1、1 / 284物業管理實務及范例精解第一章 物業管理前期工作第一節 物業前期管理概論一、物業前期管理的觀點對于一項物業來說，存在著開發經營管理三個階段，從表面上看物業管理是對物業 的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是 這么做的。然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地 產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計 和施工建設，開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素 。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管 理角度把房

2、屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現 在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、 電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業主時有抱怨， 又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇 好 物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規 劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務，使物業發揮 最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃

3、設計、工程建設及房屋營 銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理 模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經濟發展的 居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程 效益。物業管理是一種對物業全過2 / 284程的管理，其首要環節即是物業的前期管理。這里所說的物業前期管理，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成 前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理。但是就其管理的 內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。物業前期管理是一種物業管理企業同房地產開

4、發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法， 因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。 房地產開發商對物業進行 的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業 的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策、規劃設計、選擇適 當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力 度；然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物 業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉變，業主即會從 使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業

5、開發階段適時地選 擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求 ，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以 獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管 理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或 選聘物業管理企業”的權利， 因此， 物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業管理企業 來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業前期管理將使硬件建設與軟件 建設相

6、得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的 需要，當然更是業主維護自身權利利益的需要。二、物業前期管理的必要性3 / 284（一）減少使用中的后遺癥物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業 管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、 設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑 商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限 制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規劃設計、施工建設同步或 交叉進行，

7、由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減 少后遺癥。（二）物業前期管理是對所管物業的全面了解物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解 。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設 施建設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能 對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此， 物業管理企業方能更好地為業主服務。（三）物業前期管理是為后期管理

8、做好準備物業管理也是一項綜合管理工程。通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系 ，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之 前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備 成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均 應在物業前期管理階段安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。4 / 284第二節 物業前期管理的內容一、通過投標來接洽物業管理業務無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首

9、先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，業主的資信條件是否較好并能協作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業能在

10、 該地區打開新局面，爭取更多的業務。(2)具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。(3)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。(4)選派管理人員運作物業前期管理。二、建立與業主式租戶的關系物業管理的管理對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。(1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。(2)了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。(3)參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。三、察看工

11、程建設現場物業前期管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理 要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝 的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。5 / 284(2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。四、設計管理模式擬定管理制度 物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。(1)籌建業主管理委員會。(2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。(3)設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。五、建立服務系統和服務網絡物業管理企業在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發生密切關系，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。(1)保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設