1、濟南市物業管理方法第一章  總那么第一條  為標準物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業效勞企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據?中華人民共和國物權法?、?物業管理條例?、?山東省物業管理條例?等法律、法規，結合本市實際，制定本方法。第二條  本方法所稱物業，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。本方法所稱物業管理，是指業主依法通過自治管理選聘物業效勞企業，由業主和物業效勞企業按照物業效勞合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。第三條  本方法適用于本市行政區域內的物

2、業管理活動及其監督管理工作。第四條  物業管理應當堅持業主自治與專業效勞相結合、屬地管理與行業管理相結合的原那么，實現社會效益、經濟效益、環境效益相統一。第五條  縣市、區人民政府含高新區管委會應當完善物業管理的工作協調機制，研究解決與物業管理相關的重大問題。第六條  市住房保障和房產管理局以下簡稱市房管部門負責全市物業管理活動的監督管理。各縣市、區含高新區住房保障和房產管理部門以下簡稱縣市、區房管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理。城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質監、經信等部門依據各自職責，做好與物業管理有關的監督管理工作。第七條  街道辦事

3、處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理聯席會議，調解處理物業管理活動中的糾紛。社區居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區效勞中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。 第二章  物業交付第八條  新建物業銷售前，房地產開發企業以下簡稱“開發企業應當依法通過招標方式選聘具有相應資質的物業效勞企業。住宅工程總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅工程一萬平方米以下的，可以采用協議方式選聘物業效勞企業。第九條  開發企業應當與選聘的

4、物業效勞企業簽訂前期物業效勞合同，制定臨時管理規約，并將前期物業效勞合同、臨時管理規約等資料報房管部門備案。開發企業辦理商品房預售許可申請或現售備案時，應當提交經房管部門備案的前期物業效勞合同和臨時管理規約。第十條  開發企業在銷售物業時，應當將前期物業效勞合同作為商品房銷售合同約定的內容, 同時應當在物業銷售前對臨時管理規約向買受人明示并予以書面承諾。第十一條  物業效勞企業承接新建物業前，應當按照國家有關規定和前期物業效勞合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備及開發企業移交的資料進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄，并與開發企業簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業效勞合同的

5、補充協議，與前期物業效勞合同具有同等法律效力。第十二條  物業交付使用前，開發企業應當向物業效勞企業移交物業效勞用房和以下資料：一竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；二設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；三物業質量保修文件和物業使用說明文件；四業主名冊；五其他應當移交的資料。物業效勞企業應當在前期物業效勞合同終止時，將物業效勞用房及上述資料移交給業主委員會。第十三條  物業效勞用房由開發企業無償提供，屬全體業主共有，用作從事物業管理活動，不得買賣和抵押，任何單位和個人不得擅自改變用途。開發企業在申請辦理房屋所

6、有權初始登記時，應當將物業管理區域內的物業效勞用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。物業效勞用房應按以下規定配置：一建筑面積按照建設工程工程總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；二具備水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業效勞用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。第十四條  開發企業應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，協助買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等效勞合同。第十五條  物業在保修期之內出現質量缺陷，由開發企業負責保修。新建物業實行質量保修金制度，用于保修期內的質量維修，

7、保修期滿后，對物業質量保修金本息及余額及時退還。具體實施方法由市房管部門、市城鄉建設主管部門制定。 第三章  業主自治管理第十六條  物業管理區域內全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有局部實施管理。物業管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上開發企業開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。第十七條  符合以下條件之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建業主大會籌備組：一業主入住面積比例到達百分之五十以上的；二業

8、主入住戶數比例到達百分之五十以上的；三自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例到達百分之二十五以上的。籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會工作人員組成，開發企業可以派員參加。籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導選舉產生。第十八條  籌備組應當自組成之日起60日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規那么、管理規約，選舉產生首屆業主委員會。第十九條  業主大會應當按照議事規那么定期召開，或者經20%以上的業主提議召開臨時會議，并履行以下職責：一制定、修改業主大會議事規那

9、么及管理規約；二選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；三聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；四選聘、解聘物業效勞企業；五籌集和使用物業專項維修資金；六決定改建、重建建筑物及其附屬設施；七決定物業管理區域內的其他事項。前款所列事項業主大會可以采取會議表決形式或者書面征求意見形式。采用書面征求意見形式表決前款第二、四、五項事宜的，鼓勵通過電子投票系統進行統計。第二十條  業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。業主委員會委員應當進行公示，公示期十天。第二十一條  業主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選

10、主任、副主任和執行委員。第二十二條  業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉鎮人民政府簽署的意見書及以下資料向縣市、區房管部門備案：一業主大會會議決議；二業主大會議事規那么；三管理規約；四業主委員會委員根本情況和聯系方式；五籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣市、區房管部門。第二十三條  業主委員會應當履行以下職責：一執行業主大會的決定和決議；二組織召開業主大會；三代表全體業主與業主大會選聘的物業效勞企業簽訂、變更或者解除物業效勞合同；四及時了解業主、物業使用人的意

11、見和建議，監督和協助物業效勞企業履行物業效勞合同；五組織并監督管理規約的實施；六組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業共有局部維修、更新、改造的竣工驗收；七按照業主大會決議，監督管理本物業管理區域內的公共收益；八催促業主交納物業效勞費及其他相關費用；九調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；十業主大會賦予的其他職責。第二十四條  業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委

12、員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。第二十五條  業主委員會委員有以下情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：一拒不履行委員職責的；二業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；三搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業效勞費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；四因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。第二十六條  業主委員會任期屆滿或者任期內委員人數缺乏總數的二分之一時，業主委員會應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導組織換屆改選。業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料

13、、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。第二十七條  業主大會未能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。 第四章  物業管理效勞第二十八條  物業效勞企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業效勞活動。從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書；從事保安、鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業的物業效勞人員應當具備相應從業資格。第二十九條  物業效勞內容主要包括以下事項：一管理和維護物業共用部位及共用設施設備；二養護公共區域綠化；三維護公共區域環境衛生；四維護

14、公共區域的秩序，協助管理物業管理區域平安防范等事項；五對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；六物業維修、更新、改造費用的賬務管理；七保管物業檔案和物業效勞檔案；八其他約定的物業效勞事項。第三十條  物業效勞企業應當與業主委員會簽訂物業效勞合同，對物業效勞內容、效勞標準、收費標準、物業效勞用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。第三十一條  物業效勞企業可以聘請專業效勞單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項效勞，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。第三十二條  物業效勞

15、企業應當自簽訂物業效勞合同之日起十日內，書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并到物業所在地縣市、區房管部門辦理物業效勞合同備案手續。物業效勞合同應在物業管理區域內長期公示。第三十三條  物業效勞企業應當制定、完善物業效勞質量控制措施，建立、健全物業效勞檔案保管、移交等制度。第三十四條  物業效勞收費實行政府指導價和市場調節價。具體方法由市物價部門、市房管部門制定。第三十五條  物業效勞企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。物業效勞企業依約履行義務的，業主應當按照物業效勞合同約定按時交納物業效勞費，拒不交納物業效勞費的，物業效勞企業可以向人民法院起訴或者申請仲裁。第

16、三十六條  住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業效勞企業代其收取業主應繳納的費用，不得因物業效勞企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供效勞。第三十七條  物業效勞合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業效勞企業的決定，并依據合同約定期限書面通知物業效勞企業；合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。物業效勞合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業企業決定，物業效勞企業按照原合同繼續提供效勞的，原合同權利義務延續。任何一方提出終止物業效勞的，應當提前書面告知對方

17、。物業效勞企業決定不再為該物業管理區域提供物業效勞的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會；合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。第三十八條  業主大會決定另聘物業效勞企業的，應當擬定選聘方案，并經業主大會表決通過后，在物  業管理區域內公示。第三十九條  合同解除或者終止后，物業效勞企業應當與業主委員會辦理退出手續，并履行以下交接義務：一移交保管的物業檔案、物業效勞檔案；二移交物業效勞用房；三結算預收、代收的有關費用；            

18、;    四法律、法規規定的其他事項。                                   第四十條  物業效勞企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域

19、或者停止效勞。選聘新的物業效勞企業后，原物業效勞企業不得以業主欠交物業效勞費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。 第五章  物業的使用與維護第四十一條  物業管理區域內，業主、物業使用人不得有以下行為：一擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；二隨意傾倒垃圾、污物；三違章搭建建筑物和構筑物；四超出建筑物外墻面封閉陽臺等破壞或者擅自改變房屋外貌；五損壞房屋承重結構；六擅自改變房屋用途；七法律法規、規章和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。第四十二條  物業管理區域內，業主、物業使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為，不得違反規定飼養動物干

20、擾他人正常生活，不得存放不符合平安標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。第四十三條  業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業效勞企業。業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。確需改變的，應當經有利害關系的業主同意，并依法向有關部門辦理相關手續。第四十四條  業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業效勞企業簽訂裝飾裝修效勞協定。業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修效勞協定的，物業效勞企業可限制施工人員進入物業管理區域。物業效勞企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當支持以予配合。第四十五條 

21、 物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位以及攤位等專有局部的養護、維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。第四十六條  物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的養護、維修、更新和管理責任，由業主共同承擔。物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。第四十七條  物業效勞企業應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或物業效勞企業根據物業效勞合同約定，委托專業效勞單位負責維護、保養，并明

22、確各方平安管理責任。第四十八條  供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。第四十九條  物業管理區域內有兩戶以上業主的，應當建立物業專項維修資金制度。物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。第五十條  住宅物業和住宅小區的業主須在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，開發企業應在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。公有住房售房單位應按照有關規定從售房款中提取物業專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。第五

23、十一條  共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業專項維修資金的，應當由相關業主表決通過。有以下情形之一的，可以按應急維修支用維修資金：一屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻破裂等影響居民正常生活或房屋使用平安，并經業主委員會或社區居民委員會核實的；二電梯出現故障，報請應急機構維修的；三消防設施出現故障，公安消防部門下達消防監督檢查記錄和責令限期整改通知書的。第五十二條  物業專項維修資金賬面余額缺乏首期交存額30%或商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或補交。業主未續交、補交物業專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，

24、相關業主應當共同承擔維修責任。物業專項維修資金管理方法由市房管部門、市財政部門制定。第五十三條  物業管理區域內的車庫含共用車庫車位和專用車庫應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照價格主管部門發布的指導價確定。在滿足業主需要后，開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過6個月。第五十四條  因規劃建設車庫缺乏，業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、阻礙道路通行。第五十五條  利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。物業管理區域內屬

25、于全體業主共有的公共收益，其使用、分配、管理由業主大會決定。第五十六條  業主不得擅自占用物業管理區域內的道路、綠地或其他共有場地停放車輛。第五十七條  未確定停車位的車輛，物業效勞企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。 第六章  監督與管理第五十八條  房管、城管執法、公安、質監、市政公用、物價、城鄉建設、環保等部門應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業管理區域內公布投訴 ，對物業管理區域內的違法行為及時進行查處；發現屬有關行政主管部門職責的，應當及時告知或移送相關行政管理部門處理。第五十九條

26、  物業效勞管理范圍內有以下情形的，可以按照以下途徑投訴：一物業效勞企業未按照物業效勞合同約定提供效勞的，向房管部門投訴；二業主、物業使用人違反本方法第四十一條第一至六項違法違規行為，向城管執法部門投訴；三物業保修期內出現工程質量缺陷的得不到及時維修的，向城鄉建設主管部門投訴；四占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防平安的，向公安消防部門投訴；五賭博、利用迷信活動危害社會，違法規定飼養動物干擾他人正常生活的、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安部門投訴；六電梯、鍋爐等特種設備存在平安故障，不能正常運行的，向質監部門投訴；七物業效勞企業違規收費的，向物價部門

27、投訴；八供水、供暖、供氣專業設施設備專業經營單位不依法承擔相關管線及設施設備的維修養護責任的，向市政公用部門投訴；九電力專業經營單位未依法承擔電力線路、設施及相關設備維修養護責任的，向經信部門投訴；十排放有毒、有害物質，發生超過規定標準噪聲的，向環保執法部門投訴。第六十條  各縣市區人民政府負責組織縣市區相關行政管理部門和單位，建立縣市區物業管理聯席會議制度，并定期組織召開聯席會議，部署、推進物業管理各項工作，研究解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。第六十一條  各物業管理工程的聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由公安派出所、城管執法、縣市、區房管部門、社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業效勞企業等參加。物業管理工程聯席會議協調處理以下事項：一業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；二物業效勞企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；三物業管理區域內發生的突發事件； 四物業管理與社區管理的銜接和配合；五需要協調的其他物業管理事項。涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環衛等事項的，街道辦事處應通知相關專業經營單位參加。物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。第六十二條&