技術產品的價格；Q-產品銷售量（此外假定銷售量不變） ；T 所得稅率K- 無形資產分成率； Ri-分成基數， 即銷售收入或銷售第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算：利潤； T 所得稅率； i收益期限； r- 折現率 R ( Q2 Q1 )(P C )(1 T)無形資產 重置成 轉讓成本 無形資產轉讓 R 超額收益； Q2-使用專利權技術產品的銷售量；最低收費額 本凈值 分攤率 的機會成本Q1-不使用專利權技術產品的銷售量；轉讓

24、成本 購買方運用無形資產的 設計能力P產品的價格； C 產品的單位成本； T-所得稅率分攤率 運用無形資產的總計能 力費用節約型無形資產， 是指無形資產的應用， 使得生產產品無形資產轉讓 無形資產轉出 無形資產再開中的成本費用降低， 從而形成超額收益。 可以用下列公的機會成本 的凈減收益 發凈增費用式 計 算 為 投 資 者 帶 來 的 超 額 收 益 。R ( C2 C1 ) Q(1 T ).無形資產收益額 =銷售收入 （利潤） ×銷售收入分成率× （1- R超額收益；C2 -使用專利權技術產品的單位成本；C1-未使用專利權技術產品的單位成本； 所得稅率）Q-產品銷售量（

25、此外假定銷售量不變） ；T所得稅率因為： 收益額 =銷售收入×銷售收入分成率× （1-分成率） =三、商標權評估方法：PtnRtt1 1 r 1Art銷售利潤×銷售利潤分成率×（ 1-所得稅率）因而：銷售收 P-商標評估值； n-收益年限； r 折現率； Ri- 第 i年商標產品的超額收益入分成率 =銷售利潤分成率×銷售利潤率 銷售利潤分四、商譽評估（ 1 ） 割 差 法 ：成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率商譽的 企業整體 企業的各單項資產評估 值評估值 資產評估值 之和(含可確指無形資產 ) 1. 邊際分析法。 利潤分成率 =追加利

26、潤現值÷利潤總額現值 （2）超額收益法2. 投資分成法。 1 超 額 收 益 本 金 化 價 格 法 ：專業知識分享WORD 格式可編輯商譽的企業預期年收益額行業平均收益率該企業的單項資產評估值之和評估價值庫存數量不含稅(出廠單價銷售稅金銷售費用所得稅)價值 適用本金化率 三、債權類及貨幣類流動資產評估：或 ：1. 應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值 =應收賬款商譽的被評估企業單項資產評估價值之和被評估企業預期收益率（行業平均收益率值）賬面價值 -已確定壞賬損失 -預計壞賬損失2 壞 賬 比 例 法 :價值 使用資本化率 壞賬 評估前若干年發生的壞 賬數額100%式中：被評估企

27、業預期收益率 =企業預期年收益額 /企業的單 比例 評估前若干年應收賬款 余額項資產× 100%4. 應收票據的評估： 應收票據的評估 =本金×（ 1+利息2超額收益折現法： 商譽的價值率×時間）niSi /(1 r )應收票據的評估 =票價到期價值 -貼現息 貼現息 =i 1票價到期價值×貼現率×貼現期Si-第 i 年企業預期超額收益； r-折現率； 1/（1+r） i-i-第七章 長期投資及其他資產評估折現系數(二)非上市交易債券的評估資產收益率 =資產收益率 /（1-資產負債率） 1 到 期 一 次 還 本 付 息 債 券 的 價 值 評

28、 估 ：第六章 流動資產評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估 =全新成本nP F /(1 r)價值×成新率P-債券的評估值； F-債券到期時本金和利息之和； n-評估基準日到債券還本付息的期限； r 折現率成新率 1低值易耗品實際已使用月數低值易耗品可使用月數100%1）采用單利率計算時： F= Po -（1+mr）P0債券面值或計算本金值； m-債券的期限或計息期限； r- 債券利息率成本法： 1）按價格變動系數調整原成本：某項或某類在 2）采用復利率計算時： F=po(1+r)m制品、自制半成品評估值 =原合理材料成本×（ 1+價格變動 2 每 年 支 付 利

29、 息 、 到 期 還 本 的 債 券 評 估 ：系數）+原合理工資、 費用× （1+合理工資、 費用變動系數）2）按社會平均工藝定額和現行市價計算評估值：某在制品評估值 =在制品是有數量×（該工序單件材料工藝P1EItrt1Porn- 債券年限 n定額×單位材料現行市價 +該工序單件工時定額×正常工 P-債券的評估值； Po-債券的面值； Ei-債券在第 i 年的資、費用） 預期收益（利息） ； r 適用是折現率；3）按在制品的完工程度計算評估值：在制品評估值 =產成品重置成本×在制品約當量 在制品評估值 =產成品重置成本×在制品完工

30、率3. 優先股的評估：P1 1tRtrtAr二、產成品及庫存商品的評估P 優先股的評估值； Ri-第 i 年的優先股收益； r折現率；A- 優先股的等額股息收益 1.成本法： 1）評估基準日與產成品完工時間接近產成品評估值 =產成品數量×單位產成品賬 4普通股的價值評估面成本 （1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r2）評估基準日與產成品完工時間間隔較長 式中： P 股票評估值； D1 下一年的紅利額； r 折現率或資本化率。 方 法 一 ：產成品評估值產成品實有數量合理材料工藝定額(材料單位現行價格合理工時定額單位小時合理工（2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。 P

31、=D1/ (r-g)時工資 費用（r>,g）式中： P 股票的評估值； D1 下一年股票的方 法 二 ： 股利額； r 折現率； g 股利增長率。產成品 產成品 材料成 材料綜合 工資、費用(評估值 實際成本 本比例 調整系數 成本比例工資 用綜,第八章 企業價值評估 一、企業價值評估中的)合調財整務分系析數：1. 企業償債能力：流動比率 =流動資產流動負債 （流動資產對流動負債以 2：1 為宜） 3. 市 場 法 ：專業知識分享WORD 格式可編輯速動比率 =速動資產流動負債 （速動比率以 1：1為宜）資產負債率負債總額全部資產總額100%nRtPi(1 r)t1 1P- 企業評估值 ; RR11r1nnr(1)2i - 未來各年度收益額； r 1- - 折現2. 企業運營能力： 1）存貨周轉次數 =年銷貨成本存貨平均率； r 2- - 資本化率余額 （二）企業收益預測的方法 1. 綜合調整法： 預期年收益 =當前正常年收益額 + 預期有利存貨平均余額 =（期初存貨余額 +期末存貨余額） 2 因素增加收益額 - 預期不利因素減少收益額2）存貨周轉天數也稱為存貨周轉期三、折現率和資本化率的估算存貨周轉天數 =360存貨周轉天數 =360