1、.一、房屋日常養護維修方案(一)樓地面工程的日常養護維修（詳見下表）樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應針對樓地面材料的特性，做好相應的養護工作。通常需要注意以下幾個主要的方面： .保證經常用水房間的有效防水 對廚房衛生間等經常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養，防止管道漏水、堵塞，造成室內長時間積水而滲入樓板

2、，導致侵蝕損害。一旦發現問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。 .避免室內受潮與蟲害 由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現象透過地板或外墻滲入室內；而在南方，空氣濕度經常持續在較高的水平，常因選材不當而產生返潮(即結露)現象。這是造成室內潮濕的兩種常見原因。室內潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環境中容易發生不利的化學反應而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內有良好的通風等。 建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現

3、在較難發現的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結構的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視。 .控制與消除裝飾材料產生的副作用 裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產生大量有害物質，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產生的副作用采取相應的控制與消除措施。 如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。 (二)

4、墻臺面及吊頂工程的日常養護維修（詳見下表）墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發而動全身。所以，做好對它的養護工作，延長其綜合使用壽命，直接關系到業主與管理機構的經濟利益。 墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據其具體的施工方法，材料性能以及可能出現的問題，采取適當的養護措施。但無論對哪一種工程的養護，都應滿足以下幾個共性的要求： .定期檢查，及時處理 定期檢查一般不少于每年次。對容易出現問題的

5、部位重點檢查，盡早發現問題并及時處理，防止產生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木制品的工程。 .加強保護與其它工程銜接處 墻臺面及吊頂工程經常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護手段與科學的施工措施。 .保持清潔與常用的清潔方法 經常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛生的要求，也是保證材料處于良好狀態所必需的。灰塵與油膩等積累太多，容易導致吸

6、潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經常性的清潔工作。清潔時需根據不同材料各自性能，采用適當的方法，如防水、防酸堿腐蝕等。 .注意日常工作中的防護 各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在墻面上張帖、懸掛物品，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應請專業人員施工，并采取必要的防護措施。 .注意材料所處的工作環境 遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處

7、于不利環境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業人員操作。 .定期更換部件，保證整體協調性 由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發揮其有效作用，并根據材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。 (三)門窗工程的日常養護維修（詳見下表）門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據不同類型門窗的特點注意養護，使之處于良好的工作狀態。如木門窗易出現的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則

8、有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養護中，應重點注意以下幾個方面： .嚴格遵守使用常識與操作規程 門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時，應輕開輕關；通風雨天，要及時關閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應固定；嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態，以防門窗扇變形，關閉不嚴或啟閉困難。 .經常清潔檢查，發現問題千萬不要拖延 門窗構造比較復雜，應經常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發現門窗變形或構件短缺失效等現象，應及時修理或申請處理，防止對其它部分

9、造成破壞或發生意外事件。 .定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經常采取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。 .北方地區外門窗冬季使用管理 北方地區冬季氣溫低，風力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應做好養護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 .加強窗臺與暖氣的使用管理 禁止在窗臺上放置易對窗戶產生腐蝕作用的物體，包括固態、液態以及會產生有

10、害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應注意室內采暖設施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環境中，避免出現凝結水或局部過冷過熱現象。(四)樓梯的日常養護維修（詳見下表）無論木質樓梯還是鋼質樓梯、鐵藝樓梯等，在使用的過程中都要注意防潮、防火和防撞擊。1、要經常檢查各部件連接部位，防止松動或是被蟲蛀蝕。因為樓梯安裝時，雖然工程師已將它們緊緊連為一體，可隨著溫度與濕度的不斷變化，各構件都在發生著細微的物理變化。2、如果不慎發生被水浸泡，應該在發現后盡快擦干，并讓其自然干燥，嚴禁使用電熱器烘干或在陽光下暴曬。 3、長時間暴曬在強烈的日光下，或房間內溫度的急劇升降等都可能引起踏步板漆面的提前老化，應盡量

11、避免。 4、木制樓梯 或加以金屬或其它材質的構件，通常都會因為塌陷、磨損、蟲蛀或是真菌的侵襲而受損，這些都可以由專業人員修復。但更重要的是前期的保養，妥善保養可以在很大程度上延長樓梯的使用壽命。 5、木質樓梯受潮，木制構件易變形、開裂、油漆也會脫落。金屬樓梯也有木質構件，而且金屬受潮也會生銹，所以樓梯日常的清潔切不可用大量的水擦洗，可用清潔劑噴灑在其表面然后用軟布擦拭。 6、踏步板扶手等經常與人接觸的部位相對其它構件壽命較短，因此要定期上專用蠟或地板蠟保護。另外，雖然有些踏步板上的漆面為光固化耐磨漆，但是耐磨也是相對而言的，就其自身而言也有一定的使用壽命。為避免木制踏步板在使用一段時間后出現局

12、部的嚴重磨損，可在樓梯廊道中央踏步上鋪設一條地毯，亮度由主人自己來選擇，也可以咨詢專業的設計師。這樣不僅起到保護樓梯的作用，還可以在某種程度上點綴一下整個空間。 7、清潔樓梯鋼件時,宜用干的軟布擦拭，不得用水沖洗。 8、清潔樓梯踏步時，宜用吸塵器或擰干的抹布除塵，不得用水沖洗。 9、切勿用砂紙打磨樓梯表面。 10、搬運物品上樓時，注意防止硬件物體表面刮傷樓梯表面。 11、建議在樓梯口放一塊蹭腳墊，以減少沙土對踏步的磨損。 12、如不慎將水灑在樓梯上，應及時擦干。 13、如果踏步上有特殊污漬，請用柔和中性清潔濟和溫水擦拭，不得用鋼絲球、酸和強堿清潔。 14、除去樓梯表面污漬的辦法： A、瀝青、橡

13、膠、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相同的溶劑進行清潔。 B、粉筆、蠟筆、和口紅，可以用酒精清潔。 C、蠟、口香糖，我們可以用塑料膜包一塊放在污漬上，然后小心刮掉。(五)通風道的日常養護維修（詳見下表）由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風道、鋼筋網水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道。而且必須選用防串味的新型風道。在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細致的驗收，確保風道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應注意：

14、0;.住戶在安裝抽油煙機和衛生間通風器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風道造成損害。 .不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。 .物業管理企業每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發現不正確的使用行為要及時制止，發現損壞要認真記錄，及時修復。 .檢查時可在樓頂通風道出屋面處測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通。 .通風道發現小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。 (六)地基基礎的日常養護維修（詳見下表）地基屬于隱蔽工程，發現問題采取補

15、救措施都很困難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養護工作： .堅決杜絕不合理荷載的產生 地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產生附加沉降。所以，應從內外兩方面加強對日常使用情況的技術監督，防止出現不合理荷載狀況。 .防止地基浸水 地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。&#

16、160;.保證勒腳完好無損 勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態，也會因防水失效而產生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養護的重要部分。 .防止地基凍害 在季節性凍土地區，要注意基礎的保溫工作。對按持續供熱設計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應保證各房間采暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其它的保溫措施。

17、 (七)屋面工程的日常養護維修（詳見下表）屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結構及構造層的保護作用。所以，防水層的養護也就成為屋面工程維修養護中的中心內容。 屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，所以，在

18、使用過程中需要有一個完整的保養制度，以養為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節省返修費用，提高經濟效益。 .定期清掃，保證各種設施處于有效狀態 一般非上人屋面每季度清掃次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口，以及防水關鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。 .定期檢查、記錄，并對發現的問題及時處理 定期組織專業技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規定項目內容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防

19、止產生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發現的問題及時匯報處理，并適當調整養護計劃。 .建立大修、中修、小修制度 在定期檢查、養護的同時，根據屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協調性，延長其整體使用壽命，以發揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內獲得更高的經濟效益。 .加強屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止產生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術要求，如對

20、屋面產生荷載的類型與大小會導致何種影響。在施工過程中，要有專業人員負責，并采用合理的構造方法與必要的保護措施，以免對屋面產生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。 .建議建立專業維修保養隊伍 屋面工程具有很強的專業性與技術性，檢查與維修養護都必須由專業人員來負責完成，而屋面工程的養護頻率相對較低，所以為減輕物業管理企業的負擔，并能充分保證達到較高的技術水平，更有效、更經濟地做好屋面工程養護工作，應建立起由較高水平專業技術人員組成的專職機構。 (八)垃圾道的日常養護維修 一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道

21、、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護。物業管理企業一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現象。如果垃圾道內有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養護中應注意： .指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢。 .搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道。 .不要往垃圾道中傾倒體積較

22、大或長度較長的垃圾。 .垃圾道出現堵塞時應盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力。 .垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用。 .垃圾道出現小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。(九)安全疏散設施的日常養護維修1.火災應急照明與疏散指示標志系統設施、設備要求、火災應急照明燈、疏散指示標志應是經國家消防產品質量監督檢驗部門檢測合格的產品，有國家消防產品質量監督檢驗部門出具的檢驗報告及出廠合格證，其型號規格應符合設計要求；火災應急照明燈、疏散指示標志外觀應無缺陷，在其明顯部位應設有耐久性名牌標識，內容清晰，設

23、置牢固。、火災應急照明燈宜安裝在墻面上或頂棚上，應安裝牢固可靠，不得有明顯松動。、安全出口的疏散指示標志燈宜設在出口的頂部；疏散走道的疏散指示標志燈宜設在疏散走道及其轉角處距地面高度1.00m以下的墻面上；疏散走道的疏散指示標志燈的間距不應大于20米，人防工程疏散指示標志燈的間距不應大于15米；疏散指示標志燈應安裝牢固可靠，不得有明顯松動。、火災應急照明燈應牢固、無遮擋，狀態指示燈正常；切斷正常供電電源后，應急工作時間不應小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應急工作時間不應小于30 min；應急照明工作狀態的持續時間不應小于90 min，且不小于燈具本身的標稱的應急工作時間；疏散走道

24、的地面最低水平照度不應低于0.5lx；人員密集場所內的地面最低水平照度不應低于1.0lx；樓梯間內的地面最低水平照度不應低于5.0lx；地下工程疏散照明的地面照度不應低于5.0 lx；消防控制室、消防水泵房、自備發電機房、配電室、防煙與排煙機房以及發生火災時仍需正常工作的其它房間的消防應急照明，仍應保證正常照明的照度。、疏散指示標志應牢固、無遮擋，疏散方向的指示應正確清晰；自發光疏散指示標志，當正常光源變暗后，應自發光，其亮度應符合消防技術標準的要求，持續時間不應低于20min；燈光疏散指示標志，狀態指示燈應正常。工作狀態時，燈前通道地面中心的照度不應低于1.0lx。切斷正常供電電源后，應急工

25、作狀態的持續時間不應小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應急工作時間不應小于30 min。、火災應急廣播系統的擴音機儀表、指示燈應顯示正常，開關和控制按鈕動作靈活；監聽功能正常；揚聲器外觀完好，音質清晰；應能用話筒播音；應在火災報警后，按設定的控制程序自動啟動火災應急廣播；播音區域應正確、音質應清晰。環境噪聲大于60dB的場所，火災應急廣播應高于背景噪聲15dB。 、消防控制室應能控制和顯示消防應急照明和疏散指示標志系統的主電工作狀態和應急工作狀態；應能分別通過手動和自動控制集中電源型消防應急照明和疏散指示標志系統和集中控制型消防應急照明系統從主電工作狀態切換到應急工作狀態。2. 系

26、統的每日檢查和巡查系統的使用或管理維護單位，每日應對設置的疏散樓梯、安全出口、防火門、疏散出口、疏散通道、消防應急照明、疏散指示標志等設施進行逐個逐項檢查或巡查，并認真填寫記錄。、查看疏散樓梯、安全出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、堵塞或上鎖。、查看火災應急照明燈的外觀，安裝牢固程度，應急燈工作狀態。、查看疏散指示標志的外觀和位置,核對指示方向，疏散指示標志工作狀態。、查看防火門、防火卷簾處的警示線內是否存放物品或被遮擋。3.系統半年檢查和試驗每半年應檢查和試驗火災應急照明與疏散指示標志和火災應急廣播系統的下列功能，并按要求填寫相應的記錄。、火災應急照明及疏散指示標志燈的轉換時間。檢查方法：

27、模擬交流電源故障，觀察其是否順利轉入應急狀態，用秒表測試轉換時間。標準要求：正常交流電源供電切斷后，火災應急照明燈及疏散指示標志燈應順利轉入應急工作狀態；自帶電源型的火災應急照明燈，其應急轉換時間不應大于5秒。、火災應急照明燈的照度。檢查方法：用照度計測量相關場所火災應急照明燈的照度，看其是否符合消防技術標準的要求。、應急電源故障報警功能。檢查方法：使應急電源輸出主線路與任一支路連接線斷路或短路，觀察應急電源聲、光報警情況和其它支路火災應急燈具工作狀態；手動消除故障信號，再使應急電源與另一支路連接線斷路或短路，觀察應急電源聲、光報警情況和其它支路火災應急燈具工作狀態。標準要求：當應急電源的充電

28、器與電池之間的連接線斷路、短路，應急輸出主線路與支路連接線短路、短路，應急控制回路斷路、短路時，應急電源發出聲、光故障信號，并指示故障類型。聲故障信號手動消除，當有新的故障信號時，聲故障信號應再啟動。光故障信號在故障排除前應保持；其任一支路故障不應影響其它支路的正常工作。、火災應急照明自動啟動功能。檢查方法：使一集中控制型火災應急燈具防火分區的火災探測器發出報警信號，觀察該防火分區內火災應急照明燈具動作情況及消防控制設備信號顯示情況。標準要求：控制室消防控制設備接到火災報警信號后，應輸出使受其控制的火災應急燈具投入工作的信號，火災應急燈具應及時啟動，并向消防控制設備反饋其動作信號。當集中電源型

29、火災應急燈具的主電源斷電后，應急電源應立即投入工作，火災應急燈具應及時啟動。、火災應急照明現場啟動功能。檢查方法：操作集中電源型火災應急燈具上的試驗按鈕，切斷主電源，同時手動啟動應急電源上的強制啟動按鈕，觀察火災應急照明燈具動作情況。標準要求：集中電源型火災應急燈具的主電源斷電后，現場手動啟動應急電源上的強制啟動按鈕，火災應急燈具應及時投入工作。、火災應急照明遠程啟動功能。檢查方法：在消防控制設備上手動啟動一防火分區火災應急燈具的控制按鈕，觀察受其控制的火災應急照明燈具動作情況及消防控制設備信號顯示情況。手動啟動強制按鈕，觀察受其控制的所有火災應急照明燈具是否轉入應急狀態。標準要求：在控制室消

30、防控制設備上手動啟動某一防火分區火災應急燈具控制裝置，受其控制的火災應急燈具應轉入應急工作狀態，消防控制設備應有該防火分區火災應急燈具動作的反饋信號顯示。在消防控制設備上手動啟動強制按鈕，所有火災應急燈具均應轉入應急狀態。、火災應急廣播系統功能。在消防控制室用話筒對所選區域播音，檢查音響效果；在自動控制方式下，分別觸發兩個相關的火災探測器或觸發手動報警按鈕后，核對啟動火災應急廣播的區域、檢查音響效果；公共廣播擴音機處于關閉和播放狀態下，自動和手動強制切換火災應急廣播，用聲級計測試啟動火災應急廣播前的環境噪音，當大于60dB時，重復測量啟動火災應急廣播后揚聲器播音范圍內最遠點的聲壓級，并與環境噪

31、音對比。（十）電梯的定期維護及檢修方案1、曳引機的保養（1）減速箱箱體內的油量應保持在油針成油鏡的標定范圍，油的規格應符合要求。潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次。應保證箱體內潤滑油的清潔，當發現雜質明顯時應換新油。一般對新使用的減速箱，半年應更換新油。應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發現蝸桿軸與蝸輪軸出現明顯事動時，應采取措施減少軸承的軸向游隙。應使軸承的溫升高于60，箱體內的油溫不超過85，否則應停機檢查原因。當軸承在工作中出現撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經調整亦無法排除時，應孝慮更換軸承。當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現很大換向沖擊

32、時，應進行大修，內容是異簽中心距或換掉蝸輪蠟桿。（2）制動器應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關節部位應保持清潔，并用潤滑油定期潤滑。對磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑。制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應均勻，且最大超過0.7毫米，當間隙過大時，應調整。制動器應保持足夠的制動力矩，當發現有打滑現象時，應調整制動彈簧。當發現制動瓦磨損導致鉚釘頭外露時，應更換制動瓦。（3）曳引輪應保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑。對于帶切口半圓槽，當繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應垂車繩槽，但姬修車后切口下面的輪軸厚度不應小于曳引繩直徑。（4）曳引電動機及速度反饋裝置應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入

33、電動機內部，應經常吹凈電動機內部和換向器、電刷等部分的灰塵。對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內的油量是否達到油線，同時應保持油的清潔。當電動機使用年久，轉子軸承磨損過大，出現電動機運轉不平衡，噪聲增大時，應更換軸承。應保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應檢查繞組對機殼的絕緣電阻，交口降至允許值以下（主機線圈0.5兆歐，其他部分0.25兆歐），應采取措施提高絕緣性能。2、曳引繩和繩頭組合的保養（1）應使全部曳引繩的張力保持一致，當發現松緊不一時，應通過繩頭彈簧加以調整（相互拉力差應在5%以內）。（2）曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂

34、一層潤滑油。（3）應經常注意曳引繩有否機械損傷，是否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標準，應立即停止使用，更換新繩。（4）應保持曳引繩表面清潔，當發現表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干凈。（5）在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執行工藝，切不可馬虎從事。（6）應保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應有足夠間隙，當向于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調整墊摘掉，如不能以此解決問題，則應截短曳引繩，重新澆注蠅頭。3、限速器與安全鉗的保養（1）應保證限速器轉動靈活，對速度變化反應靈敏，其旋轉部分潤滑應保持良好，一般一周應加油一次，當發現

35、限速器內部積有污物時，應加以清洗。（2）應使限速器張緊裝置轉動靈活，一般每周應加油一次，每年清洗一次。（3）應保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應符合要求，在季檢中應加以檢查。4、導軌和導靴的保養（1）對配用滑動導靴的導軌，應保持良好潤滑，要定期在油厘件添加潤滑油，并調整油毛氈的伸出量及保持清潔。（2）滑動導靴靶對工作面磨損過大，會影響電梯的運行平穩性，一般對側工作，磨損量不應超過1毫米（雙側），內端面不超過2毫米，超過時應更換。（3）應保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應加以調整。（4）應使滾動導靴滾輪滾動良好，當發現磨損不均，應加以修車，當發現脫圍、過分磨損時，

36、應更換。（5）在年檢中，應詳細檢查導軌連接板處螺栓的緊固情況，并應對全部壓板螺栓進行一次重復擰緊。（6）當安全鉗動作后，應及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。5、轎門、廳門和自動門鎖的保養（1）當門滾輪的磨損導致門扇下墜及墊斜時，應調整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調整撞輪位置，保證合適間隙。（2）應經常檢查廳門聯動裝置的工作情況，對于鋼絲繩或聯動機構，發現鋼絲繩松馳時，應予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯動機構，應使各轉動關節處轉動靈活，各固定處不應發生松動，當出現廳門與轉門動作不一致時，應對機構進行檢查調整。（3）應保持自動門鎖的清潔，在季檢時應檢查保養，對于必須做潤滑保養的門鎖，應定期加潤滑油

37、。（4）應保證門鎖開關工作可靠，應注意觸頭的工作狀況，防止出現虛接，佩接及粘跡現象。6、自動門機的保養（1）應保持調定的調速規律，當門在開關時的速度變化異常時，應立即做檢查調整。（2）對于皮帶傳動的開門機，應使皮帶有合理的張緊力，當發現松馳時應加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應保證鏈條合理的張緊力。（3）自動門機各轉動部分，應保持良好的潤滑，對于要求人工潤滑的部位，應定期加油。7、緩沖器的保養（1）對于彈簧緩沖器，應保護其表面不出現銹斑，隨著使用年久，應視需要加涂防銹油漆。（2）對于油壓緩沖器，應保證油在油缸中的高度，一般每季度應檢查一次，當發現低于油位線時，應添加（保證油的粘度相同）。（3

38、）油壓緩沖器柱塞外露部分應保持清潔，并涂抹防銹油漆。（4）每年以轎箱檢修速度，進行一次油壓緩沖器的復位試驗。8、重量補償裝置的保養（1）當發現補償鍵在運行時產生較大噪聲時，應檢查消音繩是否折斷。（2）對予補償繩，其設予底坑的張緊裝置應轉動導活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應每月檢查，添加潤滑油。9、導向輪及反繩輪的保養（1）應經常用軟刷和吹風清除屏體及全部電器上的積塵，保持清潔。（2）應經常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導線和接線柱應無松動現象，動觸頭連接的導線接頭應無斷裂現象。（3）應保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發現有燒蝕時，應用細齒銼刀修整平滑（忌用砂

39、布），并將屑末擦凈。（4）更換控制屏內熔斷時，應保證熔斷絲的額定電流與回路電源額定電流相一致。對電動機回路，熔絲的額定電流應為電動機額定電流的2.53倍。10、三相橋式硒整流器的保養（1）為保護整流堆不發生超負荷緞路，應注意選用正確的熔斷絲。（2）整流堆工作一定時期后，會產生老化，當輸出功率有所降低時，可提高變壓器次觸電壓而得到補償。（3）整流堆長期在放不用，也會產生老化，使本身功率損耗增大，當存放超過3個月以上再投入使用前，應先進行“成影試驗”，一般可按如下步驟進行：先加50%額定電壓，歷時15分鐘；再加75%額定電壓，歷時15分鐘；最后加至100%額定電壓。11、選層器的保養（1）經常檢查

40、轉動鋼帶，如發現斷齒或有裂痕時，應及時修復或更換。（2）保持動觸頭盤（桿）運行靈活，視需要加注潤滑油，減速器及各傳動部位，均應保證足夠潤滑，注意添加潤滑油。（3）經常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力并適當調整，當過度磨損時，應予更換。（4）保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應用細銼刀修平。（5）注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現過度松弛時，應予張緊。12、安全保護開關的保養（1）每月應對各安全保護開關進行一次檢查，試去表面塵垢，核實觸頭接觸的可靠性、觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應銼平，嚴重對應更換。（2）極限開關應靈敏可靠，每次進行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開

41、主電器。13、機房和井道的保養（1）機房應禁止無關人員進入，在維修人員離開時，應鎖門。（2）應注意不讓雨水浸入機房，平時保持良好通風，并注意機房的溫度調節。（3）機房內不準放置易燃，易爆及腐蝕性物品，同時保證機房中滅火設備的可靠性。（4）底坑保持干燥、清潔，發現有積水時應及時排除，并做干燥處理。房屋日常養護維修檢查表（一）名 稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月 日檢查項目檢查結果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養不善其他原因1地面 墻臺面 2基礎 承重部件 承重墻3屋角 隔熱層 接地面4內墻角5通風道 吊頂 6門窗 樓梯護欄 墻面檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法

42、計算法整體質量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞備 注共用設施設備維修養護周期表共用設施重大維修工程項目年限（年）區內道路室外照明溝、渠、池、井消防設施批電設備導視牌給排水管道123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修 大修 更換共用設施設備定期維修方案序號類別項目定期維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面。道牙、人行道板進行翻新2、路面翻新面積應控制在每年1以內，其他控制在每年5以內，逐年遞增10翻新工作由工程管理部委托有關施工單位實施2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清

43、潔竹具一次3、每季度檢修線路一遍4、對于破損燈具及有化線路的燈具進行更換由工程管理部按相關作業規程維修柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一次2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕3、每季度清理井內雜物一次4、每年全面維修一次由工程管理部按相應作業規程實施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化1、春、夏季各補換36綠地一次，樹木春夏各補一次，每次32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、喬木每月修剪一次5、根據病蟲害發生規律，每年進行三次大消殺由工程管理部按相應作業規程實施5機電設備變配電設備1、每周檢查控制設備一次2、每季度檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況3、每年保養水泵一次

44、4、空調主機每年保養一次由工程管理部組織實施給排水設備空調系統6消防設備自動煙感報警系統1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，檢修一次3、消防系統主要設備每年聯動測試一次由工程管理部按相關維修規程實施消防栓、噴淋系統疏散指示7給排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年檢測一次管道固定碼3、每半年維護一次閥門由工程管理部負責維修閥門8公用標識導視標識牌1、每月清潔標識一次，并對標識安放基礎穩固情況進行檢查維護一次2、每年對標識進行維護一次3、每5年更換一次標識由工程管理部組織實施警示牌9其他共用設施垃圾轉運站1、每年刷油漆一遍2、每季度檢查排水溝通暢情況3、每季度檢查一

45、次泄水孔疏通情況由工程管理部按相應作業規程實施圍墻大門共用設施設備定期維修標準序號類別項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、路面施工質量標準2、人行道鋪設技術標準使局部損壞嚴重的路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能2室外照明高柱燈燈具施工技術標準1、實現良好的燈具外觀2、照明系統正常有效啟用3、照明設施線路完好率達99以上柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池清理作業規程2、井蓋刷漆防銹作業規程1、池內、井內沉積物及時清理，出口暢順2、井蓋正常使用，密合3、流水通暢，無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化綠化工作標準綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊5機電設備變配

46、電設備機電設備維護保養規程1、無故障停水、停電2、空調系統運行正常給排水設備空調系統6消防設備自動煙感報警系統消防報警系統維護保養規程1、設施正常有效使用2、外觀完好，標識清楚3、關敏、準確報警消防栓、噴淋系統疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準1、管道通暢，無滲漏2、閥門靈活，不漏水閥門8公用標識導視標識牌ABC國際標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規程1、標識清潔美觀2、按放穩固3、標識清晰警示牌9其他共用設施垃圾轉運站垃圾轉運站及圍墻維護標準1、設施完全正常使用2、完好美觀大門圍墻共用設施設備日常檢查表名 稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月 日檢查項目檢查結果損壞原因完好基

47、本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養不善其他原因1區內道路、路燈2溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設施3機電設備4公用標識導視、其他共用設施檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計算法整體質量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞備 注消防設施、設備的定期維護與保養計劃和標準設備序號維護保養項目檢查保養方法標準周期消防控制臺1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關直觀目測處于開啟或自動狀態1個月3各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固，無燒損半年5各電源、信號如有輕微破損

48、或燒焦現象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換導線無破損、燒焦現象半年6控制臺內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干凈布、毛刷除去表面灰塵無塵每日集成報警器1指示燈直觀目測“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”健）切換健前后，目測指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個月3報警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個月4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包

49、扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化現象半年6表面及內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7報警按鈕盒直觀目測按鈕盒完好、無松動1個月集中報警器1指示燈直觀目測“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”健）切換健前后，目測指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個月3報警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個月4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時

50、更換導線無破損、老化現象半年6表面及內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距離探測器20處噴向探頭紅色指示燈半年2溫感探頭用750W電吹風在距深測器50處向深測器吹熱風區域報警器上相應位置的報警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內部各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年2控制箱內部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3機械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6報警按鈕盒直觀目測完好無損1個月防火

51、門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鏈有損壞更換備件，若無損加機油完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測，關開關防大門消防通道通暢，防火門開閉自如1年排煙系統1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3控制柜內部各電器觸點有燒損現象，拆下后用砂紙打磨或更換觸點完好，控制啟停正常半年4控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個月5排煙閥微動開關及內部接線端子用螺絲刀緊固端子無松動，微動開關固定良好1個月排煙閥復按鈕、導輪、鋼絲、轉軸用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油復位按鈕控制無誤，排煙窗開

52、啟靈活1年加壓送風系統1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好，控制啟停正常半年3控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉窗位置正常3個月5控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈燈亮1個月消防系統控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關直觀目測電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態1個月2控制柜內各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動半年3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號）線如有破損用絕緣膠帶包扎導線無破損或老化現象半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防指示牌1指示燈直觀目測指示燈亮且處于等待狀態1個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后指示燈亮1個月消防應急廣播系統1主機各電源信號、控制信號及音量調節鍵直觀目測信號指示正常，音量調節位置合適1個月2各切換