1、精選優質文檔-傾情為你奉上遼寧轉發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法(2009-12-18 17:55:20) 標簽： 分類： 遼地稅發200951號 轉發國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知各市地方稅務局（不含大連）：現將國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號，以下簡稱辦法）轉發給你們，結合房地產開發管理工作實際作如下補充，請一并貫徹執行。一、辦法第三條第一款所稱“竣工證明”是指建委聯合有關部門下發的建設項目竣工綜合驗收證書。二、辦法第三條第二款規定，開發產品已開始投入使用應視為開發產品已經完工。“已開始投入使用”應以

2、辦法第六條、第七條規定的確認銷售收入實現為標志，但企業通過簽訂房地產預售合同所取得的收入除外。三、辦法第三條第三款所稱“初始產權證明”、第十條所稱“初始登記”是指房地產開發企業辦理完竣工驗收備案書后，到房產管理部門辦理房屋所有權初始登記，由房產管理部門開具初始產權證明（各地“初始產權證明”文書樣式不盡相同），房地產開發企業據此辦理房產轉移給個人的手續。四、除辦法第六條對不同銷售方式銷售開發產品確認收入實現規定外，對房地產開發企業采用售后回購方式銷售商品的，應按國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）第一條第三款規定確認收入的實現。即：采用售后回購方式銷售商品的

3、，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。五、根據辦法第七條規定的視同銷售的行為種類、原則和收入確認方法，企業將開發產品用于自用行為（包括辦公用和經營用）的不視同銷售。企業將開發產品用于原住戶“動遷還平”（也稱產權調換）行為的應視同銷售，并于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。其收入按城市房屋拆遷產權調換安置協議書金額確定，或者參照營業稅計稅依據確定。六、根據辦法第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先

4、按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，并入企業所得稅月（季）度納稅申報表中的“利潤總額”，計算當期應納稅所得額，開發產品完工后，本期已轉銷售收入的預售收入計算的預計利潤，應負數并入企業所得稅月（季）度納稅申報表中的“利潤總額”；年度申報時預計毛利額計入納稅調整項目明細表“房地產企業預售收入計算的預計利潤”調增金額項目，本期已轉銷售收入的預售收入計算的預計利潤計入納稅調整項目明細表“房地產企業預售收入計算的預計利潤”調減金額項目。開發產品全部完工，全部預售收入轉入營業收入后，納稅調增的預計利潤與納稅調減的預計利潤合計為零。七、按辦法第二十一條第二款規定，企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團

5、內部其他成員企業使用的，使用借款的企業應以借入方出具的從金融機構取得借款的證明文件復印件、借入方編制的分攤利息費用表作為稅前扣除的憑據。八、辦法第二十四條所稱“企業開發產品轉為自用”是指企業財務上將開發產品轉為自用的情況，轉為自用的開發產品原始成本以開發產品轉為固定資產日為基準日，不得隨意變動。開發產品轉為自用的實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用，超過12個月的可以計提折舊并可在稅前扣除折舊費用。九、辦法第二十六條規定，成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。辦法第三十條規定，土地成本分配的原則和方法，應商主管稅務機關同意。按照上述規定，開發企業應在

6、開工之前填報成本對象及土地成本分配方法備案表（見附件）并報主管稅務機關。十、辦法第三十二條第一款規定出包工程未辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但應提供工程預（決）算書、工程施工合同、建設工程結算書等證明資料，否則不得預提該項費用。該項預提費用最高不得超過合同總金額的10%，發票不足金額不超過合同總金額10%的，按發票不足金額預提。辦法第三十二條第二款規定公共配套設施可按預算造價合理預提建造費用。企業提取該項費用應以政府相關部門出具的預算價格審批表為依據。辦法第三十二條第三款規定企業可以預提報批報建費用、物業完善費用，企業提取該項費用應以政府相關部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據。十一、辦法第三十五條規定，開發產品完工后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務