1、商業運營管理公司組建模式（光谷世界城運營管理計劃書）光谷世界城運營管理計劃書商業地產項目只有通過良好的整體運營， 才能體現真正的商業價 值，像本項目這樣的大型商業地產項目，因為其開發盈利模式的原因， 運營管理過程中牽涉的關系和環節都比較復雜，體現了開發商、管理 者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關系。商業運營管理公 司組建的重要意義，就是要代理協調各種復雜關系，代理產權不同歸 屬的物業或無產權的資產進行運營，整合各種內外的資源進行利用， 使所管理的商業物業在整體上往良性循環和升值的方向邁進。本計劃書結合本人從事商業運營管理的淺薄經驗， 綜合各大商業 地產項目的發展情況，整合編寫而成，旨在

2、為項目即將起步的運營管 理提供參考。第一部分商業地產項目運營管理核心理念一、商業運營管理公司組建模式本計劃書提出，為了確保光谷世界城物業運營管理的工作開 展目標的一致性和統一性，在組建原則上，絕對不能把商業運營 和物業管理兩大部分的只能分屬不同的公司實體，而應該在一個 運營管理公司的基礎上，圍繞物業運營作為主體，物業管理為輔 助，并設置其它配套功能。本計劃書建議：由開發商單獨組建運營管理公司，對物業實 行全面運營管理。單獨組建運營管理公司主要出于以下三方面的目的：1、為了能把開發商原有資產轉移或交接， 包括開發過程中遺留的 有權資產和無產權資產2、把商業物業的運營做旺，充分挖掘和提升物業價值3

3、、兌現開發商的承諾，通過運營管理公司來協調各方面的關系， 開展優質運營管理服務，逐步實現開發商之前的承諾商業運營管理公司前期資產結構由開發商注資， 如停車場、倉庫、 廣告位、內外場多種運營點等有產權和無產權資產， 這些資產成為運 營管理公司的注冊資產，為商業運營管理的日常運營提供一定的收入 來源。商業運營管理公司的架構由運營部、工程部、管理部、財務部、行政部、策劃部這六個部門組成。各部門之間相互溝通、協調、配合, 形成一個高效、優質的運營管理團隊。二、商業項目運營管理的理念商業地產項目從整體本質上來說， 是社會商品進行銷售推廣、商業服務開展的平臺和載體，所以，開發的最終目的是要進行運營管理；也

4、只有通過整體運營，才能真正體現商業地產項目開發的核心，是商業地產收益和物業價值提升的源泉，是產權所有者的利益得到最大體現的保障。鑒于本項目的實際開發盈利模式以銷售為主，無論是組建或外聘運營管理公司對項目進行運營管理，在運營管理過程中所涉及到的關系和環節都比較復雜，其體現了開發商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關系。本項目要借助專業的商業運營管理的開展，實現銷售旺、招商旺和運營旺“三旺” ，達至開發商贏、管理者贏、投資者贏、運營者贏等多贏的開發目標，在運營管理中，開發商、管理者、投資者、運營者和消費者形成良性循環，缺一不可。3、 商業項目運營管理的內容范疇商業項目的運營管理從內容范

5、疇來說，主要包括以下四大部分：商業運營管理公司組織架構和功能設置商業運營管理公司的運作模式商業項目日常運營管理工作商業項目整體運營推廣4、 商業運營管理的目標1、 建立一個高效高素質服務良好的商業運營管理團隊2、 建立一個具備良好營商環境的商業中心3、 建立一個具備良好品牌形象的商業中心4、 打造一個具有良好市場升值前景的商業中心第二部分項目商業運營管理公司組建模式與功能架構一、 商業運營管理公司籌建的必要性（一）開發遺留資產價值的交接與核算在光谷世界城的整個開發進程中，會有不少產權資產和無產權資產成為開發商遺留資產，這些資產如下所示：1、 一期項目中， 銷售部分的物業主要為四棟聯體商場的首層

6、和二層外，三層和四層主要進行招商公開租賃。2、 商場室內外廣告位等無產權資產， 這部分廣告位面積大， 數量多，分布廣3、室外及地下停車場，也成為開發商自有產權資產4、為運營推廣而設立的網站信息中心等軟件產業5、配套的倉庫6、室內外各類多種經營點的設立和租賃以上都是在開發本項目中產生的遺留資產，這些資產不可能靠開發商自主進行運營和管理， 必須要組建專門的商業運營管理公司， 來 為這些資產進行精心的運營管理， 使這些資產能夠產生現金流， 為開發商提供良好的收益來源。當然，以上一些遺留資產，如廣告位、多種運營攤點等無產權資產和停車場、 倉庫等有產權資產， 在組建運營管理公司時也可以把這些資產注入運營

7、管理公司， 這樣運營管理公司注冊成立時， 就擁有自己的自有資產， 使運營管理公司能更好的發揮管理職能， 收益來源渠道較多，維持日常運轉有一定的保障。（二）確保項目的運營興旺和持續發展項目銷售與招商的成功，遠遠不是結束，相反，只是一個開始，必須要通過精心的籌劃運營管理， 使世界城在開業后穩定運營， 走向興旺之道，并且能夠進行持續的發展，實現開發商、投資者、運營者等多贏的目標， 這才是一個商業地產項目良好開發運營觀念， 任何短期利益行為，都會給項目整體帶來不可估量的負面影響。所以，要確保項目后續運營的興旺發展，就必須組建專業的運營管理公司，專門負責項目的商業運營管理。（三）為二期和三期的持續開發提

8、供強大動力光谷世界城的開發總面積120萬itf ,規劃以主題特色及完整機能的九大組團，由一條1350 米的世界最長步行街串聯為一體，規劃的商業規模達40萬itf和80萬itf的高檔住宅。其中一期開發僅16萬itf,可以說，一期開發只是一個開始，后續還有巨大的開發量。一期開發一旦建設完畢， 必須要依靠良好的運營管理來做旺商場， 使一期實現真正的商業價值。 如果后續開業運營失敗， 必將對項目后續開發產生難以挽回的負面影響。另外，通過一期的良好運營管理，使投資者、運營者等獲得了理想的經濟收益， 同時建立了一個專業和經驗豐富的運營團隊，對二期和三期的后續開發、招商、銷售乃至運營管理的巨大促進也不言而喻

9、。所以， 必須要有專業的運營管理公司， 為項目整體開發進程服務，二期和三期的持續開發才有足夠的動力來源。（四）協調各方面的關系商業物業銷售后，項目因產權分散，商業地產項目在開發運營過程中牽涉的關系和環節很復雜，體現了開發商、管理者、投資者、運營者和消費者等多個方面的利益關系， 其整體的運營管理將會遇到不少問題， 需要成立專門的運營管理公司， 協調和調控好各方面的關系，才能把商業物業整體的運營帶動起來。（五）開發商自身可持續發展的需要1、令商業物業“保值、增值” ，盤活開發商的固定資產。要解決商業物業如何 “保值、 增值” ， 吸納有全盤規劃和商業專業知識的運營性專業人才， 實行專業運營管理，

10、有利于使房地產公司物業及商業項目持續穩定的發展，在投資市場成為炙手可熱的投資品，盤活公司的固定資產，并使之“保值、增值” ，為公司帶來穩定的收益。2、運營管理公司和開發公司分工明確，發揮各自專長運營管理公司負責運營管理，開發公司負責開發，分工明確，能發揮各自專長。優化資源配置，配合集團公司走專業化發展道路。3、增加資金運作途徑運營公司專業運營商業物業，為項目后期發展打造好產業鏈中的物業運營一環，同時增加了資金運作的新途徑。4、專職處理商業物業問題運營公司專業運營商業物業，處理可能發生的各種問題，避免房地產公司直接面對商業物業的問題， 使房地產公司在后期開發中輕裝前進。5、商業領域的長遠發展運營

11、公司專業性強， 專職于招商、 運營管理， 能給租賃客戶信心，使商業項目能持續穩定的發展，有利于公司在商業領域的長遠發展。二、項目商業運營公司組建模式（一）商業運營管理兩大工作內容1、物業管理? 世界城物業的硬件設施進行管理維護，包括了建筑硬件設施、設備和水電工程等設備的維護和保養? 安保和消防系統工作的開展? 清潔、綠化及其他維護等一系列工作? 物業服務的相關工作2、運營管理? 世界城的日常管理服務工作? 商戶的維系和調整?世界城的形象包裝和推廣 ?租金收取和業主的維系服務工作可以說，在項目的運營管理中，物業管理是運營管理開展的前提， 運營管理是物業管理的提升、發展和利潤體現。在實際運營管理中

12、， 兩部分是緊密聯系，不可分離，如項目的日常服務管理工作，既體現 了物業管理的內容，又體現了運營管理的要點，物業管理中處處滲透 了運營管理的特征，此點與單純的住宅物業管理有很大差異。以上兩大部分內容中，運營管理是核心，物業管理是圍繞運營管 理來服務的，從功能配置上從屬于運營管理。（二）項目運營管理公司組建模式運營管理公司組建有以下幾種模式（本人將通過幾種管理模式的 利弊分析對比，根據本項目的實際情況，選擇一種最適合的管理模式）1、物業管理于運營管理分離，由不同企業公司主體進行操作這種方式雖然能發揮專業公司的優勢， 但由于兩個工作范疇之間 的關聯性緊密，導致兩個操作主體之間的工作內容必然存在交叉

13、和重 疊，因此部分責、權、利關系易于產生混淆，容易產生矛盾，從而引 起物業管理公司與運營管理公司互相爭奪利潤、 推卸責任，各自為戰， 極大的打擊了經營戶的經營積極性， 商戶不知道出了問題，找誰？誰 負責解決問題？對項目的順暢運營和持續發展大為不利。以廣州一家SHOPPING MALL為例，該項目自開業，盡管項目 整體是開發商自有物業，物管工作由物業公司負責，運營工作由商業 運營公司負責，物業公司和商業運營公司都是開發商屬下的子公司，但實際運作中涉及兩間公司的部門多，環節冗長，手續繁瑣，效率低 下， 而且因為利益關系產生了很多沖突和矛盾， 結果由于相互之間的不配合和不理解，令雙方的工作協調和對商

14、戶的管理在實際操作中都出現了種種問題，甚至使商戶和管理方矛盾激化，一度影響了商場的正常經營。 后經總公司對管理機構進行調整， 將物業管理公司撤并為運營管理公司下屬一個部門， 才逐漸扭轉了項目在運營管理中出現的種種弊端。由此可見，此模式不可取，僅能作為短期的過渡形式。2、物業管理由物業公司負責，運營管理由專業公司提供顧問意見或駐場代表，由物業公司進行統籌操作。這種方式避免物管與運營工作分離對實際操作工作帶來的一系列問題， 使各項的管理和經營工作開展得比較順利， 另外也能夠在一定程度上得到專業公司的意見，以彌補物業公司在運營工作上的欠缺。這種模式在很多 SHOPPING MALL 項目中被采用，如

15、目前較為成功的“天河城” ，當時他們聘請了“第一太平戴維斯”作為管理顧問公司，在運作了一段時間后，雖取得一定成效，但并不顯著，故后來逐漸弱化此合作模式。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問費為前提，令專業公司“旱澇保收”，另一方面由于專業公司沒有爭取更大利潤的動力，沒有融入真正的經營活動中（如停車場的經營） ，故其專業意見或多或少存在著不到位或建議實施走調的情況， 至于駐場代表的做法也會存在著人手不調不足的狀況。因此，目前很多項目更多的考慮 利用專業公司品牌作用，借用其 豐富的客戶資源促進招商或銷售工作，而實際利用其專業意見僅限于 項目前期而已。3、聘請專業公司進行全面運營管理工作， 即實行專業公司

16、承包做法， 開發商每月收取固定費用，至于管理公司的盈虧由專業公司負責。這種方式的好處是可以最大限度的給予專業公司運營管理的空間，專業公司承包工作包含了物業管理和運營管理兩大部分內容，可發揮其專業優勢，且開發商也可有固定的微利回報； 但從另一角度來 看，作為項目的大業主（開發商）對項目運營管理的監控力度較小， 且當項目出現經營不善，商戶拒交租金、物管費等問題時，開發商不 僅會收不到微利的回報，更可能需出面收拾殘局。當然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業市 場就較為成功，由專業公司進行操盤，令該項目的熱度不斷上升，業 主得到了理想的回報；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負一、 二

17、層，結果出現了雙方解除合作的局面。可見，這種模式在一定程度上受開發商和經營者心態的影響，如果是開發商對由專業公司操盤會產生較大利潤存在很大希望，忽視商業經營規律，這樣很可能會失望而歸，而如果專業公司的經營管理較 為短淺，限于眼前利益，那么結果也會得不償失。4、由專業公司與開發商共同組建運營管理公司，對項目實行統一的 全面經營管理。這種方式通過專業公司與開發商合作形成的獨立核算實體運營管理公司， 管理內容包括了物業管理和經營管理， 這樣可充分發揮雙方的積極性， 使項目運營管理效益最大化； 一方面可最大限度利用專業公司的優勢， 另一方面也可體現開發商對運營管理的監控力度， 且全程參與運營管理工作，

18、在合作中積累經驗，加快自身成長。當然， 這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風險和利潤， 避免推諉責任和利益矛盾。5、由開發商單獨組建運營管理公司，對物業實行全面運營管理這種方式是開發商通過從社會上招聘有類似經驗的專業人才， 組建運營管理公司， 實行自行操作， 運營管理公司的管理內容涵蓋運營管理和物業管理，兩大管理緊密聯系，相互配合，在管理上形成一個統一的整體。通過組建運營管理公司，可使經營利潤的最大化；另一方面也可使開發商全面經營管理自身的物業， 經營權和管理權同屬一家公司， 不存在利潤的爭奪和責任的推諉， 責任到部門， 責任到個人，同時也不會造成公司對外口徑不統一， 便于統一管理。 對開發商

19、的長遠發展目標有著深遠的意義。當然，這種方式存在一個“培育”過程，招聘回來的人能否符合公司發展要求，專業知識是否過硬等，且需要一段的時間整合，將他們的經驗融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的 SHOPPINGMALL 運營管理經驗，因此時間不會太長。（三）光谷世界城運營管理公司組建模式建議綜合以上五種商業項目經營管理模式的有缺點，結合光谷世界城的自身情況， 從長遠和整體角度考慮， 建議本項目采用第五種方式：成立商業運營管理公司講行商業物業運作當然，如果公司從項目目前狀況和市場運營管理運作慣例角度考 慮，也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式。商業運營管理公司由開發商組建成立， 其前期資產結構

20、由開發商 注入部分資產，如停車場、倉庫、廣告位、項目的三、四層及 A區、 D區等有產權和無產權資產等，這些資產就成為運營管理公司的注冊 資產，為商業運營管理公司的日常運營提供一定的收入來源， 這對開 展項目的日常運營大有益處。（四）商業運營管理公司的職能界限由于商業運營公司由開發商組建，故從本質上運營管理公司隸屬 于開發商，開展工作針對的對象為經營者、投資者、消費者，所以運 營管理的職能上有四重關系：1、為開發商服務，盤活開發商自有物業資產，打造光谷世界城 這一全新商業品牌。2、為經營者服務，引導經營者共同做旺世界城。3、為投資者服務，為投資者提供租賃服務，做旺世界城，使投 資者的產業升值。4

21、、為消費者服務，提供良好的購物環境和服務，吸引消費者前 來購物消費。從職能界限本質來說，運營管理公司不牽涉開發商的業務發展和 內部管理，是相對獨立預算的企業體；同樣，在適當整體調控的基礎 上，運營管理公司也不會介入世界城里經營戶內部經營事務，只是作為一個引導者，擴大經營戶的經營范圍與提升其經營實力， 經營戶是相對獨立開展自身經營的，這就是： 統一管理，獨立經營。附一：光谷世界城運營管理有限公司管理架構及職能根據以上商業運營管理公司組建模式的思考，結合本項目大型 綜合化商場的特點，建議商業運營公司的架構如下：運營管理公司總經理運營管理公司設總經理1名，副總經理2名，下設六大部門，其 中財務部由總經理直接負責監管1名副總負責工程部和管理部工程部的主要工作職責： 光谷世界城公共設施、 設備日常設備的維護、 保養和保證所有設備的正常運行， 商戶店鋪的工程維護及維修服務，各大主力店的工程維修服務（與主力店工程人員配合，協調工作） 。管理部的主要工作職責：光谷世界城B 、 C 區 24 小時安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個世界城的安保及日常安全監控、消防監控等工作。1 名副總分管運營部、策劃部、行政部運營部主要工作職責： 負責光谷世