1、第一節第一節房地產價格的房地產價格的概念和形成條件概念和形成條件一、房地產價格的概念一、房地產價格的概念 1. 1.價格的現象定義：價格的現象定義： 價格是獲得一種商品或勞務所必須付出價格是獲得一種商品或勞務所必須付出的代價。通常用貨幣表示。的代價。通常用貨幣表示。 2. 2.價格的本質定義：價格的本質定義： 價格是商品價值的貨幣表現；價值是凝價格是商品價值的貨幣表現；價值是凝結在商品中的抽象人類勞動。結在商品中的抽象人類勞動。 3. 3.房地產價格的概念：房地產價格的概念： 房地產價格是和平地獲得他人房地產所房地產價格是和平地獲得他人房地產所必須付出的代價必須付出的代價貨幣或其他有價物。貨幣

2、或其他有價物。二、房地產價格的形成條件二、房地產價格的形成條件1.1.有用性有用性( (utility)utility)： 房地產具有效用或能夠產生收益。房地產具有效用或能夠產生收益。2.2.稀缺性稀缺性( (scarcity)scarcity)： 房地產供給有限或供不應求。房地產供給有限或供不應求。3.3.有效需求有效需求( (effective demand)effective demand)： 有需求意愿且具有購買能力。有需求意愿且具有購買能力。一、地價與一般物價的不同一、地價與一般物價的不同 1. 1.生產成本不同生產成本不同 2. 2.折舊不同折舊不同 3. 3.價格差異不同價格差異

3、不同 4. 4.市場性質不同市場性質不同 5. 5.形成時間不同形成時間不同 6. 6.供求變化不同供求變化不同 二、房地產價格的特征二、房地產價格的特征1.1.房地產價格受區位的影響很大。房地產價格受區位的影響很大。2.2.房地產價格實質是房地產權益價格。房地產價格實質是房地產權益價格。3.3.房地產價格有買賣價格和租賃價格。房地產價格有買賣價格和租賃價格。4.4.房地產價格的形成具有長期性。房地產價格的形成具有長期性。5.5.房地產價格通常是個別形成。房地產價格通常是個別形成。第第三節三節一、使用價值和交換價值一、使用價值和交換價值1.1.使用價值使用價值: : 商品（房地產）能滿足人們某

4、種商品（房地產）能滿足人們某種需要的效用。需要的效用。2.2.交換價值交換價值: : 商品（房地產）交換的量的關系商品（房地產）交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量?；虮壤ǔＳ秘泿艁砗饬?。二、投資價值和市場價值二、投資價值和市場價值 1. 1.投資價值投資價值: : 某一房地產對于某個具體的投資某一房地產對于某個具體的投資者的經濟價值。者的經濟價值。-個人、主觀評價個人、主觀評價 2. 2.市場價值市場價值: : 某一房地產對于典型投資者的經某一房地產對于典型投資者的經濟價值。濟價值。-社會、客觀評價社會、客觀評價 三、原始價值、賬面價值和現時價值三、原始價值、賬面價值和現時價值1.1.

5、原始價值原始價值: : 資產在當初購置或建造時的價格或資產在當初購置或建造時的價格或發生的支出。發生的支出。-原值、原價原值、原價2.2.賬面價值賬面價值: : 資產的原始價值扣去已提折舊后的資產的原始價值扣去已提折舊后的余額。余額。-賬面凈值、折余價值賬面凈值、折余價值3.3.現時價值現時價值: : 資產在現時（目前）市場上實際所資產在現時（目前）市場上實際所值的價格。值的價格。-市值、市價市值、市價 四、成交價格、市場價格、理論價格、四、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值公開市場價值和評估價值 1.1.成交價格：成交價格： 交易雙方實際達成交易的價格。交易雙方實際達成交易

6、的價格。 成交價格可分為正常成交價格與成交價格可分為正常成交價格與非正常成交價格。非正常成交價格。正常成交價格的形成條件：正常成交價格的形成條件：(7(7方面方面) ) 公開市場；公開市場； 交易對象本身具有市場性；交易對象本身具有市場性； 眾多的買者和賣者眾多的買者和賣者 ； 買者和賣者自愿交易；買者和賣者自愿交易； 買者和賣者具有完全信息買者和賣者具有完全信息; ; 理性經濟行為；理性經濟行為； 適當的期間完成交易。適當的期間完成交易。賣價賣價: :出售房地產時愿接受的最低價格。出售房地產時愿接受的最低價格。買價買價: :購買房地產時愿支付的最高價格。購買房地產時愿支付的最高價格。買方最高

7、買價買方最高買價賣方最低賣價賣方最低賣價買方最高買價買方最高買價賣方最低賣價賣方最低賣價交易失敗交易失敗交易成功交易成功50005000元元/ /m m2 246004600元元/ /m m2 22.2.市場價格市場價格 某類房地產在市場上的一般、平均某類房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。的抽象結果。3.3.理論價格理論價格 是經濟學假設的是經濟學假設的“經濟人經濟人”的行為的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。相等的條件下形成的價格。4.4.公開市場價值公開

8、市場價值 在公開市場上，某房地產最可能形成在公開市場上，某房地產最可能形成的價格。的價格。 市場價值、市場價格、公開市場價值市場價值、市場價格、公開市場價值三三者含義基本相同，可以混用。者含義基本相同，可以混用。5.5.評估價值評估價值 是估價人員對房地產的客觀合理價格是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。或價值進行估算和判定的結果。五、市場調節價、政府指導價和政府定價五、市場調節價、政府指導價和政府定價1.1.市場調節價市場調節價: :由經營者自主制定，通過市場由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。競爭形成的價格。2.2.政府指導價政府指導價: :由政府價格主管部門

9、或其他有由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。3.3.政府定價政府定價: :由政府價格主管部門或其他有關由政府價格主管部門或其他有關部門按照定價權限和范圍制定的價格。部門按照定價權限和范圍制定的價格。 城市房地產管理法城市房地產管理法第第3232條規定：條規定：“基準基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。當定期確定并公布。”1.1.基準地價：基準地價：“是指在城鎮規劃區范圍內，對是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀

10、利用條件下不同級別或不同均質地域現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高分別評估確定的某一估價期日上法定最高年限土地使用權區域平均價格。年限土地使用權區域平均價格。”-土土地估價規程地估價規程六、基準地價、標定地價和房屋重置價格六、基準地價、標定地價和房屋重置價格2.2.標定地價：標定地價：“是政府根據管理的需要，評是政府根據管理的需要，評估某一宗地在正常土地市場條件下于某一估某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。估價期日的土地使用權價格?！?” -土土地估價規程地估價

11、規程3.3.房屋重置價格：房屋重置價格：某一基準日期，不同建筑某一基準日期，不同建筑結構、用途或等級下的特定狀況的房屋，結構、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造其所需的一切合理、必要的費用、稅建造其所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得利潤。金和應得利潤。 七、土地價格、建筑物價格和房地價格七、土地價格、建筑物價格和房地價格1.1.土地價格土地價格: :無建筑物的空地價格無建筑物的空地價格, ,簡稱地價。簡稱地價。對于同一宗房地產，一般有：對于同一宗房地產，一般有：房地價格土地價格建筑物價格房地價格土地價格建筑物價格2.2.建筑物價格建筑物價格: :建筑物部分的價格建筑物部分的價格, ,不含建

12、筑不含建筑物所占用土地的價格。物所占用土地的價格。3.3.房地價格房地價格: :建筑物連同其占用的土地的價格，建筑物連同其占用的土地的價格，簡稱房價。簡稱房價。八、總價格、單位價格和樓面地價八、總價格、單位價格和樓面地價1.1.總價格總價格: : 某一宗或某一區域范圍內的房地產整體的價格。2.2.單位價格單位價格: : 土地單價:單位土地面積的價格。 建筑物單價:單位建筑面積建筑物價格。 房地單價:單位建筑面積的房地價格。 即單位建筑面積地價，是平均到每即單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。單位建筑面積上的土地價格。3.3.樓面地價：樓面地價：樓面地價樓面地價= =土地總價土

13、地總價總建筑面積總建筑面積 = =土地單價土地單價容積率容積率地價的高低應根據樓面地價來判斷！地價的高低應根據樓面地價來判斷！【例】【例】有甲、乙兩塊土地，甲土地的土地單有甲、乙兩塊土地，甲土地的土地單價為價為700700元平方米，容積率為元平方米，容積率為5 5；乙土地的；乙土地的土地單價為土地單價為510510元平方米，容積率為。元平方米，容積率為。如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，你認為哪一塊土地的價格相對來說要低一些？你認為哪一塊土地的價格相對來說要低一些？解：解：對于容積率不同、其他條件相同的土對于容積率不同、其他條件相同的土地，其價格的高低

14、應根據樓面地價水地，其價格的高低應根據樓面地價水平來進行判斷：平來進行判斷：計算結果表明計算結果表明：甲土地價格相對來說低一些。甲土地價格相對來說低一些。甲土地樓面地價甲土地樓面地價 7005 140元平方米元平方米（建筑面積） 乙土地樓面地價乙土地樓面地價 5105103 3 170170元平方米元平方米（建筑面積）甲土地的土地單價甲土地的土地單價甲土地的容積率甲土地的容積率乙土地的土地單價乙土地的土地單價乙土地的容積率乙土地的容積率九、所有權價格、使用權價格和其他權益價格九、所有權價格、使用權價格和其他權益價格1.1.所有權價格：所有權價格：房地產所有權（占有、使用房地產所有權（占有、使用

15、收益、處分）的價格。收益、處分）的價格。2.2.使用權價格：使用權價格：房地產使用權的價格。房地產使用權的價格。3.3.其他權益價格：其他權益價格：泛指房地產所有權價格、泛指房地產所有權價格、使用權價格以外的各種權使用權價格以外的各種權 益的價權。益的價權。1.1.買賣價格：買賣價格：以買賣方式支付或收取的貨以買賣方式支付或收取的貨幣額或實物幣額或實物, ,簡稱買賣價。簡稱買賣價。2.2.租賃價格：租賃價格：以租賃方式支付或收取的貨以租賃方式支付或收取的貨幣額或實物。幣額或實物。3.3.抵押價值：抵押價值：以抵押方式將房地產作為債以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。權擔保時的價值。十、買賣

16、價格、租賃價格、抵押價值、典十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值價、保險價值、課稅價值和征用價值4.4.典價：典價：是在設定房地產典權時，由典權人是在設定房地產典權時，由典權人支付給出典人的金額。支付給出典人的金額。5.5.保險價值：保險價值：是將房地產投保時，為確定其是將房地產投保時，為確定其保險金額提供參考依據而評估保險金額提供參考依據而評估的價值。的價值。6.6.課稅價值：課稅價值：是為課稅的需要而評估的作為是為課稅的需要而評估的作為計稅依據的價值。計稅依據的價值。7.7.征用價值：征用價值：是政府強制征用房地產時給予是政府強制征用房地產時給予的補償金額。

17、的補償金額。十一、實際價格和名義價格十一、實際價格和名義價格 1. 1.實際價格實際價格：是指在成交日期時一次：是指在成交日期時一次付清或折現為一次付清付清或折現為一次付清的價格。的價格。 2. 2.名義價格名義價格：是指在成交日期確定的：是指在成交日期確定的非一次性付清的價格。非一次性付清的價格。十二、現房價格和期房價格十二、現房價格和期房價格1.1.現房價格：現房價格：是指以現狀房地產（目前已是指以現狀房地產（目前已建成的房地產）為交易標的建成的房地產）為交易標的的價格。的價格。2.2.期房價格：期房價格：是指以未來房地產（目前尚是指以未來房地產（目前尚未建成的房地產）為交易標未建成的房地

18、產）為交易標的的價格。的的價格。現房與期房的區分：現房與期房的區分：房屋是否竣工驗收合格。房屋是否竣工驗收合格?，F房價格現房價格和和期房價格期房價格的關系：的關系：期期房房價價格格- -現現房房價價格格= =- -期房成為期房成為現房期間現房期間現房出租現房出租的凈收益的凈收益的折現值的折現值風風險險補補償償 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年時間才可投入使用，與年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為其類似的現房價格為33003300元元/ /m m2 2，出租經營出租經營的年末凈收益為的年末凈收益為330330元元/ /m m2 2。假設折現率為假設折現率為10%10%，風行補償估計為現房

19、價格的，風行補償估計為現房價格的2%2%，試計，試計算該期房目前的價格算該期房目前的價格( (單價單價) )。解：解：該期房目前的價格該期房目前的價格( (單價單價) )為：為： P=3300-330/(1+10%)-3300 P=3300-330/(1+10%)-33002%2% =2934( =2934(元元/ /m m2 2) )十三、起價、標價、成交價和均價十三、起價、標價、成交價和均價 -商品房銷售中的一組價格商品房銷售中的一組價格1.1.起價：起價：是指所銷售的商品房的最低價格。是指所銷售的商品房的最低價格。2.2.標價：標價：是指所銷售的商品房的標示價格。是指所銷售的商品房的標示

20、價格。3.3.成交價格：成交價格：是指買賣雙方實際交易價格。是指買賣雙方實際交易價格。4.4.均價：均價：是指所銷售的商品房的平均價格。是指所銷售的商品房的平均價格。十四、保留價、起拍價、應價和或成交價十四、保留價、起拍價、應價和或成交價 -房地產拍賣中的一組價格房地產拍賣中的一組價格1.1.保留價：保留價：拍賣底價，拍賣前確定的拍賣標的拍賣底價，拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格?？墒鄣淖畹蛢r格。2.2.起拍價：起拍價：開叫價格，拍賣師在拍賣時首次報開叫價格，拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。出的拍賣標的的價格。3.3.應應 價：價：競買人對拍賣師報價的應允，或競競買人對拍賣師報價的應

21、允，或競買人自己報出的購買價格。買人自己報出的購買價格。4.4.成交價：成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買經拍賣師落槌或以其他公開表示買定的方式確認競買人的最高應價。定的方式確認競買人的最高應價。 十五、拍賣價格、招標價格和協議價格十五、拍賣價格、招標價格和協議價格 -土地出讓中的一組價格土地出讓中的一組價格1.1.拍賣價格：拍賣價格：土地使用權出讓時，采用拍賣土地使用權出讓時，采用拍賣方式交易房地產的成交價格。方式交易房地產的成交價格。2.2.招標價格：招標價格：土地使用權出讓時，采用招標土地使用權出讓時，采用招標方式交易房地產的成交價格。方式交易房地產的成交價格。3.3.協議價格：協議

22、價格：土地使用權出讓時，采用協議土地使用權出讓時，采用協議方式交易房地產的成交價格。方式交易房地產的成交價格。十六、補地價十六、補地價1.1.補地價：補地價：是指需要補交給政府的地價。是指需要補交給政府的地價。2.2.補地價的情形：補地價的情形： 更改原出讓土地使用權時規定的用途；更改原出讓土地使用權時規定的用途； 增加原出讓土地使用權時規定的容積率；增加原出讓土地使用權時規定的容積率； 轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權；轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權； 出讓土地使用權期滿后續期。出讓土地使用權期滿后續期。3.3.補地價的計算：補地價的計算：改變用途時的計算公式為：改變用途時的計算公式為：補地價補地價= =改變用途后的地價改變用途后的地價 改變用途前的地