1、俞昌斌：房地產景觀設計的發展趨勢房地產景觀設計與房地產開發、建筑設計、城市規劃等專業有著相互關聯和補充的關系。上海易亞源境景觀設計公司作為中國地產界黃金8年（2000-2008）的親歷者，對當前房地產景觀設計的趨勢有如下三個方面的看法：第一是定位的發展趨勢，第二是風格的發展趨勢，第三是景觀設計公司的應對策略。一、 定位的發展趨勢房地產景觀是由開發商、景觀設計公司和景觀施工單位這三個部門來共同協調完成的。那么，這三個部門對最終的景觀建成效果，哪一個更重要呢？我們認為，三者之中最重要的、而且占主導地位的應該是開發商，甚至可以說是開發商的領導決定了將來景觀的效果。因為開發商要做什么樣風格的

2、樓盤，就決定了有什么樣的景觀。打個比方，開發商要做的樓盤風格是“美國南加州風情”還是“中國江南水鄉風格”，這直接決定了該項目景觀設計的定位。因此，房地產景觀設計的定位發展趨勢主要在于：第一、開發商的眼光、膽略和胸襟等素質的不斷提高；第二、開發商和景觀設計公司對現場的控制力以及對景觀施工質量執行力的不斷提高。第一、 開發商的眼光、膽略和胸襟等素質的不斷提高1. 開發商要形成有自己特色和個性的景觀產品線一些大型的房地產上市公司，他們有高、中、低多個檔次的項目產品線，比如萬科集團，從低到高就有城市花園系列、四季花城系列、金色家園系列、自然人文系列等。根據項目的產品檔次，景觀也形成

3、不同的風格，比如說，金域蘭灣項目以巴厘島景觀風格為主，第五園以現代中式的景觀風格為主，水晶城、潤園等以工業元素有機更新的景觀風格為主等等。同時根據項目檔次的高低，景觀設計進行成本控制，形成有自己特色和個性的景觀產品線。而某些開發商走差異化的路線，開發高端市場，以精品住宅為主。他們的景觀設計就定位“新奢侈主義”，形成一種豪華奢侈的景觀格調。如番禺的星河灣，仿照熱帶海邊的5星級度假酒店（resort）的景觀，用椰林綠島和水景游泳池來打動購房者；又如綠城集團的北京御園項目，用頤和園旁的背山面水的風水寶地和歐式巴洛克奢華格調雜糅在一起，形成一種中西合璧的現代景觀風格；還有如仁恒集團的仁恒濱江園項目，位

4、于上海小陸家嘴的濱江絕版地段，營造新加坡“花園城市”的景觀風格，同樣取得了很好的營銷和升值效果。2. 開發商要有創新的精神當我們批評一個房地產項目的景觀設計缺乏創新的時候，我們總是把矛頭指向景觀設計師。其實，最大的責任在于開發商缺乏創新的精神。當開發商看到某個好的項目，就對景觀設計師說我們的項目照著這個抄就行了，最多是要求比“原版”的項目仿照得更好一些罷了。這樣所形成的結果就是你抄我的、我抄你的，國內抄不到新鮮的了就到國外抄，甚至把國外的一個小鎮搬過來，完全沒有根據基地現狀展開設計的理念，設計師干的是“仿造、組裝”的活。我們以深圳樓盤的景觀設計為例，2000-2005年是深圳樓盤鼎盛

5、的時期，大家都紛紛到深圳考察和學習，深圳房地產的開發理念、建筑設計和景觀設計都引領著國內房地產的發展潮流。它成功的原因就是深圳樓盤的設計敢于大膽引入國外先進的設計理念，因地制宜地結合國外的風格進行創新，使大家覺得很新鮮、很有創意，原來房地產開發可以搞成這樣，這就是因為不斷的創新，才能引領潮流。但是，現在深圳的開發商把國外抄得差不多了，卻還抱著以前的觀念不敢改變，深圳的樓盤做來做去還是那幾種風格，所以沒有創新，原來很好的東西也要落后、過時的。因此，創新是房地產行業發展的動力。這里要說的還是萬科，他們不斷地研發新的建筑產品線，創造新的建筑風格，由此產生了新的景觀風格。如他們在第五園以后又在研究升級

6、版，樣本是“悅榕莊”精品酒店風格。他們在以工業元素有機更新的景觀風格上，從開始的天津水晶城項目到后來武漢的潤園項目等，不斷地把這種景觀風格推陳出新，在創新中贏得市場的認可和回報。3. 開發商要放權讓景觀設計師來主導設計和監理施工的全過程景觀設計師來主導設計和監理施工的全過程，這是國外包括香港地區在內建筑業（包括園林景觀工程）通行的方法。這種方法的好處在于“謀斷分離”景觀設計師是“謀劃”的主體，他來主導設計和監理施工的全過程；開發商是“決斷”的主體，他來判斷和評價設計效果的好壞和工程的質量等。而當前，開發商把所有的權力都抓在手里，設計也定、施工單位也管、材料也親自選等等，設計師只是開發

7、商的“繪圖筆”而已。非專業的開發商老總親自定設計并參與景觀全過程，這就像足球場上足協領導和球員一起踢球，效果的好壞都是一筆糊涂賬，而且這樣無法發現問題，也無法追究責任，這是不合理的現象。但是，由于中國復雜的歷史原因，看來短期內很難有體制上的改變。所以，希望開發商能夠適當地放權，并且謀斷分離，讓內行的人干專業的事，這樣才能把事情干好，做出好作品。綜上所述，開發商要具備的人格魅力有以下三點：第一、眼光是否有長期并系統的企業成長規劃和產品規劃，堅定不移地走創新發展之路；第二、膽略是否有魄力和膽量讓專業人員盡情去發揮，并敢于承擔一切后果；第三、胸襟能否有海納百川的胸懷，思考和采納對項目的不同意見及建議

8、。第二、 開發商和景觀設計公司對現場的控制力以及對景觀施工質量執行力的不斷提高景觀設計公司是景觀全過程的聯系紐帶，它連接了上游的開發商和下游的施工單位，因此，它應該對景觀建成效果和施工質量進行監督并負責。1. 開發商和景觀設計公司對現場控制力的不斷提高景觀行業有句話，叫“三分設計，七分施工”，這就需要開發商和景觀設計公司的現場控制力要很強。在一些專業的房地產開發公司，都有景觀專業的“現場工程師”，他們就是代表開發商在工地上進行現場控制的。而專業的景觀設計公司都很重視派遣骨干在現場全程跟蹤、服務和監督。其實，房地產景觀施工急需引進專業的景觀監理單位，他們作為獨立的機構，對開發

9、商和景觀建成效果負責。現場控制的關鍵有以下兩點：第一、要嚴格控制景觀效果；第二、要根據預算，嚴格控制成本。先說說控制成本，這里面有很大的學問。景觀施工的監督和管理不像建筑施工那樣規范和成熟，所以如何在現場控制好成本是一個重要的課題。在和日本景觀師交流的過程中，他們談到在泡沫經濟前，他們如同現在的中國人一樣使用豪華的材料，追求奢華的效果。但是，經過十年泡沫經濟，他們也在反思和總結，如何用更加平實、便宜的材料來達到更好的景觀效果，而且更加講究生態和環保。我認為，當前我們也應該更加地務實，不要浮躁，用平實的心態和可持續發展的理念，很好地控制好成本。將來的趨勢是，開發商會在景觀上增加一次性投入，而盡量

10、減少后期物業管理的維護成本。從每平米景觀面積200-300元增加到400-500元，甚至更高的達到1000元以上。這樣景觀工程單價的變化趨勢，說明開發商更加理性地看待景觀投入帶來房價的提升，而且景觀已經成為房地產項目銷售的重要買點。因此，景觀設計公司必須有成本控制的概念，幫助開發商合理地控制成本。而后期物業管理的維護成本主要集中在水體的維護、植物的修剪養護等方面，這需要景觀設計公司為將來的物業管理而考慮景觀設計的后期維護措施及消減成本的方法。第二就是如何控制好效果，這是最重要也最難的工作。這個工作就是要在施工過程中控制現場，使之達到力所能及的最佳效果。比如說種植大樹，不是把一棵大樹挖個坑種下去

11、就可以的，而必須在現場要嚴格控制大樹的胸徑、冠幅、樹形、全冠移植、是否截枝、幾級分叉、觀賞面的朝向、成活的情況、有無病蟲害等等，這些都需要開發商和景觀設計公司的現場控制力很強的景觀現場管理人員。我所認識的幾家國家一級、二級資質的景觀工程公司施工管理人員，他們之中懂施工、具備施工管理經驗的，基本上都是工民建專業；學園林景觀專業的對植物感情很深、也很了解，但是對工程管理和硬質的施工工藝了解不深。而要尋找到對土方、放線、材料統籌、結構基礎、水電、機電、安裝、園林造型等等都了解的通才，真是很少見到的。當前，還有很多景觀施工人員連圖紙都看不懂。因此，一個好的設計方案，該找誰去執行、去施工呢？所以，控制成

12、本不容易，控制效果才是真正的難。當然，這不是一兩個人能解決的事，需要多方面人才組合成一個團隊，大家齊心協力，共同控制效果。2. 開發商和景觀設計公司對景觀施工質量執行力的不斷提高我們在做設計的時候，經常在做減法。一般的設計流程通常造成這樣的結果：概念和方案天花亂墜，擴初和施工圖歸于平庸，施工過程偷工減料，最后效果一塌糊涂。這些問題的根源在于：設計公司和施工單位缺乏執行力。好的創意執行不下去，還是沒用。提高執行力的關鍵在于提高景觀全行業的水平。要提高本行業水平，必須突破人才瓶頸和優化行業模式。現在大多數的景觀設計公司和團隊中，都是流水線作業，根據設計師不同的能力和專業安排在不同的崗位，

13、絕大多數的設計師是畢業3-5年內的年輕人。本來園林景觀設計師應該是有大量的實踐工程經驗，既要動腦，又能動手。而當前某些年輕人心態浮躁，急功近利，看的東西少，建成項目的經驗也很少，因此，這些人作出來的方案、擴初和施工圖，現場施工能沒有問題嗎？而且他們也不太愿意到現場配合施工。那么，當他們站在工地上，除了指手劃腳以外，對施工有多少實際的指導作用？我們和施工單位經常說：當工人不懂的時候，就問班組長；班組長不懂的時候，就問施工員；施工員不懂的時候問工程經理；工程經理不懂的時候，就問設計師；設計師不懂的時候，就問設計總監。作為設計師，必須具備相當的能力，隨時都要保證方案執行和落實的可行性。突破人才瓶頸，

14、是提高全行業水平的關鍵。關于優化行業模式，我們認為比較理想的模式是：開發商的團隊中有景觀設計師參與前期項目策劃；然后由開發商的團隊提出營銷方面的定位，包括檔次、風格、投資意向等；接下來由開發商團隊、建筑師、景觀設計師共同牽頭，成立設計小組，提出整體要求，并協調各個環節，完成項目所有的設計工作；最后，由景觀設計師負責把控景觀施工過程中的工藝，以及完成以后的效果和質量。景觀品質的提高要從細部設計入手，這就如同某些國產車仿照德國車的區別，外形看起來很相似，其實細部品質的差距還很大。而景觀細部品質的提高，關鍵在于施工工藝的提高和新材料的運用。因此，景觀設計師和施工單位要多走出去看看，多研究一些新材料和

15、新做法，多引進一些新的植物品種。而且，好的創意貴在從設計到施工堅持下去，一步一步地造出來，克服了困難，提高了水平，這就是進步。 二、 風格的發展趨勢第一、 向具有中國地域特色的風格發展在不遠的將來，中國不同地域的差異性將更加明顯，城市景觀同質化現象將被打破，房地產景觀設計將朝著具有中國不同地域特色的風格方向發展。最近幾年，由于大型房地產集團在全國開發項目，其住宅產品在不同城市中大量復制，造成中國城市景觀都大同小異，同質化現象明顯，很多樓盤都有復制拷貝的痕跡，比如很多城市都出現了西班牙風格（或稱南加州風格）的別墅，如蘭喬圣菲系列，上海有，深圳、佛山、順德有，連沈陽和

16、長春都有蘭喬圣菲別墅區，全國仿照這種風格的樓盤更是不計其數；還有，巴厘島風情的高層或別墅，深圳有金域蘭灣、上海有上海灘、南京有巴厘原墅，連武漢都有鳳凰城，還有很多我們沒注意或者抄得走樣的“巴厘島”風情的樓盤。這樣的風格就像一陣風，在全國刮一陣，不新鮮了就沒有市場了，這說明在設計上，照搬人家的東西是沒有太多生命力的。因此，中國將來下一批房地產的精品項目就是那些在項目中融入了創新的地域特色的樓盤。比如，萬科集團在研究新“土樓”住宅的可行性和特色，用創新的語言來表達“土樓”的鄉土文化。所以，中國地大物博，風格迥異，民族的也是世界的。在每一個地方能做出原汁原味的地域風格，并在此之上有所創新，這就是立足

17、于中國文化并創造當代中國的新風格。這些項目也必將成為下一批中國地產的精品項目。第二、 向以綠化配置為重點的景觀風格發展當前，房地產景觀風格大致有兩種發展方向，一種是以建筑空間語言和硬質景觀為主的，講究軸線空間、直線條和使用大量硬景構筑物與建筑空間呼應；一種是以綠化配置為重點的，講究堆坡造綠、曲線條和減少硬景。我們認為，將來的趨勢應該是往以綠化配置為重點的方向發展，不僅綠量增大，而且綠化的品種、層次將會更加多樣化，后期的綠化養護也越來越重要，植物長得越好，樓盤的效果也會越好；由于硬質構筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，需要投入大量成本進行翻修維護，因此硬質構筑物的設計量會逐漸減少。當

18、前，這個趨勢的代表企業是龍湖地產。易亞源境景觀設計公司考察了兩個龍湖的項目，一個是北京的花盛香醍，一個是西安的曲江盛景。這兩個盤都只有售樓處和示范區，但是在北方地區絕對有讓人驚艷之處。首先是大量使用草花和花灌木，如籽播鼠尾草等，產生大面積絢爛的視覺震撼；其次是引入大規格的植物和異地特色品種：如西安項目種植了30棵胸徑45以上的規格和形態類似的直生銀杏，每棵據說約7萬元；還在西安引進移植了東北特有的白樺林，這些都給參觀樣板區的購房者帶來了相當大的視覺沖擊力。所以，我們總結了龍湖的策略，他們就是要在景觀上做足文章，讓人感覺這個樓盤將來的環境一定會很好，就愿意掏錢買房了。從開發商的長期投資而言，一年

19、后，草花死了，變成了草坪，大樹也會移植到小區里的其他重要的部位，所以雖然看上去在樣板區花了很多錢，但是實際上，用這種精致的景觀手法快速地回籠了銷售收入，并贏得了買房者的價值認同，達到了口碑宣傳的效果，用景觀所造成的價值遠遠超過了成本投入。而且，我們發現在龍湖的項目中硬質景觀很少，亭廊等幾乎沒有，都是以綠化配置為主景，以適當的小尺度裝飾品等點綴搭配，如花缽、陶土罐、石頭等，這說明他們的策略就是以綠化配置為重點，少而精地點綴硬景。當然，我們如何做到把房地產的營銷效果和生態環保、可持續發展的理念結合起來，融為一體，這才是將來房地產景觀重要的發展趨勢。又比如，三亞亞龍灣的五星級度假酒店群，萬豪的度假酒

20、店（Marriott Sanya Resort & Spa）、麗思卡爾頓酒店(the Ritz Carlton Sanya）、喜來登酒店（Sheraton Sanya Resort）、鉑爾曼度假酒店（Pullman Hotels & Resorts）、希爾頓酒店（Hilton Sanya Resort）等，它們共同的特點就是：最大程度地借用亞龍灣的海景使之成為酒店的一部分，同時在酒店的內部區域營造出一種度假生活的景觀環境。更好地借用基地周邊的環境，并創造出度假酒店般舒適的環境，將是未來房地產開發項目的風格趨勢。第三、 向度假酒店的景觀風格發展酒店開發是一種投資大、回收

21、資金周期長、利潤相對穩定的房地產類型。度假酒店是在酒店業中最重視景觀環境營造的產品。由于度假酒店一般都處于一個環境條件相當好的地理位置，如海邊、山里等等，因此如何借景為酒店所用以及如何營造酒店內部獨特的景觀效果是度假酒店建造設計的重要內容，而這個正是將來房地產項目可以學習和借鑒的方向。比如，杭州富陽的富春山居高爾夫度假酒店，將富春江水、層巒疊嶂的遠山以及漫山遍野的茶園融為一體，高爾夫球場和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅當代江南唯美的“富春山居”圖。其意境遠借山水，俯仰而現美景，應時令不同而景色變化，這就是借景的妙用。第四、 向多元化的風格方向發展當前，房地產景觀的風格由于住宅開

22、發項目受到土地容量的制約和容積率的要求，所以，我們認為將來房地產景觀的風格將更多地形成一種以平實的、安靜的、輕松的、舒適的居住生活為主體的景觀氛圍，有沒有設計感不重要，只要是老百姓喜歡的、喜聞樂見的景觀，就是好景觀。同時，多元化的風格會出現一些如大地藝術或風格化很強、藝術個性很強的東西，比如馬莎斯瓦茨的“藝術景觀”作品等，作為一些景觀的興奮點被使用和認可；又如，細部設計嚴謹、精密風格的景觀也會出現在不同的區域樓盤中，如德國風格般的極為嚴謹、精密的景觀空間也能產生很好的居住環境；另一個趨勢就是一些項目的景觀設計將大量使用新材料、就技術和新的引進植物，給購房者產生一種耳目一新的居住體驗。三、

23、60;景觀設計公司的應對策略開發商選擇設計單位，將由投標和議標逐漸轉變為考察和委托，開發商更看重設計公司的專業度和以往的相關案例隨著景觀設計業越來越規范，開發商將對項目的定位越來越明晰，同時對景觀設計公司越來越了解。投標所帶來的種種問題，如景觀設計單位隨便湊圖紙、投標的方案根本無法實施等等，也促使開發商更加傾向于考察和委托。因此，景觀設計公司的應對策略是要越來越專業化，在不同的設計風格領域中創造出自己的特色，這樣和優秀的開發商形成的強強聯合將極大地提高景觀設計質量，做出好的設計作品。景觀設計公司將不斷提高設計質量，境外設計公司必將本土化，本土化的景觀設計公司也必將崛起境外公司不了解中國現狀條件和地理、氣候等因素，盲目地把國外的生活環境照搬過來所形成的創意和概念，以及對中國不同地域的植物和材料的不熟悉，已經造成了大量不適合中國人居住生活的案例。因此，境外景觀設計公司的應對策略是：必須本土化，或者倚重國內的配合單位，才能腳踏實地、因地制宜地服務好開發商。同時，本土化的景觀設計公司的應對策略是：要憑借著對本土文化的傳承、對本地植物的深