1、XXXX期項目全程策劃/銷售代理服務建議書深圳賽諾威置業海南臻美地產顧問 房產銷售合作集團海南中邦投資咨詢十分榮幸有機會參與貴司投資開發的XXXX項目（以下簡稱“本項目”）。我方通過對項目的實地走訪，結合我方對XX省地產的認識及操作經驗、XX省及本地房地產發展狀況和項目所處區域現狀，結合貴司意愿，就我方針對項目所提供的全程服務提出以下服務模式及服務標準，供貴司參考，以便共同商議，促進項目操作。服務模式全程策劃服務+銷售代理服務為了使項目更符合市場需要，更能針對市場進行推廣，最大化發揮項目價值，最大程度加快項目銷售進程和加速資金回籠，我司需對項目定位、推廣手段、銷售手段、客戶特征、產品功能進行準

2、確分析，我方將針對性提出整體策劃報告。為檢驗策劃方案的可實施性和準確性，我方真誠希望同時將銷售代理工作也委托予我方。服務時間1、 項目整體營銷策略報告集中服務時間為30個工作日，提交一份項目整體策略報告，相關工作在代理服務期內延續。 2、 銷售代理服務期由雙方商洽。一、全程策劃服務服務內容 主要結合項目所處的整體市場環境、資源優勢、貴司情況，從整體上全面考慮本項目的操作，通過對市場的深入調查研究分析、對項目前期客戶特征分析、項目前期銷售策略、推廣渠道、廣告投放等進行分析，對項目后續的產品功能定位、客戶群定位、主題定位、銷售推廣思路等給以清晰明確的指引。主要包括市場調研分析、目標客戶群定位、產品

3、優化改良建議、市場整體宣傳推廣、銷售部署及階段策略等內容。1） 市場調研分析、目標客戶群定位：通過市場調研確立項目的整體定位，包括項目目標消費群、市場形象、檔次、銷售價格等各方面的定位。2） 產品優化改良建議：包括對項目周邊資源的利用、會所功能和經營模式、交樓標準、物業管理模式、景觀優化、建筑物外立面色彩、售樓處、樣板房、銷售資料等涉及項目開發和銷售的有關專題提出專業性的分析研究和建議。3） 市場整體宣傳推廣：A. 提出本項目整體市場推廣策略，負責項目整體營銷推廣案（推廣步驟、媒體計劃、廣告策略、主題表現、物料制作、公關活動等）的制定與執行。B. 負責統籌組織有關該項目前期各項推廣活動，負責執

4、行相關具體事項。4） 銷售部署及階段策略：對該項目銷售部署（銷售對象、銷售渠道、價格策略、付款方式、促銷手段等）制定專門方案并予以實施。1. 市場調查研究分析1) 國、內外旅游地產、休閑度假物業大體特征及走勢分析2) 本市及國內其它重要城市旅游度假物業特征及態勢分析3) 本省旅游特征及走勢分析4) 本市城市特征、人口特征分析5) 本市城市規劃、政府導向、房地產走勢分析6) 本省同類型物業調查研究分析7) 自身條件A、 項目區位分析a) 區域的交通評價b) 區域人口構成分析c) 區域旅游特征分析d) 區域商業分析B、 項目SWOT分析8) 研究分析結論n 工作目標：對市場和項目的綜合狀況作一個客

5、觀的評判，以分析項目的顯性及隱性競爭力。n 工作深度標準：力求全面反映市場和項目的綜合狀況，深入挖掘項目自身存在的優劣勢并對項目進行準確的定位。凡事不預則不立，以上的研究分析，均是在我方進行充分市場調研和貴司提供的相應有效市場和項目資料基礎上進行的，通過以上的研究分析，結合市場的需要及項目自身條件，對項目的功能定位、營銷推廣節奏、經營模式設計、目標客戶群研究、分析、定位給以市場的支持和指導。2. 項目功能定位、客戶定位、主題定位通過對整體市場的調研分析，對項目定位提出建議，包括：1) 項目功能定位2) 客戶群研析及定位3) 總體主題形象定位n 工作目標：結合本項目市場競爭力的現狀，進行市場定位

6、。n 工作深度標準：² 對目標消費群特征作出詳細地描述；² 對項目的檔次、市場形象、功能作出定位。3. 產品優化建議1) 與周邊旅游資源互動建議2) 總體規劃布局和細化調整建議3) 總體開發計劃（總體開發時間、開發節奏、開發順序建議）4) 物業類型的容量、分布、面積配比5) 總體及各物業類型建筑風格走向建議6) 環境景觀建議n 工作目標：² 提出本項目營銷主題對產品的適應性要求和建議；² 對項目的產品特征提出全面的建議。n 工作深度標準：² 根據本項目的定位及主題策劃要求，對本項目產品設計提出修改建議包括規劃形式、建筑風格、建筑細部、環境園林功

7、能等。4. 項目總體營銷推廣1) 整體營銷推廣部署包括整體營銷推廣思路、整體營銷推廣階段劃分、推售節奏把握、推售順序安排等建議2） 整體宣傳包裝策略包括公關活動、廣告推廣、媒體組合等設計建議n 工作目標：² 制定的項目的整體推廣計劃；² 確定項目各發展期的具體部署；² 為項目制定可執行的營銷及推廣策略。n 工作深度標準：² 對本項目面臨的機會點及市場障礙點進行深度剖析；² 形成本項目整體的推廣思路；² 對各發展期的推廣目標、推廣主題、操作要點等進行詳細的設定。二、銷售代理服務服務內容（一）、包括項目銷售隊伍的組建、銷售培訓、與購房客戶

8、接洽以促成成交、制定銷售計劃及完成銷售總結等。（二）、負責組建高素質的銷售團隊，并在各個階段有針對性地作銷售培訓。（三）、負責與購房客戶接洽，并通過各種有效合理的方式促成項目的成交。（四）、制定完整的銷售制度，使銷售團隊能進行有效運轉。（五）、制定各個階段（包括月度、季度及銷售期）的銷售計劃，并及時做好銷售總結。（六）、現場管理服務a) 現場布置指導 b) 道具準備c) 工作人員培訓d) 危機事件處理 七、我方負責與項目營銷相關的所有費用，具體包括以下費用：A、項目形象識別系統1. 基本系統 1/ 標志2/ 標準色3/ 中英文標準字體4/ LOGO與中英文標準字體之標準組合規范5/ LOGO與

9、中英文標準字體、形象定位語標準組合規范6/ 輔助圖形或象征圖形7/ 禁用范例2. 整體視覺應用系統 1) 辦公事務用品 名片 文件夾標簽 通用文件封面2) 工地現場包裝 工地圍墻展示戶外導示牌 戶外彩旗 樓體掛幅 樓體條幅等3) 慶典現場包裝 形象背景 氣球豎幅 彩旗等4) 銷售氛圍包裝 形象墻 胸牌 銷售人員服裝（男、女） 手提袋 看樓專車車身包裝5) 標識導示系統 區位標示牌售樓處導示牌車場 洗手間 功能標識牌B、項目宣傳推廣1. 項目開盤前印刷宣傳物料實施 售樓書創意、設計、印刷/ 戶型單頁創意、設計、印刷/ 項目海報（折頁）創意、設計、印刷2. 沙盤、模型：小型（各分銷點），大型及分戶

10、模型（銷售中心）3. 廣告系列4. 異地促銷（1）、各類房產交易會、展會（2）、招商說明會（3）、推廣會（含酒會）（4）、廣告C、銷售中心：1、創意/設計/裝修2、售樓中心辦公設施/設備D、項目銷售團隊工資、福利及提成（以上各項費用總計約300萬元，具體投入費用項目根據實際情況調整。）E、項目風險保證金在以上300萬的投入基礎上，如果貴司認為有必要，我司可向貴司繳納100萬風險保證金，以體現我司與貴司風險與共之原則。二、服務費用的收取及支付（一）整體策略服務收費標準與支付前期整體策略服務費用共計貳佰萬元人民幣（￥2，000，000），其成果我方在正式簽約后30個工作日內以總體報告的方式提交。貴

11、司將獨家銷售代理權交予我方，免收以上策劃費。（二）代理服務費收費標準及支付1) 代理服務費包括銷售傭金及溢價分成兩個部分。2) 銷售傭金具體計算辦法如下：代理傭金當期完成銷售收入總額×銷售傭金比率。銷售代理傭金比率為 %，由雙方共同商定。3) 銷售成交的確認以貴司與購房者簽訂正式合約為準，合同期內，通過任何途徑、任何方式產生的銷售成交均列入我方的代理費用的計算依據。4) 代理傭金每月結算一次，以每月最后一日為結算日。5) 溢價A. 雙方協商制訂本項目銷售平均底價（該平均底價以市場平均價格水平為參照），實際成交價格超出該平均底價部分稱為溢價。B. 溢價部分貴我雙方按規5：5的比例分成，

12、與傭金一起每月結算一次。工作流程及服務形式工作流程內容切入方式前期市場調查收取首期款（如簽訂全程策劃銷售代理合同則免收此款）之后三日內即派專項調查小組進行，確定工作項目、排定工作進度表雙方初步溝通會議正式簽訂合同一周內，主要由貴司介紹市場、產品的初步情況、初步發展目標、開發計劃和期望值，以利我方結合市場、項目的情況進一步了解貴司的需要和想法。乙方內部討論會形成初步策略相關人員檢討資料之完整性，尋找問題關鍵，對相關市場調查資料進行研究分析，并確定項目初步方向。報告溝通會議正式簽訂合同四十五個工作日雙方就項目整體營銷策略報告進行深入交流，我方以正式文本形式提交，一式三份。全程服務合作期內，我方成立

13、專項小組進行項目的總體操作，專項小組由規劃設計師、策劃與銷售管理人員、策劃與銷售輔助人員、廣告人員組成，以確保具體方案落實。服務形式服務期間，一般采用例會形式和專項會議形式，由我方的專項小組成員參與每周例會，項目負責人或專業負責人參與月例會和專項會議。內容具體內容與深度要求與會人員時 間綜合協調例會1)營銷與工程部的協調；2)營銷與物業的協調；3)與其他相關部門的協調。1)甲方(營銷、工程、物業主管)2)乙方主要負責成員每月一次，頭3個月可應工作量的要求適當增加。每月例會1)每月營銷工作的總結及建議；2)信息反饋及疑難解決。1)甲方(營銷、工程、物業主管)2)乙方主要負責成員每月一次每周例會1

14、)每周營銷工作的總結及建議；2)信息反饋及疑難解決。1)甲方項目組人員2)乙方項目組成員每周一次，具體時間待定 我們的服務優勢深圳市賽諾威置業成立于2000年，專業從事房地產的整案策劃和銷售代理，具有房地產經紀資質。公司業務范圍涵蓋旅游地產的投資、規劃、設計、開發、營銷、策劃、代理等領域。公司核心圈都曾服務于中原、美聯、21世紀等國際一線房地產營銷機構，并且都有十年以上的房地產營銷實戰經驗。海南臻美地產顧問是深圳市賽諾威置業旗下主題地產顧問公司，于2005年底進入海南地產市場，專業從事主題地產的整案策劃和銷售代理，是目前中國唯一專業從事主題地產理念及實踐的地產代理商。臻美自成立以來，專注于主題

15、地產與文化地產項目的營銷，積累了豐富的操盤經驗并形成了優秀的營銷團隊。公司目前除成功代理海口、瓊海、三亞等地多個樓盤外，還同時在旅游地產項目策劃及旅游節慶策劃領域積累了一定的成功經驗。海南中邦投資咨詢公司是與海南臻美地產顧問緊密合作的專注于房地產投資與市場分析的公司，擁有雄厚的投融資能力（主要為上市公司融資），對區域房地產市場信息和走勢具有專業經驗。作為專業主題地產代理商，我們對項目的整體運作具有一般代理商無法比擬的媒體推廣傳播資源優勢以及豐富的市場經驗。無論是地塊的可行性分析，產品的定位與研發，總體規劃的商討，策劃營銷的執行等，我們都了如指掌。所以，我們既具有市場策劃的敏銳度和深度，又對項目

16、全程推廣運作有豐富資源優勢及豐富經驗。 附：公司相關業績介紹公司相關業績介紹一、國內成功案例(參與)A、大都會City Mall項目名稱：大都會 City Mall    項目定位：五堰·體驗式都市商業旗艦發展商：十堰三眾房地產開發 項目地址：湖北省十堰市五堰北街中段市場定位：十堰核心商業旗艦，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式大型綜合商業中心 形象定位：十堰第一CITY MALL ，引領商業未來屬性定位：五堰·體驗式都市商業旗艦規劃指標：總占地面積18677.1，總建筑面積149162，容積率6.46，綠化率20%。B、翠峰麗景

17、 發展商：深圳市遵信實業規劃指標：總建筑面積：容積率：1.05 建筑密度：20% 綠化率：42% 車位：154 總套數：346 項目屬性定位：國際氧生區銷售率：100%C、萬福MALL萬福MALL發展商：萬福集團（香港） 項目屬性定位：城市中央·23萬M2景觀式超級商業航母項目主題定位：城市中央·商業巔峰三、海南代理項目（參與）A、蝶戀花苑蝶戀花苑 位于三亞金雞嶺大道中段，背倚三亞唯一的城市中心生態公園金雞嶺生態公園，近銜三亞河，遠接三亞灣，是為居家風水寶地和未來三亞市文化教育、休閑娛樂中心。發展商： 三亞奇林科技股份住宅總建筑面積：8000 商場總建筑面積：3100 容積

18、率：1、38 建筑密度：25% 綠化率：48%開盤日期：2006 . 6 . 28銷售期：5個月銷售率：100%項目定位：中國首家蝶文化主題社區B、丹璽琉泉 丹璽琉泉位于海口市貨運大道與新大洲大道交界處，坐落在世界地質公園火山帶，背倚海口市的“綠肺”- 4萬畝玉龍泉國家森林公園，東臨南渡江，是海口市未來的高檔居住區。發展商： 海南祥昌實業住宅總建筑面積：56000 容積率：0、68 建筑密度：16% 綠化率：68%目前銷售率：60%項目定位：中國首席火山溫泉主題度假別墅區C、鰲泉仙居 鰲泉仙居位于瓊海市豪華路萬泉河畔，是瓊海市區唯一的溫泉養生社區，共分四期開發。發展商：海南天涯海角股份住宅總建筑面積：150000 容積率：1、80 建筑密度：19% 綠化率：56%開盤日期：2007. 2 .18 目前銷售率：95%（一、二期）項目定位：瓊海首席溫泉養生主題社區D、漁歌海韻 漁