1、、目的根據公司戰略規劃，2017年新城吾悅廣場累積開業不少于 15個，在建不少于25 個。2020年開業和待建項目達到80個。為響應公司戰略發展，現公司大力儲備商業用 地，本說明在統一了 10萬方體量商業綜合體選址的標準化模式，為商業項目用地選址 提供依據。二、說明通過現行成熟商業綜合體營運狀況分析，以及參考標桿企業萬達商業選址特點。在 商業綜合體的地塊選址上，人口、商業競爭度、消費力、城市規劃、宗地特征是決定新 地塊是最終適用于商業綜合體選擇進入的評判標準。1、日均客流支持度（40分）：1）根據宗地周邊商業競爭和地理環境影響劃分一、二、三級商圈，設定各商圈范圍消費頻次各級商圈原則上按1.5、

2、1.5-3、3-8公里為半徑進行劃分的。考慮到研究項目周邊 環境（如道路河流橋梁等阻隔因素），以及商業競爭項目情況，需根據實際情況對商圈 范圍進行合理圈定：一級商圈1.5公里范圍內，此輻射半徑范圍內的居民通常以步行（20分鐘）可以到達, 以家庭式消費為主，一般正常家庭每周一次就近大型賣場采購，添置家庭生活用品，因 此該商圈范圍的消費頻次定為7天/次/人；二級商圈1.5-3公里范圍，此輻射半徑范圍內的居民通常以公交車或自駕工具到達，通常以周末家庭或朋友同事，娛樂聚餐活動為主，此消費頻次一般在每月1-2次，定于20天/次/人；三級商圈3-8公里范圍，此輻射半徑范圍內居民為目的性到達該項目消費，朋友

3、娛樂、聚餐或目的性購買某品牌，消費頻次較低，定于90天/次/人；2）各商圈人口計算輻射商圈范圍內的人口計算按現有人口與開業三年內未來增長人口的總和得出。一、二級商圈現有人口需根據項目實際情況作出細分統計包括：居民（住宅小區 和自然村）寄宿制大中專等院校學生、商務辦公、政府機關工作人員、酒店客、 旅游人口及遷出人口。具體測算方法見如下表格：類別住宅樓盤人口測算自然村人口測算寄宿制大中專等院校學生測算商務辦公白領測算政府機關工作人員測算旅游人口測算酒店客測算測算方法按戶均面積100平米、戶均3人、入住率90%進行測算；根據區域 實際情況進行調整。按占地面積每平方公里4000人計算，根據城市等級進行

4、調整。按寄宿制大中專等院校學生寄宿規模計算。按商務辦公樓的建筑面積每15平方1人計算。醫院醫護人員和學校 教職工按視同白領。按實際政府部門工作人員計算。根據商圈內旅游景點年旅游人次計算，年均增量按所在城市年均增長率計算。（統計年鑒查詢）根據酒店客房數、入住率進行測算，按每客房 2人計算。遷出人口測算 .周邊未來出讓地塊現有建筑情況（自然村、老新村等）進行測三級商圈現有人口只需考慮居民一、二級商圈未來增長人口按商圈范圍內交付樓盤入住時間，開業第一年交付項目按3年內100%M主計算，開業第二年交付項目按 3年內50%M主計算，開業第三年交付 項目按3年內30%M主計算。非居民的其他人群增長需進行實

5、際調研后確定。三級商圈按城市人口自然增長率計算。3）綜合消費頻次及人口來源，得出客流量 ：第一年日客流量=（一級商圈現有人口 +開業第一年的增長人口） /7天/人+（二級商 圈現有人口 +開業第一年的增長人口） /20天/人+ （三級商圈現有人口 +開業第一年的增 長人口）/90天/人。第二年、第三年的日均客流量的計算以此類推；最終的日均客流量為開業三年日均 客流量的平均數;日均客流量=（第一年日均客流量+第二年日均客流量+第三年日均客流量）/3。根據10萬方商業綜合體的實際營運，商家的基本生存需要 2萬日客流維持。實際證 明，低于2萬日客流，10萬方綜合體無法生存，尤其餐飲配套類業態影響更甚

6、。因此， 把是否有2萬日客流作為評判一個10萬方商業綜合體開發經營可行性的首要依據，根 據日均客流量指標劃分優、良、合格及不合格 4個等級。評價標準如下：指標評分標準指標評價優（100）良（80）合格（60）不合格（0-50）日均客流 支持度開業連續三年 預估日均客流量P>> 3.5萬人P,> 3萬人P>> 2.5萬人P< 2.5萬人（酌情給分）日均客流支持度得分=評分*單項權重（30%2、商業競爭度（30分）項目一級商圈內是否有同業態商業體存在，直接關系再造綜合體的可行性。一個 10 萬方商業綜合體的存活需要一定人口的支持，同業態商業體勢必分流項目目標客群

7、。且 宗地周邊大型超市分布對項目未來主力店招商構成直接影響。因此，商業競爭度考慮同業態商業競爭 與大型超市競爭 兩個維度，分設20%< 10煙重分。評價標準如下：1） 同業態商業競爭（20分）：3%以內無購物中心及大體量復合式百貨， 評分優（100 分）；3 km以內沒有同業態購物中心，但有大體量復合式百貨，評分良（80分）；1.5-3 如以內有同業態購物中心，評分合格（60分）；1.5%以內有同業態購物中心，或大 體量復合式百貨，評分不合格（0-50分），酌情打分。注1:前文購物中心指建筑面積在7萬褶以上購物中心項目，復合式百貨指除零售業 態外，集餐飲、配套、娛樂休閑為一體購物中心化百

8、貨。注2:若3KM以內有與本項目不同定位的購物中心或復合式百貨，可視為對本項目造成商業競爭影響不大，依情況酌情打分。2） 大型超市競爭（10分）：3 km以內無大型超市，評分優（100分）；2 km以內無大 型超市，評分良（80分）；2 km以內有1家大型超市，評分合格（60分）；2 km以內 有2家及以上大型超市，評分不合格（0-50分），酌情打分。注：前文大型超市指建筑面積 2萬褶以上的國際連鎖超市品牌或國內知名連鎖超市 品牌，非以上條件大型超市可視為對本項目競爭影響不大，可視情況酌情打分。商業競爭度得分=同業態競爭得分*單項權重（20% +大型超市競爭得分*單項權重 （10%3、消費力（

9、10分）消費力考慮區域產業及城鎮居民人均可支配收入 兩個指標，分設5批重分評價標準如下:1）區域產業（5分）：有大的產業支撐，評分優（100分）；產業基礎良好，評分良 （80分）；產業一般，評分合格（60分）；幾乎沒有產業，評分不合格（0-50分），酌情 打分。2）城鎮居民人均可支配收入（5分）：城鎮居民人均可支配收入決定消費層次和能力， 決定消費頻次和購買力，直接影響綜合體的存活。根據現行各蘇南及蘇北較發達地區財 政數據提供，人均年可支配收入值均達 2.5萬城市居民消費能力強，因此把 2.5萬設定 為標準，低于該值根據分值劃分不同等級。2.5萬評分優（100分）；2.3萬評分良（80分）；2

10、萬評分合格（60分）；2 萬評分不合格（0-50分），酌情打分；評估數據以最近一年的官方數據為準。消費力得分=區域產業得分*單項權重（5% +消費力得分*單項權重（5%4、城市規劃（10分）意向地塊是否位于城市商業中心（大型住宅區）或者規劃中的商業中心（大型住宅 區），周邊是否規劃有基礎設施的利好條件，直接決定了培養期和是否存在開發優勢。 因此，城市規劃考慮 區域功能定位及基礎設施發展規劃 兩個因素，分設5%Z重分。評價標準如下：1）區域功能定位（5分）：處于城市級商業中心或大型住宅區，評分優（100分）； 處于城市次級商業中心或城市商業區強勁輻射圈內，評分良（80分）；處于城市發展的方向上或

11、開發方向上，評分合格（60分）；以上情況都不屬于，評分不合格（0-50分）， 酌情打分；以上情況均考慮未來 3-5年規劃。2）基礎設施發展規劃（5分）：有大型商業設施規劃建設，有市級大型基礎設施規 劃建設，評分優（100分）；有中等規模商業規劃建設，有區域型市政配套規劃建設，評 分良（80分）；有社區、街區生活配套建設，評分合格（60分）；無生活配套設施發展 規劃，評分不合格（0-50分），酌情打分。城市規劃得分=區域功能定位得分*單項權重（5% +基礎設施發展規劃得分*單項權 重（5%5、宗地特征（10分）項目地塊四周存在兩條以上主干道為基礎標準，具備基本的商業道路展示面。如地 塊位于規劃軌道交通，可達性強，直接提高地塊分值。如存在樹林、河流、立交橋等人 流阻隔因素將有很大影響。評價標準如下：交通條件（未來3-5年）：有2條以上城市主干道，有軌道交通站點；無河流、高 架、公園綠地等天然阻隔。評分