1、陳貽紅資料庫項目開發流程一、 土地使用權的取得1. 取得方式1) 行政劃撥2) 協議出讓3) 招標拍賣（掛牌、投標兩類）：其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣的方式4) 轉讓2. 流程示意（以拍賣為例）現場勘察，收集相關資料信息的初步收集、分析確定競拍價、競拍人、叫價原則獲取土地出讓信息及相關規劃指標（一般1-3個月前，政府予以公布即掛牌）組建競投小組，購買標書。（成員包括：估價師、策劃分析、財務、工程設計、法律等多種人員）測算土地成本、估算開發總投資、總價值。（一般采用假設開發法進行計算）辦理競買登記手續，提交相關資料及競拍保證金，領取競拍號牌，了解規定細則及其他。競拍成功，簽訂成交確認書，并按規

2、定期限交納成交價款和相關費用。獲得土地使用權限辦理相應的土地產權轉移變更登記手續1陳貽紅資料庫3. 細節闡述信息資料部分招標文件、公告（政府對地塊現狀、用途、規劃的說明）；現場勘察地塊的位置、地塊形態、生熟程度 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；、四至環境、區域競爭樓盤資料；前期研究報告包括：市場相關數據、動態和發展趨勢預測，項目開發的工程信息資料、類似項目資料、同區域項目的建設、銷售情況，潛在目標客戶調查分析；其他參標發展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發傳統、背景資源等；競拍提交資料包括：法人營業執照（有限公司法人企業另加附股東會或董事會決議）；

3、法人代表身份證件或法人代表授權委托書（深圳允許自然人參與競拍）；前期可行性分析（機會可行性分析可行性分析可大致分為三個階段：1. 機會可行分析階段：確定投資方向，提出開發目標；2. 初步可行性分析階段：確定項目的開發前景及定位方向；3. 最終可行性分析階段：對項目進行市場論證、經濟和技術分析，預算分析、資金安排；）一般采用假設開發法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據待拍地塊的坐落位置、形態面積、區域狀況、規劃用途及紅線指標等條件，發展商對市場收益進行預測，剔除開發成本、稅費和期望利潤得出最高地價；地價=項目市場收益-開發總成本費用-期望利潤總成本費用=開發成本（詳見下表）+開發費用（詳見下

4、表）+稅費（詳見下表）開發成本明細表序號項目備注1土地取得成本、2前期費用、2.1策劃研究費、2.2勘察設計費、3建筑期費用參考價格信息及同類物業3.1樁基礎工程、3.2地下室工程、3.3主體土建工程、3.4安裝工程、3.5室外配套工程、3.6專業人員費用約前五項之和的3%3.7不可預見費約前五項之和的3%4總建造成本、開發費用明細表序號項目備注1管理費用建安費用的3%2財務費用貸款年期利率計算3推廣費用按售價/租金的3%-5%計算稅費明細表序號類別稅（費）率計算基數1營業稅5%成交價2城市維護建設稅1%營業稅3教育費附加僅為房屋租賃所須繳交項目，房產轉讓無須繳交該稅項。3%營業稅4印花稅0.

5、1%售價/租金5房產稅*1.2%房產原值X 70%6房屋租賃管理費*2%租金7企業所得稅 深圳市企業所得稅率15%，具體依各地政策和企業性質而定。15%銷售稅后利潤二、 立項籌備憑土地出讓合同到規劃局規劃技術處申報，規劃測繪隊測繪后，取得建設項目規劃紅線圖，進行放點確位，報項目名并注冊。選定各類專業服務機構。廣告設計公司印刷包裝公司禮儀制作公司模型制作公司策劃、代理公司規劃設計單位開發商施工單位監理機構市場調研機構專業公司工作分工示意圖 圖示說明：（虛箭頭表示可由甲方執行或甲方委托執行） 甲方進行招標，選定策劃（銷售代理）服務公司；詳見附件一說明策劃公司提交項目的可行性分析報告，以市場需求出發

6、，協助完成項目規劃設計的要點；甲方依據可行性分析，下達設計委托招標書，并最終選定；設計單位提交初案；策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見；設計單位依據修改意見，出正式的規劃設計方案；依據確定的策劃（規劃設計）方案，選擇具體執行機構后實施；1. 市場調查分析1) 宏觀環境分析預測A. 國家政治法律環境；B. 經濟科技發展趨勢；2) 中觀環境（所在城市）分析預測：城市建設與規劃；A. 競爭企業及知名企業的發展狀態；B. 市場供應與需求關系；C. 各類專業機構狀況；3) 微環境分析預測A. 區域消費需求研判；B. 競爭對手調查；依據上述調查分析，對關鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析

7、報告：開發方式、材料供應、設計方案、產品形態、施工進程、市場定位等初步構想（各類專業服務機構開始正式介入）；2. 投資計劃安排依據初步可行性分析和公司資源，經計算、評估分析后，確定最優方案，加入相應的資金流量分析和投資預算安排，得出最終可行性分析。3. 項目的開發模式最終確定開發模式：獨立開發、合作開發、投資商介入等；可行性分析內容提綱（參考）1. 項目開發背景研判包括：宏觀經濟運行狀況、區域社會、經濟發展特征、產業政策環境、市場供求趨勢等；2. 項目概況及基本數據包括：項目名稱（項目名及推廣名）、技術參數、規劃要點、地理位置、四至狀況、片區特點、項目性質特征（SWOT分析）等；3. 目標市場

8、分析包括：市場需求分析及預測、項目規劃設計、發展主題及產品定位、目標客戶確定與描述、銷售價格預測、包裝推廣及銷售計劃制定等；4. 項目進程安排包括：項目開工、包裝推廣、預售、竣工、驗收、入伙計劃等；5. 項目成本估算按方案確定的開發次序、模式與規模，做出項目成本估算；6. 項目管理及財務評價管理部分包括：貸款成本、貸款償還計劃以及貸款與償還平衡計算；財務平衡分析；項目規模及規劃設計修改費用測算；財務評價部分：現金流量分析（依據項目進程安排估算）、凈現值、內部收益率、動態投資回收期、財務敏感度；7. 經營管理風險預測及處理；8. 物業管理服務要求； （具體例案見附件二）三、 報建規劃l 相關報建

9、部分內容：1. 提交可行性研究報告和立項申請，到計劃發展委員會申請立項；2. 將總體規劃方案報規劃局規劃管理處審批，通過后領取建設用地規劃許可證（總體規劃通過后如一次規劃分批實施，將分期實施詳細規劃和相應單體建筑設計報規劃局規劃管理處審批。）3. 在項目簽訂土地出讓合同、取得立項批文和建設用地規劃許可證后到當地民政局地名管理辦公室申報地名。4. 上述手續完畢，到規劃局規劃管理處申領建設工程規劃許可證。5. 在項目的總體規劃設計審查通過以后，由規劃設計單位對整個項目的所有專業管線（包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網）進行管線規劃設計，設計方案送規劃局的市政規劃管

10、理處審核，通過后，將管線規劃圖送上述各專業部門聽取各部門意見，然后由建設單位會同規劃局的有關人員召集各專業部門召開管線規劃協調會，將所有專業部門的意見形成會議紀要，以防止各專業管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。6. 到各規費收繳部門報審、繳費，具體手續辦理如下：1) 將報批的范圍內所有建筑單體圖紙報當地消防部門進行消防審查，取得建筑工程消防意見書。2) 到當地建設局計劃財務處繳納建設規費。3) 到當地教育局計劃財務處繳納教育設施附加費。4) 到衛生防疫站進行工程衛生防疫審查，繳納衛生防疫檢測費。5) 與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協議，繳納白蟻防止費。6) 按整個建設項目規劃的綠化率規定

11、專門對項目進行綠化設計，將綠化報建圖，送園林管理局審批。7) 按當地的人防配套要求，做項目的人防規劃，然后將所做的人防規劃和人防工程的立項申請報當地人防辦部門審批通過。8) 到當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費。9) 到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協議書。10) 到當地建設局質監站簽訂建設工程質監協議，繳納工程質監費。7. 領取建設工程規劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局技術處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領取建筑工程施工圖審核批準書。8. 如投資方（項目控股方）是國有資產，建筑工程必須通過當地招投標辦公室進行公開招投標，對中標施工單位發中標通知書

12、。9. 憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設局建管處，申領建設工程施工許可證。10. 憑建設工程施工許可證及商品房核價的有關資料送當地物價部門進行商品房預售核價。五證：土地出讓合同（土地使用證）、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證（外銷許可證視各地規定執行）；三書：房屋質量保證書、住宅使用說明書、質量驗收合格證；四、 營銷推廣營銷服務過程細解1. 正式發售前3-6個月：銷售推廣實施（銷售準備銷售服務,廣告策劃市場營銷,包裝策劃包裝）2. 銷售期 ：正式發售（銷售組織、信息反饋銷售服務；合同按揭手續客戶事務）銷售策略調整（上月銷售總結、下

13、月銷售推廣計劃市場營銷、階段銷售總結及策略調整銷售服務）3. 入伙前1-3個月：尾盤促銷（尾盤促銷計劃市場營銷）4. 正式入伙前7-20天：業主入伙（入伙組織、安排客戶事務）5. 銷售率達95%以上：項目銷售總結（項目銷售總結報告及客戶分析報告市場營銷）6.7. 入伙1個月后：辦理業主房產證（房地產初始登記、辦理業主房產證客戶事務）1. 銷售準備階段策劃公司：提交項目銷售執行報告：具體價格表（包括銷售底價 項目的最低銷售價格，是價格的最低防線；、表價 對外公布的價格，是與客戶溝通價格的支點；、成交價 或成為折后價，買賣雙方成交的實際價格；）、銷控安排、銷售策略、價格策略、促銷方式、廣告策略、包

14、裝策略、媒體計劃、銷售人員組織與培訓計劃，由甲方審核認可后執行（或委托執行）；廣告公司：略；印刷公司：略；禮儀包裝：略；完成要素列表類別項目備注設施類售樓處包裝位置、大小、風格模型的制作與擺放尺寸、形態（剖面或平面）、數量樣板間的設計、裝修數量、位置、風格銷售通道的安排、包裝安全性、便捷性、美觀度等戶外包裝審批、設計制作提前申報審批，確定地點、數量、規格、時間等文件類銷售文件的制作與印刷包括：樓書、認購書、收據、價格表等媒體版面的預訂包括版位、版面、形式等銷售及財務人員的培訓準備培訓提綱及銷售管理條例其他/以上各類審批和制作必須提前做出工作計劃表，確定日期、數量、規格等2. 正式銷售在正式銷售

15、開始前，可采用內部認購 內部認購：內部員工認購或試探市場的手段，后者現居多，一般采用收取誠意金、派發籌碼券等，轉化方式有：排隊、抽簽、優先選購及其他；（或內部咨詢）方式進行市場試探市場反映，同時進行市場預熱，為正式銷售累積客戶資源。項目建設進度達到法定要求，憑建設工程施工許可證和預售批準文件到當地國土局開發辦（或房管局房地產市場處）領取商品房預銷售許可證，銷售正式展開。工作內容說明：1) 依據階段計劃執行廣告、推廣，由銷售人員做來電、來訪登記，進行匯總，策劃部評估廣告投放效果，并適時做出調整計劃；2) 銷售管理人員將每日客戶及成交資料匯總整理，校對銷控表，與財務部就當日（或前一日）成交情況進行

16、核對，將需跟進與款項將到期客戶單列，交由當事銷售員跟進；3) 銷售部每周提交“周銷售統計表”，及客戶關注熱點、問題統計，交由策劃部進行研究分析，并提出相應的調整或解決方案；4) 銷售部（每月或半月，視具體情況而定）出具“銷售狀況匯總表”，協助策劃部對前階段銷售進行評估分析，對下階段廣告節奏、投放方式、價格策略、銷控處理、促銷活動等做出計劃；銷售流程示意圖客戶資料登記客戶來訪、來電 銷售接待客戶追蹤 成交意向未確定核對銷控取消銷控交納誠意金（小定）成交意向確定簽訂臨時認購書進行銷控交納定金撻定 簽訂正式認購書財務開具收據補足樓款（首期款）簽訂正式銷售合同五、 后期服務項目在通過質檢綜合驗收（包括

17、消防、人防、煤氣、水電等），準備“房屋質量保證書”和“房屋使用說明書”，具備入伙條件。1. 物業管理部分1) 前期介入工作內容A. 從物業管理角度，對項目的結構設計和功能配置提出建議；B. 制定管理計劃與計算管理份額；C. 搭建管理組織架構；D. 制定管理工作流程及員工培訓計劃；E. 擬定物業管理文本（包括業主公約）；F. 核對客戶物業費優惠名單及數額；G. 制定第一年度財務預算；2) 施工安裝工作內容A. 了解并審查各類設備的性能特點；B. 掌握各管線連接、分布狀況；3) 竣工驗收工作內容A. 質檢綜合驗收完畢后，交付使用之前（入伙之前），進行內部質量驗收；B. 制定各類設施的使用、維修、保

18、養制度；4) 后期服務工作內容（略）2. 銷售策劃工作內容移交相關客戶資料，協助客戶辦理入伙手續附件一：深圳筍崗某項目可行性分析目錄 第一部分 項目總體定位1.項目分析-11.1 項目地盤解析-1 1.2 地塊SWOT分析- 82.項目總體定位-11 2.1項目發展主題定位-11 2.2項目產品定位-153.相關案例參照-49 第二部分 規劃設計方案形成1.總體規劃設計原則及理念- 57 1.1總體規劃設計原則-57 1.2規劃建筑指標-58 1.3項目總體平面布局方案-61 1.4各類物業發展方案建議-672.項目單項規劃設計-82 2.1環境及配套設施規劃方案-82 2.2裝修標準建議-9

19、1 2.3社區服務及物業管理-97第三部分 項目財務分析1.項目整體開發次序及周期計劃-1022.項目投資估算-1053.項目開發價值測算-1064.項目經濟效益分析-1095.不確定性分析-1126.風險分析-113附錄項目發展背景研究1.深圳市宏觀房地產市場-1 1.1深圳市宏觀房地產市場發展現狀-2 1.2分類市場狀況-3 2.深圳市羅湖區辦公樓市場供應狀況-8 2.1羅湖區整體辦公樓市場供應狀況-8 2.2筍崗片區辦公樓物業個盤調查分析-15 3.深圳市羅湖區公寓物業市場供應狀況-24 3.1羅湖區整體住宅市場供應狀況-24 3.2羅湖區公寓物業個盤調查分析-314.深圳市羅湖區商業物業市場供應狀況-39 4.1羅湖區整體商業物業市場供應狀況-39 4.2羅湖區商業物業個盤調查分析-425