1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產估價報告評審標準2009年6月目 錄一、房地產估價報告評審標準（表1） 1二、房地產估價方法評審標準 1、市場法評審標準（表11） 62、收益法評審標準（表12） 73、成本法(房地)評審標準（表131） 94、成本法(建筑物)評審標準（表132） 115、成本法(土地)評審標準（表133） 126、假設開發法（DFC法）評審標準（表141） 137、假設開發法（傳統法）評審標準（表142） 148、基準地價系數修正法評審標準（表15） 159、抵押估價評審標準（表16） 16四、房地產估價報告評審結果匯總表（表2） 17五、房地產估價方法評審工作表 1、市場法

2、評審工作表 （表31） 182、收益法評審工作表（表32） 193、成本法(房地)評審工作表（表331） 204、成本法(建筑物)評審工作表（表332） 215、成本法(土地) 評審工作表（表333） 226、假設開發法（DFC法）評審工作表（表341） 237、假設開發法（傳統法）評審工作表（表342） 248、基準地價系數修正法評審工作表（表35） 259、抵押估價評審標準（表36） 26六、重要內容缺失、原則性錯誤與質量嚴重缺陷內容 27專心-專注-專業表1 房地產估價報告評審標準(100分)報告序號評審人序號評審項目扣分項目分值及說明標準分扣分扣分說明1封 面(1)封面內容包括，標題、

3、估價項目名稱、委托人、估價機構、注冊房地產估價師、估價作業日期、報告編號，缺少項目之一的，每項扣0.5分，直至扣完：(2)表述不準確、不清楚。12目 錄有下列之一的，每項扣0.5分，直至扣完：(1)沒有標明“目錄”二字；(2)結果報告缺一級標題；(3)技術報告缺一級標題；(4)組成內容名稱前后不一致；(5)附件具體內容未列示或不詳細的；(6)頁碼沒有標注，或頁碼標注前后不一致的。13*致估價委托人函 (1)致函內容包括：估價對象、估價目的、估價時點、估價結果、致函日期。缺少其中之一的，每項扣0.5分，直至扣完；(2)表述不準確；24*注冊房地產估價師聲明(1)未列明現場查看估價人員姓名的，扣0

4、.5分：(2)重要專業幫助內容、人員未說明的，扣0.5分。15*估價假設和限制條件(1)假設條件沒按“必要、充分、合理、有依據”要求列明的，扣12分；(2)限制條件針對性不強的，扣12分。56*估價委托人缺少委托人單位名稱或個人姓名，扣1分。17*估價機構估價方內容包括估價機構全稱、法定代表人、資質等級、資質證書編號、資質證書有效期、工商營業執照注冊號，缺少其中之一的，每項扣0.5分，直至扣完。18*估價目的(1)估價目的表述不準確，扣1分；(2)估價目的表述模糊，未對應其經濟行為，扣1分。29*估價對象(1)估價對象基本狀況（名稱、坐落、四至、面積、用途、權屬、生熟程度、建筑結構、年限等）描

5、述不全面、不準確，扣0.52分；(2)估價對象構成（是否含裝飾裝修、動產、特許經營權、債權債務等）界定不清楚，或估價對象利用限制不明確，扣0.52分。410*估價時點估價時點確定不正確，扣1分；111*價值類型與定義(1)價值類型未明確或不準確的，扣2分；(2)價值定義內涵（價值構成、使用條件限制）表述不完整、不規范的，扣0.52分。412*估價依據(1)法律依據不完整，扣0.51分，法律法規名稱表述不準確，扣0.5分；(2)估價技術依據不完整，扣0.51分，技術依據名稱表述不準確，扣0.5分；(3)委托方提供資料不完整、不具體的，扣0.5分；(4)估價機構掌握依據資料不完整、不具體的，扣0.

6、5分。213*估價原則(1)估價原則包括獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則，每缺少一項扣.5分；(2)估價原則表述不準確，扣0.5分。114*估價方法(1)估價思路表述不清晰的，扣0.5分；(2)缺少估價方法定義或定義不規范的，扣1分；(3)選用的估價方法不足，扣1分。215*估價結果(1)估價結果（包括幣種、總價、單價及總價大寫）表述不完整的，扣1分。(2)估價結果內涵（是否與假設限制條件一致，出讓金、稅費等是否扣除）不清晰的，扣1分。216*實物狀況土地實物狀況描述與分析(1)土地實物狀況包括：名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、

7、地勢、地質水文狀況、規劃限制條件等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分；(2)實物狀況描述、分析與房地產類型針對性不強的，扣1分。2建筑物實物狀況描述與分析(1)實物狀況包括：名稱、用途、建筑面積、建筑結構、總高與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設備設施(水、電、氣等)、室外公共配套設施完備程度等，每缺少一項扣0.5分，最多扣2分；(2)實物狀況描述、分析與房地產類型針對性不強的，扣1分；(3)維護使用狀況（建筑結構、裝修裝修、設施設備）描述與分析不全面、不具體的，扣0.51分；(4)功能折舊分析與外部性分析，本次不做要求。17*權益狀況描述與分析(1)建筑物所有權、使用權、他項權利設立情況

8、及其他特殊情況、描述不全面、不翔實的，扣0.51分；(2)土地所有權、使用權、使用管制、目前使用情況、他項權利設及其他特殊情況界定不明晰，使用年限界定不合理，扣0.51分。218*區位狀況描述與分析(1)區位狀況包括坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分；(2)交通狀況包括道路狀況、可利用交通工、交通管制、停車方便程度等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分；5 (3)周圍環境包括自然環境、人文環境、景觀等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分；(4)外部配套設施狀況包括基礎設施、公共服務設施,每缺少一項扣0.5分，最多扣1分；(5)區位狀況描述、分析與房地產類型針對性不強的

9、，扣1分；419*市場背景描述與分析(1)未進行國家及本地宏觀經濟政策因素進行分析，扣1分；此項分析太籠統的，扣0.5分；(2)未進行國家及本地房地產市場形勢分析，扣1 分；此項分析太籠統的，扣0.5分；(3)未進行本地本類房地產過去、現在和未來狀況進行分析，扣1分；此項分析太籠統的，扣0.5分；(4)估價分析結論及估價參數取值沒有市場數據支持，扣1分；市場數據支持不充分的，扣0.5分。420*最高最佳使用分析(1)未進行合法性分析，扣2分，合法性分析不深入，扣1分；(2)未進行五個最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；(3)未進行三個原理應用表述、分析的，扣0.5分；(4)未進行四個估價方法應

10、用分析或分析不具體的，扣0.51分。421*估價方法適用性分析(1)技術路線未表述的或表述不清晰的，扣0.51分；(2)已選用估價方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.51分；(3)未選用估價方法的理由表述或表述不充分的，扣0.51分。222*估價測算過 程詳見表1-11-5，按估價方法評審標準評審。3623*估價結果確定(1)估價結果確定方式不恰當的，扣1份；(2)估價結果確定方式的理由不充分，扣1分。224*附件(1)附件包括估價委托書、估價對象位置圖、內外部狀況圖片、權屬證明、估價中引用的其他專用文件資料、估價機構資質證明與工商營業執照、估價師資質證明等，每缺少一項扣0.5分；(2)內外

11、部狀況圖片不完整，扣0.5分。(3)估價中引用的其他專用文件資料不充分的，扣0.5分525外在質量(1)報告專業術語及用詞用語不規范，扣0.51分；(2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強、不通暢，不夠客觀、平實，扣0.51分；(3)報告中出現病句、錯別字、漏字、標點符號錯誤等，扣0.51分；(4)排版不規整，序號使用不規范及順序錯誤等，扣0.51分；(5)報告各部分之間描述不一致，扣0.51分。(裝訂質量本次評審不做要求)5100得分表11 市場法評審標準 (36分)序號評審項目評 審 標 準標準分扣分項目分值及說明1可比實例真實性可比實例3個。來源真實可靠、依據充分。3(1)可比實例名稱、坐落不

12、明確的，扣3分；(2)可比實例成交價格內涵不清楚，扣13分；(3)可比實例狀況描述不完整、不清晰，扣13分；(4)可比實例可比性不強的，扣13分。客觀性成交價格內涵清楚。3信息完備性信息翔實、齊全，內容清楚。3可比性區位、權益、實物差異性小，成交日期與估價時點相隔12個月內。32交易情況修 正交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數合理，理由充分。2(1)交易情況表述不清楚，扣1分;(2)修正系數確定合理性較差，扣1分；(3)修正系數確定較合理，但理由不充分，扣0.5分。3市場狀況調 整成交日期準確、價格指數與市場狀況一致，取值客觀、合理。3(1)成交日期（至少到月）表述不明確，

13、扣3分；(2)價格指數與市場狀況描述不一致，扣1分；(3)調整系數確定無理由，扣2分；(4)調整系數確定理由不充分，扣0.51分。 4 區位狀況調 整區位比較因素及因子設置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分；系數測算與分析確定過程詳細、合理。6(1)因素選擇不全或針對性差,扣0.53分；(2)因素差異分析不足，扣0.53分；(3)調整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣0.53分；(4)子因素權重值不合理，扣0.53分。5權益狀況調 整權益狀況因素及因子設置合理、齊全，反映估價對象權益狀況全面、客觀；系數測算與分析確定過程詳細、合理。3(1)因素（年限、容積率等）不全或不明確的,扣0.

14、52分；(2)因素差異分析不足，扣0.52分；(3)調整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣0.52分；(4)子因素權重值不合理，扣0.52分。6實物狀況調 整比較因素及因子設置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀；系數測算與分析確定過程詳細、合理。6(1)因素選擇不全或針對性差,扣0.53分；(2)因素差異分析不足，扣 分；(3)調整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣0.5 分；(4)子因素權重值不合理，扣 分。；7公式運用與計算公式應用正確，符合規范規定，取值精度合理，數值計算正確。4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未

15、說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。8小 計36表12 收益法評審標準(36分)序號評審項目評 審 標 準標準分扣分項目分值及說明1有效毛收入出租型1.1租金水平確定選取的出租實例真實、客觀、可比，信息詳實、完備；實例選取可比性強； 租金收入分析深入，收入；9(1) 選取的租賃實例狀況描述的真實性依據不充分,扣12 分；(2)選取的租賃實例狀況內容描述不詳實,扣12分；(3) 選取的租賃實例可比性較差，扣24分；(4)租金取值較合理，但未充分說明理由的，扣14分。1.2租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)

16、有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣0.51分；(2)有租約，考慮了租約限制，但處理方式錯誤的，扣2分；(3)無租約但未說明的，扣1分。1.3有效出租面積或可出租面積比率有效出租面積或可出租面積比率確定過程清楚，數據合理。2(1)有效出租面積或可出租面積比率數據基本合理，但依據不充分或確定過程不清楚的，扣1分；(2)可出租面積比率依據不合理的，扣2分；(3) 可出租面積比率市場依據不充分的，扣1分。1.4空置率與租金損失空置率與租金損失確定過程清楚，數據合理；市場依據充分。2(1)空置率與租金損失數據基本合理，但依據不充分或確定過程不清楚的，扣1分；(2)空置率與租金損失市場依據不合理的，

17、扣2分；(3)空置率與租金損失市場依據不充分的，扣1分。有效毛收入自營型1.5經營收入確定商業經營業態明確或生產性質明確；經營收入與支出內容全面，數據來源依據充分；經營收入確定合理。15(1) 經營業態不明確或生產性質不明確的，扣2分；(2)經營或生產收入內容不全面、數據來源依據不充分，扣35分；(3)經營收入測算過程粗略的，扣3分；(4)經營收入水平偏離正常，且理由不充分的，扣510分；。2其他收入確定其他收入來源說明1其他收入來源未明確的，扣1分。3運營費用費用項目正確、齊全；費用估算或確定過程清楚，數據來源依據充分，取值合理，全部符合正常客觀費用標準或符合政策規定要求。6(1)運營費用構

18、成內容不完整、不合理，扣13分；(2)運營費用水平基本合理，但理由不充分的，扣13分；(3)運營費用測算過程粗略的，扣2分；(4)運營費用數額偏離正常的，且理由不充分的，扣13分。4凈收益計算正確2計算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預測數值依據充分。2(1)未進行變化趨勢分析的，扣2分；(2)雖進行變化趨勢分析，但依據不充分或不合理的，扣0.51分。6報酬率(或資本化率)報酬率確定方法和確定過程正確；數據來源依據充分；針對估價對象類型、檔次、區位、估價時點的狀況等合理取值。4(1)報酬率（或資本化率）確定無過程的，扣2分；(2)報酬率確定有過程，但方法不正確的

19、，扣2分；(3) 報酬率確定過程不完善的，扣12分；(4)報酬率取值不合理的，扣12分。7收益年限收益年限確定正確，依據充分。2(1)收益年限確定錯誤的，扣2分；(2)收益年限確定正確，但未說明理由或說明不充分的，扣1分。8公式應用與計算計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小 計36表131 成本法(房地)評審標準 (36分)序號評審項目評審標準

20、標準分扣分項目分值及說明1土地取得成本市場購置土地取得土地取得方式明確；土地取得成本構成合理，依據充分；土地取得成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理8(1)未說明土地取得方式的，扣1分；(2)成本內容構成不合理的，扣14分；(3)成本取值依據不充分的，扣13分；(4)土地取得成本市場狀況調整理由不充分的，扣12分；(4)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收國有土地取得2開發成本勘察設計和前期工程費計費依據充分，費率合理。2(1)費用構成內容不完整或不合理的，扣2分；(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修

21、工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。5(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、市場價格等）或依據不充分的,扣12分；(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規模、結構、檔次等）不符的，扣13分。基礎設施建設費費用內容構成完整，費用額度依據充分。2(1)費用構成內容不完整或不合理的，扣2分；(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。公共配套設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1)費用構成內容不完整或不合理的，扣2分；(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。開發過程中稅費稅費構成合理，稅費額度依據充分。1(1)

22、稅費構成內容不完整或不合理的，扣1分；(2)稅率確定不合理的，扣1分。(3)稅率確定依據不充分的，扣0.5分。3管理費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。5投資利息利率選擇正確；開發周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開發周期、計息期限確定不合理的，扣1分。6開發利潤利潤率水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤率取值與估價對象類型、開發周期長短不適應的，扣2分；7銷售稅金稅金

23、構成合理，稅率確定合理。2(1)稅金構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規定的，扣2分。8建筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據充分。2(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分；(2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據不充分的，扣1分。 (功能折舊與外部性本次評審不作要求)9公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠

24、或不合理的，扣1分。10小 計36表132 成本法(建筑物)評審標準(36分)序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1開發成本勘察設計和前期工程費費用構成合理；計費依據充分，費率合理。3(1)費用構成內容不完整或不合理的，扣3分；(2)費率確定不合理的，扣3分。(3)費率確定依據不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。9(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、市場價格等）或依據不充分的,扣14分；(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規模、結構、檔次等）不符的，扣15分。基礎設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1

25、)費用構成內容不完整或不合理的，扣2分；(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。公共配套設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1)費用構成內容不完整或不合理的，扣2分；(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。開發過程中稅費稅費構成合理，稅費額度依據充分。2(1)稅費構成內容不完整或不合理的，扣1分；(2)稅率確定不合理的，扣1分。(3)稅率確定依據不充分的，扣0.5分。2管理費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。3銷售費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，

26、扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4投資利息利率選擇正確；開發周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開發周期、計息期限確定不合理的，扣1分。5開發利潤利潤率水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤率取值與估價對象類型、開發周期長短不適應的，扣2分；6銷售稅金稅金構成合理，稅率確定合理。2(1)稅金構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規定的，扣2分。7建筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據充分。4(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分；(2)維護使用狀況描述不全面、不

27、準確，成新率確定依據不充分的，扣1分。 (功能折舊與外部性本次評審不作要求)8公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小 計36表133 成本法(土地)評審標準 (36分)序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1土地取得費用市場購置土地取得土地取得方式明晰；土地取得成本構成合理，依據充分；土地取得成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理14(1)未說明

28、土地取得方式的，扣1分；(2)成本內容構成不合理的，扣16分；(3)成本取值依據不充分的，扣15分；(4)土地取得成本市場狀況調整理由不充分的，扣13分；(4)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收國有土地取得2土地取得稅費稅費構成合理，稅費確定合理。2(1)稅金構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規定的，扣2分。3土地開發費開發費用構成完整，依據充分；取值客觀合理土地開發周期確定合理。6(1)土地開發費用構成不完整的，扣13分；(2)土地開發費用取值依據不充分的，扣12分。(3)土地開發周期確定不合理的,扣1分。4管理費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)

29、費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。5銷售費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。6投資利息利率選擇正確；開發周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開發周期、計息期限確定不合理的，扣1分。7開發利潤利潤率選擇正確；開發周期、計息期限確定合理。2(1)利潤率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤率取值與估價對象類型、開發周期長短不適應的，扣2分；8銷售稅金稅金內容構成完整，稅率確定合理。2(1)稅金構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規定的，扣2分。9公式應用與計算有

30、必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小 計36表141 假設開發法（DCF法）評審標準(36分)序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1最高最佳開發方案開發方案明確、符合規劃條件；符合最高最佳使用要求。4(1)開發方案不明確的，扣2分；(2)缺少最高最佳使用分析或建筑技術經濟分析，扣12分。 2估價對象開發完成后價 值價格分析價格依據充分，分析透徹；參照表11(市

31、場法)、表12(收益法)的要求，確定開發完成后價值。6(1)按市場法的，價格依據（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹的,扣13分；(2)按收益法的，計算凈收益依據不充分且分析不透徹的,扣13分；(3)開發經營期、計息期限取值不合理,扣12分。趨勢預測及價格確定分析透徹，確定合理。2(1)未進行變化趨勢分析的，扣2分；(2)變化趨勢分析依據不充分或不合理的，扣0.51分。3折現率構成完整，利潤率、利息率取值客觀、合理，折現時間正確，理由充分。4(1)折現率構成不完整或錯誤的，扣14分；(2)折現率取值依據不充分，扣2分；4建造成本建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充

32、分、客觀合理。6(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、市場價格等）或依據不充分的,扣13分；(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規模、結構、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據充分，客觀合理。2(1)其他成本構成內容不完整的，扣12分；(2)取值依據不充分，扣1分。5管理費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。6銷售費用費用構成完整；費率選取合理，依據充分；費用計算正確。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。7銷售稅金稅金構成合理；稅率確定合理。2(1)稅金構成內容不完整或不正確

33、的，扣1分；(2)稅率不符合規定的，扣2分。8購買估價對象稅 費稅費構成合理；稅費比率依據充分。2(1)稅費構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅費率不符合規定的，扣2分。9公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小 計36表142 假設開發法（傳統法）評審標準(36分)序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1最高最佳開發方案開發方案明確、符合規

34、劃條件；符合最高最佳使用要求。4(1)開發方案不明確的，扣2分；(2)缺少最高最佳使用分析或建筑技術經濟分析，扣12分。 2估價對象開發完成后價 值價格分析價格依據充分，分析透徹；參照表11(市場法)、表12(收益法)的要求，確定開發完成后價值。6(1)按市場法的，價格依據（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹的,扣13分；(2)按收益法的，計算凈收益依據不充分且分析不透徹的,扣13分；(3)開發經營期、計息期限取值不合理,扣12分。趨勢預測及價格確定分析透徹，確定合理。2(1)未進行變化趨勢分析的，扣2分；(2)變化趨勢分析依據不充分或不合理的，扣0.51分。3建造成本建筑安裝工程費建筑工

35、程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。6(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、市場價格等）或依據不充分的,扣13分；(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規模、結構、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據充分，客觀合理。2(1)其他成本構成內容不完整的，扣12分；(2)取值依據不充分，扣1分。4管理費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。5銷售費用費用構成完整；費率選取合理，依據充分；費用計算正確。2(1)費率取值不合理的，扣2分；(2)費率取值理由不充分的，扣1分。6投資利息利率選擇正確；開發周

36、期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開發周期、計息期限確定不合理的，扣1分。7開發利潤利潤率水平客觀合理，理由充分。2(1)利潤率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤率取值與估價對象類型、開發周期長短不適應的，扣2分；8銷售稅金稅金構成合理；稅率確定合理。2(1)稅金構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規定的，扣2分。9購買估價對象稅 費稅費構成合理；稅費比率依據充分。2(1)稅費構成內容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅費率不符合規定的，扣2分。10公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過

37、程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。11小 計36表1-5 基準地價系數修正法評審標準(36分)序號評審內容評審標準標準分扣分項目分值及說明1基準地價確 定基準地價為現行標準；地價內涵明確，取值依據充分。5(1)地價內涵未說明的，扣3分；(2)地價取值依據不充分的, 扣2分；2宗地修正內容介紹修正內容完整、真實；修正方法明確。2(1)修正內容依據不充分的，扣12分；(2)修正內容不完整的，扣12分；(3)修正方法不明確的，扣12分。3宗地因素條件說明宗地狀況

38、界定準確；修正因素針對性強、完整，符合宗地特點。7(1)宗地狀況界定不準確的，扣13分；(2)修正因素針對性不強的，扣13分；(3)修正因素不完整的，扣13分。4宗地修正系數修正系數選取客觀、合理，符合法律法規要求；修正計算正確9(1)修正系數選取不符合規定要求或理由不充分的，扣16分；(2)修正過程計算錯誤，扣13分。32期日修正期日修正系數確定依據充分；期日修正測算過程正確3(1)期日修正系數確定依據不充分的，扣1分；(2)期日修正計算過程錯誤，扣1分。2容積率修正容積率修正系數確定依據充分；容積率修正測算過程正確3(1)容積率修正系數確定依據不充分的，扣1分；(2)容積率修正過程計算錯誤

39、的，扣1分。2年期修正土地剩余使用年限確定正確；資本化率確定依據充分，符合法律法規要求；年期修正計算正確。3(1)土地剩余使用年限確定依據不充分的，扣1分；(2)資本化率確定不合理的，扣1分；(3)年期修正過程計算錯誤的，扣1分。8公式應用與計算計算過程完整、嚴謹；計算結果正確。4(1)計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說明不準確或未說明的，扣2分；(3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計算過程中數字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小 計36表1-6 抵押估價評審標準（20分）序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1*估價假

40、設和限制條件與實地查看日期不一致時，應在假設限制條件中進行說明。1與實地查看日期不一致時，未在假設限制條件中進行說明的，扣1分。2*估價原則列明謹慎原則。1未指出謹慎原則的，扣1分。3*估價結果披露披露完整。2包括假定未設立法定優先受償權利下的市場價值、房地產估價師知悉的各項法定優先受償款以及抵押價值。未說明其中之一的，扣1分。4*估價對象變現能力分析內容完整，分析合理，依據充分，針對性強。8(1)未進行估價對象變現能力分析的，扣8分。(2)缺少抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，扣3分；(3)缺少假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，扣1分；(4

41、)缺少變現的時間長短，扣1分；(5)缺少變現費用、稅金的種類、數額和清償順序，扣3分；(6)變現能力分析缺乏針對性的，扣14分。5*風險提示內容完整，分析合理，針對性強。6（1）風險提示的內容包括：(1)關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素進行分析說明；(2)評估續貸房地產的抵押價值時，對房地產市場已經發生的變化予以考慮說明；(3)估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；（4）合理使用評估價值；（5）定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估；（6）抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點等。缺少上述內容之一的，

42、扣1分；(2)風險提示缺乏針對性的，扣13分。6*附 件應包括法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄。2缺少法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄的，扣2分。7合 計20表2 房地產估價報告評審結果匯總表報告名稱報告編號 專 家 內 容專家一專家二專家三各專家評審得分評審組最終得分評審組意見專家簽字評審日期表31 市場法評審工作表序號評審項目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1可比實例真實性3客觀性3信息完備性3可比性32交易情況修 正23市場狀況調 整34 區位狀況調 整65實物狀況調 整36權益狀況調 整67公式運用與計算4合 計36表32 收益法評審工作表序號評審項

43、目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1有效毛收入出租型1.1租金水平確定91.2租約限制21.3有效出租面積與出租率21.4空置率與租金損失2有效毛收入自營型1.5經營收入確定152其他收入13運營費用64凈收益25變化趨勢分析26報酬率(或資本化率)47收益年限28公式應用與計算4合 計36表331 成本法(房地)評審工作表序號評審項目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1土地取得成本市場購置土地取得8征收集體土地取得征收國有土地取得2開發成本建筑安裝工程費2勘察設計和前期工程費5基礎設施建設費2公共配套設施建設費2開發過程中稅費13管理費用24銷售費用25投資利息26開發利潤27

44、銷售稅金28建筑物折舊29公式應用與計算4合 計36表332 成本法(建筑物)評審工作表序號評審項目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1開發成本勘察設計和前期工程費3建筑安裝工程費9基礎設施建設費2公共配套設施建設費2開發過程中稅費22管理費用23銷售費用24投資利息25開發利潤26銷售稅金27建筑物折舊48公式應用與計算4合 計36表333 成本法(土地)評審工作表序號評審項目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1土地取得費用市場購置土地取得14征收集體土地取得征收國有土地取得2土地取得稅費23土地開發費64管理費用25銷售費用26投資利息27開發利潤28銷售稅金29公式應用與計算4合 計36表341 假設開發法（DCF法）評審工作表序號評審項目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1最高最佳開發方案4 2估價對象開發完成后價 值價格分析6趨勢預測及價格確定23折現率44建造成本建筑安裝工程費6其他成本25管理費用26銷售費用27銷售稅金28購買估價對象稅 費29公式應用與計算4合 計36表342 假設開發法（傳統法）評審工作表序號評審項目標準分評審得分評審扣分及說明扣分扣分說明1最高最佳開發方案4 2估價對象開發完成后價 值價格分析6趨勢預測及價格確定23建造成本建筑安裝工程費6其他成