1、物業管理企業會計核算的具體內容反映和監督 物業管理企 業各種資 產、負債及 所有者權益 的增減變動 和結余情況資產包括：貨幣資 金、交易性金融資 產、應收賬款、預 付賬款、存貨、固 定資產、持有至到 期投資、長期股權 投資、投資性房地 產和無形資產等。涉及的日常業 務有：存貨的采購 與使用、利用材料 物品維修房屋建筑 物、購買國債或其 他企業債權以及出 租自有房屋等。包括：短期借款、應付賬款、應付票據、應付職工 薪酬、應交稅費、代收款項、長期借款、代管基金、長 期應付款以及預計負債等。涉及的日常業務有：向銀行借入流動資金，賒購材 料物品，結算職工工資、福利費、社會保險等職工薪 酬，計算應交營業

2、稅、增值稅、房產稅、企業所得稅等 稅費，收取物業公共維修基金等。包括：投入資本、資本公積、留存收益（盈余公積 和未分配利潤）。所有者權益涉及的日常業務有：收到投資者投入的資本金、資 本溢價，提取法定盈余公積金等。包括：公共性服務成本、代辦性服務成本、特 約服務成本。是指物業管理企業為物業產權人，使反映和監督用人提供服務，為保證房產物業完好無損而從事的物業管理企日常維修，管理活動而發生的各項支出。業成本、費費用物業管理成本用的發生和涉及的日常業務有：管理、服務人員的工資和歸集按規定提取的福利費；樓內公共設施維修和保養 費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費； 物業管理公司固定資產折舊費等。包

3、括：房屋出租，停車場管理、游泳池、球場的管 理支出等。是指物業管理企業經營業主管理委員會或者 物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施，為 物業經營成保證物業產權人、使用人提供的各種建筑物和附屬設備 物經營成正常運營而發生的各項費用支出。本涉及的日常業務有：出租房屋的攤銷，經營中經營 管理人員的工資及福利費，耗用的材料費以及應支付給 物業產權人、使用人的租賃費、承包費等。包括：物業管理企業受物產產權人、使用人的委 托，對房屋共用部位、共用設備進行大修所支付各項費 物業企業大用支出。修成本涉及的日常業務有：物業企業自行組織工程維修組 對其進行修理，將工程出包，委托專業隊伍進行維修。其他業務成

4、是指除物業管理成本、物業經營成本和物業企業大修成本等主營業務成本以外的其他日常活動所發生的支 出。按配比原則，企業實現其他業務收入，應同時反映 為取得其他業務收入而發生的其他業務成本。物業管理 企業的其他業務成本，包括房屋中介機構的支出，無形 資產轉讓的成本，銷售的材料物資的成本以及商業用房 經營成本。營業稅金及附加是指物業管理企業以加工和修理修配以外的勞務服 務業務為主，按照稅法的規定屬于營業稅納稅人。依據 稅法和物業管理企業財務管理規定中的有關規 定，物業管理企業的營業稅金及附加包括營業稅、城市 維護建設稅和教育費附加。管理費用是指物業管理企業為組織和管理企業生產經營所發 生的管理費用，包

5、括企業在籌建期間內發生的開辦費、 董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者 應由企業統一負擔的公司經費（包括行政管理部門職工 薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費 等）、工會經費、董事會費（包括董事會成員津貼、會 議費和差旅費等）、聘請中介機構費、咨詢費（含顧問 費）、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土 地使用稅、印花稅、技術轉讓費、研究費用、排污費以 及行政管理部門等發生的固定資產修理費等后續支出 等。財務費用是指物業管理企業為籌集生產經營所需資金等而發 生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損 益以及相關的手續費以及企業發生的現金折扣或收到的 現金折扣以及

6、其他財務費用等。所得稅費用是指國家依照稅法的規定對企業某一經營年度的生 產經營所得和其他所得征收的一種稅，所得稅是在會計 稅前利潤扣除的，屬于企業的一項費用，包括當期所得 稅費用和遞延所得稅費用。根據對遞延所得稅費用在當 期是否確認，所得稅費用的確認方法有應付稅款法和資 產負債表債務法兩種。反映和監督 物業管理企 業收入的取 得、利潤的 實現以及利 潤分配情況收入物業管理收入是指物業管理企業利用自身的技術，向物業產 權人、使用人提供服務，為保持房產物業完好無損 而從事日常修理、管理活動而取得得收入。根據 物業管理條例（中華人民共和國國務院令第 379號令）和國家計委、建設部聯合頒布的城市 住宅

7、小區物業管理服務收費暫行辦法（計價費 1996266號）規定，物業管理企業收取的物業管 理費收入包括公共性服務費收入、公眾代辦性服務 費收入和特約服務收入三類。物業經營收 入是指物業管理企業經營業主管理委員會或者物業產 權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施取得的收 入，是物業管理企業主營業務收入的重要組成部分。物 業經營收入包括房屋出租收入和經營停車場、游泳池、 各類球場等共用設施收入。物業大修收 入是指物業管理企業接受業主管理委員會或者物業產 權人、使用人的委托，對房屋共用部位，共用設施設備 進行大修等工程施工活動所取得的工程結算收入。其他業務收 入是指物業管理企業從事主營業務以外的其他業

8、務活 動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料 物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入以及 無形資產轉讓收入等。年終利潤的結 轉及利潤分配，包 括：依法計提法定 利潤利潤的實現及分配盈余公積金、任意盈余公積金以及向 投資者分配利潤 等。一、會計科目及使用說明第204號科目預收賬款1. 本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預止的公共性服務費等。2. 企業向有關單位和個人預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個

9、人補付的款項， 借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作權反會計分錄。預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收賬款”科目的貸方，不設 本科目。3. 本科目應按有關單位和個人設置明細賬。4. 本科目期末貸方余額，反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反 映應由有關單位和個人補付的款項。第205號科目代收款項1. 本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣 費、有結電視費、電話費等。企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。2. 企業收到代收的各種款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關單位 時

10、，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸 記“經營收入”科目。3. 本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。4. 本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項。第209號科目其他應付款1. 本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入 住后準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全 等方面費用的保證金等。2. 發生的各種應付、暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本 科目，貸記“銀行存款”等科目。3. 本科目應按債權人或應付、暫收款項的類別設置明細賬。4. 本科目期末余額

11、，反映企業尚未收付的其他應付款。第281號科目代管基金1. 本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設置維修基金。2. 企業代收代管基金時，借記“銀行存款一一代管基金存款”科目，貸記本科目。企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款一一代管基金存 款”科目，貸記本科目。企業有償使用產權屬全體業主共用的商業用房和共用設施設備，應負 擔的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，應按受益對象，借記“經營成本”、“管 理費用”、“其他業務支出”科目，貸記本科目。代管基金按規定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造任

12、務的，實 際發生的工程支出，借記“物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目； 工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記本科 目，貸記“經營 收入-物業大修收入”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本” 科目，貸記“物業工程”科目。由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經業主委員會 或者物業產權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，借記本科目，貸記“銀行存款”等 科目。3. 本科目應按單幢房屋設置明細賬。4. 本科目期末貸方余額，反映代管基金的結余。第411號科目物業工程1. 本科目核算企業承接物業工程所發生的各項支出。企業對業主委員

13、會或者物業產權人、 使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，也在本科目核算。2. 企業承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程發生的各項支出，借記 本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經業主委員會或者物 業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記“經營收入一一物業大 修 收入”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本”科目，貸記本科目。企業對業 主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，借記 本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目，工程完工結轉成本，借記“遞延資 產”科目，

14、貸記本科目。3. 本科目應按工程項目設置明細賬。4. 本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本。5. 企業可以根據實際業務需要，增設相應的科目。第501號科目 經營收入1. 本科目核算企業的物業管理（主營業務）活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管 理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。物業 管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和 特約服務收入。物業經營收入是指企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、 建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施 收入。物業

15、大修收入是指企業接受業主委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部 位、共用設施設備進行大修取得的收入。2. 企業取得的和項收入，應按下列原則確認：企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或 取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權 人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用 人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實 現。3. 企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物 業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業經

16、營業主委員會或 者物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。4. 本科目應按經營收入的種類設置明細賬，如“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等，其中“物業管理收入”，企業可以根據實際管理，按照物業管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明核算。5. 期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。第502號科目經營成本1. 本科目

17、核算企業物業管理、物業經營、物業大修等應結轉的經營成本。企業所屬物業管 理單位在經營中發生的管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科 目，不在本科目核算。2. 企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。企業經營物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金

18、”或“應付賬款”科目。月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。3. 本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。4. 期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后，本科目應無余額。第511號科目 其他業務收入1. 本科目核算企業除主管業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續 費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業 用房經營收入是指企業利用業主委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活 動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發商店、飲食店等經營收入。其他業務收入的 確認原則，與主營業務收入確認原則相同。2. 企業取得的各項其他業務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科 目。3. 本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如“房屋中介代銷手續費收入”、“物資銷售 收入”、“廢品回收收入”、“商業用房以營收入”等。4. 期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。第512號科目 其他業務支出1. 本科目核算企業除主營業務以外的其他業務所發生的各項支出，包括為銷售商品、提供 勞務而發生的相關成本、費用、以及相關稅金及附加等。2. 企業發生的其他業務支出，借記本科目，貸記“應付工資”、“銀行存款”