1、一、 組織結構董 事 長專家顧問組文化顧問建筑顧問園林顧問總經理董事長助理財務部營銷策劃部成本合約部綜合開發部工程項目部營銷策劃部經理財務部經理成本合約部經理工程項目部經理綜合開發部經理出 納會 計水電造價工程師銷售主管客服專員材料采購主管給排水工程師電力工程師土建工程師辦公室管理人員職 能 分 配 表 表-1 部 門過 程工 程項目部成 本合約部營 銷策劃部綜 合開發部財務部專家顧問策 劃單 位備 注總建筑師園林顧問1、規劃設計準備階段1.1申請建設用地規劃設計條件綜合開發部到規劃局辦理申請，工程項目部專業上配合1.2辦理地籍調查、地界測量、青苗補償綜合開發部到土地局申請，并由土地局制定的有

2、資質單位實施，工程項目部進行現場配合測量，做好項目記錄及資料備檔1.3 圍墻砌筑邊界依據地界測量資料，總建筑師指導工程項目部制定圍墻方案設計任務書（結合營銷策劃），成本合約部落實合同。現場實施由項目部負責1.4 地形測量或購買地形資料工程項目部依據現場實際情況確定購買或實測，合約部門落實合同1.5 地塊及周遍管網資料工程項目部提出方案，采用購買資料和實測相結合1.6 地質勘察（初勘）工程項目部提出初步勘察技術標準，并負責選擇勘察單位，報總經理批準后，成本合約部負責合約簽訂1.7 擬訂營銷策劃模式 營銷策劃部結合項目特點，提出項目營銷策劃的意見，報經決策層確定后實施1.8考察并確定營銷策劃單位依

3、據公司決策層確定的營銷策劃模式，由營銷策劃部初步選擇策劃或營銷策劃公司，并組織考察，經公司決策層討論通過后成本合約部落實合同手續。1.9 策劃公司市場調研策劃單位依據合同要求進行市場調研，公司營銷策劃部負責協調，公司綜合開發部及工程項目部在職責范圍內協調配合。1.10 甲方市場調研營銷策劃部負責策劃并組織甲方的市場調研，此工作按需要貫穿項目開發整個工作，公司其他相關部門在職責范圍內配合，策劃顧問公司從專業上協助。1.11市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位策劃單位提供產品定位報告，營銷策劃部組織進行評審，經討論后決策層確認項目定位，工程項目部、成本合約部、財務部及專家組成員參加討論1.12項

4、目開發成本結構分析，經濟測算成本合約部依據定位報告進行成本測算及利潤率分析，此過程中公司其他部門及策劃公司配合，最終提交報告經決策層批準后交由財務部做財務分析。1.13 財務分析（第一階段）財務部負責組織財務分析，編制財務分析報告上報公司總經理并組織報告內部分析討論，報告編制過程中其他部門配合，財務部負責財務分析保密工作。1.14相關合同簽定成本合約部負責本階段所有合同手續辦理，發起部門及相關部門配合2、規劃設計階段工 程項目部成 本合約部營 銷策劃部綜 合開發部財務部專家顧問策 劃單 位備 注總建筑師園林顧問2.1 編制規劃設計任務書、建筑單體設計任務書策劃單位提供設計任務書初稿，總建筑師指

5、導工程項目部編制正式設計任務書，成本合約部及營銷策劃部參與設計任務書討論。2.2 考察、選擇規劃設計單位、建筑單體設計單位總建筑師負責制定設計單位選擇標準，并負責指導工程項目部負責第一輪設計單位選擇，提交設計單位資料，由總建筑師及公司決策層確定設計單位2.3規劃方案設計、建筑單體方案設計及擴充設計設計單位負責按設計任務書及合同提供設計方案，總建筑師負責協調各設計單位，并指導工程項目部與設計單位的溝通。2.4規劃方案設計、建筑單體方案設計及建筑擴充設計各階段設計方案內部會審總建筑師負責對設計方案進行初審，指導工程技術部組織設計方案的內部會審，并指導、審查工程項目部整理的意見匯總及與設計單位的溝通

6、協調。公司其他相關部門參與方案會審，并針對各自職責提供建議。2.5總體規劃及建筑單體方案報批綜合開發部具體負責規劃方案及建筑單體方案報批工作，工程項目部配合，涉及重大方案修改及技術問題由總建筑師協調2.6環評及可行性研究報告工程項目部聯系有資質單位編制環評及可行性研究報告；綜合開發部協助辦理相關報告審批工作。成本合約部及總建筑師提供專業信息；2.7立項申請投資備案綜合開發部到市發改委辦理，工程項目部從工程技術角度提供協助2.8辦理用地規劃許可證及工程規劃許可證綜合開發部到規劃部門辦理相關審批手續及證件辦理，審批過程中的技術配合由工程項目部協助，現場規劃公示由工程項目部配合2.9 考察、選擇景觀

7、設計單位總建筑師提出景觀設計單位選擇標準，工程項目部負責第一輪單位選擇，提交設計單位資料，由總建筑師及公司決策層確定設計單位2.10景觀設計任務書編制策劃單位提供景觀設計任務書初稿，總建筑師編制正式設計任務書，工程項目部協助，成本合約部及營銷策劃部參與設計任務書討論。2.11景觀規劃方案設計及內部會審設計單位提供景觀設計方案，總建筑師具體負責協調并指導工程項目部具體實施，成本合約部、營銷策劃部、園林顧問及策劃單位參與景觀方案討論。2.12 成本概算，確定項目成本指標；成本合約部依據設計圖紙編制概算，并依據定位報告編制成本指標；公司有關部門及策劃公司配合2.13 財務分析（第二階段）在第一階段財

8、務分析基礎上，根據批準的經濟技術指標及成本合約部成本指標，由財務部負責編制財務分析修正報告（其他相關部門配合），并報總經理并組織內部討論會分析會。財務部負責保密工作。2.14 材料及造價信息庫成本合約部負責材料及造價信息庫的建立，工程技術人員及總建筑師、園林顧問提供材料專業技術要求。 2.15相關合同簽定成本合約部負責本階段所有合同手續辦理，發起部門配合3、施工前準備階段工 程項目部成 本合約部 營 銷 策劃部綜 合開發部財務部專家顧問策 劃單 位備 注總建筑師園林顧問3.1 選擇施工圖設計單位總建筑師指導工程項目部制定施工圖單位選擇標準，工程項目部負責第一輪單位選擇，提交設計單位資料，由總建

9、筑師及公司決策層確定設計單位3.2編制施工圖設計任務書工程項目部編制設計任務書初稿，總建筑師提供修改意見，成本合約部及營銷策劃部參與設計任務書討論。3.3施工圖設計及內部會審工程項目部負責督促設計單位按計劃完成施工圖，并協調建筑方案設計單位與施工圖設計單位的對接，總建筑參與施工圖設計全過程并指導工程項目部。工程項目部組織對階段性圖紙的內部討論及會審，成本合約部就施工圖中成本控制在會審時提供意見3.4 施工圖預算成本合約部負責編制施工圖預算，并對成本影響較大的項目，提出優化意見，工程項目部及總建筑師提供專業意見 3.5 標底編制成本合約部按需要提出標底編制要求，并委托有專業資質單位編制，辦理相關

10、手續，工程項目部就圖紙中問題提供支持；3.6 制定施工單位選擇標準及甲控材料實施細則工程項目部制度施工單位選擇標準并提交總經理批準，工程項目部依據設計文件會同成本合約部，制定項目材料控制實施細則。3.7施工單位考察與選擇工程項目部組織施工單位的考察，整理考察資料，匯總并提交公司決策層，成本合約部參與考察，對項目有重要影響的施工單位總建筑師可參與考察3.8施工圖審查并辦理報建手續綜合開發部辦理施工圖審查及相關報建手續，工程項目部提供協助3.9 材料供應商考察與選擇成本合約部組織材料供應商的考察，整理考察資料，匯總并提交公司決策層，工程項目部參與考察，對項目有重要影響的材料選型總建筑師應參與考察3

11、.10確定樣板區展示區、樣板房裝修及售樓處裝修標準策劃公司提供初步意見，營銷策劃部組織內部討論、修改直至定稿3.11 制定交房標準營銷策劃部組織制定交房標準，工程項目部及成本合約部提供協助，經過決策層討論確認后，在施工圖及招投標中確認；3.12 工程施工及甲控材料招、投標及合同簽定成本合約部按計劃進行招投標并辦理招標辦手續（開發部協助），按決策層意見負責合同起草及初步洽談，報決策層批準后按合同管理流程辦理相關手續，工程項目部配合合同初步洽談并參與合同會簽。3.13辦理建管手續，交納相關費用綜合開發部負責辦理，費用繳納時由成本合約部協助，工程項目部配合，財務部做好資金準備3.14現場三通一平工程

12、項目部具體負責現場三通一平，涉及費用及合同時由成本合約部協助，涉及外部政府職能部門或壟斷行業由綜合開發部協助；3.15辦理施工許可證綜合開發部具體負責辦理施工許可證，項目費用的繳納由成本合約部配合，工程項目部負責協助提供辦證需要的工程資料及現場配合；3.16臨建搭設，施工單位進場工程項目部提供施工場地規劃，安排施工單位進場，落實施工條件3.17紅線辦現場放線紅線辦現場放線，工程項目部具體配合，綜合開發部負責協調紅線辦3.18 施工圖會審，設計交底工程項目部組織成本合約部、設計單位、監理、施工單位進行圖紙會審，并負責匯總意見；同時組織設計單位對成本合約部、監理、施工單位進行設計交底，有重大影響的

13、總建筑師參加3.19確定營銷整體戰略及策略策劃公司提供項目營銷戰略與策略報告.營銷策劃部組織內部討論，并整理會議紀要，落實報告修改符合要求3.20評審、確定推盤策略、推廣策略策劃公司提出產品策略、價格策略、推廣策略，營銷策劃部組織內部討論、修改直至定稿3.21相關合同簽定成本合約部負責本階段所有合同手續辦理，發起部門配合4、施工至開盤前階段工 程項目部成 本合約部營 銷策劃部綜 合開發部財務部專家顧問策 劃單 位備 注總建筑師園林顧問4.1 基礎、結構施工及驗收工程項目部組織成本合約部、質監站等部門對地基基礎、結構進行驗收，綜合開發部負責協調外部職能監督單位4.2確定項目營銷推廣方案推廣費用預

14、算及推廣外部資源策劃單位提出推廣具體執行方案，營銷策劃部提出廣告媒體方案及實施計劃，經內部討論后實施，成本合約部負責廣告公司等相關合同簽訂4.3辦理銷售許可證營銷策劃部負責辦理銷售許可證，工程項目部負責現場配合，綜合開發部負責協助外部政府職能部門4.4 廣告策劃、廣告設計單位選擇及廣告設計營銷策劃公司組織編制廣告策劃書，并組織內部討論確認，報公司決策層批準后初步擬定廣告制作單位，組織考察提交考察報告給決策層審批；廣告設計制作過程營銷策劃部按公司管理流程執行。策劃公司提供技術支持。4.5 選擇銷售代理單位或組建銷售團隊營銷策劃部依據確定的營銷策劃模式，擬定銷售單位或負責籌建銷售團隊，若由開發商籌

15、建銷售團隊則由營銷策劃部具體負責，策劃公司協助，涉及招聘工作由營銷策劃部擬定招聘計劃經決策層批準后由綜合開發部協助招聘。4.6銷售團隊培訓與評估顧問公司依據合同提交培訓計劃及培訓效果評估方案，營銷策劃部初審后報公司決策層審批后具體負責組織實施。4.7展示區、樣板房及銷售賣場裝修方案營銷策劃部匯總顧問公司提交展示區、樣板房及銷售賣場裝修標準，經決策層批準后由總建筑師指導，工程技術部擬定裝修設計任務書以及初步選擇裝修設計單位，報決策層審批后工程技術部負責設計過程具體協調。4.8 裝修施工單位選擇及展示區、售樓處及樣板房施工在總建筑師指導下，工程項目部擬定裝修單位選擇標準并組織考察，經決策層批準后由

16、成本合約部按公司招投標管理流程、合同管理流程完成合同簽訂，工程技術部負責施工過程控制，影響外觀、品質的地方總建筑師參與控制。4.9樓盤亮象前的準備工作售樓處內外裝修設計、沙盤設計、戶型模型展示設計、樣板房設計、印刷品的設計，具體有營銷策劃部負責組織，其他部門或單位協助。4.10 樓盤對外亮象媒介組合應用亮象、慶典、產品推介會、潛在客戶接待，具體由營銷策劃部負責（含廣告制作、審批及投放），策劃單位提供技術支持，工程項目部現場配合4.11 水、電、燃氣等室外工程施工工程項目部依據規定負責初步選擇室外工程施工單位，涉及行業壟斷的由綜合開發部協助，現場由工程技術部具體負責組織、協調，施工過程中綜合開發

17、部配合與市政排水處、燃氣公司、自來水公司、供電公司、交通部門等進行對接4.12單體驗收，園林、消防、給水、排水、供電等專項驗收工程項目部負責組織驗收，成本合約部參加，綜合開發部按需要配合協調外部職能部門進行專項驗收4.13確定價格策略及價格方案策劃單位提供價格策略及價格方案，公司決策層評審討論，營銷策劃部最終編制形成價格表，經過董事長批準后執行（保密內容）4.14制定項目物業管理標準，并選擇物業公司顧問公司提出物業服務建議，營銷策劃部組織制定詳細的項目物業管理方案，并組織會審，開發部提供當地房地產前期物業管理的政策規定，經決策層批準后負責實施，需選擇物業公司時由營銷策劃部負責初步擬定并組織實施

18、。4.15 簽訂物業合同依據決策層批準的項目物業管理方案，由公司總經理牽頭組織營銷策劃部參加物業管理合同的談判，成本合約部負責具體辦理物業管理合同手續。4.16 物業公司進場工程項目部依據物業合同，負責落實項目物業管理用房及其他設施符合合同要求，并會同營銷策劃部辦理交接手續，財務部負責辦理物業開辦費繳納，開發部負責辦理相關外部手續，營銷策劃部完善營銷推廣當中的物業管理信息。4.17樓盤開盤前準備銷控方案及價格體系、合同及附件資料、銷售道具安裝、印刷宣傳資料、客戶積累、銀行大協議簽定、分賣場設立、開盤信息公告、開盤慶典安排、交通工具4.18樣板區域封閉、收尾并移交營銷部門管理。為確保開盤時的形象

19、，對外展示的樣板區與施工區隔離，相應外部道路、照明、音響、指示標志及園林景觀達到標準。工程項目部門組織驗收并向營銷部門移交管理。4.19財務辦理與銀行相關的手續財務部與銀行聯系，就后期銷售的按揭、貸款等問題與銀行簽訂大協議，開發部協助提供相關資料。5、開盤及以后工 程項目部成 本合約部營 銷策劃部綜 合開發部財務部專家顧問策 劃單 位備 注總建筑師園林顧問5.1 確定開盤方案、組織項目開盤策劃單位提交開盤方案，營銷策劃部組織內部評審，并制定詳細開盤慶典活動、開盤當提落實客戶轉化及合同簽定、回款落實，工程、物業人員配合5.2 日常銷售管理與控制營銷策劃部負責組織日常銷售，并進行客戶分析與銷售產品

20、分析、制定階段性推廣計劃，落實價格監控及調整，協助財務回款，工程項目現場配合，策劃公司對日常銷售控制提供技術支持5.3 交樓區域通水、通電、通氣工程項目部落實現場條件，綜合開發部門配合落實通水、電、氣5.4 中間結算、竣工結算成本合約部組織結算，工程項目部協助審查結算工程資料5.5 水質檢測、室內環境檢測。工程項目部組織進行，成本合約部落實合同，設計環保等外部職能單位又綜合開發部協助5.6 規劃驗收、面積測量墻改辦檢測、退費綜合開發部具體負責聯系規劃局法規科，現場由工程項目部配合5.7 辦理綜合備案手續及移交檔案綜合開發部具體負責，工程項目部協助整理必備資料5.8交樓準備工作客服：發入伙通知書、準備交樓資料工程：內部驗收并組織整改5.9 產品移交物業客服專員將業主資料移交物業，工程項目部提供鑰匙、組織向物業辦理內部交接5.10 辦理驗房、入伙此公司由營