1、CONSTRUCTION ECONOMY2007年 7月專刊建筑經濟 房地產項目投資風險分析是指辨識和估計風險, 并 且對房地產項目投資風險的結果進行評價, 為房地產項目 投資風險管理計劃的制定和實施提供依據。 房地產項目投 資風險分析的程序依次為風險識別、 風險估計、 風險評價。風險識別是房地產項目投資風險管理的第一個環(huán) 節(jié), 也是比較重要的一個環(huán)節(jié)。房地產項目投資風險識別 的根本目的在于提前洞察和發(fā)現房地產項目投資中所面 臨的各種風險, 并對這些風險進行分類和細化, 為房地產 項目投資風險評價打下堅實的基礎。1風險識別的內涵資所涉及的各個方面, 縱觀投資建設發(fā)展的過程, 通過一 定的方法,

2、 對大量來源可靠的信息進行分析, 找出影響項 目投資風險管理目標實現的風險因素, 分析風險產生的原因, 篩選確定投資過程中應予以考慮的風險因素并對其進 行歸類的過程 1。風險識別始于存在著與期望狀態(tài)之間的 差異, 是主觀的。 目的是為了增強識別風險的能力, 了解風 險的性質、 原因及后果, 為風險評估和風險決策打下良好的基礎 2, 3。2風險識別的特性2.1個別性房地產項目投資具有差異性, 沒有哪兩個房地產項目 是完全一樣的, 即使設計完全一樣, 也可能因為它們建造的 時間不同、 承包商不同、 所處不同區(qū)位等因素, 使其面臨的 風險而不同。 而且任何風險都有與其它風險不同之處, 沒有 兩個風險

3、是完全一樣的。 因此, 雖然不同的房地產項目投資 有不少的共同之處, 但一定存在不同之處, 在風險識別時尤 其要注意這些不同點, 突出風險識別的各異性。 唐秀麗 1, 楊子君 2,趙世強 3(1. 北京物資學院 , 北京 101149; 2. 河北軟件職業(yè)技術學院 , 河北 保定 071000;3. 北京建筑工程學院 , 北京 100044摘 要 風險識別是房地產項目投資風險管理的第一個環(huán)節(jié)。房地產項目投資風險識別的根本目的在于提 前洞察和發(fā)現房地產項目投資中所面臨的各種風險 , 并對這些風險進行分類和細化 , 為房地產項 目投資風險評價打下堅實的基礎。本文首先闡述風險識別的內涵、 特性、 過

4、程與內容 , 其次指出了 風險識別中存在的問題 , 最后基于房地產項目生命周期對房地產項目投資風險進行了詳盡的全過 程識別。關鍵詞 房地產項目 ; 投資 ; 風險 ; 風險識別Abstract:Risk identification is the first link of the management of the real estate investment. The primary purpose of risk identification is to find all the risks in the real estate investment in advance, then t

5、o classify and further detail the risk for making a solid foundation to the real investment. This paper expounds the connotation , characteristic , course and content of risk indentification, and points out the problems. In the end, it gives an overall process identification based on the life-cycle

6、of the real estate investment.Key words:the real estate ; investment ; risk ; risk identification中 圖 分 類 號 F407.9文 獻 標 識 碼 B 文 章 編 號 1002-851X(2007s1-0205-03作者簡介 唐秀麗(1977- , 女 , 河北新樂人 , 北京物資學院講師 , 主要從事房地產項目管理、 房地產經濟研究和城市物流學方面的研究。 房地產項目投資風險識別研究房 地 經 濟 2052007年 7月專刊 CONSTRUCTION ECONOMY建筑經濟2.2主觀性房地產項目

7、投資的風險識別是由人在掌握一定的專 業(yè)知識、 具有一定的實踐經驗的基礎上, 通過一定的風險 識別的方法來完成的。 而不同的人對風險識別具有很大的 差異性, 因此, 雖然風險是客觀存在的, 但風險識別卻是主 觀的。在風險識別時要盡量提高風險識別的水平, 使主觀 識別的結果更接近客觀情況。2.3復雜性由于房地產項目投資建設工期長、 投入高、 參與方眾 多、 建設條件特殊性等, 其所面臨的風險因素及風險事件 具有復雜性。而且這些風險因素和風險事件相互影響、 關 系復雜, 因此風險識別是一項復雜的工作。要想充分的識 別房地產項目投資中的風險, 就需要風險識別人員掌握充 分的數據及資料。2.4不確定性由

8、于風險識別具有主觀性和客觀性, 在實踐中, 可能 因風險識別的結論與實際發(fā)生的情況不符而造成損失, 這 往往是因為風險識別結論錯誤導致風險對策決策錯誤而 造成的。 因此風險識別具有風險性。 因而避免和減少風險 識別的風險也是風險管理不可缺少的一部分。2.5連續(xù)性因為房地產項目投資的投入具有時間性,而事物又 是不斷變化發(fā)展的, 隨著時間的不斷發(fā)展, 新的風險會不 斷出現, 往往通過一些風險應對措施, 可以回避和減少已 經識別出的風險,而只有沒識別出的風險才是真正的風 險。因此, 應在房地產項目投資的整個生命周期中持續(xù)的 進行風險識別, 以不斷的發(fā)現新的風險。2.6全面性風險識別不能只局限于某個部

9、門、 某個環(huán)節(jié)、 某個具 體風險, 而應該對房地產項目投資風險進行全過程、 全方 位、 全要素的識別, 即全面風險識別。因此, 風險識別具有 全面性 4。3.1確定風險識別的對象風險識別的第一步就是要確定風險識別的對象, 要 對生命周期的各個階段的主要作業(yè)過程進行分解, 盡量不 出現漏項, 確定出識別的對象。3.2收集并處理生成與風險有關的信息風險識別中的很多方法都需建立在大量數據的基礎 上, 一般認為風險是數據和信息不完備而引起的。 因此, 收 集并處理生成項目過程中和風險有關的各種信息一般是 很困難的, 但是風險事件總不是孤立的, 可能會存在一些 與其相關的信息, 或是與其有間接聯(lián)系的信息

10、, 或是與本 房地產項目可以類比的信息。 比如可以收集房地產項目環(huán) 境方面的數據資料、 類似工程的有關數據資料和工程的設 計、 施工文件等。3.3不確定性的分析與判斷運用收集、處理生成的信息結合風險管理人員的經 驗, 對房地產項目投資所面臨的不確定性進行分析與判斷。 3.4選擇風險識別技術與工具結合風險對象的特性, 選擇有效的識別方法。有的可 能需要一種技術與工具, 有的可能需要幾種技術與工具結 合使用。3.5確定風險事件并分類通過以上選擇的風險識別方法確定風險事件, 并根據 房地產項目風險分類的方法, 運用現有的風險信息和風險 管理人員的經驗, 對確定出的風險進行分類分析, 以便全 面識別風

11、險的各種屬性。3.6預測風險事件的發(fā)展過程及結果就是指結合實踐經驗對分類后的風險事件進行推斷與 預測, 以判斷風險何時發(fā)生以及引發(fā)其發(fā)生的原因何時會出 現, 以哪種形式出現, 發(fā)生后會如何發(fā)展、 結果如何等。 3.7風險識別報告每進行一次項目的風險識別, 都要在最后給出一份風 險識別報告。 該報告不但要包括房地產項目現有的風險清 單, 而且要有風險的分類、 原因分析和說明、 風險后果及其 價值量的表述, 以及全部風險的控制的優(yōu)先序列等 5。 具體 項目風險報告的形式可根據具體項目的規(guī)模和情況而定。 房地產項目投資風險分類識別流程如圖 1所示。確定風險識別的對象收集并處理與風險有關的信息不確定性

12、的分析與判斷存在不確定性嗎 ?選擇風險識別技術與工具確定風險事件并分類預測風險事件的發(fā)展過程及結果過程結束了結束是檢 查 法 /德 爾菲 法 /頭 腦 風暴 法 /SWOT 法/敏感性分析法/因 果 分 析 法 /流 程 圖 法 /系統(tǒng) 分 析 法 /情景 分 析 法 /試驗 法 /經 驗 判斷 法 /WBS 法 /圖解法管理人員的管理經驗是否結束風險識別報告圖 1房地產項目投資風險分類識別流程房 地 經 濟 206CONSTRUCTION ECONOMY2007年 7月專刊 建筑經濟目前房地產項目投資風險識別中存在的問題主要有 以下三個方面:一是對房地產項目投資風險識別自身的重 要性認識不足

13、。 二是對房地產項目投資風險識別不能做到 詳盡、 具體。三是現有的傳統(tǒng)的風險識別方法不能有效的 識別房地產項目投資中面臨的各種風險。5基于生命周期的全過程5.1房地產項目投資生命周期所謂項目, 按照國際標準 I SO 10006的定義:在一定 的約束條件(包括時間、 費用和資源 下, 為實現特定目標而 進行的由一系列具有明確起點和終點的協(xié)調和控制活動 所構成的唯一過程。 這一過程對整個項目而言是指從項目 論證立項到建成投產并完成后評估, 即項目生命周期。項 目生命周期可以分成四個大的階段, 即概念階段、 規(guī)劃階 段、 實施階段和結束階段。 對于房地產項目而言, 其全生命 周期包括四個階段, 即

14、投資機會選擇和決策階段、 前期工 作階段、 建設階段和運營管理階段。每個階段通常又由 5個管理過程 啟動、 計劃、 實施、 控制與結束過程組成。 這些過程之間不是完全獨立的, 而是相互影響、 相互作用 的, 有的過程之間甚至是相互重疊的, 而且過程之中含有 過程 6。項目整個生命周期實際上是一個視具體情況不同 而復雜程度各異的過程。因此, 房地產項目投資風險識別 應該對房地產項目生命周期全過程所面臨的風險進行有 效、 詳盡的分類識別。5.2房地產項目投資全過程風險識別為了全面認識房地產項目投資風險, 便于更好的針對 具體項目進行風險識別, 有必要對房地產項目投資在整個 生命周期中的面臨的風險因

15、素, 進行全面識別, 從而使投 資者能更好的針對具體項目進行風險分析, 掌握風險的本 質和變化的規(guī)律, 采取相應的風險管理措施來規(guī)避、 減少 風險, 最后做出最滿意的風險決策。房地產項目投資風險 如圖 2所示。按項目的實施先后可劃分為:投資機會選擇和決策階 段風險、 前期工作階段風險、 建設階段風險和運營管理階段 風險。 對房地產項目投資者而言, 項目投資的各個階段的風 險表現是不同的, 它伴隨著各個階段的主要任務而產生。 投資機會選擇和決策階段面臨的風險主要有:政治、 政策風險、 投資區(qū)位風險、 投資項目類型風險、 投資時機風 險、 投資方式風險。前期工作階段面臨的風險主要有:籌資風險、 勘察、 設 計風險、 招標模式風險、 合同風險、 市場風險。投資項目建設階段面臨的風險主要有:成本風險、 工 期風險、 質量風險、 施工索賠風險、 技術風險、 安全風險、 合 同履行風險。運營管理階段面臨的主要風險有:銷售時機風險、 運 營合同風險、 自然災害風險、 意外損失風險。參考文獻 1趙世強 . 房地產開發(fā)風險管理 M. 北京 :中國建材工業(yè)出 版社 , 2003.2楊艷萍 . 風險投資的風險識別、 評估與控制方法