1、房地產銷售中的籌劃案例（精裝、另設、預售、折價、出租） 復制鏈接 房地產銷售中的籌劃案例( 一 ) 另設銷售公司 :甲為房地產企業，有一幢商品房（屬普通標準住宅）欲出售。企業（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以 2400 元 / 平方米的價格出售，總面積為5000 平方米（合計 1200 萬），扣除項目金額為 840 萬元，增值率為 42.86%。【籌劃依據】 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?1、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題房地產開發企業按照施工?房地產開發企業財務制度的有關規定, 其繳納的印花稅列入管理費用 , 已相應予以扣除 ?其他的土地增值稅納稅義

2、務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅 ?2、計算土地增值稅稅額實行四級超率累進稅率，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：( 一 ) 增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額增值額×30%( 二 ) 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額增值額×40%扣除項目金額× 5%( 三 ) 增值額超過扣除項目金額100%，未超過 200%土地增值稅稅額增值額×50%扣除項目金額× 15%( 四 ) 增值額超過扣除項目金額200%? ?淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財

3、會政策!? ?土地增值稅稅額增值稅×60%扣除項目金額×35%公式中的5%、 15%、 35%為速算扣除系數。3、中華人民共和國營業稅暫行條例第一條，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。4、土地增值稅的扣除項目：發生的對應土地開發成本和建安成本；與銷售房地產有關的稅金，是指在銷售房地產時繳納的營業稅、城建稅和教育費附加、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。5、根據土地增值稅條例及其實施細則的規定，對從事房地產開發的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外

4、，還可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括加計扣除部分）的，免征土地增值稅。6、國稅發 2003 016 號文件規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。【籌劃分析】方案一：甲企業自己銷售房屋由于土地增值率42.86% 50%，則土地增值稅以30%的稅率增收，速算扣除數為0。應納土地增值稅=（ 1200 840）× 30%=108（萬元）應納營業稅 =1200× 5%=60（萬元）應

5、納城市維護建設稅和教育費附加=60×（ 7% 3%）=6（萬元）由于印花稅列入管理費用，包含在扣除項目金額中，不另外計提。應納所得稅 =（ 1200 840 108 60 6）× 25%=46.5（萬元）稅后凈利潤 =1200 8400 108 60 6 46.5=139.5 （萬元）方案二： ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策!? ?可以成立房產銷售代理公司和服務、咨詢、廣告等服務型公司。為了鼓勵第三產業的發展，對新辦的服務性企業，國家制定了一系列的稅收優惠政策。作為房地產企業，完全可以辦一些服務性的企業，比如銷售代理、服務、咨詢、廣告這樣的公司，把樓盤的銷售

6、工作剝離到銷售代理服務公司去做，從而爭取到優惠政策。如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，甲企業首先以2000 元 / 平米的價格將該商品房銷售給銷售公司，銷售收入為1000 萬元，銷售公司再以2400 元/ 平米的對外銷售，銷售收入為1200 萬元。甲企業： ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策!? ?土地增值額為160 萬元（ 1000840），扣除項目金額為840 萬元，土地增值額與扣除項目金額之比為19.05%（ 20%），則免征土地增值稅。? ?淘稅網 淘盡稅海精華網遍財會政策!? ?應納營業稅 2000× 5000× 5 50（萬元）?應納城市維護建設稅

7、和教育費附加50×（ 3 7） 5（萬元）,?應納所得稅 =（ 1000 840 50 5）× 25%=26.25（萬元） ?稅后凈利潤 =1000 840 50 5 26.25=78.75 （萬元）子公司?其銷售子公司實現銷售利潤200 萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20之內免稅政策。 （印花稅忽略不計 )?應納營業稅（2400 2000）× 5000 × 5% 10（萬元）?應納城建稅及教育費附加10×（ 3 7） 1 萬元。?其增值率為（ 1200 1000 11）÷（ 1000 11

8、） 18.69%50%，適用 30%稅率。?應納土地增值稅 =（ 1200 1000 11）× 30% 56.7 （萬元）?應納所得稅 =（ 1200 1000 11 56.7 ）× 25%=33.075（萬元）?稅后凈利潤 =1200 1000 1156.7 33.075=99.225 （萬元）?稅后凈利潤合計78.75+99.225=177.975 （萬元）【籌劃結論】方案二與方案一比較：? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?營業稅額相等 =（ 50 10） 60=0（萬元）城建稅及教育費附加額相等=（ 51） 6=0（萬元）土地增值稅減少額=1085

9、6.7=51.3 萬元）企業所得稅增加額=（ 26.25 33.075 ） 46.5=12.825 （萬元）籌劃后企業凈利潤增加=177.975 139.5=38.475（萬元）通過比較，可以看出方案二比方案一土地增值稅少51.3 萬元，雖然方案二的企業所得稅增加，但整體稅負降低了38.475 萬元（ 51.3 12.825 ）。并且方案二利潤增加了38.475 萬元， 所以綜上考慮，方案二最佳。( 二 ) 售價的確定：甲房地產開發企業欲銷售5000 平方米的商品房， 扣除項目金額為 840 萬元，現有兩種銷售方案，一是按照2000 元 / 平方米的價格出售；二是按照2100 元 / 平方米的

10、價格出售。那么對于方案一，房屋的售價為2000× 5000=1000（萬元），扣除項目金額為840萬元，增值額為 1000 840=160（萬元），增值率為 160÷ 840=19.05%，小于 20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的利潤為160 萬元。方案二中，由于增加銷售收入 50 萬元（ 100× 5000），導致增加營業稅及附加 50× 5 50× 5×（ 7 3） 2.75 （萬元），因而扣除項目為 842.75 萬元。按此計算，房屋的增值率為（ 1050 842.75 ）÷ 842.75=24.59% ，需要

11、繳納土地增值稅（ 1050 842.75 ）× 30 62.2 （萬元），企業的利潤為1050 842.75 62.2=145.05 （萬元），銷售價格提高之后稅后利潤卻下降了14.95 萬元。( 三 ) 預售： ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?例如，一套商品房售價為 30 萬，訂金收取40%，收取訂金后一年房屋建成，利息按10%計算，同期同利為 5 。若購房合同中明確此點，則銷售收入就必須按照房屋總價30 萬計算， 營業稅需繳納 1.5 萬（ 30× 5）；抵扣的利息1.2 萬（ 30× 40× 10）需列入財務費用，并且超過國

12、家同期同利部分的利息不得列為費用，需進行納稅調整，繳納企業所得稅，同時這部分財務費用企業還需補繳個人所得稅。因此，稅收籌劃的方法是在購房合同中，房屋總價按扣除訂金利息后的余額為準，即 28.8萬（ 30-1.2 ）。這樣，一來營業稅按 28.8 萬計算，為1.44 萬，節省了600 元，同時相應減少了城建稅、教育費附加和其他地方費用；二來財務費用為零，企業不需補繳企業所得稅和個人所得稅；三來企業又提前收回資金，加速資金周轉( 四) 精裝房銷售 :【基本案情】 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?A 房地產企業建造的精裝修住宅，總售價定為5600 萬元（其中毛坯房售價收入33

13、60 萬元，精裝修售價收入 2240 萬元，建安成本合計2660 萬元（其中商品房開發成本2100 萬元， 精裝修成本 560 萬元）【籌劃依據】 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?1. 按中華人民共和國營業稅暫行條例銷售不動產按5%的稅率繳納營業稅；裝修公司業務應繳納營業稅，按建筑業適用3%的稅率。 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?2. 根據國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業稅問題的批復（國稅函 199853號）規定：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款。鑒于其裝修合同中

14、明確規定，裝修合同為房地產買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產的全部合同。因此，根據中華人民共和國營業稅暫行條例第五條關于“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”的規定，對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列入房屋售價，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。3. 土地增值稅實行四級超率累進稅率：? ? 淘稅網淘盡稅海精華 , 網遍財會政策!?增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30；增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40；增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分

15、，稅率為50；增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60；房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。4. 土地增值稅的扣除項目 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。開發土地和新建房及配套設施的成本 ( 以下簡稱房地產開發成本 ) 。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。開發土地和新建房及配套設施的費用 ( 以下簡稱房地產開發費用 ) 是指銷售費用、 管理費用、財務費用。根據新會計制

16、度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。與銷售房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加， 也可視同稅金予以扣除。 ? ?淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?5. 企業所得稅的稅率為25%。法定扣除項目是據以確定企業所得稅應納稅所得額的項目，企業所得稅條例規定，企業應納稅所得額的確定，是企業的收入總額減去成本、費用、損失以及準予扣除項目的金額。【籌劃分析】1. 房地產公司在銷售精裝房時，將毛坯房和裝修的銷售金額全額以房地產轉讓價格的形式體現在合同上，并以此為基數繳納各項稅金。因此房屋

17、銷售額上升，土地增值額也隨之上升，應納土地增值稅較高，有可籌劃空間。2. 土地增值稅方面，公司銷售房屋的時候可以簽兩份合同，將毛坯房價與裝修部分分開簽定合同。總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達到降低土地增值額，計稅基礎降低了，使得土地增值稅的稅率降低了一檔。 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?3. 營業稅方面， 由于國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業稅問題的批復（國稅函 199853號）規定如果兩份合同均與開發單位簽定，都應按銷售不動產5%的營業稅納稅，但如果另設裝修公司，與裝修公司簽訂裝修合同，裝修公司按建筑業繳納3%的營業稅，稅率降低，從而降低了

18、營業稅。4. 采用另設裝修公司，同時分別與房地產開發公司、裝修公司簽訂兩份合同的方法，購房者實際利益不受任何影響，銷售方也可以合理避稅，從而得到更多利潤。【籌劃方案】 ? ? 淘稅網 淘盡稅海精華 , 網遍財會政策 !? ?方案一：全部金額以房地產轉讓價格的形式在合同上體現應納營業稅5600× 5%280（萬元）? ? 應納城市維護建設稅 280× 7% 19.6 （萬元）? ? 應納教育費附加 280× 3% 8.4 （萬元）? ? 扣除項目金額合計 2660 280 19.6 8.4 2968（萬元）? ? 土地增值額 5600 2968 2632（萬元）? ? 土地增值率 2632÷ 2968 88.68%? ? 應繳納土地增值稅 2632× 40% 2968× 5% 904.4 萬元5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018