1、亨事達超市收購可行性方案一、項目簡介廈門亨事達購物廣場有限公司成立于 2004年7月，注冊資金500萬元，總部位于廈門市思明區龍虎山路鷺悅豪庭，是一家集生鮮超市、便利店、旅游商場為一體的商業型企業，目前企業已分別在上李、金尚、萬壽、徐厝、泰和花園、 興隆、康樂七個社區開設連鎖生鮮超市，在廈門大學學生公寓開設校園便利店， 在每日客流近30萬的廈門BRT快速公交場站12個站點上設置連鎖便利店。具 體門店信息請詳見下表：序號門店名稱門店地址營業面積2(m)1金尚店廈門市金尚農貿市場二樓19002上李店思明區龍虎山路490號2529.253徐厝店湖里昌安路67號10004力壽店思明區萬壽路10號之三8

2、205興隆店湖里區興隆路9號底層6396泰和店泰利花園N1棟一層15號商場843.247廈大公寓便利店曾厝按西里139號四層樓房250小計7981.498BRT便禾I店BRT開禾站、斗西站等 12家店4059康樂店湖里區仙洞路與興隆路交匯處3200小計3605備注：該表格信息來自亨事達公司提供的信息。二、廈門市宏觀數據情況（一）廈門市人均收入增減情況根據廈門市統計局數據，廈門市2010年全市戶籍人口 180.21萬人。其中, 城鎮人口 145.07萬人，島內的思明、湖里兩區合計 85.48萬人，占全市的 47.43%。城鎮居民人均可支配收入29253元，比上年增長12.0%。其中，居民 人均工

3、薪收入23314元，增長13.0% ;人均經營凈收入2297元，增長5.3%; 人均財產性收入1676元，增長10.7% ;人均轉移性收入6579元，增長21.4%。 城鎮居民人均消費支出19961元，增長11.0%,城鎮居民恩格爾系數36.5% o（二）廈門市消費品及零售市場情況1 .社會消費品零售總額市場情況根據廈門市統計局數據，廈門市2010年實現社會消費品零售總額696.55 億元，比2009年增長21.0% ,增幅比2009年提高了 6.8個百分點，高于全省平 均增幅，位居全省九地市零售總額增幅第二位。剔除消費品價格因素的影響，全 市消費品零售總額的增幅為17%。（詳見下圖：圖一）社

4、會消費品零售息額累計增幅走勢圖示（圖一）備注：該圖表來自廈門市統計局2 .社會消費零售總額分行業構成情況從分行業看，批發業完成零售額54.13億元，比上年增長9.3%,占零售總額 的比重為7.8%;零售業實現554.87億元，增長23.2%,占零售總額的比重為 79.7%,全年批發零售企業景氣指數在140-170的“高度景氣”區間內運行，高于 全市水平且平穩發展。（詳見下圖：圖二）社會消費品零售總額行業構成（圖二） tttfelk口導管比住宿業日錢以業備注：該圖表數據來自于廈門市統計局三、競爭者對比（一）競爭者廈門網點對比廳P新華都永輝民興1同安區同安店海滄區新陽店官任店2思明區蓮花店海滄區禹

5、州店住總店3思明區廈大店思明區思樂店龍勝里店4翔安區翔安店湖里區海天店碧山店5思明區仙岳店思明區西林店殿前店6東渡店湖里區康樂店鼓浪嶼店7思明區美湖店思明區祥和店高林店8思明區南湖店思明區岳陽店前埔北9思明區樂浦店文屏店10思明區美仁宮店湖濱店11濱水店12美仁店總計10家8家12家備注：新華都及永輝超市數據來自于其官方網站（二）競爭者門店拓展情況1 .永輝超市備注：該圖表來自永輝超市官方網站2 .新華都90口門店數口 90備注：該圖表數據來自于新華都官方網站四、項目定位（一）市場定位生鮮超市（二）經營產品類別定位1 .生鮮類：蔬菜、水果、鮮肉、水產、家禽、糧油、豆制品、面包等（廈大公寓店除外

6、）2 .食品類：調味品、冷凍冷藏食品、飲料、休閑食品、奶制品、茶葉、煙酒等；3 .非食品類：洗滌用品、紙制品、家居廚房用品、家紡織品等（三）目標客戶群體周邊社區居民及外來人口五、投資估算項目總投資1934萬元，其中溢價收購成本1400萬元，裝修投入成本534 萬元。（備注：由于根據調研，目前亨事達BRT各站點便利店租賃成本負擔過高， 經營狀況差；康樂店位置極差，已處于停業狀態。因此亨事達BRT各站點便利店與康樂店不具備持續經營條件，沒有投資價值。其余7家門店均具備較好持續經營條件，且市場具備民興生鮮超市經營基礎和成長空間。 擬按7家門店溢價收購投資成本1400萬元測算）具體投資情況請詳見下表：

7、單位：萬元廳P門店名稱宮業面積（m2）資產評估值收購成本重置改造投資成本總投資成本1金尚店19002622801043842上李店2355.272943401524923徐厝店1000185200742744力壽店820123180532335興隆店639123110621726泰和店843.24177250723227廈大公寓便利店25038401757合計7981.49120214005341934備注：收購成本1400萬元是按年投資報酬率 13.0 %預測在租賃期內可回收的最高收購成本（假定其他因素不變）。六、收入估算（一）銷售收入估算根據夏商民興超市的實地調研情況以及夏商民興超市整體運

8、營能力，同時結合超市行業平均運營情況的基礎上，來預估并購改造后的亨事達超市整體銷售收 入。該項目改造后第一年銷售總收入為 10220萬元，以后每年銷售總收入均按 照6%遞增。第一年銷售收入具體數據請詳見下表：單位：萬元序號門店名稱預估目前日銷售增長率改造后日銷售額月銷售額年銷售額1金尚店3.540%4.91471,7892上李店540%72102,5553徐厝店240%2.8841,0224力壽店2.540%3.51051,2785興隆店2.740%3.81141,3876泰和店3.540%51501,8257廈大公寓便利店10%130365合計20.22884010,220（二）其他業務收入

9、估算其他業務收入主要是針對進入超市的商品收取的促銷費及攤位租金等， 根據 夏商民興超市運營經驗分析，該項目其他業務收入第一年為 56萬，以后每年按 照2%遞增。七、費用估算（一）租賃費用在原有合同租賃期限內，該項目 7個網點預測期內第一年的租賃總費用為356.10萬元。由于該項目7家門店租賃費用及租賃年限相差區間較大，且部分 網點將于未來1.7年至3年間租賃合同期限到期。根據亨事達提供的信息，近期 合同即將到期的4個網點將可續簽，但租賃費用預估會有所上漲。目前各門店具 體租賃費用情況如下:剩余序門店名門店地營業面原合同租賃期限每月租租期號稱址積（m 2）金（元）（年）廈門市金尚農10 年(20

10、04.9.1-2014.8.30)1金尚店貿市場1900可續簽500853一樓思明區龍猊山15年2上李店路4902529.25(2006.5.1-2022.12.31)8093610.4號湖里昌7 年(2009.6.1-2013.4.30)3徐厝店安路671000可續簽165571.7號思明區力壽路3 年(2010.5.1-2013.4.30)4萬壽店10號之三820可續簽233701.7湖里區5 年(2009.7.24-2014.7.23)5興隆店興隆路9639可續簽386603號底層6泰和店泰和花843.2410年400008園N1棟一層15號商場(2009.8.30-2019.8.30)

11、7廈大公寓便利店曾厝按西里139號四層樓房2508 年(2009.4.1-2017.3.31)100005.6小計7981.492596088BRT便利店BRT開禾站、斗西站等12家店4055 年(2009.5.20-2014.5.19)920752.69康樂店湖里區仙洞路與興隆路交匯處320015年(2009.10.15-2024.10.14)9600012.4小計3605188075由于亨事達與原產權方或有權出租人物業租賃合同中約定租金不含相關稅費，因此在延續其租賃合同后將相應增加預測經營期內稅金成本；在預測經營期 內租金按原合同條款遞增，未考慮物業移交時可能新增租金成本因素， 具體各門

12、店預測期內租金成本變化情況詳見附表（亨事達七門店物業租賃情況表 一, 亨事達七門店物業租賃情況表 二）。（二）人工費用本項目7個網點總配置員工總數預計 221人，第一年人工總成本為675萬元，其中：工資總額554萬元，五險一金100萬元，工會經費11萬元，福利及教育經費8萬元。同時人工成本按照每年3%遞增。第一年人工成本具體情況請詳 見下表：亨事達各1店人員配置情況及人工成本測算表4用門店翱:SK55.A 由人工成本三賺副司中AI 三秒 f可 年】IL<生望田有螳雷 缶俎等五愈T合計a削i $臃青帚+ 5本產出衲耦nr鉞慘言 I撐怕國加若174Ififi5121179T5I14550&a

13、mp;t<Nt42115KL1MIL?二季店aa. nWS6110107121irrerr2M13!BKD2311?1E2g版3牖店IODO3511544565L21?6DH13000即際6256J；72：LMl擊萬野也so30W335591!63EEZ1112264國汨】Si?nB565326331I：125TB1I1DQ97ffTMM咐2UM酒&t毒和任 修.r301霞33&2®TBJ11122ism!SJPTS般93翱工霞25DT1(ism21D215DT82154即牌1922：l134222!甚3161.252制i的j同的MID0237期gE75（三）水

14、電費用本項目水電費用按照7家網點全年商品銷售總收入（不含稅）的 0.5%進行預估，第一年水電費為45萬元。由于水價及電價相對較穩定，同時根據民興超市以往經營經驗所得，各門店每年的水電費用均較為穩定， 故該項目以后每年水電費用仍暫時固定于45萬元（四）裝修攤銷和固定資產折舊裝修費按5年平均攤銷，每年裝修攤銷費為107萬元；止匕外，根據福建中興資產評估評估房地產土地估價有限責任公司對上述七門店資產評估價值1202萬，收購成本1400萬與資產評估價1202萬溢價198萬按5年商譽進攤銷，每 年商譽攤銷費用為39.60萬元。（六）其他費用其他費用包括維修費用、廣告費、包裝費、業務招待費、低佰易耗品攤銷

15、、差旅費、電話費、垃圾清運費、辦公用耗材等，按每年 72萬計。八、利潤估算表九、財務評價指標對本項目進行經濟效益評價的主要依據是國家計委、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法和參數。參照我國的財務制度，結合零售業的實際情況， 這里計算了全部投資情況下的經濟效益。選取的計算指標為凈現值（NPV）、內部收益率（IRR）、及靜態投資回收期（IP）。凈現值（NPV, 12%） =369萬元。內部報酬率（IRR） =16.97%。靜態回收期（IP） =6.10年十、敏感性分析由于夏商民興超市在生鮮超市領域具有較豐富的行業經驗，因此對生鮮超市的投資成本、經營管理費用等方面的估算應該不會出現重大的偏差。但是

16、對于更商民興超市而言，由于本項目涉及溢價收購及收購網點重新裝修改造再營業事 宜。因此實際的銷售額可能與預測值出現一定的偏差，此外還由于項目溢價收購 的特殊性所涉及到的收購價問題。所以，下面將重點分析銷售額、增長率及收購 價對該項目的影響，具體如下：（一）第一年銷售額敏感性分析敏感因敏感指標每年增長率6%8700 萬9700 萬10100 萬10500 萬11500 萬NPV （力兀）-936-902725911346IRR?10.77%15.66%19.99%30.90%回收期（年）10年以上7.26.355.654.33從圖表可以看出，當預計每年銷售額保持 6%增長速度時，第一年銷售額必須達

17、到10100萬元以上，財務評價指標才相對比較理想。（二）增長率敏感性分析敏感因省-年銷售額 10200力兀2%3%4%5%6%7%NPV （力兀）-855-559-26153354652IRR?1.83%7.82%12.76%16.76%20.24%回收期（年）10年以上9.277.636.796.145.77從圖表可以看出，當第一年的銷售額為 10200萬元時，每年的增長率必須保持在5%以上，財務評價指標才相對比較理想。（三）項目收購價敏感性分析'、.， 敏感因敏感指標收購價1200 萬1300 萬1400 萬1500 萬1600 萬NPV （力兀）24415669-18-108IR

18、R15.87%14.37%13.00%11.74%10.56%回收期（年）6.196.466.747.026.55從圖表中可以看出，當第一年銷售額為 10220萬元，且每年銷售額增長率保持5%的增長速度，同時其它相關成本估算不出現大的偏差時，項目收購價最 高為1400萬元，財務指標才比較理想。十一、調查結論（一）根據夏商集團一核兩翼的發展戰略， 以及認真學習貫徹及響應廈門市委市 政府對于夏商集團在“農改超”建設進程中要勇擔重任，積極充當主力軍，全程 參與“農改超”的經營運作的要求與指示。夏商民興超市應當在“農改超”及生 鮮超市的發展上，加快企業發展步伐，力爭在廈門生鮮超市市場上做強做大規模， 服務好廈門市民的菜籃子及米袋子。由于生鮮超市的行業特性決定了該行業具有較強的產業發展前景， 同時結合 國家對菜籃子米袋子工程的歷來重視程度及政策支持，