1、名匯國際二期市場比較法定價2013.112 一、寫字樓市場分析一、寫字樓市場分析 二、市場比較法定價二、市場比較法定價 三、入市及銷售策略三、入市及銷售策略3競品分布競品分布卓越世紀卓越世紀中心中心 嶗山商務區 市北CBD永業大永業大廈廈名匯國名匯國際際大榮中大榮中心心金嶺廣金嶺廣場場商務二商務二區區商務三商務三區區商務一商務一區區鵬麗南鵬麗南華華編輯ppt項目概況項目概況開發商開發商青島大榮置業有限公司項目地址項目地址海爾路與銀川東路交匯總建筑面總建筑面積積9.11萬辦公主樓辦公主樓北樓25層，南樓36層電梯數量電梯數量5電梯品牌電梯品牌西子奧的斯公攤公攤25%戶數戶數4物管公司物管公司仲量

2、聯行物管費物管費9.85元/平米面積范圍面積范圍187-278售價售價22000元/交房時間交房時間2013.12裝修標準裝修標準2000元/空調系統空調系統土壤源熱泵平面輻射式空調系統（新風系統）內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積789-1152辦公區建筑層高辦公區建筑層高3.2米辦公區凈高辦公區凈高2.85米大堂層高大堂層高9.8米商業配置商業配置5200平25層，在售，其中14-18層有空中花園35層，尚未取得預售證大榮中心大榮中心編輯ppt八大科技系統打造恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光，不用空調暖氣的生態寫字樓，大榮中心項目以綠色生態建筑為賣點，以空中花園為附加值，提升了項

3、目整體檔次。 大榮中心項目依托地源熱泵技術等多重科技系統打造山東首家恒溫恒濕恒氧低噪適光的生態寫字樓； 位于14-18層的超高空中花園更是獨創性的大手筆設計，共同形成了青島市獨一無二的公園式的生態辦公大環境。大榮中心大榮中心編輯ppt6 2#從2012年6月份開盤，推出68套房源，目前簽約24套，去化35%，簽約均價21844元/平米（含2000元裝修）。大榮中心大榮中心2#1#金嶺廣場金嶺廣場項目概況項目概況開發商開發商青島金嶺實業股份有限公司項目地址項目地址嶗山區苗嶺路28號總建筑面總建筑面積積53019辦公主樓辦公主樓1#27層、2#28層，裙樓3層電梯數量電梯數量1#4部，2#5部空調

4、系統空調系統中央空調公攤公攤25%戶數戶數2物管公司物管公司待招標物管費物管費8元/平米面積范圍面積范圍300-400售價售價25000元/交房時間交房時間2014.12裝修標準裝修標準毛坯內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積1#760，2#1112辦公區建筑層高辦公區建筑層高1#3.6米，2#3.45米大堂層高大堂層高8米商業配置商業配置5130平1號樓：號樓：地下3層車庫、地上27層（可售3至27層），層高3.6 m，單層面積760，可售面積18991 ；2號樓：號樓：地下3層車庫、地上28層（可售3至28層），層高3.45 m ，單層面積1112，可售面28901 。苗嶺路苗

5、嶺路規劃路規劃路2#1#金嶺廣場金嶺廣場9 項目從2013年7月份開盤，2#整棟（包括裙樓）銷售給平安銀行，1#整層銷售，推出25個整層，目前簽約8個整層，去化32%，項目因定向招商和關系客戶認購原因，對外宣傳較少。金嶺廣場是才高集團和青島金嶺實業股份有限公司合作的，實際成交均價為2.5萬元/平米（毛坯），網簽均價1.7萬元/平米左右。金嶺廣場金嶺廣場鵬麗南華鵬麗南華項目概況項目概況開發商開發商青島鵬麗南華商業發展有限公司項目地址項目地址嶗山遼陽東路12號總建筑面總建筑面積積114625辦公主樓辦公主樓1#11層電梯數量電梯數量1#5部空調系統空調系統中央空調公攤公攤33%戶數戶數16物管公司

6、物管公司青島均豪物業管理有限責任公司物管費物管費6.55元/平米面積范圍面積范圍50-130售價售價17000元/交房時間交房時間2014.6裝修標準裝修標準1000元/平米內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積1028平米辦公區建筑層高辦公區建筑層高18層以下3.6米，18-22層3.9米大堂層高大堂層高9米商業配置商業配置75000平1#寫字樓寫字樓2#精裝公寓精裝公寓3#SOHO辦公辦公4#SOHO辦公辦公11 標準層1028平米，劃分11戶。鵬麗南華鵬麗南華12鵬麗南華鵬麗南華 項目從2013年8月份推出，共推出203套，網簽18套，去化率9%，網簽均價15609元/平米。項

7、目概況項目概況開發商開發商青島信發興地置業有限公司項目地址項目地址嶗山區石嶺路39號總建筑面總建筑面積積61915辦公主樓辦公主樓1#22層電梯數量電梯數量1#6部空調系統空調系統中央空調公攤公攤30%戶數戶數8物管公司物管公司戴德梁行物管費物管費7.5元/平米面積范圍面積范圍105-223售價售價15800元/交房時間交房時間2014.7裝修標準裝修標準毛坯內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積1#1240，辦公區建筑層高辦公區建筑層高1#4米大堂層高大堂層高9.8米商業配置商業配置3175平1#2#名匯國際名匯國際 項目從2012年7月份開盤，1#推出158套，目前簽約141套，

8、去化89%，簽約均價15705元/平米（毛坯）。名匯國際名匯國際編輯ppt1#23F2#24F3#24F白金廣場白金廣場項目概況項目概況開發商開發商青島金嶺慧谷置業有限公司項目地址項目地址嶗山區文嶺路5號總建筑面總建筑面積積65863辦公主樓辦公主樓1#23層；2#、3#24層電梯數量電梯數量1#5部；2#、3#4部空調系統空調系統中央空調公攤公攤25-27%戶數戶數物管公司物管公司待定物管費物管費待定面積范圍面積范圍1#200-300；2#、3#90-150售價售價待定交房時間交房時間2015.5裝修標準裝修標準簡裝內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積1#1200；2#、3#74

9、0辦公區建筑層高辦公區建筑層高1#3.85米；2#、3#3.6米大堂層高大堂層高1#8.4米；2#、3#9米商業配置商業配置項目入市時間初定為2014年年初。編輯ppt2#、3#標準層7401#標準層1200白金廣場白金廣場編輯ppt1#2#3#4#卓越世紀中心卓越世紀中心項目概況項目概況開發商開發商卓越集團（青島）昌業房地產開發有限公司項目地址項目地址市北九城路31號總建筑面總建筑面積積440000辦公主樓辦公主樓1#57層，2#38層，3#39層，4#24層電梯數量電梯數量1#20部、2#12部、3#12部、4#6部空調系統空調系統中央空調公攤公攤33%戶數戶數26物管公司物管公司卓越物業

10、管理有限公司物管費物管費8元/平米面積范圍面積范圍67-120售價售價19000元/平米交房時間交房時間2016裝修標準裝修標準毛坯內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積3#1900辦公區建筑層高辦公區建筑層高1#4米，2#、3#3.75米，4#3.7米大堂層高大堂層高8.5米商業配置商業配置80000平項目計劃月底開盤，目前處于蓄客狀態。編輯ppt3#標準層1900，26戶，2戶起售。卓越世紀中心卓越世紀中心編輯ppt永業大廈永業大廈項目概況項目概況開發商開發商青島永業建設有限公司項目地址項目地址嶗山區海爾路166號總建筑面總建筑面積積56591辦公主樓辦公主樓25層電梯數量電梯數

11、量7部空調系統空調系統中央空調公攤公攤25%戶數戶數2、4、7物管公司物管公司待定物管費物管費待定面積范圍面積范圍150-340售價售價待定交房時間交房時間待定裝修標準裝修標準毛坯內部配置內部配置辦公樓標準層面積辦公樓標準層面積1360辦公區建筑層高辦公區建筑層高3.6米大堂層高大堂層高7.8米商業配置商業配置2600平20 寫字樓競品市場標準層面積集中在寫字樓競品市場標準層面積集中在1000-1300，主力面積多為，主力面積多為100-300平，平，永業大廈永業大廈13-25F均為大面積戶型，總價相對較高。均為大面積戶型，總價相對較高。競品案名競品案名 標準層面積標準層面積 戶數戶數 主力面

12、積主力面積 大榮中心大榮中心789-11524187-278白金廣場白金廣場1#1200；2#、3#74051#200-3002#、3#90-150金嶺廣場金嶺廣場1#7602300-400鵬麗南華鵬麗南華1#12801150-130名匯國際一期名匯國際一期12408105-223卓越世紀中心（卓越世紀中心（3#）19002667-120永業大廈永業大廈13602、4、7150-340面積段劃分面積段劃分21 寫字樓競品市場公攤集中在寫字樓競品市場公攤集中在25%-30%，電梯多為，電梯多為5-6部，中央空調配置，部，中央空調配置，永業大廈板樓結構，公攤相對較小。永業大廈板樓結構，公攤相對較小

13、。競品案名競品案名 公攤公攤 電梯數量電梯數量配置配置大榮中心大榮中心25%5部地源熱泵白金廣場白金廣場25-27%1#5部；2#、3#4部中央空調、無地暖金嶺廣場金嶺廣場25%1#4部，2#5部中央空調、無地暖鵬麗南華鵬麗南華33%1#5部中央空調，地暖名匯國際一期名匯國際一期30%6部中央空調、無地暖卓越世紀中心卓越世紀中心33%12部中央空調、無地暖永業大廈永業大廈25%7部中央空調、無地暖公攤、電梯公攤、電梯22 寫字樓競品市場標準層高寫字樓競品市場標準層高3.3-4米，大堂層高米，大堂層高8-10米，永業大廈層高屬于正米，永業大廈層高屬于正常值，但交房時間較晚，在競品市場處于劣勢。常

14、值，但交房時間較晚，在競品市場處于劣勢。競品案名競品案名 層高層高大堂大堂交房日期交房日期大榮中心大榮中心3.2米9.8米2013.12白金廣場白金廣場1#3.85米；2#、3#3.6米1#8.4米；2#、3#9米2015.5金嶺廣場金嶺廣場1#3.6米，2#3.45米8米2014.12鵬麗南華鵬麗南華18層以下3.6米，18-22層3.9米9米2014.6名匯國際一期名匯國際一期4米9.8米2014.7卓越世紀中心卓越世紀中心3.75米8.5米2016永業大廈永業大廈3.6米7.8米？層高、交房時間層高、交房時間23 一、寫字樓市場分析一、寫字樓市場分析 二、市場比較法定價二、市場比較法定價

15、 三、入市及銷售策略三、入市及銷售策略寫字樓市場比較法定價寫字樓市場比較法定價 通過市場比較，永業大廈通過市場比較，永業大廈整盤均價為整盤均價為17900元元/平米平米。因素區位區位交通商務、生活配套建筑形象、大堂電梯、中央空調層高面積分割公攤率商務配置交房日期使用年限物業管理開發商品牌升值潛力合計項目/權重15%15%9%3%7%5%7%7%3%7%5%5%5%7%100%嶗山同區位競品大榮中心99997.5788.58999888.54 金嶺廣場9998.57.57.58.5988988.598.60 鵬麗南華7.586.58.5788.57989887.57.75 名匯國際一期887.5

16、988.58.57.57.5898888.05 市北同品質競品卓越世紀中心8888.59897979998.58.23 本案永業大廈88.57.588.588.597.57.57.58888.10 項目名稱比準系數R均價比準均價比準權重權重均價備注嶗山同區位競品大榮中心0.95 1984418810 30%5643 競品均價為折算成毛坯的網簽均價。金嶺廣場0.94 2500023546 10%2355 鵬麗南華1.05 1560916314 10%1631 名匯國際一期1.01 1570515803 35%5531 市北同品質競品卓越世紀中心0.98 1843018128 15%2719 本案

17、永業大廈100%17879 25 一、寫字樓市場分析一、寫字樓市場分析 二、市場比較法定價二、市場比較法定價 三、入市及銷售策略三、入市及銷售策略入市及銷售策略入市及銷售策略銷售策略銷售策略面積面積均價均價總價總價整盤貨值整盤貨值3415018000614700000下調5%30%1024517100175189500上調5%30%1024517955183948975上調5%40%1366018853 257528565合計100%34150616667040根據青島市寫字樓市場規律，寫字樓項目開盤成功是整個項目操盤最為重要根據青島市寫字樓市場規律，寫字樓項目開盤成功是整個項目操盤最為重要的一部分（遠雄國際、大榮中心），永業大廈項目入市應采用的一部分（遠雄國際、大榮中心）