1、1 1案例分析案例分析 目錄：2 2 3 3第一部分第一部分 項目概況項目概況 4 4一、項目概況一、項目概況 項目名稱：項目名稱：“錦江之星錦江之星”經濟型酒店經濟型酒店地址：地址：廈門市蓮坂地塊廈門市蓮坂地塊項目總投資項目總投資：20002000萬元萬元經營模式：經營模式：特許經營加盟特許經營加盟“錦江之星錦江之星”項目規模：項目規模：總建筑面積總建筑面積-3000-3000平米平米 占地面積占地面積500500平平米米 層數層數66層層 客房數客房數120120間間 員工總數員工總數5050人人市場定位：市場定位：針對工薪層商務人士和旅游者的二三星級經針對工薪層商務人士和旅游者的二三星級

2、經濟型酒店，每天每間標準間平均租金初步定價于濟型酒店，每天每間標準間平均租金初步定價于188188元元方案介紹方案介紹：項目總投資項目總投資20002000萬元，其中建設投資萬元，其中建設投資18261826萬，萬，流動資金流動資金147147萬；萬； 5 5第二部分第二部分 市場分析市場分析 6 6二、市場分析二、市場分析 （1）廈門酒店業結構的）廈門酒店業結構的不合理和經濟型酒店的不合理和經濟型酒店的消費空擋給經濟型酒店消費空擋給經濟型酒店的發展提供了大好機遇的發展提供了大好機遇1、經濟型酒店經濟型酒店概念及定位概念及定位2、廈門市、廈門市經濟型酒店經濟型酒店現狀及前景現狀及前景分析分析（

3、2）廈門為沿海開放城市）廈門為沿海開放城市，豐富的旅游資源和商務會，豐富的旅游資源和商務會議吸引了大批游客和商務人議吸引了大批游客和商務人士，不斷增大的客源成為經士，不斷增大的客源成為經濟型酒店發展的有利因素濟型酒店發展的有利因素（2）經濟型酒店把客房）經濟型酒店把客房作為經營的絕對重點，作為經營的絕對重點，客房的條件可與三星級客房的條件可與三星級酒店媲美。酒店媲美。（1）定位于普通消費大）定位于普通消費大眾，價格適中，基本設施眾，價格適中，基本設施齊全，干凈、方便、舒適齊全，干凈、方便、舒適 7 7第三部分第三部分 項目方案策劃與經營項目方案策劃與經營 8 8n經營模式經營模式：通過特許經營

4、方式加盟通過特許經營方式加盟“錦江之星錦江之星”n加盟意義：加盟意義：（1）“錦江之星錦江之星”品牌的成功品牌的成功 （2） 加盟加盟“錦江之星錦江之星”所享所享受權利受權利n市場定位市場定位：工薪層商務人士和旅游者（介于二三星級間）工薪層商務人士和旅游者（介于二三星級間）n定位依據定位依據： （1）定價：廈門共有）定價：廈門共有68家星級酒店：兩家五星級的優惠房家星級酒店：兩家五星級的優惠房價分別為價分別為575元元/間和間和568元元/間；四星級以及準四星的優惠價為間；四星級以及準四星的優惠價為200548元元/間；三星以及準三星的優惠價為間；三星以及準三星的優惠價為168310元元/間；

5、二星的優惠房價為間；二星的優惠房價為155280元元/間。經濟型酒店大約處于二三星級水平，故大約擬訂房價為間。經濟型酒店大約處于二三星級水平，故大約擬訂房價為188元元/間。間。 （2）出租率：根據）出租率：根據“錦江之星錦江之星”各加盟店各加盟店80%以上的平均出租率以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預測營業期第一年出租率可達以及廈門實際情況，我們預測營業期第一年出租率可達62%，以后每年以，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩定在，從第四年開始穩定在77%。n經營策略經營策略： （1） 簡化功能（簡化功能（2）提高性價比（）提高性

6、價比（3）節約成本）節約成本1、項目經、項目經營模式營模式 2、項目市、項目市場定位場定位 3、項目經、項目經營策略營策略 三、項目方案策劃與經營三、項目方案策劃與經營 9 9第四部分第四部分 項目選址項目選址 1010四、項目選址（四、項目選址（SWOTSWOT分析）分析） 1111第五部分第五部分 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措1212該項目總投資該項目總投資2000萬，其中主要用于建設投資萬，其中主要用于建設投資1826萬，還包括萬，還包括27萬的建設期萬的建設期利息和利息和147萬的流動資金。建設投資（包括建設期利息）在建設期（第萬的流動資金。建設投資（包括建設期利息）在建設期（

7、第1年）一年）一次性投入，流動資金在經營期開始（第次性投入，流動資金在經營期開始（第2年）投入。年）投入。資金籌措計劃：資金籌措計劃：2000萬總投資中自有資金萬總投資中自有資金1000萬，長期借款萬，長期借款1000萬。流動資萬。流動資金金147萬全部自有，建設投資萬全部自有，建設投資853萬自有萬自有1000萬借入萬借入項目項目合計合計建設期建設期經營期經營期備注備注1 12 21 1總投資總投資2000200018531853147147固定資產原值固定資產原值=建設投資建設投資-無形資產無形資產-遞延資產遞延資產+建設期利息建設期利息=1776萬元萬元1.1建設投資建設投資182618

8、2618261826估算如表估算如表2所示（見附錄）所示（見附錄）（其中（其中1000萬借入，萬借入，826萬自有）萬自有）1.2建設期利建設期利息息27272727借入資金借入資金/2貸款利率貸款利率(5.58%)（1000/2）5.58271.3流動資金流動資金147147147147全部自有全部自有2 2資金籌措資金籌措2000200018531853147147資金籌集中，自有資金與借入資金資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為比例約為1：1，因為在，因為在“錦江之星錦江之星”擔保的情況下，銀行貸款可達投資擔保的情況下，銀行貸款可達投資總額的總額的50，期限不超，期限不超過過5年年2.

9、1自有資金自有資金100010008538531471472.1.1用于建設用于建設投資投資8538538538532.1.22.1.2用于流動用于流動資金資金1471471472.22.2長期借款長期借款1000100010001000表表1 投資計劃與資金籌措表：投資計劃與資金籌措表： 單位：萬元單位：萬元 五、五、投資估算與資金籌措（一）投資估算與資金籌措（一）1313建設投資建設投資1826萬中：固定資產投資萬中：固定資產投資1749萬，其中包括建安工程費用萬，其中包括建安工程費用900萬，萬，土地征用費土地征用費750萬，工程其他費用萬，工程其他費用63萬，預備費萬，預備費36萬；無

10、形資產投資主要是一萬；無形資產投資主要是一次性加盟費次性加盟費50萬；遞延資產投資重要指項目籌建開辦費，約萬；遞延資產投資重要指項目籌建開辦費，約27萬。萬。表表2 建設投資估算表建設投資估算表 ： 單位：萬元單位：萬元 估算價估算價值值（萬元）（萬元）占建設投占建設投資比例資比例(%)備注備注1 1固定資產投資固定資產投資1749174995.7831395.783131.11.1建安工程費用建安工程費用90090049.2880649.28806每平米每平米3000元，建筑面積元，建筑面積3000平米平米30003000元元/m23000m2900萬元萬元1.21.2土地征用費土地征用費7

11、5075041.0733841.07338每平米每平米15000元，占地面積元，占地面積500平米平米1500015000元元/m2500m2750萬元萬元1.31.3工程建設其他工程建設其他費用費用63633.4501643.450164包括：可行性研究費包括：可行性研究費1、勘察設計、勘察設計費費2、廠址選擇費、廠址選擇費1及工程監理保及工程監理保險費險費2，合計占建安費的，合計占建安費的71.41.4預備費預備費36361.9715221.971522按建安費的按建安費的4%估算估算2 2無形資產投資無形資產投資（加盟費）（加盟費）50502.7382262.738226指加盟指加盟“錦

12、江之星錦江之星”一次性支付一次性支付的加盟費的加盟費50萬萬3 3遞延資產投資遞延資產投資（開辦費）（開辦費）27271.4786421.478642包括咨詢費、人員培訓費、籌建人員包括咨詢費、人員培訓費、籌建人員工資等（占建安工程費用的約工資等（占建安工程費用的約3%）合計合計18261826100100五、五、投資估算與資金籌措（二）投資估算與資金籌措（二）1414還本付息計劃：長期借款還本付息計劃：長期借款1000萬，經營期（第萬，經營期（第2年）開始還款，年）開始還款，3年還清（不含建設期）年還清（不含建設期） 建設期（第建設期（第1年）應計利息年）應計利息27萬元萬元經營期（第經營期

13、（第2年）計息年）計息56萬元，還本萬元，還本328萬元萬元經營期（第經營期（第3年）計息年）計息37萬元，還本萬元，還本332萬元萬元經營期（第經營期（第4年）計息年）計息19萬元，還本萬元，還本340萬元萬元表表3 還本付息計劃還本付息計劃 單位：萬元單位：萬元 項目項目建設期建設期經營期經營期1 12 23 34 41 1長期借款及還本付息長期借款及還本付息1.11.1年初累計借款年初累計借款1000 672 340 1.21.2本年應計利息本年應計利息27 56 37 19 1.31.3本年還本本年還本328 332 340 2 2還本資金來源還本資金來源328 332 340 2.1

14、2.1折舊費折舊費121 121 121 2.22.2攤銷費攤銷費15 15 15 2.32.3未分配利潤未分配利潤192 195 204 注：本年應計利息=年初累計借款額*貸款利率5.58% 年初累計借款=去年年初累計借款 - 本年還本額 還本資金來源于折舊費、無形資產及遞延資產攤銷費和本年末未分配利潤 五、五、投資估算與資金籌措（三）投資估算與資金籌措（三） 1515第六部分第六部分 財務分析財務分析1616六、財務分析六、財務分析1 1、收益估算收益估算2 2、成本費用估算、成本費用估算3 3、利潤估算、利潤估算4 4、財務比率分析財務比率分析6 6、回收期與內部收益率估算、回收期與內部

15、收益率估算5 5、現金流量表估算、現金流量表估算17171 1、收益估算、收益估算 說明：說明：（1）年客房收入平均每間客房每天租金）年客房收入平均每間客房每天租金客房出租率客房出租率120間客房間客房365天。其中天。其中，平均每間客房每天租金定為，平均每間客房每天租金定為188元，低于同等級酒元，低于同等級酒 客房出租率第一年為客房出租率第一年為62，以，以后按每年后按每年5的速度遞增，第四年達到并穩定于的速度遞增，第四年達到并穩定于77（參照各地（參照各地“錦江之星錦江之星”加盟加盟店的經營情況及廈門實際情況）店的經營情況及廈門實際情況）（2）一般，經濟型酒店年客房收入占營業總收入的）一

16、般，經濟型酒店年客房收入占營業總收入的60，據此估算年營業總收入，據此估算年營業總收入（3）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業總收入的）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業總收入的35%和和5%，據此估算，據此估算估算結果：隨著出租率提高，營業總收入在經營期第一年為估算結果：隨著出租率提高，營業總收入在經營期第一年為851萬，逐年上升，第萬，逐年上升，第四年穩定在四年穩定在1057萬，其中刻房收入占萬，其中刻房收入占60%，餐飲收入占，餐飲收入占35%，其他收入占，其他收入占5%。項目項目比重比重經營期經營期2 23 34 45 56 67 78 89 910101 1年客房收入年客房收入0

17、.60.6511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金每間客房每天租金（元）（元）188188188188188188188188188客房出租率客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772 2年餐飲收入年餐飲收入0.350.35298 322 346 370 370 370 370 370 370 3 3其他收入其他收入0.050.0543 46 49 53 53 53 53 53 53 合合計計營業總收入營業總收入1 1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 18

18、186 6、回收期與內部收益率計算、回收期與內部收益率計算靜態投資靜態投資回收期回收期動態投資動態投資回收期回收期內部收益內部收益率（率（FIRR)FIRR)粗略估算粗略估算 :累計凈現金流量在第累計凈現金流量在第8年出現正值，故靜態投資回收期年出現正值，故靜態投資回收期T=7（不包括建設期）（不包括建設期）精確估算精確估算:靜態回收期約為靜態回收期約為7年年 基準收益率基準收益率i=10%說明該項目收益率超過基準收益率，除獲得基準收益率說明該項目收益率超過基準收益率，除獲得基準收益率10%之外的收益之外的收益后還有多余的收益，故該項目可行。后還有多余的收益，故該項目可行。粗略估算粗略估算 :

19、累計凈現值累計凈現值NPV第第10年出現正值，故動態投資回收期年出現正值，故動態投資回收期 T=9（不包括建設期）（不包括建設期）精確估算精確估算:該項目動態回收期約為該項目動態回收期約為9年，比靜態回收期約長年，比靜態回收期約長2年，但仍小年，但仍小于該行業基準回收期于該行業基準回收期10年，故該項目可行。年，故該項目可行。經濟指標經濟指標各指標估算結果各指標估算結果 1919第七部分第七部分 風險分析風險分析 2020第八部分第八部分 結論結論2121項目主要經濟指標項目主要經濟指標八、可行性結論（一）八、可行性結論（一）項目項目財務狀況財務狀況投資計劃投資計劃總投資總投資2000萬，建設

20、投資萬，建設投資1826萬，建萬，建設期一年設期一年資金籌集資金籌集自有自有1000萬，借入萬，借入1000萬萬償還期償還期3 3年（不含建設期）年（不含建設期）稅后利潤稅后利潤第第2、3、4年分別為年分別為192萬、萬、244萬、萬、283萬，萬，第第5年開始穩定于年開始穩定于322萬元萬元稅后營業利潤率稅后營業利潤率第第2、3、4年分別為年分別為23%、27%、29%，第第5年開始穩定于年開始穩定于30%稅后投資利潤率稅后投資利潤率15%15%凈現值凈現值NPV1313萬元萬元 0,故該項目可行故該項目可行投資回收期投資回收期靜態靜態6.9（不含建設期）（不含建設期）動態動態8.9（不含建

21、設期）（不含建設期）內部收益率內部收益率FIRR10.14% 10.14% 基準收益率基準收益率10%，故該項，故該項目可行目可行盈虧平衡點盈虧平衡點租金租金80元，出租率元，出租率41%，收入，收入550萬萬元，元，都較低，說明風險小，有較大把握盈都較低，說明風險小，有較大把握盈利利敏感因素敏感因素租金、出租率租金、出租率可行性臨界點可行性臨界點租金租金160元，出租率元，出租率76.6%，總投資總投資2025萬元，營業成本占營業額萬元，營業成本占營業額比重比重30.37%n 社會效益：社會效益：該經濟型酒店的建立，填補了廈門經濟型酒店的缺口，符合普通消費大眾的消費需求，該經濟型酒店的建立，填補了廈門經濟型酒店的缺口，符合普通消費大眾的消費需求，適應廈門酒店業結構調整與發展需要，有良好的社會效益；適應廈門酒店業結構調整與發展需要，有良好的社會效益；為國家創造更多的稅收；為國家創造更多的稅收；項目符合國家項目符合國