1、解碼中國養老地產開發模式丨康療型養老 2014-05-24 主題地產 五、康療型養老1.概況嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，采取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體。· 專業的醫院資源可以全面并且有效的支持養老機構的運作。· 健康及養生養老是老年群體最關注的部分，專業醫院的設置給老人最安心的保障。2.選址條件借助特大城市發展成多核心形式的過程，在大城市城郊設立大型專業綜合醫院以滿足周邊聚集的常住人口，相對城市中心有較好的空氣及環境，結合醫院資源設立康療型養老。大城市城郊靠近經濟發達的大城市，通常處于城郊的類衛星城市，有一定人口支撐，特別是老年人

2、口的支撐。大型專業綜合醫院需要大型的專業綜合醫院作為配套，醫院對外運營，最理想的是在老年病或慢性病等方面有自身特色或專長。環境優越相對城市中心地區有空氣較好，綠化較多等環境優勢。 典型案例長庚養生文化村 項目依托長庚醫院建成，以建立“持續性照顧的退休老人小區CCRC”為目標提供住宿、照料、娛樂等服務規劃產品：公寓（一房一廳、一房兩廳）4000戶土地性質：福利劃撥，非居住用地開發模式：依托長庚醫院開發建設盈利模式：住宅出售+住宅出租+養生體驗+場地出租入住時間：2005年3月運營管理：臺塑集團養老配套：社區醫院、多功能活動中心等長庚醫院，是臺塑關系企業創辦人王永慶為紀念其父親王長庚所創辦的連鎖醫

3、院，為醫學中心級大型醫院，長庚養生文化村就是依托長庚厚實的醫療基礎設立的。項目配套 主要包括醫療和休閑兩大社區配套，保障入住老人的身心健康，如遇重大病癥還可在就近的長庚醫院就醫醫療配套 · 小區內設有醫院、特約門診、康復中心，派駐專業醫師，提供周全服務，并有專職護士與社工協助健康咨詢，專業營養師設計的養生飲食；· 重大病癥也可就近長庚桃園分院、林口長庚醫院就醫，醫療資源豐富；· 另外，為防止緊急事故的發生，每戶皆設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急服務。休閑配套 · 公共服務設施：主要配置地點在地下一樓，一樓及二樓，地下一樓活動室提供250

4、人團體聚會，電影欣賞等大型活動場所，一樓有簡報室、協談時、2樓可容納800人的公共餐廳；· 室內休閑設施：主要配置在3樓，有舞蹈教室，桌球室、證券室、KTV、靜態的閱覽室、麻將室以及宗教文化類的佛堂和禱告室等；· 戶外活動中心：包括戶外廣場、籃球場、網球場、槌球場、園藝農場、兒童游戲場及登山步道、登山木棧道等；· 共享服務空間：包括門廳出入口、走廊、共享浴室、公共廁所等。客戶分析主要包括入住老人（主要客戶）和參觀游客（次要客戶）兩類客戶，入住老人需要有足夠的自理能力目標客戶 · 入住客戶：60歲以上的高齡人士、配偶年滿50歲；· 游客：年滿13

5、歲以上入住條件 · 接受長庚醫院身體檢查合格；· 日常生活能夠自理；· 無法定傳染病、精神病、失智癥、癲癇、控制不良等疾病，沒有器官移植病況不穩的狀況。盈利模式 盈利模式多元化，主要依靠住房出售、出租，養生體驗，旅游觀光，場地出租收取費用收費價格在臺灣被視作平價。主要收入：· 住房出售：土地為政府福利所劃撥，房價為平價，目前已銷售一空。但文化村“銀發住宅”買房規定：此房不能作為遺產處理，到不住時須交回村里作為捐助。· 住房出租：分長住與試住體驗。長住服務還包括健康照護、緊急救護、公共設施維修、社團活動等服務。備注：每年需繳納管理費；入住時需預付

6、一年管理費作為入住保證，退住時無息退還；租房者需預交10年房租。· 養生體驗營、旅游觀光：為期兩天一夜的體驗之旅。13歲以上人士可參加（行動不便者除外）。· 場地出租：提供多功能會議場所，可供企業教育訓練、研討、演戲、學術文化友誼等活動使用。盈利模式 在主要盈利模式之外，在運營方面細致周到，以完善的服務收取細水長流的收益· 入住后享受一定的免費服務項目，如有特殊要求也可選擇計費項目，一般按單次收費；· 護理照顧收費靈活，有按小時，按日，按月收費。運營模式 依托高質量醫療及健康服務，充分利用社區內資源滿足老人心里需求，拓寬經營范圍，增加收入，持續經營高質量

7、醫療及健康服務： · 以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成全球最大的銀發地產社區；· 提供針對老年人醫療及養生健康服務，滿足了長者根本的需求，是長庚村模式的基礎所在。豐富多彩的日常生活內容： · 尊重老年人的心理需要，打破傳統養老院的住院式生活，替長者規劃了豐富多彩的各類活動；· 尊重老年人的人格需求，開設老年大學及老年人打工等項目。多種經營并存： · 除了針對老年人長住的各類服務內容外，長庚亦含有多種經營項目。· 文化村設有村民代表參加的村民管理委員會，設村長一人，自主經營和管理。管理分成有酬工作和志愿義工服務（做滿一定義工時間，可以減免部分管理費用）；· 不用政府補貼，接受慈善機構捐助。小結長庚養生文化村 概況：福利劃撥用地，依托長庚醫院開發建設。 配套：主要包括休閑配套和醫療配套。 客群：60歲以上自理老人。 盈利：主要依靠住房出售、出租，養生體驗，旅游觀光和場地出租盈利。 運營：鼓勵村民自行選舉村民管理委員會自主經營管理 特點： · 以出租公寓為主，重視后期運營；· 一般采用醫養結合的模式，醫療配套較為專業、豐富，較多的擁有