1、畢 業(yè) 論 文 (設(shè) 計) 開 題 報 告姓名： 吳凱軍 學 號： 20084040216 專業(yè)： 工程管理 所在院系： 工程管理與房地產(chǎn)學院 畢業(yè)設(shè)計(論文)題目：調(diào)控背景下房地產(chǎn)開發(fā)融資策略分析一、研究的背景和意義 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導性支柱產(chǎn)業(yè)。從現(xiàn)實經(jīng)濟社會生活看，房地產(chǎn)業(yè)是社會生產(chǎn)和生活的基本載體，房地產(chǎn)業(yè)作為一個在工業(yè)化、城市化過程中發(fā)展起來的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，在社會經(jīng)濟生活中起著十分重要的作用。近年來中國房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 的貢獻率達到 30%左右。80 年代是房地產(chǎn)業(yè)起步的階段，到了 20 世紀 90 年代，房地產(chǎn)業(yè)進入了成長期。這樣，我國

2、的房地產(chǎn)業(yè)一下成為了經(jīng)濟發(fā)展的熱點，支撐了我國經(jīng)濟快速持續(xù)的增長。另外，房地產(chǎn)業(yè)有十分強大的關(guān)聯(lián)效應，大大推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的影響力不容小覷。根據(jù)某些國家的統(tǒng)計，每一個百分點的房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)值的增加，就可以推動相關(guān)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加到 1.5 到 2 個百分點。多達 50 個以上的行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。其中有建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)等等，另外，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動一些基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，比如化工、鋼鐵、塑料等等行業(yè)，還有一些第三產(chǎn)業(yè)，比如旅游、園林等的繁榮也可以被房地產(chǎn)業(yè)所帶動。但就目前來看，我國的房地產(chǎn)市場還仍然不是一個成熟的市場，企業(yè)規(guī)模偏小、開發(fā)商持續(xù)開發(fā)和規(guī)?；\作的能力較弱，與房地產(chǎn)規(guī)模型

3、、資金密集型的行業(yè)特點不相適應，同時依靠銀行信貸、融資渠道單一的弊端亦造成潛在的金融風險加大。其具體表現(xiàn)如下：房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是資金、土地和營銷方案。其中，資金的融通渠道是房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中的首要環(huán)節(jié)。我國大多數(shù)開發(fā)商的運作模式通常是一種滾動開發(fā)的模式。這種模式就是指開始的時候開發(fā)商投入一些自有資金當然這部分錢是很少的，而且本身極有可能是從金融機構(gòu)借來的。開發(fā)商用這筆錢購買土地，之后以這塊購來的土地作為抵押物，向銀行進行抵押貸款，再用這筆貸款來進行房地產(chǎn)開發(fā)。這其中存在著很大的運營隱患，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)則很難繼續(xù)生存。雖然在這十年間我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，自籌資

4、金和其他資金來源的比重在不斷上升，但依賴國內(nèi)貸款的現(xiàn)象仍是十分嚴重。為此，國家近年來陸續(xù)出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)融資的政策。這些文件政策出之后，無疑開發(fā)商面臨的就是資金鏈斷裂的嚴峻形勢了。整個房地產(chǎn)業(yè)因此受到了巨大的影響。這種重大影響主要表現(xiàn)在：現(xiàn)房的價格上漲，短期內(nèi)對房地產(chǎn)的投資下降，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的金融市場里的創(chuàng)新數(shù)量增多，本就存在的大小房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇等等。這種情況的出現(xiàn)對大開發(fā)商的影響還尚可挽回，因為他們還可以走發(fā)行企業(yè)債券，上市融資的途徑。但對于大量的中小開發(fā)商來說則是致命的打擊。他們在這樣的政策之下無法從銀行得到土地審批性質(zhì)的貸款，而且個人按揭貸款的回籠資金的支持也不存在了。所以，

5、融資渠道問題的研究已迫在眉睫了。 二、文獻綜述房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資金融產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，積極培育二級市場，不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產(chǎn)融資渠道的問題。國內(nèi)外有關(guān)宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)的研究主要在以下幾方面：一是探究宏觀政策、經(jīng)濟發(fā)展等因素與房

6、地產(chǎn)市場的關(guān)系；二是把區(qū)域經(jīng)濟和城市經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)系做一綜合分析。三是從房地產(chǎn)開發(fā)商角度出發(fā)分析其土地取得成本、稅收成本、國家宏觀政策等來考慮其投資策略。作者系統(tǒng)地分析了近期一系列國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，填補了國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控研究的空白，為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的優(yōu)化和完善提供了重要的參考依據(jù)（周眺，2011）。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否突破融資困局，實現(xiàn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，并且在國際競爭中立于不敗之地，有賴于在我國金融市場進一步開放下的房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新以及融資渠道的暢通。其次本文結(jié)合發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場中，為房地產(chǎn)企業(yè)融資模式提供有的資金保障的幾大融

7、資渠道。分析了我國金融體制尚需進一步改革和完善，房地產(chǎn)融資體系有待健全的大環(huán)境下，實行這些融資渠道對于房地產(chǎn)企業(yè)的利害得失及發(fā)展的可能性。最后針對本文中提出的促進我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化的發(fā)展的問題，筆者提出了從宏觀和微觀兩個方面的建議。宏觀方面的建議是從對政府和市場的角度出發(fā)的，例如我國應該健全法律法規(guī)，加強政府支持體系，完善房地產(chǎn)金融體系，解決金融信用問題和評級問題等等。而微觀方面的建議是在企業(yè)選擇融資渠道原則的基礎(chǔ)上如何發(fā)展多元化的角度來看的，企業(yè)的選擇原則包括融資渠道的合法性，融資的目的性和成本性，公司自身的規(guī)模品牌，治理結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及企業(yè)的組織形式等方面?？紤]了這些因素之后，房地

8、產(chǎn)企業(yè)才會對融資渠道做一個選擇，所以具體而微的說，融資道的多元化發(fā)展也是建立在每一個企業(yè)的選擇之上的（陳朝萌，2010）。近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。與此同時，部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機性需求日益增長等。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經(jīng)濟的健康運行。雖然經(jīng)過五年多的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場存在的問題并沒有根本改善，部分城市仍然存在著房價持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡等問題?，F(xiàn)在此背景下深入分析中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策

9、效果，探究其發(fā)展過程中產(chǎn)生的偏差及問題癥結(jié)，為下一步宏觀調(diào)控政策提供參考。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，它的快速發(fā)展可以促進建筑、建材、冶金、化工、輕工、機械、紡織等 50 多個行業(yè)的發(fā)展。近期國家的 4 萬億元投資計劃中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占32%，可見中央對房地產(chǎn)業(yè)的重視程度遠遠高于其他行業(yè)。但我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目前還相對不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我國有必要實行一系列的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)進行約束和規(guī)范，既可以保護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又可以防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫（張美濤，2010）。本文綜合各方面文章中作者的觀點和建議，從自身的知識和經(jīng)驗出發(fā)，希望對當前形勢下的房地產(chǎn)融資

10、策略進行全面的分析和討論。三、研究的主要內(nèi)容和方法 （一）研究的內(nèi)容與方法 1.研究的內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資金融產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，積極培育二級市場，不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產(chǎn)融資渠道的問題。2.研究的方法 通過與指導老師交流確定研究范圍

11、及核心。 查閱有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的圖書、雜志、報刊等文獻資料。結(jié)合文獻資料對該命題進行深思與剖析，盡力使全文內(nèi)容豐滿，結(jié)構(gòu)合理，論證有力。 登陸各專業(yè)網(wǎng)站查閱信息，獲取最前沿理論知識論據(jù)。 以盡可能嚴謹?shù)男问桨讶膬?nèi)容表現(xiàn)出來，交由知道老師批評指正。（二)論文大綱 1 引言 2 目前我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源2.2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀3調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀3.1近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策分析3.2國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響4我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的可選渠道4.1房地產(chǎn)信托4.2房地產(chǎn)抵押貸款證券化4.3私募股權(quán)融資4.4可選的其他渠道5我國房地產(chǎn)企業(yè)融資

12、渠道存在的問題6宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的具體對策分析6.1新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資的應對之策6.2國外房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道借鑒結(jié)束語參考文獻致謝四、主要參考文獻1 閆寒. 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道思考. 合作經(jīng)濟與科技, 2011 年 第 21 期. 2 周眺. 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場影響研究. 科技信息, 2011 年 第 15 期. 3 陳朝萌. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化問題研究.4 徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新.時代金融, 2011 年 第 11 期. 5 齊曉梅.新形勢下房地產(chǎn)融資渠道探析.商業(yè)經(jīng)濟, 2011 年 第 9 期. 6 張美濤.對當前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果與對策的分析.民營科技. 2010 年