1、結合項目，有的放矢2012/09 2012/09 蘇南事業部蘇南事業部 技術部技術部參考：江蘇筑森成本控制研究-2-一、一、 設計階段成本控制設計階段成本控制二、二、 設計階段成本控制設計階段成本控制三、三、 設計階段成本控制設計階段成本控制四、四、 設計階段成本控制設計階段成本控制五、五、 設計階段成本控制設計階段成本控制六、六、 設計階段成本控制設計階段成本控制-3-4-6-7-借鑒產業研究，價值的來源，錢花在那里？-8-小區規劃建筑方案施工圖景觀設計室內設計-9-會花錢，才有可能會掙錢走遠了，忘記了出發的目的-10-產品與作品的區別？ 向制造業學習！不是建筑師、銷售員、老板等等的衡量標準

2、-11-一、外部要素一、外部要素二、內部要素二、內部要素區域交通教育商業景觀醫療合計25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價格戶型口碑景觀物業樣板區質量 規劃立面合計40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%決定客戶購房的體驗分析客戶體驗因檔次、城市有別-12-13-14-先分析開發，其次建安，再次？-15-有限有限資源合理合理分配，自身分配-16-17-好鋼花在刀刃上，類別間分配好鋼花在刀刃上，類別間分配-18-19-21-22-相信自己，你也可以當。-23-投入和成本投入和成本規模和高度規模和高度規模和標段規模和標段挖填結

3、合挖填結合管線設備管線設備交叉投入交叉投入 分期規劃分期規劃 - 規劃層次規劃層次-24- 投入和成本投入和成本 規模和高度規模和高度先開發先開發1期期B區位置中等區位置中等待開發待開發2期期C區抬高價格區抬高價格最好開最好開3期期A區位置最差區位置最差樣板區無地庫，周期短樣板區無地庫，周期短 1期小高層區，周期短期小高層區，周期短 1期規模較小，出形象期規模較小，出形象-25- 開工規模開工規模 - 招標約招標約 10萬萬 標段約標段約5-6萬萬 標段清晰，避免交叉標段清晰，避免交叉 土方挖填土方挖填 - 挖填結合挖填結合 B1B1地塊小高層規模地塊小高層規模 9.79.7萬萬 B2B2地塊

4、的別墅規模地塊的別墅規模 4.74.7萬萬 與招標、施工標段規模匹配與招標、施工標段規模匹配 理想的土方平衡理想的土方平衡 小高層地塊挖土小高層地塊挖土 抬高別墅區場地抬高別墅區場地-26- 首期到位首期到位 - 設備，管網、用房、智能化等分期、提前投入設備，管網、用房、智能化等分期、提前投入 交付時序交付時序 - 避免重復、交叉投入避免重復、交叉投入首先滿足一期交付首先滿足一期交付管網分期、統一管網分期、統一-27-2、小區停車、小區停車 事業部和常州項目地庫比例事業部和常州項目地庫比例機動車停車位不足，非機動車停車位閑置。-28-2、小區停車（機動車）、小區停車（機動車）約 -29-0.6

5、、0.8的配比的配比1.0、1.2的需求的需求沒有地下配比，盡量地面解決沒有地下配比，盡量地面解決-30-非機動車非機動車 停車配比：停車配比：2.0 輛輛 / 戶戶非機動車非機動車 地下停車：不地下停車：不 便便 利利國家政策和現實生活：滯后、機會-31-：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理）：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理） ：贈送儲藏間、物業使用：贈送儲藏間、物業使用以客戶為導向，合理分配資源。-32-33- 思考：思考：小區變設置數量是否達到極限？小區變設置數量是否達到極限？物管用房如何設置最合理？物管用房如何設置最合理？與后期物管成本是否關聯？與后期物管成本是

6、否關聯？-34-：比例和位置：比例和位置 ：位置和規模：位置和規模 ：規劃和運營：規劃和運營 ：位置和規模：位置和規模 ：位置、數量：位置、數量 ：形式和規模：形式和規模 -35- ：形式和規模：形式和規模-36-4、交、交 通通 組組 織織-37-4、交、交 通通 組組 織織：數量和物業：數量和物業：長度和成本：長度和成本-38-5、場、場 地地 豎豎 向向 思考：土方量控制如何做到最優化？ 土方開挖+外運的單價一般在25-50元/m3 土石平衡：土石平衡：計算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8萬/米 條件：10萬小區、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶 結果：每抬高1.

7、0米，建筑單方節省建筑單方節省73.5元元/ 方法：抬高場地、土方平衡抬高場地、土方平衡 基坑支護：基坑支護： 基礎形式：基礎形式： 場地排水：場地排水：物業投訴集中在地下室灌地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水-39- 思 考：售樓處規模、樣板區規模占項目規模比例 ？ 售樓處：投入成本=6000+4000 元/ 維護成本= 8-10 人 樣板區：景觀成本 = 800-1000 元/ 維護人員= 4- 6 人 樣板區：維護成本= 4.0-5.0萬 元/人、年小區規模1010-2020-4040備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬樣板區0.500.

8、600.751.0成 本2000240027503500單位：萬元有限資金投入適當的規模。售樓處1200減少100裝修成本提高900元/；減少200裝修成本提高2000元/-40- 思考：住宅經濟高度、層數是少？（9層、11層、18層、80米）7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78得 房 率82.080.078.0%得 戶 率105110251000戶建設周期假設10萬，每戶使用面積78，不同層數，得到戶數不同-41- 軟硬比例軟硬比例 ：綠地：綠地3：7 到到 龍湖龍湖1：9？ 水景面積水景面積 ：檔次與面積的關系：檔次與面積的關系 苗木

9、種類苗木種類 ： 分期和整體分期和整體-42-44-45-1 1、建筑風格、建筑風格客戶體驗成本難易度備注現 代-風格新古典-風格地中海-風格ARDECO-風格英 式-風格法 式-風格-46-2 2、建筑戶型、建筑戶型綜合影響：結構優化綜合影響：結構優化 、 得得 房房 率率 、 開窗比例開窗比例 、 體形系數體形系數 -47-常州A區戶型平面圖萬科萬科7 7個成本指標所帶來的經濟效益個成本指標所帶來的經濟效益 7 項指標發揮經濟效益后，單方成本減少145-260元/M2 按開發量 500萬計，則成本降低額約為10億元！-48-3 3、結構優化、結構優化 選型比選選型比選 ：框架、框剪、剪力墻

10、：框架、框剪、剪力墻 平面規整平面規整 ：水平向、垂直向：水平向、垂直向 裝飾構件裝飾構件 ：結構構件、裝飾構件：結構構件、裝飾構件-49-4 4、得、得 房房 率率 交交 通通 核核 ：影響得房率：影響得房率 得得 房房 率率 ：多層：多層 85%85%、小高層、小高層 82%82%、大高層、大高層 78-80%78-80% 贈送空間贈送空間 ：陽臺、飄窗、入戶花園、花池、設備平臺。：陽臺、飄窗、入戶花園、花池、設備平臺。 檔次、售價和贈送比例檔次、售價和贈送比例 ? ?常州A區戶型平面圖-50-6 6、設備用房、設備用房 設備用房設備用房 ：輻射范圍、位置：輻射范圍、位置 管線長度管線長度

11、 ：鋪設長度、：鋪設長度、 分期實施分期實施 ：滿足一期、結合整體：滿足一期、結合整體 用房功能用房功能 ：水：水 泵泵 房、配房、配 電電 房、煤氣調壓站房、煤氣調壓站 消控中心、電信機房消控中心、電信機房常州A區 設備用房布局示意-51- 結構成本結構成本 ：結構用量：結構用量 能耗計算能耗計算 ：保溫厚度、門窗形式：保溫厚度、門窗形式 外表面積外表面積 ：裝飾面積、保溫面積：裝飾面積、保溫面積常州A區和鎮江戶型平面圖分析-52-建筑層數控制：建筑層數會影響結構體系的經濟性，也會影響設備的配置要求，規劃中應盡量避免尷尬的層數。7層要設電梯/12層要設兩部電梯/19層要設剪刀梯6層底部架空要

12、注意“頂層入戶離地小于16米”11層、18層底部架空高度應小于4.5m-53-建筑層高控制：建筑層高控制：在確定層高時，應綜合市場取向，產品自身的定位，選擇合適的層高。層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5% ，剪刀樓梯當層高大于3150時，要增加休息平臺，增加公攤面積。-54-8 8、開窗比例、開窗比例 降低能耗降低能耗 ：外圍護能耗最大處為窗：外圍護能耗最大處為窗 保溫性能保溫性能 ：提高窗保溫性能，成本提高很大：提高窗保溫性能，成本提高很大 窗墻成本窗墻成本 ：窗：窗/ /墻墻=330-550 /150 =330-550 /150 元元/平方米平方米 外外 遮遮 陽陽 ：隨窗面積增加

13、：隨窗面積增加 330 330 元元/ /平方米平方米 護窗欄桿護窗欄桿 ：有無護窗欄桿：有無護窗欄桿 100 100 元元/米米成本控制研究 - 建筑設計階段 窗地比例列表窗地比例列表-55-9 9、架、架 空空 層層 控制比例控制比例 ：適度采用、測算比例：適度采用、測算比例 空間通透空間通透 ：結合上部結構，不宜結構轉換：結合上部結構，不宜結構轉換 結合檔次結合檔次 ：比例結合定位：比例結合定位 控制高度控制高度 ：就是控制成本：就是控制成本 成本控制研究 - 建筑設計階段 -56-1010、頂部構架、頂部構架 控制比例控制比例 ：適度采用、測算比例：適度采用、測算比例 建筑效果建筑效果

14、 ：效果平衡成本：效果平衡成本 結合檔次結合檔次 ：比例結合定位：比例結合定位 控制高度控制高度 ：高度帶來成本：高度帶來成本 成本控制研究 - 建筑設計階段 -57-1111、地下車庫（機動車）、地下車庫（機動車）：有條件下，地庫比較：有條件下，地庫比較 ：5.4 5.4 、7.8 7.8 、8.1m 8.1m 柱網柱網 3.6 3.6、 3.73.7、4.2m 4.2m 層高層高 ：物業成本：物業成本 設設 備備 用房用房 ：位置、效率：位置、效率 消消 防防 車道車道 ：荷載、柱位：荷載、柱位成本控制研究 - 建筑設計階段 -58-1111、地下車庫（非機動車）、地下車庫（非機動車）：2

15、.5到到2.0平方米平方米/輛的區別輛的區別 車庫位置車庫位置 ：地下一：地下一 or 地下二、坡道地下二、坡道：非機動車的機械停車：非機動車的機械停車 車庫采光車庫采光 ：使用成本、舒適度：使用成本、舒適度成本控制研究 - 建筑設計階段 -59-1212、儲藏空間、儲藏空間 控制比例控制比例 ：適度采用、測算比例：適度采用、測算比例 后期變更后期變更 ：部分可不砌筑：部分可不砌筑 成本控制研究 - 建筑設計階段 -60-1313、贈送空間、贈送空間 平平 衡衡 點點 ：售價大于造價：售價大于造價 控制比例控制比例 ：適度采用、可售比例：適度采用、可售比例 結合檔次結合檔次 ：比例結合定位：比

16、例結合定位成本控制研究 - 建筑設計階段 送到什么程度為止！-61- 頭頭 部部 ：平：平 頂、小坡頂、大坡頂頂、小坡頂、大坡頂 墻墻 身身 ：涂：涂 料、劈開磚、干掛石材料、劈開磚、干掛石材 基基 座座 ：多彩石、文化石、干掛石材：多彩石、文化石、干掛石材 門門 頭頭 ：劈開磚、干掛石材：劈開磚、干掛石材比較常州B、C、A區別墅立面比較常州B、C、A區別墅立面1 12 23 35 56 61 17 78 84 4 1、屋檐及腰線線腳優化 5、信報箱及可視對講位置 2、窗套優化，橫向分割取消 6、分戶墻降低，改用綠籬分隔 3、入戶門頭強化處理 7、頂層寶瓶取消，改為門頭上方 4 4、一層除門頭

17、石材改多彩石、一層除門頭石材改多彩石 8 8、屋面水泥瓦改油氈瓦、屋面水泥瓦改油氈瓦-62-63- 電電 梯梯 ： 進進 戶戶 門門 ： 門門 窗窗 ： 單單 元元 門門 ： 外外 遮遮 陽陽 ： 太太 陽陽 能能 ： 雨雨 棚棚 ： 欄欄 桿桿 ： 裝飾線條裝飾線條 ： 防火木門防火木門 ：-65-66-建筑設備管井的設置：盡量減少管線入戶的長度，管井的面積控制到夠用即可。管井位置盡量設置在不影響視覺感受的位置，減少管井外的美化裝修-67-毛坯交付用房內部墻體優化：毛坯交付的住宅對部分后期住戶有可能改動的隔墻在土建工程中可以不砌，減少投入與后期浪費。-68-節能計算：應多方案比較，選擇綜合造價較低的方案。-69-建筑構造做法優化：建筑構造應綜合考慮材料價格與施工費用、周期，選擇合適的構造做法。-70-精裝住宅與土建的緊密配合：在土建施工前，一定要完成施工圖，以便及時修改土建施工圖，避免現場返工，造成浪費。-71-加強設計圖紙質量的管控：避免因設計差錯造成設計返工。-72-1、結構 前置把