1、. . . . 房地產(chǎn)中介項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章概述1一、房地產(chǎn)中介項(xiàng)目與公司簡(jiǎn)介1二、商業(yè)模式與盈利模式2三、產(chǎn)品/服務(wù)描述2四、市場(chǎng)營(yíng)銷策略3五、管理與運(yùn)營(yíng)3第二章房地產(chǎn)中介項(xiàng)目商業(yè)模式與盈利模式5一、商業(yè)與經(jīng)營(yíng)模式概述5二、商業(yè)與經(jīng)營(yíng)模式5三、盈利模式6第三章房地產(chǎn)中介項(xiàng)目公司介紹7一、公司成立與宗旨7二、公司核心優(yōu)勢(shì)7三、公司遠(yuǎn)景和發(fā)展規(guī)劃7四、企業(yè)文化8第四章產(chǎn)品/服務(wù)10一、主營(yíng)產(chǎn)品/服務(wù)簡(jiǎn)介10第五章組織與管理13一、組織架構(gòu)與管理機(jī)制13二、薪酬與績(jī)效13第六章投資計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算18一、投資估算與盈虧平衡18二、資金退出19附件一：組織架構(gòu)19附件二：人事制度1920 / 2

2、3第一章 概述一、房地產(chǎn)中介項(xiàng)目與公司簡(jiǎn)介2009年某商品房總銷售量為1337.6萬平方米，于2008年同比增長(zhǎng)了99.97%。2010年上半年某房地產(chǎn)商品房供給仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局；2010年下半年雖然行業(yè)面臨政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控行為、信貸規(guī)模限制、加息預(yù)期等問題，但居民購(gòu)房的剛性需求依然非常旺盛，并且由于人民幣升值造成資產(chǎn)膨脹，以與出口下滑，那么國(guó)的閑散資金將大量進(jìn)入房市。作為“國(guó)際化大都市”預(yù)備役的某，在各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境以與人文環(huán)境下，房地產(chǎn)的復(fù)并慢慢走向火爆是可以預(yù)見的，隨之而來定然是房地產(chǎn)中介行業(yè)也日趨繁榮，因此在某二手房市場(chǎng)這塊蛋糕上我公司勢(shì)在必得二、商業(yè)模式與盈利模式1、商業(yè)模式：擬采取

3、連鎖店商業(yè)模式，以直營(yíng)店為主，加盟店為輔的經(jīng)營(yíng)方式。2、盈利模式：主營(yíng)業(yè)務(wù)與衍生業(yè)務(wù)相結(jié)合，相互輔助，為公司創(chuàng)造更大的利潤(rùn)：1) 主營(yíng)業(yè)務(wù)：為多種形式的房屋租賃與二手房買賣提供順暢的信息通道，利潤(rùn)來自于傳統(tǒng)的傭金抽取制度。2) 衍生業(yè)務(wù)：通過和各大銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等簡(jiǎn)歷戰(zhàn)略合作關(guān)系，圍繞房地產(chǎn)中介服務(wù)開發(fā)一些其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的業(yè)務(wù)品種，全面涉足到金融、保險(xiǎn)、家政、信托等行業(yè)中區(qū)，給公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。注：具體業(yè)務(wù)品種請(qǐng)?jiān)斠姰a(chǎn)品服務(wù)描述部分。三、產(chǎn)品/服務(wù)描述 如今企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式的“同質(zhì)化”日趨嚴(yán)重，不僅在華中地區(qū)，甚至全國(guó)圍斗造成了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。無論

4、任何企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活并發(fā)展壯大，都必須要在行業(yè)做出與同行的差異化產(chǎn)品。在房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)中，我們必須做出與其他企業(yè)不同的差異化服務(wù)產(chǎn)品。除了作為經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)的二手房交易與租賃業(yè)務(wù)之外，我們計(jì)劃在這個(gè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)上發(fā)展出擁有本公司獨(dú)特風(fēng)格的衍生服務(wù)業(yè)務(wù)。具體服務(wù)產(chǎn)品項(xiàng)目請(qǐng)?jiān)斠姷谒恼隆Ｋ摹⑹袌?chǎng)營(yíng)銷策略在營(yíng)銷大方向上我們采取的是“精細(xì)營(yíng)銷策略”每種新產(chǎn)品的推出最重要的就是該產(chǎn)品信息的到達(dá)率，我們的服務(wù)產(chǎn)品也不例外。擬使用以下手段來推廣我們的服務(wù)產(chǎn)品，并在推廣過程中做到我公司品牌的提升：1、網(wǎng)絡(luò)手段；2、出讓單筆利潤(rùn)低的業(yè)務(wù)，如：房屋租賃業(yè)務(wù)，以此來吸引買賣雙方客源；3、定期舉辦免費(fèi)活動(dòng)以吸引

5、客源:如免費(fèi)的房產(chǎn)咨詢、評(píng)估，甚至免費(fèi)的房產(chǎn)置換。3、小區(qū)發(fā)散傳單；4、連鎖加盟店五、管理與運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目采取金字塔式的管理與等級(jí)模式管理制度并行的策略。在開業(yè)初期金字塔管理模式保證了單店經(jīng)營(yíng)的執(zhí)行力、公司運(yùn)行效率以與成本的控制。而當(dāng)進(jìn)入第二階段時(shí)，金字塔的管理模式將不足以應(yīng)付到來的多店連鎖經(jīng)營(yíng)，這就需要等級(jí)管理模式對(duì)原有金字塔管理模式進(jìn)行補(bǔ)充，在各個(gè)分店設(shè)置店經(jīng)理，而店經(jīng)理又直接向區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)。這樣的管理模式即保證了公司的運(yùn)營(yíng)效率，也能有效避免管理制度不當(dāng)產(chǎn)生的冗余。第二章 房地產(chǎn)中介項(xiàng)目商業(yè)模式與盈利模式一、商業(yè)與經(jīng)營(yíng)模式概述 在某這座正在蓬勃發(fā)展的城市，我們擬采取以單店經(jīng)營(yíng)，推廣區(qū)別于本土房

6、產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品，并跟蹤調(diào)查客戶對(duì)這些服務(wù)產(chǎn)品的滿意度，以期進(jìn)一步改進(jìn)，為下一步擴(kuò)充店面做準(zhǔn)備。 在單店經(jīng)營(yíng)證實(shí)我公司服務(wù)產(chǎn)品可為廣大顧客認(rèn)可后，擬進(jìn)一步投資建設(shè)5個(gè)直營(yíng)連鎖分店，以連鎖店的形式擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。在投資建設(shè)新的直營(yíng)連鎖分店的同時(shí)，擬計(jì)劃吸收經(jīng)營(yíng)狀況差的中介公司，以加盟店的形式與這些小中介達(dá)成戰(zhàn)略統(tǒng)一聯(lián)盟。在我公司統(tǒng)一為他們提供培訓(xùn)，與服務(wù)產(chǎn)品推廣的同時(shí)，我們不但可以獲得我店專有服務(wù)的服務(wù)費(fèi)用，并且還能夠提升我公司的品牌效應(yīng)二、商業(yè)與經(jīng)營(yíng)模式目前擬采用的商業(yè)循序漸進(jìn)，不但符合公司現(xiàn)狀，而且還避免了一次性投入過多貨幣占用流動(dòng)資金的情況，規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)。三、盈利模式1、第一個(gè)階

7、段以傳統(tǒng)的抽取房屋買賣與租賃傭金的形式盈利；2、第二個(gè)階段在衍生服務(wù)被市場(chǎng)認(rèn)可的基礎(chǔ)上，以房屋買賣與租賃傭金再加上衍生業(yè)務(wù)的服務(wù)費(fèi)用為主；3、第三個(gè)階段除卻主營(yíng)業(yè)務(wù)與衍生業(yè)務(wù)收入外，在衍生服務(wù)開展順利，與公司跨區(qū)域品牌提升到一定程度為前提，以加盟店的形式吸收散亂小型中介，并為其提供相應(yīng)培訓(xùn)指導(dǎo)，與我公司特色業(yè)務(wù)服務(wù)，來收取相應(yīng)的費(fèi)用。第三章 房地產(chǎn)中介項(xiàng)目公司介紹一、公司成立與宗旨某房產(chǎn)中介項(xiàng)目的實(shí)施旨在為公司打造西部中心地區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，通過公司直營(yíng)、區(qū)域加盟、個(gè)體加盟的經(jīng)營(yíng)模式有計(jì)劃的組建一個(gè)東西呼應(yīng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的客戶資源平臺(tái)，并在此平臺(tái)上發(fā)展一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與各種衍生業(yè)務(wù)為容的專業(yè)連鎖服

8、務(wù)機(jī)構(gòu)。二、公司核心優(yōu)勢(shì) 我們計(jì)劃著眼于開發(fā)房產(chǎn)中介特色化服務(wù)，避免行業(yè)的“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)，從而走出屬于自己的“藍(lán)海”商業(yè)道路。三、公司遠(yuǎn)景和發(fā)展規(guī)劃某房產(chǎn)中介項(xiàng)目除卻為公司賺取利潤(rùn)這一基本商業(yè)職能外，更重要的是為公司打造跨區(qū)域企業(yè)品牌，提升企業(yè)在行業(yè)知名度，打造區(qū)別于傳統(tǒng)中介經(jīng)營(yíng)模式的專業(yè)連鎖服務(wù)機(jī)構(gòu)。具體規(guī)劃如下1、一年計(jì)劃1） 店面數(shù)量為4家，以北郊為主2） 房產(chǎn)精英為70名。3） 力爭(zhēng)在半年公司開始盈利，總收益達(dá)到50萬/年。4） 建立良好的培訓(xùn)機(jī)制和晉升體系。2、兩年計(jì)劃1) 在一年計(jì)劃順利實(shí)施的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大規(guī)模，以打造企業(yè)品牌為首要任務(wù)，力爭(zhēng)在地區(qū)中介行業(yè)占領(lǐng)大部分市場(chǎng)份額。2) 力

9、爭(zhēng)以直營(yíng)連鎖店或加盟店形式在每個(gè)區(qū)域都至少設(shè)有2家分店。3) 做到企業(yè)品牌本土化。3、五年計(jì)劃1) 計(jì)劃在五年占領(lǐng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)30%份額，實(shí)現(xiàn)我公司中部地區(qū)與華北地區(qū)相互呼應(yīng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 2) 在地區(qū)至少每個(gè)城市都設(shè)立一家連鎖店。3) 不斷提高公司的美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的領(lǐng)跑者地位。 四、企業(yè)文化要把企業(yè)這架飛機(jī)飛得更高，必須把企業(yè)老板的個(gè)人價(jià)值觀與企業(yè)的價(jià)值觀進(jìn)行恰當(dāng)?shù)姆蛛x培養(yǎng)企業(yè)成為一個(gè)具有自身生命力的獨(dú)立體。企業(yè)雖然是由企業(yè)主創(chuàng)立和駑駕，但企業(yè)發(fā)展到了一定的高度就不應(yīng)該只是企業(yè)主的附屬品。企業(yè)是可以升華成為一個(gè)有靈魂的實(shí)體的，企業(yè)與企業(yè)主是相互“成就”的。因此，要在個(gè)人價(jià)值觀的基礎(chǔ)上培養(yǎng)出

10、屬于企業(yè)的“企業(yè)價(jià)值觀”即“企業(yè)文化”，這是企業(yè)的“靈魂”。    價(jià)值觀的作用表現(xiàn)為：價(jià)值觀態(tài)度思維方式行為模式行為結(jié)果。個(gè)人價(jià)值觀是每一個(gè)的人生觀、道德觀、世界觀的總和，是影響一個(gè)人的思維方式、分析判斷、行為模式最原始、最關(guān)鍵的元素。企業(yè)價(jià)值觀其實(shí)就是企業(yè)老板的個(gè)人價(jià)值觀，是老板價(jià)值觀通過企業(yè)行為來表現(xiàn)。因此，個(gè)人價(jià)值觀的定位與取向是企業(yè)生存與可持續(xù)發(fā)展的基點(diǎn)。個(gè)人品牌價(jià)值就是對(duì)人文精神價(jià)值的體驗(yàn)，承認(rèn)其存在的意義，才能懂得對(duì)人的尊重。對(duì)于企業(yè)，通常最重要的是業(yè)績(jī)，但是以人為先的企業(yè)文化卻是所有人的向往。以人為先，從公司角度講，員工是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展

11、的基礎(chǔ)，是公司最寶貴的財(cái)富。公司力爭(zhēng)通過為員工提供系統(tǒng)培訓(xùn)，良性競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)，開闊的發(fā)展空間，激勵(lì)和約束機(jī)制的管理，最大限度地發(fā)揮與挖掘其工作熱情和創(chuàng)新潛力；從員工角度講，以公司為榮，認(rèn)同公司理念和價(jià)值觀，有責(zé)任感，不斷提高自己的工作能力和職業(yè)素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德觀。在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨明顯，為構(gòu)筑持續(xù)的不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)需要更多考慮如何打造“以人為先"的企業(yè)文化，激發(fā)員工無限潛能，從而創(chuàng)建卓越的服務(wù)品質(zhì)。個(gè)人品牌價(jià)值的體現(xiàn)遠(yuǎn)不只在“道德”層面，還體現(xiàn)在個(gè)人收入水平層面，員工的個(gè)人品牌價(jià)值提高帶來的必定是企業(yè)品牌價(jià)值的提高，因此在做好企業(yè)文化的同時(shí)也是在做好我

12、們的企業(yè)品牌。第四章 產(chǎn)品/服務(wù)一、主營(yíng)產(chǎn)品/服務(wù)簡(jiǎn)介1、二手房買賣；2、房屋租賃；3、調(diào)差安家：為往返某與地區(qū)進(jìn)行中長(zhǎng)期出差人士提供一站式的租房與相關(guān)服務(wù)，除住所的提供之外還包括家具的購(gòu)置、家政服務(wù)牽線與出行參考等服務(wù)。4、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與咨詢：不僅限于二手不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估與咨詢，還計(jì)劃提供新樓盤的評(píng)估與咨詢，包括區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、新房升值前景、房型評(píng)估等。5、涉外房屋租售：為外籍人士提供一站式的房屋買賣租賃服務(wù)，計(jì)劃從小的外資公司租用員工公寓開始起步。6、代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)：為直接交易的買賣雙方提供一站式代辦房產(chǎn)手續(xù)。7、搬家服務(wù)：為我們的二手房交易客戶與租賃客戶聯(lián)系性價(jià)比最優(yōu)惠的搬家公司，越是繁

13、華的城市流動(dòng)人口的比例就越大，隨之而來的租賃市場(chǎng)的擴(kuò)大，雖然房屋租賃的單筆傭金遠(yuǎn)比不上房屋銷售的單筆傭金，但是勝在在數(shù)量。同理，由房屋租賃業(yè)務(wù)衍生而來的搬家服務(wù)市場(chǎng)同樣火爆，而大多數(shù)流動(dòng)人口行物品并不多，若雇傭搬家公司顯然不合算，但自己搬又略顯吃力，我們針對(duì)這些房屋租賃者提供搬家服務(wù)，成本只需要投入一臺(tái)二手皮卡車即可。8、房屋裝飾：此項(xiàng)衍生服務(wù)分為2個(gè)部分，一是房屋裝修材料，很大一部分人在裝修房屋的時(shí)候習(xí)慣于將材料與人工統(tǒng)統(tǒng)打包給裝飾公司，裝飾公司在實(shí)際操作過程中，裝飾材料存在著非常大的差價(jià)，比如30元的壁紙?jiān)谘b飾公司要賣到200元甚至更多，我們計(jì)劃以此為切入點(diǎn)，尋找優(yōu)秀性價(jià)比的裝飾材料信息提

14、供給顧客，從中向裝飾材料賣家收取傭金或直接賺取差價(jià)；二是房屋的裝修方案設(shè)計(jì)，我們計(jì)劃接洽裝修公司，拿到相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)惠的價(jià)格，一方面為裝修公司提供穩(wěn)定客源，另一方面我們公司可以從中抽取傭金，達(dá)到雙贏的目的。9、風(fēng)水顧問：注重陽宅風(fēng)水是中國(guó)幾千年傳承下來的傳統(tǒng)思想，不單有古代唯心理論作為陽宅風(fēng)水的論據(jù)，現(xiàn)代科學(xué)也證明所謂風(fēng)水是客觀存在，并從磁場(chǎng)、風(fēng)向、光源等方面解釋了風(fēng)水學(xué)說。我們計(jì)劃在房屋銷售與房屋裝修中引入風(fēng)水服務(wù)。二、實(shí)施規(guī)劃 1、在第一階段單店經(jīng)營(yíng)期間，主要還是以基礎(chǔ)業(yè)務(wù)為主，同時(shí)試探性開展一些市場(chǎng)客觀存在、易讓人接受的衍生服務(wù)，例如：搬家服務(wù)、房屋裝飾服務(wù)、代辦服務(wù)等。 2、在第二階段多店

15、連鎖經(jīng)營(yíng)期間，在基本業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，大力推廣第一階段開展的衍生業(yè)務(wù)，并同時(shí)對(duì)其他業(yè)務(wù)進(jìn)行試探性經(jīng)營(yíng)，去蕪存菁。 3、在第三階段多店連鎖經(jīng)營(yíng)與吸收加盟店期間，大力推廣所有前兩階段經(jīng)營(yíng)證明可行的衍生業(yè)務(wù)，為我公司走出一條“藍(lán)海與紅海并存”的經(jīng)營(yíng)道路，同時(shí)以各種各色服務(wù)為基礎(chǔ)提升我公司的品牌價(jià)值。第五章 組織與管理一、組織架構(gòu)與管理機(jī)制1、組織架構(gòu)：由于本項(xiàng)目為龍億總公司在開辟新市場(chǎng)的分店，因此沿用總公司組織架構(gòu)，詳見附件一。2、管理機(jī)制：沿用總公司管理機(jī)制，詳見附件二人事制度。二、薪酬與績(jī)效1、見習(xí)經(jīng)紀(jì)人  基本工資：基本工資是800元+提成。 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：首月未完成一單租賃或半單買

16、賣者，（業(yè)績(jī)3500元以上）罰款200元，并無提成。兩個(gè)月之仍未完成上述業(yè)績(jī)自動(dòng)淘汰。若一個(gè)月一萬以上可黃金轉(zhuǎn)正，提成按轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)。 提成：5000元以10%5000以上15%2、經(jīng)紀(jì)人：基本工資：基本工資：1000元+提成+五險(xiǎn)一金。轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)：二個(gè)月之完成6單租賃或12000業(yè)績(jī)；三個(gè)月之完成8單租賃或18000業(yè)績(jī)。滾動(dòng)考核標(biāo)準(zhǔn)：兩個(gè)月未完成12000業(yè)績(jī)或三個(gè)月未完成18000業(yè)績(jī)，降為見習(xí)經(jīng)紀(jì)人。三個(gè)月不轉(zhuǎn)正的直接淘汰。提成：10000元以15%100012000020%200013000025%300014000030%40001以上35%3、高級(jí)經(jīng)紀(jì)人基本工資：基本工資：1600元+

17、提成+五險(xiǎn)一金。轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)：三個(gè)月之完成25000業(yè)績(jī)。滾動(dòng)考核標(biāo)準(zhǔn)：升至高級(jí)經(jīng)紀(jì)人后，二個(gè)月之未完成16000業(yè)績(jī)，降為轉(zhuǎn)正經(jīng)紀(jì)人。提成：10000元以15%100012000020%200013000025%300014000030%40001以上35%4)儲(chǔ)備店經(jīng)理基本工資：2000元+組提成+個(gè)人提成（不計(jì)入組提成） +五險(xiǎn)一金晉升考核：升至高級(jí)經(jīng)紀(jì)人后，店員保證達(dá)到5人配置，三個(gè)月之完成35000業(yè)績(jī)，升為儲(chǔ)備店長(zhǎng)。滾動(dòng)考核標(biāo)準(zhǔn)：升級(jí)后（首月不參加考核），人員配置少于3人（按整月考核），后二個(gè)月之未完成30000業(yè)績(jī)降為高級(jí)經(jīng)紀(jì)人帶組。提成：5000元以2%500170003%7001

18、80004%8001100006%10001120008%120011500010%15001以上12%當(dāng)月業(yè)績(jī)未達(dá)到人均5000元，懲罰條例如下：懲罰條例：3000元以罰款2003001-4000罰款1504001-5000罰款1005)店經(jīng)理基本工資：2500元+店提成+五險(xiǎn)一金提成：5000元以2%500170003%700180004%8001100006%10001120008%120011500010%15001以上12%當(dāng)月業(yè)績(jī)未達(dá)到5000元，懲罰條例如下：懲罰條例：3000元以罰款3003001-4000罰款2004001-5000罰款100晉升標(biāo)準(zhǔn)：人員配置達(dá)到7人，按整月

19、考核，人員考核5人以上一人按半人考核，5人以下按5人考核，組業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)月累計(jì)達(dá)到12萬，方可轉(zhuǎn)正。滾動(dòng)考核標(biāo)準(zhǔn)：升級(jí)后（首月參加考核），人員配置少于5人（按整月考核），三個(gè)月之未完成60000業(yè)績(jī)降為儲(chǔ)備店長(zhǎng)帶組。6)高級(jí)店經(jīng)理基本工資：2700元+ +店提成+五險(xiǎn)一金提成：5000元以2%500170003%700180004%8001100006%10001120008%120011500010%15001以上12%當(dāng)月業(yè)績(jī)未達(dá)到5000元，懲罰條例如下：懲罰條例：3000元以罰款3003001-4000罰款2004001-5000罰款100晉升標(biāo)準(zhǔn)：人員配置達(dá)到8人，按整月考核，人員考核5人以上一人按半人考核，5人以下按5人考核，組業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)月累計(jì)達(dá)到18萬，方可轉(zhuǎn)正。滾動(dòng)考核標(biāo)準(zhǔn)：升級(jí)后（首月參加考核），人員配置少于6人（按整月考核），三個(gè)月之未完成80000業(yè)績(jī)降為店經(jīng)理帶組。第六章 投資計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算一、投資估算