1、 闞振芳闞振芳20102010年年1111月月1 1、項目設立及取得階段、項目設立及取得階段 2 2、項目開發階段項目開發階段3 3、預售及銷售階段、預售及銷售階段4 4、完工階段（所得稅）、完工階段（所得稅）5 5、土地增值稅清算、土地增值稅清算 6 6、公司注銷、公司注銷 問題解答問題解答 1、項目設立及取得階段見圖見圖（1）項目設立一般形式）項目設立一般形式（2）特殊項目公司形式優劣及籌劃）特殊項目公司形式優劣及籌劃1、項目設立及取得階段讀圖讀圖（3）合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃）合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發票對后期土地增值稅及企業所得稅影響；

2、）發票對后期土地增值稅及企業所得稅影響；1、項目設立及取得階段讀圖讀圖（5）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅風險揭示及應對；）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅風險揭示及應對；階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本l項目取得項目取得通過招拍或通過招拍或協議方式取協議方式取得土地得土地土地房產投土地房產投資注入資注入股權方式取股權方式取得土地或項得土地或項目目契稅契稅土地使用稅土地使用稅個人所得稅個人所得稅企業所得稅企業所

3、得稅土地增值稅土地增值稅印花稅印花稅財稅財稅2006162號：對號：對土地使用權土地使用權出讓合同、出讓合同、土地使用權土地使用權轉讓合同按轉讓合同按產權轉移書產權轉移書據征收印花據征收印花稅。稅。重點重點l股權方式取得土地項目成本真實性股權方式取得土地項目成本真實性l土地是否有合法憑證土地是否有合法憑證l交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確l所有合同及相關憑證賬冊是否按規定貼花所有合同及相關憑證賬冊是否按規定貼花l契稅交納是否正確契稅交納是否正確l股東受讓股權是否代扣個人的所得稅（股東）股東受讓股權是否代扣個人的所得稅（股東）檢查方法檢查方法提供土

4、地合同、拆遷協議、股權收購協議、項目立提供土地合同、拆遷協議、股權收購協議、項目立項、規劃、現場了解項、規劃、現場了解記錄不實成本在后期成本中剔除影響記錄不實成本在后期成本中剔除影響關注款項支付情況、有無長期未支付款項關注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據特別是股東更換情況比對大額異常票據特別是股東更換情況關注拆遷合理性關注拆遷合理性土地傭金及進入出讓金違約金是否進入扣除項目土地傭金及進入出讓金違約金是否進入扣除項目分攤辦法是否合理分攤辦法是否合理底稿底稿相關工作底稿相關工作底稿所得稅成本及所得稅成本及土地增值稅扣土地增值稅扣除除成本及扣除項成本及扣除項目目分稅種記錄分稅種記錄稅

5、務自檢與檢查項目開發項目取得階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿影響收入/成本l項目建設項目建設拆遷拆遷印花稅印花稅契稅契稅土地使用稅土地使用稅個人所得稅個人所得稅企業所得稅企業所得稅土地增值稅土地增值稅重點重點l拆遷費用合理性拆遷費用合理性l回遷房處理視同銷售（營業稅土地增值稅所得稅）回遷房處理視同銷售（營業稅土地增值稅所得稅）l區分單位與個人拆遷不同處理區分單位與個人拆遷不同處理檢查方法檢查方法提供拆遷協議、簽收花名冊提供拆遷協議、簽收花名冊記錄不實成本在后期成本中剔除影響記錄不實成本在后期成本中剔除影響關注款項支付情況、有無長期未支付款項關注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常

6、票據特別是股東更換情況比對大額異常票據特別是股東更換情況關注拆遷合理性關注拆遷合理性一期與二期聯動項目一期票據不同處理一期與二期聯動項目一期票據不同處理底稿底稿相關工作底稿相關工作底稿所得稅成本所得稅成本及土地增值及土地增值稅扣除稅扣除回遷視同銷回遷視同銷售問題售問題成本及扣除成本及扣除分稅種記錄分稅種記錄稅務自查與檢查項目開發項目建設1 1、項目設立及取得階段、項目設立及取得階段 2 2、項目開發階段項目開發階段3 3、預售及銷售階段、預售及銷售階段4 4、完工階段（所得稅）、完工階段（所得稅）5 5、土地增值稅清算、土地增值稅清算 6 6、公司注銷、公司注銷 問題解答問題解答 開發階段開發

7、階段（1）項目開發階段介紹）項目開發階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設計合同幾點注意事項（營業稅、所得稅及土地增值稅處理）設計合同幾點注意事項（營業稅、所得稅及土地增值稅處理）開發階段開發階段（4）成本核算對象對所得及土增影響）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發階段的的測算）開發階段的的測算（6）基礎設施與分攤）基礎設施與分攤（7）建安費（合同、結算、發票）處理，分攤及分配處理）建安費（合同、結算、發票）處理，分攤及分配處理（8）利息與資本化）利息與資本化（9）不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響；）不同分攤方法對會計利潤、所

8、得稅及土地增值稅影響； 其他見圖其他見圖102010 闞振芳 版權所有階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本l前期工程前期工程費費印花稅印花稅土地使用稅土地使用稅個人所得稅個人所得稅企業所得稅企業所得稅土地增值稅土地增值稅重點重點l是否存在虛列情形土地是否有合法憑證是否存在虛列情形土地是否有合法憑證l是否按項目合理分攤是否按項目合理分攤l所有合同是否按規定貼花所有合同是否按規定貼花l前期票據合法性（如項目前期票據合法性（如項目a-b）檢查方法檢查方法提供設計等前期合同提供設計等前期合同核對前期票據核對前期票據分攤辦法是否合理分攤辦法是否合理底稿底稿相關工作底稿相關工作底稿所得稅成本及

9、所得稅成本及土地增值稅扣土地增值稅扣除除成本及扣除項成本及扣除項目目分稅種記錄分稅種記錄稅務自查與檢查項目開發項目前期112010 闞振芳 版權所有階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本l項目建設項目建設出包工程出包工程自營工程自營工程企業所得稅企業所得稅土地增值稅土地增值稅印花稅印花稅營業稅營業稅個人所得稅個人所得稅重點重點票據合法性、金額合理性（如名稱是否一致票據合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）等）是否為本項目費用（是否虛列）是否為本項目費用（是否虛列）甲供材營業稅甲供材營業稅自購建材費用是否重復計算扣除項目自購建材費用是否重復計算扣除項目建筑安裝發票是否在項目所在地稅開具

10、建筑安裝發票是否在項目所在地稅開具方法方法決算報告、審計報告、工程結算報告、工程決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同、與相關賬目票據進行核對；施工合同、與相關賬目票據進行核對；利用關聯方及主要合同方如總包、材料、裝利用關聯方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較修合同比較核對票據核對票據底稿底稿相關工作底稿相關工作底稿所得稅成本所得稅成本及土地增值及土地增值稅扣除稅扣除記錄影響數記錄影響數據據稅務自查與檢查項目開發項目建設階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿收入/成本l基礎設施基礎設施及其他及其他企業所得稅企業所得稅土地增值稅土地增值稅重點重點票據合法性、金額合理性（如名稱是否一致

11、票據合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）等）是否為本項目費用（是否虛列）是否為本項目費用（是否虛列）紅線外有政府補償有無沖減成本紅線外有政府補償有無沖減成本分攤是否合理分攤是否合理方法方法決算報告、審計報告、工程結算報告、工程決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同、與相關賬目票據進行核對；施工合同、與相關賬目票據進行核對；核對票據核對票據復核分攤公式復核分攤公式底稿底稿相關工作底稿相關工作底稿所得稅成本所得稅成本及土地增值及土地增值稅扣除稅扣除記錄影響數記錄影響數據據稅務自查與檢查項目開發項目建設階段描述營業稅要點所得稅要點土地增值稅要點l預售款預售款u采用預收款方式銷售不動產、轉讓

12、土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。u因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業額中申報納稅 。u銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。u納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。 u采取銀行按揭方式銷售開采取銀行按揭方式銷售開發產品的，首付款是否于實發產品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現，際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。賬之日確認收入的實現。u有無跨年未確認調增應納有無跨年未確認調增應納稅所得稅所得u有無應資本化利息費用化有無應資本化利息費用化在

13、當期扣除在當期扣除u2008年預收款可以作為廣告年預收款可以作為廣告費、業務招待費等基數（具體費、業務招待費等基數（具體各地不統一），之前不行。各地不統一），之前不行。比照營業稅比照營業稅處理是否充處理是否充足預繳足預繳比例是否正比例是否正確確稅務自查與檢查項目開發項目預售142010 闞振芳 版權所有1 1、項目設立及取得階段、項目設立及取得階段 2 2、項目開發階段項目開發階段3 3、預售及銷售階段、預售及銷售階段4 4、完工階段（所得稅）、完工階段（所得稅）5 5、土地增值稅清算、土地增值稅清算 6 6、公司注銷、公司注銷 問題解答問題解答 3、預售及銷售階段（1）預售及銷售介紹及會計處

14、理）預售及銷售介紹及會計處理（2）營業稅、土地增值稅、企業所得稅最新規定（營業稅條例及細則、國稅發）營業稅、土地增值稅、企業所得稅最新規定（營業稅條例及細則、國稅發2006187號及國稅函號及國稅函2010220號、所得稅號、所得稅31號文件）號文件）（3）稅務自檢要點及應對（展開講解營業稅、所得稅要點）稅務自檢要點及應對（展開講解營業稅、所得稅要點）（4）項目備案登記規定及籌劃）項目備案登記規定及籌劃（5）核算提示）核算提示（6）收入稅務檢查重點（展開重點講解）收入稅務檢查重點（展開重點講解）國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知l為了發揮土

15、地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得，中部和東北地區省份不得低于低于1.5%，西部地區省份不得低于，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預

16、征階段及時、的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。充分發揮調節作用。l土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照值稅清算工作。要按照土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程的要求，結合本地實際，進的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，

17、一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。的中介機構進行嚴肅懲治。國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知l各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工

18、作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照時依法進行清算，按照土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程的規定和時限進行申報；對的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移

19、交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。l各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發201010號文件精神，有針對性地選擇號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。 l各地要在各地要在6月底前將本地區的清算工作

20、計劃（包括本地區組織企業進行清算的月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知l 規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定

21、的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之以核定為主、一核了之”、“求快圖求快圖省省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產

22、類型制定核定征收率。各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函國稅函2010220號號 l 關于土地增值稅清算時收入確認的問題關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關

23、部門實際測量面積不金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。l房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，

24、建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知l房地產開發費用的扣除問題房地產開發費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計融機構證明的，允許據實扣除

25、，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額”與與“房地產開發成本房地產開發成本”金額之和的金額之和的5%以內計算扣除。以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額”與與“房地產開發成本房地產開發成本”金額之和的金額之和的10%以內計算扣除。以內計算扣除。全部使用自有資金，

26、沒有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。l房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知l關于拆遷安置土地增值稅計算問題關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按處理，按國家稅務總局關于房地產開發企業

27、土地增值稅清算管理有關問題的通國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知知（國稅發（國稅發2006187號）第三條第（一）款規定確認收入，號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。減本項目拆遷補償費。（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋（二）開發企業采取異地安置

28、，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發價值按國稅發2006187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。l土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅

29、務機關納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。規定的期限內補繳的，不加收滯納金。階段描述營業稅要點所得稅要點土地增值稅要點l預售款預售款u采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。u因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業額中申報納稅 。u銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。u納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。 u采取銀行按揭方式銷售開采取銀行按揭方式銷售開發產品的，首付款是否于實發產品的，首付款是否于實際收到日確認收入的

30、實現，際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。賬之日確認收入的實現。u有無跨年未確認調增應納有無跨年未確認調增應納稅所得稅所得u有無應資本化利息費用化有無應資本化利息費用化在當期扣除在當期扣除u2008年預收款可以作為廣告年預收款可以作為廣告費、業務招待費等基數（具體費、業務招待費等基數（具體各地不統一），之前不行。各地不統一），之前不行。比照營業稅比照營業稅處理是否充處理是否充足預繳足預繳比例是否正比例是否正確確稅務自查與檢查項目開發項目預售232010 闞振芳 版權所有階段描述稅種/規定檢查重點、方法、底稿備注l預售款預售款營業稅營業稅

31、實施細則實施細則規定規定“納稅人轉讓土地使納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。的當天。”納稅人發生本細則第五條所稱自建行納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。（單位或建筑物的納稅義務發生時間。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發者個人自己新建建筑物后銷售，其所發生的自建行為按細則應視同銷售）生的自建行為按細則應視同銷售）土地增值稅土地增值稅是否按規定預繳是否按規定預繳企業所得稅企

32、業所得稅31號文件規定號文件規定“預計計稅毛利率分預計計稅毛利率分季季(或月或月)計算出預計毛利額，計入計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額當期應納稅所得額 ”印花稅：對商品房銷售合同按照產對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。權轉移書據征收印花稅。重點重點u預收款放“其他應付款”、“應付賬款”、及賬外未及明申報營業稅u不及時或未按規定開票；u外循環或干或未交（足）方法方法u提供預售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對；u提供按揭銀行對賬單；u提供發票開具記錄；比對營業稅與土地增值稅配比關系u計入當期所得完整性u比對合同及收據連號價格差異u詢問按揭人員、銷售中介、現場查看樓盤銷售進度底

33、稿底稿相關工作底稿相關工作底稿補營業稅補營業稅城、教、城、教、土增值稅土增值稅調整應納調整應納閣所得補閣所得補所得稅所得稅補稅同時補稅同時加收滯納加收滯納金金稅務自查與檢查項目開發項目預售/銷售242010 闞振芳 版權所有階段描述收入自查關注檢查重點、方法、底稿備注l預售及預售及銷售結轉銷售結轉u收入的合理、完整和及時u收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續費、基金、集資費、代收款等）是否入賬u預收款（含定金）申報列入以外賬目未申報u收款沖成本費用或轉入關聯單位個人卡賬外u開具收具未按規定申報u自有施工力量銷售不動產建筑環節營業稅u在建項目轉讓u是否拆遷補償面積按工程成本+超面積差價和

34、申報u與包銷企業兩票結算少計收入u分期收款應收未收是否申報u委托銷售的是否及時u按揭是否申報u租金收入是否申報u視同銷售是否申報（開發產品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位）u關聯方低價收入合理性u合作建房是否交稅u不屬于代建作為代建處理補營業稅城、教、土增值稅調整應納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務自查與檢查項目開發項目預售/銷售252010 闞振芳 版權所有1 1、項目設立及取得階段、項目設立及取得階段 2 2、項目開發階段項目開發階段3 3、預售及銷售階段、預售及銷售階段4 4、完工階段（所得稅）、完工階段（所得稅）5 5、土地增值稅清算、土地增值稅清算 6 6、公

35、司注銷、公司注銷 問題解答問題解答 pk老31：降低期中稅負嚴格完工管理預征比例調低預征比例調低救急救急1.25%止：費用止：費用稅金口舌稅金口舌權責發生權責發生有所限制有所限制轉固轉固不再躊躇不再躊躇房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 成本口徑明確成本口徑明確掌握有難度掌握有難度項目項目國稅發國稅發200931號號國稅發國稅發200631號號注釋注釋范圍范圍內外資內外資內資內資已經已經完工完工條件條件 符合下列條件之一符合下列條件之一 ：（一）開發產品竣工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已

36、開始投入使用（二）開發產品已開始投入使用（三）開發產品已取得了初始產權證明。（三）開發產品已取得了初始產權證明。竣工證明已報房地產管理部門備竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品；案的開發產品；2.已開始投入使用的開發產品；已開始投入使用的開發產品；3.已取得了初始產權證明的開發已取得了初始產權證明的開發產品。產品。 無本質區別無本質區別計稅計稅毛利毛利率率 （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于的，不得低于15。（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區（二）開發項目位

37、于地及地級市城區及郊區的，不得低于的，不得低于10%。（三）開發項目位于其他地區的，不得低于（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5。（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于不得低于3%。 .開發項目位于省、自治區、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低在地城市城區和郊區的，不得低于于20。 開發項目位于地及地級市開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于城區及郊區的，不得低于15%。開發項目位于其他地區的，開發項目位于其他地區的，不得低于不得低于10。 下調下調5%，具，具

38、體要看各省如體要看各省如何轉發何轉發明確明確期間期間 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。期按規定扣除。 項目國稅發200931號國稅發200631號注釋幾項幾項預提預提（應（應付）付）費用費用（一）出包工程未最終辦理結算而未取得（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的過合同總金額的10。（二）公共配套設施尚未建造或尚

39、未完工（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項物

40、業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。基金。 應付費用。開發企業發生的各應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。另有規定外，不得在稅前扣除。原原31號無相關號無相關規定，造成完規定，造成完工企業扣除不工企業扣除不足：如何解決足：如何解決完工、發票、完工、發票、扣除對企業仍扣除對企業仍是個難點是個難點車庫車庫規定規定 第三十三條第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設

41、作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。行處理。 無，無，同上同上項目國稅發200931號國稅發200631號注釋成本成本規定規定 l六大原則六大原則l規定了成本項目規定了成本項目l制造成本引入制造成本引入l分配標準統一分配標準統一（見比較資料）（見比較資料）無無* *詳細見資料詳細見資料302010 闞振芳 版權所有開發產品完工清算鑒證報告書開發產品完工清算鑒證報告書鑒字（鑒字（20102010）第）第號號公司： 我們接受委托，對貴公司我們接受委托，對貴公司開發產品開發產品實際毛利額與預計毛利額開發產品開發產品實際毛

42、利額與預計毛利額之間差異調整情況進行了審核。我們審核時主要依據國稅發之間差異調整情況進行了審核。我們審核時主要依據國稅發200931200931號的規定號的規定及及相關規定，并參照相關規定，并參照企業所得稅匯算清繳納稅申報鑒證企業所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業務準則（試行）業務準則（試行）和和開發產品（成本對象）完工清算鑒證業務指南開發產品（成本對象）完工清算鑒證業務指南，對，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關會計資料和數據，實施我們認為必要的審核程貴公司提供的憑證、賬冊、有關會計資料和數據，實施我們認為必要的審核程序。序。 貴公司對所提供有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。貴公司對

43、所提供有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，按照房地產行業企業所得稅有關規定，進行審核鑒證，出具鑒我們的責任是，按照房地產行業企業所得稅有關規定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發表意見。證報告，獨立、客觀、公正地發表意見。 貴公司應當按照鑒證業務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三貴公司應當按照鑒證業務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。 經過審查，貴公司經過審查，貴公司開發產品完工清算實際銷售與預售毛利額差

44、異有關開發產品完工清算實際銷售與預售毛利額差異有關數據鑒證結果如下：數據鑒證結果如下： 312010 闞振芳 版權所有 可售面積可售面積平方米；平方米； 已實現銷售的可售面積已實現銷售的可售面積平方米；平方米； 已銷開發產品的銷售收入已銷開發產品的銷售收入元；元； 已銷開發產品的計稅成本已銷開發產品的計稅成本元；元； 已銷開發產品的毛利額已銷開發產品的毛利額元；元； 開發產品預售收入開發產品預售收入元；元； 開發產品預售毛利額開發產品預售毛利額元；元； 實際銷售與預售毛利額差異實際銷售與預售毛利額差異元。元。 （現場講解見資料）（現場講解見資料）322010 闞振芳 版權所有計稅成本管理計稅成

45、本管理（1）會計成本核算）會計成本核算（2）計稅成本特點）計稅成本特點（3）權責發生制與合法憑證與計稅成本協調）權責發生制與合法憑證與計稅成本協調（4）不同會計核算處理優劣）不同會計核算處理優劣（5）新規動向）新規動向（6）轉回稅款與轉回利潤區別協調）轉回稅款與轉回利潤區別協調332010 闞振芳 版權所有1 1、項目設立及取得階段、項目設立及取得階段 2 2、項目開發階段項目開發階段3 3、預售及銷售階段、預售及銷售階段4 4、完工階段（所得稅）、完工階段（所得稅）5 5、土地增值稅清算、土地增值稅清算 6 6、公司注銷、公司注銷 問題解答問題解答 一、土地增值稅的清算單位一、土地增值稅的清

46、算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于期開發的項土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于期開發的項目，以分期項目為單位清算。目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（注：京地稅200892規定：對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用土地增值稅暫行條例第八條（一）項的免稅規定。）二、土地增值稅的清算條件二、土地增值稅的清算條件（一）符

47、合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.3.直接轉讓土地使用權的。直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算1.1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑

48、面積的比例在的比例在85%85%以上以上，或該比例雖未超過，或該比例雖未超過85%85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.4.省稅務機關規定的其他情況。省稅務機關規定的其他情況。關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知三、非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發企業將開發產

49、品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證

50、的，不予扣除（二）稅務機關可核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）裝修費用可以計入房地產開發成本。房

51、地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程第二十二條第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：點關注：（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產開發費用

52、記入取得土地使用權支付金額以及土地征用（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。第二十三條第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。（二

53、）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。合理分攤。土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程 第二十四條第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：審核公共配套設施費時應當重點關注：（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。預提的公共配套設施費情況。（二）是否將房地產開

54、發費用記入公共配套設施費。（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。攤。第二十五條第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：審核建筑安裝工程費時應當重點關注：（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。同記載的內容相符。（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除

55、項目。目。（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。 土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程 第二十六條第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：審核開發間接費用時應當重點關注：（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。發生的管理費用記入開發間接費用的情形。（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。憑證是否合法有效。第二十七條第二十七條 審核利息支