1、二、投資利潤率（史記：適用開發投資項目和置業投資項目；此利潤率為稅前利潤率；此利潤率的實用價值不大）投資利潤率分為開發投資的投資利潤率和置業投資的投資利潤率。（史記：投資利潤率與理論教材282頁的投資利潤率概念相同）開發投資的投資利潤率是指開發項目總開發利潤或年平均利潤占項目開發成本（史記：為與教材172頁的項目開發總投資概念區別自定義為“項目開發成本”，教材在此處是偷換概念）的比率。項目開發成本與項目總開發成本的差異在于前者不含財務費用。史家解讀：開發投資的投資利潤率開發利潤/項目開發成本×100%開發利潤/項目總開發成本（TDC）財務費用×100%開發利潤/（土地成本開

2、發成本管理費銷售費用）×100%置業投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。對經營期內各年的利潤變化幅度較大的項目，應計算經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率。置業投資利潤率的計算公式為：置業投資的投資利潤率年利潤總額或年平均利潤總額/項目開發成本×100%投資利潤率可以根據利潤表中的有關數據計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。【2008年試題】某房地產開發項目的總成本為80000萬元，其中財務

3、費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（ ）。A1042%B1157%C3125%D3472%答案：D投資利潤率=開發利潤/項目開發成本=25000/（800008000）=34.72%。三、資本金利潤率和資本金凈利潤率（適用置業投資項目）（一）資本金利潤率資本金利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產投資項目投入的資本金或權益資本。資本金利潤率的計算公式為：資本金凈利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內年平均稅后利

4、潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：例69已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤總額為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。（置業投資項目）解四、靜態投資回收期（適用開發投資項目和置業投資項目）靜態投資回收期（Pb），是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產投資項目來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為：【2001年試題】在開發項目財務評價中，動態投資回

5、收期肯定大于（）。A基準回收期B靜態投資回收期C項目開發期D項目銷售期答案：B解析：動態投資回收期中是累計凈現金流量現值出現正值的期數，相比累計凈現金流量出現正值的期數要長。五、現金回報率與投資回報率（適用置業投資項目，是很重要很實用的兩個概念）現金回報率和投資回報率，都是房地產置業投資過程中，投資者量測投資績效的指標，反映了置業投資項目的盈利能力。（一）現金回報率（有稅前現金回報率和稅后現金回報率兩種）現金回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，

6、稅前現金回報率等于營業利潤（凈經營收入）扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資；稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。例如，某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的營業收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為28萬元，則該項投資的稅前現金回報率為：28/20×100%14%；如果該項投資年稅后凈現金流量為22萬元，則該項投資的稅后現金回報率為：22/20×100%11%。現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響；與一

7、般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。史家解讀：公式：稅前現金回報率=（年凈收入年還本付息額）¸資本金或權益資本年稅前現金流量¸資本金或權益資本年稅前現金流量年凈收入年還本付息額稅后現金回報率（年凈收入年還本付息額年應納所得稅額）¸資本金或權益資本=稅后年現金流量¸資本金或權益資本。【2002年試題】某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。A900%B805%C3000%D75

8、2%答案：D解析：稅前現金回報率等于凈收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。每年的還本付息額用公式計算，A6744（萬元），則稅前現金回報率（96744）÷30752%。（二）投資回報率（只有稅后投資回報率一種）投資回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現金收益，通常為稅后現金收益。投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產投資的增值收益和權益增加收益

9、。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。在不考慮物業增值收益時，投資回報率的具體計算過程，可參見例610。史家解讀：公式：在不考慮物業增值收益時投資回報率（稅后現金流量投資者權益增加值）¸資本金（權益資本）（稅后現金流量當期還本付息額當期應付利息）¸資本金（權益資本）投資者權益增加值還本收益當期還本付息額當期應付利息當考慮物業增值收益時投資回報率（稅后現金流量投資者權益增加值物業增值收益）¸資本金（權益資本）（稅后凈收入物業增值收益）¸資本金（權益資本）。【2006年試題】某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A7.1B12.0C13.1D19.1答案：D解析：當考慮物業增值收益時，投資回報率=（稅后凈現