1、工業用地轉商業用地 操作流程一、土地法中明確規定改變用途的條款：建設單位使用國有土地的， 應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定 或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地 ;確需改變該幅土地建設用途的， 應當經有關人民政府土地行政主管部門同意， 報原批準用地的人民政府批準。 其 中，在城市規劃區內改變土地用途的， 在報批前， 應當先經有關城市規劃行政主 管部門同意。二、改變用途的大致程序1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的 副市長簽字2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓三、現在的情況1、但是現

2、在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因 為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴， 如果不合規定變性了， 到時候規劃審查 的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公 開出讓兩證是房產權證和土地使用權證土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用 地。根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 ，各類用 地出讓的最高年限為：居住用地 70 年;工業用地 50年;教育、科技、文化、衛生、 體育用地 50 年;商業、旅游、娛樂用地 40年;綜合或其他用地 50 年。在沒有辦理

3、土地手續前 ,原土地性質保持不變 .你說的工業基地 ,是指當地政府經過規劃 土地等部門確定的城市規劃 .簡單 的說,只是一種指導性政策 .只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以,土地性質才會發生改變 .工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄 ?變更用途,一要看城市規劃是否允許 ,二要到土管局辦理變更 ,三要補錢 .地使用性質由工業用地變更為住宅用地， 需要補交多少地價和契稅， 是怎么 核算的?經過規劃部門審查， 市政府同意的前提下， 需要補交土地出讓金改變用地性 質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土 部門咨詢土地證不等同于項目用地預審意見 ，土地規

4、劃用途性質分類有多種， 如居住用地、商業用地、工業用地等等。 土地證只說明有擁有該地塊土地使 用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目， 則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具項目用地預審意見 。必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性” 。土地是劃撥并不影響房產交易。劃撥土地的房產， 房產證過戶以后辦理土地證過戶時， 要繳納一筆土地出讓 金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛去年我買了一塊地是工業用地性質 ,土地證變更為繡花廠 ,后因不符合規劃 , 改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證 ,現在土地證不

5、符 ,需要變更 ,可是土地局 讓我土地參加照拍掛 .問題補充：當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了 .現在還需要再 補嗎 ?你的回案有依據嗎 ?土地局局長說改變用途就要招拍掛 ?補交土地出讓金就可以了， 土地原來就是你的， 只是改變土地用途， 不是轉 讓不用再招拍掛我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門 ? 程序如何。哪位知道請賜教。多謝。答：建設用地性質變更的依據城市規劃對不同性質建設用地的布局， 根據其使用功能、 對社會和基礎工程 設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調， 以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根

6、據城市規劃法第二十九 條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃， 服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調 整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程 中，根據城市建設和經濟發展的具體情況， 在不違反城市規劃用地布局基本原則 的前提下， 確需對局部地塊使用性質進行調整的， 必須經城市規劃行政主管部門 審核并報請市人民政府批準。申報材料：申請用地性質變更報告 （原件 3 份）;特殊項目需提交市政府批準文件 （驗審原件，提交復印件 3 份）;涉及到的相關部門意見 （如國土、消防、環保等 ）;發改委立項文件 （

7、重大項目應有已審批的可研報告 ）;原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證 （原件 ）及相關文件 （原件 3 份）;規劃設計條件及帶有用地紅線、 坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成 果圖（3 份藍圖及電子文件 ）。審批程序：申請變更單位向行業行政主管部門提出申請， 特殊項目由行業行政主管部門 報經縣政府 （或法定的主管部門 ）批準后，持政府批文報規劃局受理 ;規劃局出具批文 ;持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文 ;規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。審批時限： 15 個工作日其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標 賣出大城市就按程序辦理，小地方

8、還是先疏通人際關系吧 !每個城市有些程序可以稍微不同。 但在實際操作中， 相關部門的關系非常重 要。變更土地用途不簡單 ,看運氣 ,規劃局有可能已經劃到商業用地去了 ,單需要 辦理 ,這種的就比較簡單 ,補交土地使用權出讓金就可以 ,也可以委托第三房代辦如不認識人 ,打我電話幫你聯系試試目前在房地產開發中， 會遇到這樣的問題， 土地性質的變化， 最近接到一個 顧問項目， 項目用地現在是倉庫用地， 即工業性質用地， 現想轉成房地產開發用 地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什 么樣的手續，謝謝。答：根據土地管理法第 56 條的規定是可以的，根據該條規定，建設單 位

9、確需改變土地建設用途的， 經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政 主管部門同意后， 報原批準用地的人民政府批準。 2002年國土資源部發布的 協 議出讓國有土地使用權規定 的第 16 條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地 使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、 旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的， 應當取得出讓方和市、 縣人民政府城市 規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出 讓合同，按變更后的土地用途， 以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權 出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。 ”由于各地的執行政策不一， 國土

10、資源部在今年發布的 招標拍賣掛牌出讓國 有土地使用權規范 中對此問題再次作出了明確， 在該規范第 4. 3 條“招標拍賣 掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的國有土地 使用權出讓合同 有約定或法律、 法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應 當收回土地使用權， 實行招標拍賣掛牌出讓的， 對于出讓地申請變更用途應當采 取招拍掛形式所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告， 接下去就是公關的問題了。 規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。其實可以鉆一些空子， 比如建成企業總部獨棟別墅的形式， 當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子 .集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的土地分類： 1、農用地 （耕地、林地、園地、草地 ）2、建設用地 （商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務用地 ）3、未利用地土地使用權分幾種 ?有什么區別 ?1、按是否交出讓金 （即用地性質 ）劃分為二類 :出讓地 （已交了土地出讓金 ）和 劃撥地 （沒交土地出讓金 ）兩類土地使用權證 ,這是最基本的分類 .2、按建