1、建設以民間博物館與自然山水風光相輔相成的紫龍山寨景點的可行性報告一、項目概況 紫龍山寨位于浙江省淳安縣與臨安縣交界的分水嶺上， 由十 五座海拔七百米左右的山頭圍拱高山平臺構成了獨具特色的獨 立地理單元， 所轄景區平面積約三百畝， 坡地面積總和約一千畝 以上。紫龍山寨景色優美，與世隔絕，高山氣候宜人。在優越的 區位交通支持下， 通過精心整合文化旅游資源， 完成具備投資建 設諸多文化旅游項目有機融合的旅游項目， 為投資者帶來了良好 的獲利和增值預期。紫龍山寨景點建設，包含以下部分；1、山脈風光游覽線路圍拱紫龍山寨的山脊線， 是極為珍貴而罕見的旅游資源。 形 成的山脈行旅游項目， 將紫龍山寨的各項旅

2、游內容整合成具有多 重特色的一個整體。 山脈本身就是自然天成的游步道， 略加整修， 又維持原汁原味， 使游客在優閑的漫步中， 全心身地融入了純美 自然的懷抱中；山脈行視野開闊，上千座秀美山峰構成山“海” 景觀，極具特色。而紫龍山寨就象是一葉扁舟，游歷于山“海” 之間。與黃山的“一覽眾山小”的境界相比，漫步于紫龍山寨的 環形山脈上，堪稱； “一覽小眾山” 。紫龍山寨的海拔并不高，與 周圍的千座秀峰相互提攜，互不相欺。透過近山觀遠峰，別樣的 秀美也是獨一無二的。 山峰一多， 自然就有許多別有特色的樣子 了。有逼真的駱駝，西山而行，一年中總有一些時光，夕陽正好 從駝峰處落山。還有的象大象，象仙鶴等等

3、。還有一個可遇不可 求的山景是觀音臥像，惟妙惟肖，堪稱世界上最大的觀音臥像。山脈之上有獨特的氣候，有永不停息的（上下）對流風。山 再大，養育的山頂精華僅僅是那么一點點。紫龍山寨的十五個山頭，在方圓幾十里的大山的哄托之中，實在是受寵若驚！如果用簡單語言形容紫龍山寨的地勢就是；山之顛、峽之源、據天險！2、古瓷迷宮用存放展示五千件中國古代瓷器的展柜，占據一個山頭，建成一個文化迷宮。形成全世界獨一無二的中國瓷器博物館。 展柜以防彈玻璃制作。瓷器來源為紫龍山寨現在的承包人的兩代 收藏。這一博物館大大豐富了紫龍山寨的旅游資源，大大提升了紫龍山寨旅游的含金量。自然的悠然、文物的崇高、迷宮的奇妙 合奏的美妙意

4、境， 若不親身經歷，難免終身遺憾！3、龍嶺禪院（當地人稱龍嶺寺）紫龍山寨以地塊內的紫槽嶺和龍嶺塘兩名稱各取第一字得名。山里人將山中較大的平緩山地稱為“塘”，龍嶺塘就是較大的平緩之地。據地方志記載，自宋代起，龍嶺塘就建起了龍嶺禪 院。并且一直興旺，常年駐寺二百九十九位和尚。據山寨出土的 殘碑記載，龍嶺禪院在康熙年間得以重修。 龍嶺禪院被毀與一場 無名大火。禪院被大火燒毀后，留下了兩個傳說；第一個是；待 瓦成泥，龍嶺塘必將重新興旺發達。第二個是；龍嶺禪院的寶物 仍藏在龍嶺塘的山中。現在古瓦全己成泥，只見古磚不見舊瓦。 傳說中的寶藏，可以在文物迷宮中找尋。以禪院為基礎，設立禪 修中心。4、生態吊腳樓

5、式的賓館客房（按容納一百人設計） 選擇適合的山坡， 依山勢，層層建吊角樓式建筑， 用以做標準間。 這樣的建筑群不僅合理利用土地， 而且成為一道美麗的風景。 節 能環保， 是當今的主旋律。 吊角樓內的能源可以用太陽能電池和 小型風車發電技術解決。山里如果沒有陽光，就一定有風。5、汽車旅館紫龍山寨交通非常便利， 是為數不多的自駕車就可以到大山 之顛的景區。 在紫龍山寨設立可停車一百輛以上的汽車旅館， 交 為汽車旅館游客提供基本生活條件， 必將大大提高紫龍山寨的吸 引游客的能力。6、旅游飯店建設一個以綠色生態食品為特色的飯店， 并帶動一個飯店群 體，為游客服務。使吃在山之顛，成為紫龍山寨的又一特色。

6、自 建飯店擬容納兩百人。 并且在大部分旅游秀節， 都可以露天擺桌， 與群山共餐。為了發揮這一特色，餐廳開展送餐業務，在山寨的 任何一個平地，都可以擺桌用餐。這樣，一次性的接待能力可以 超千人。7、供水系統紫龍山寨以山泉為特色，但是要滿足游客用水，即要有龐大 的存水能力，又要從山下泵水上山。8 衛生環保系統紫龍山寨生態環境極佳，紫龍山寨的旅游開發建設必須牢牢 把握生態環保概念。污水垃圾要用較長的管道引到較遠的山地， 再進行各種無害化處理。9、茶文化經營單位紫龍山寨一帶的高山茶質地優良， 以山泉浸泡，其境界令人 神往。飲茶，售茶，必將成為本項目一大賺錢亮點。10、旅游購物土物產商品、旅游紀念品，是

7、任何一個旅游區應有的項目。二、投資內容及投資量1、汽車旅館通過劈山填溝，在地塊的最東端，與昌文公路相連接的地方， 建立五至十畝的梯級汽車旅館。 并保障臨時停車使用。此舉使紫 龍山寨旅游不存在停車難的問題。投資預算三百萬元。2、紫龍山寨山脈游步道及設施建設A、登山云梯；自汽車旅館延小龍嶺拾級而上進入山頂山 脈路線。全長約一百廿米，造價 15萬元。B、小龍嶺穿越游步道；小龍嶺是己知的全世界最短的完 整山脈，由五個山頭組成，全長僅約五百米。游步道全長約八百 米，通過整修山脊線完成。中間有一座十五米的獨木橋。并延最 高峰（月亮峰），建環山登頂游步道。三百六十度的景色盡收眼 底，不同高度，不同境界。再在

8、小龍嶺兩端的山頭上各建一座觀 山涼亭，總計六十萬元。C、峽谷天橋；全長約一百米，連接月亮峰及太極峰。即 是連接山脈線路的工具，又是一處極為優美的觀山平臺。 投資三 百萬元。D、古瓷迷宮（后述）。E、山脈古道；約兩百米，連接古瓷迷宮與千秋山。古為 今用，給持原貌不再投資。F、登頂游步道；拾級而上約一百二廿米。造價三十萬元。 造價高的原因是原材料都需山下運上來。G、紫槽嶺山脈游步道；全長約一千五百米。修涼亭五座， 臺階路及護攔若干。造價二百萬。以上建設為紫龍山寨山脈游的基礎。總投資；605萬元。3、古瓷迷宮古瓷迷宮建在太極峰之上。 范圍以直徑150米計算。占地面 積約一千八百平方米，以展柜成墻建設

9、迷宮。最外一圈總長 約471米。以最外一圈長度的十倍計算展柜墻的總長度。總計四千七百一十米。展柜墻高兩米，由混凝土基坐、防彈玻 璃、不銹鋼連接件、鎖等構成。每米造價三千元（不含展柜 內文物）。總計1413萬元。古瓷迷宮是紫龍山寨門票收入的重要來源。 但因其價值 難以估量， 若以古瓷價值做為股份依據。 投資者將極難獲得 較高的股份。 因此， 古瓷展示權與紫龍山寨的自然資源都算 發起方拿出的旅游資源。 但古瓷本身不計入股份。 支配權仍 百分之百屬于發起人。4、生態吊腳樓式賓館。共五十間可容納一百人居住， 另加經營設施若干。 每間標間 除生活設施外，還有太陽能電池、小型風力發電機等。每標間造 價按三

10、十萬元計算。共計； 1500 萬元。5、旅游飯店占地三百平方米，總造價； 300 萬元。6、茶文化及旅游購物設施，造價； 200 萬元。7、供水系統總造價； 100 萬元。8、排污系統總造價； 200 萬元。9、經營流動資金； 382 萬元。 以上八大項總計投資額； 5000 萬元。三、可行性分析景區景點建設必須具備三大要素； 便利的交通條件、 較高的 知名度、旅游資源。 下面我們從這三要素分析一下紫龍山寨旅游 項目的發展前途；1、交通條件在以山為概念的旅游景區中， 紫龍山寨具有難以比擬的交通 便利和由此帶來的區位優勢。 擬建中的汽車旅館， 就是昌文公路 的路邊兒上。 昌文公路是地方交通大動脈

11、。 通過昌文公路廿五公 里在臨安昌化與杭徵高速公路相連。 沿途有臨安湍口溫泉、 柳溪 江漂流兩個成熟景點。 分別距紫龍山寨十二公里和廿公里。 紫龍 山寨昌化臨安杭州的車程僅需一小時左右。 從北線 看，紫龍山寨是千島湖景區到杭州最近的景區。紫龍山寨與千島湖同為浙江淳安管轄。 紫龍山寨屬于千島湖 旅游風景區的山區景點。 距千島湖未開發湖區僅僅三十公里， 約 半小時的車程。 作為農家樂項目， 紫龍山寨在千島湖未開發湖區 有水上農家樂項目。延昌文公路到淳安文昌約四十公里， 與即將建成的千島湖高 速鐵路車站相接，并通過 05 省道向西約廿公里，與千島湖鎮相 連、向東一百三十公里與杭州相連。 千島湖紫龍山

12、寨車程約 需一小時；文昌高鐵車站紫龍山寨，車程約四十分鐘。隨著 昌文公路的高等級改造，車程還將縮短。依托得天獨厚的山地景點的交通優勢， 可以組成杭州紫 龍日游、臨安一一紫龍兩日游、千島湖一一紫龍兩日游、黃山一一 紫龍兩日游、 紫龍周邊景區兩日游等， 多達上百條兩日旅游 旅游線路。一個不大的景點，不用大規模投資，就具備如此優異 的交通條件，實在是可遇而不可求。在旅游景區三要素中，為什么交通條件居關健性的第一位 呢？因為旅游景區的知名度需要在景區經營過程中， 運用各種促 銷手段不斷提升。 景區營銷的過程， 就是景區知名度有效提升的 過程。在這方面，所有的新建景區，都面臨著知名度由低到高的 提升過程

13、，沒有捷徑可走。而旅游資源，是景區三要素中占位最 低的。以四川九寨溝景區與浙江千島湖景區相比為例； 九寨溝風 景資源大大優與千島湖， 但是每年的游客接待人數， 卻遠不及千 島湖，原因就在于其交通條件與千島湖不可相提并論。 名山名水 尚切如此， 類似紫龍山寨這樣的地方性的旅游景點， 資源所占的 位置與交通優勢更加不可相提并論了。 因為旅游資源可以通過投 資附加，可以無中生有。例如；古瓷迷宮這一概念，就是以文化 概念對紫龍山寨的旅游資源的成功附加。 對于紫龍山寨而言， 不 用任何的交通設施投資， 就擁有如此優越的交通條件， 實屬幸運！2、知名度 做為戶外活動的旅游景點，紫龍山寨自 2000 年開始

14、開門迎 客，到 2010 年暫停經營，己有十年的旅游經營歷史。通過網絡， 在戶外游旅游愛好者中， 具備了一定的知名度。 做為一個旅游景 點的地位， 己被社會廣泛認同。 知名度是在經營過程中通過各種 促銷手段打出來的。 我們有信心在旅游經營中以適合旅游產業規 律的方法， 實現低成本， 高效率地快速提升未來紫龍山寨景點的 知名度。3、旅游資源紫龍山寨己有的景觀資源、 山脈旅游概念， 以及古瓷迷宮的 文化影響力， 在投資建設中盡一切能力優化景觀質量， 足以支撐 紫龍山寨半日游的旅游產品。 極佳的生態環境、 吃在山之顛的餐 飲特色、走千陌古道，飲高山泉水的生活境界，對外出旅游的都 市人們，一定有難以抵

15、擋的吸引力。旅游資源的質量是相對的， 是與它所支撐的投資量成正比。 我們不敢說， 紫龍山寨旅游資源 一定能支撐起五億、 十億的旅游投資， 但一定能使五千萬的旅游 投資收獲理想的投資回報。 旅游資源對游客的吸引， 從來不求回 頭客，因為旅游業做得就是到此一游， 它與餐飲賓館求回頭客的 經營規律有本質差別。 就是這樣不求回頭客的旅游產業， 紫龍山 寨有以往的經營中， 有大量的回頭客。 這種現象理加說明了紫龍 山寨的旅游資源夠用。對于現代人來說， 旅游己是生活中的一部分， 人們很容易忘 記旅游過的地方， 但是凡是來過紫龍山寨的人， 都對當初的旅游 經歷，歷歷在目。許多人多年后談及紫龍山寨的經歷，都將

16、其歸 類于一生難忘的情節。四、對紫龍山寨旅游投資的收益評估 對旅游景點經營收入的評估， 必須建立在對客流量的預估之 上，預估是否準確，只有在經營實踐中才能檢驗，現在只能立足 與最保守的計算預估未來年接待人數。1、對年接待人數的評估 紫龍山寨的游客有六大來源； A 、 來自與臨安景區的旅游業務銜接；根據臨安政府公布 的 2015 年臨安旅游業接待人數的統計數字為； 1004.9 萬人次。 旅游綜合收入 101 億元。B、來自與千島湖景區的旅游業務的銜接；根據淳安政府 公布的 2015 年千島湖旅游業接待人數的統計數字為； 1121.89萬 人次。C、來自與昌文公路自駕游的即興游客；昌文公路是直接

17、 連接臨安與淳安兩大景區的唯一通道。 且周邊沒有可供旅游接待 的設施。 僅僅在路邊設幾塊停車吃飯的廣告牌， 就能吸引過往車 輛停車。D、通過互聯網獨立宣傳組織客源。E、通過與全國的旅行社合作組團旅游；但是這一業務只 能與臨安旅游區或千島湖旅游區的景點共同推出 XX 紫龍兩 日游的旅游產品。 其綜合效果是即提高了紫龍山寨的知名度， 又 加深了紫龍山寨與臨安與千島湖旅游業的聯合。F、通過千島湖高鐵車站組團。2、對年經營獲利的評估 根據以上五項客源組織渠道估算未來紫龍山寨的年游客量， 設定為每年廿萬人， 應該是非常保守的了。 以年接待廿萬人為依 據，再根據其它隨機消費項目，進入以下測算；A、門票收入

18、。門票按 100 元/人計算。總收入為；兩千 萬元。扣除百分之三十的營銷費用，凈收入為；一千四百萬元。B、餐飲按每周接待一千人計算；一年按五萬人計算， 平均每人凈收入為五十元，凈收入為；二百五十萬元。C、住宿按每周接待二百人計算；一年接待五千人。每人按五百元房費計算，總收入為；二百五十萬元。扣除五十萬元 的成本，凈收入為；二百萬元。D、茶文化及土特產銷售，按每年接待一萬人計算。每 人凈收益一百元，總計凈收入一百萬元。E、古瓷迷宮墻體的廣告費收入；龐大的古瓷迷宮一旦 建成，世界上獨一無二， 極難復制。 因此其世界獨一無二的地位， 使其墻體具備了廣告功能。 墻體兩面總計長度按一萬米計算， 每 米的

19、適當部分平均年產生廣告費一千元計算，總計一千萬元。F、項目總計凈收入為；一百萬元。以上總計凈收入的估算值為； 三千零五十萬。 為了計算方便， 按三千萬計算。3、對投資回報的評估投資回報， 受分紅政策和所占股份的影響。 更受經營業績的 影響。我們給現金股份的分紅政策及股份比例是這樣的；A 、 現金股在分紅上有優惠政策；項目經營獲利后，所有 的凈利潤首先百分之百地分紅給現金股。 直到五千萬的現金投資 全部收回后，各方股東，再按所占股份分紅。B、 現金股點總股份的百分之廿，為普通股。 根據以上兩個現金股的分紅條件， 按前述最保守的經營狀態 分析現金股的投資回報情況。首先；按年凈利潤三千萬計算，按五千萬內，百分之百分紅 給現金股計算；現金股不足兩年就可以全額收回投資。其次；現金股全部收回投資后， 每年按百分之廿的普通股分 紅計算；每年六百萬元。相當于五千萬投資的百分之十二。第三；按每年三千萬的凈利潤， 乘于廿倍市潤率為六億的總 估值。百分之廿