1、一、 物權(quán)法（一） 物權(quán)的分類v 一、所有權(quán)與其他物權(quán)所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。其他物權(quán)是指所有權(quán)以外的物權(quán)，是在所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由他物權(quán)人對(duì)物享有一定程度的直接支配權(quán)。v 二、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利。用益物權(quán)包括:土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。v 三、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在我國，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括不

2、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)等。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、留置權(quán)、動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)等。v 物權(quán)法定原則：物權(quán)法第5條：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。v 物權(quán)法定主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容:第一，種類法定。所謂物權(quán)的種類法定，是指哪些權(quán)利屬于物權(quán)，哪些不是物權(quán)，要由物權(quán)法和其他法律規(guī)定。也就是說，物權(quán)必須由法律設(shè)定，不得由法律之外的規(guī)范性文件隨意規(guī)定，也不能允許當(dāng)事人通過法律行為隨意創(chuàng)設(shè)。第二，內(nèi)容法定。內(nèi)容法定又包括兩個(gè)方面:一方面，物權(quán)的內(nèi)容必須要由法律規(guī)定，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容不符的物權(quán)，也不得基于其合意自由決定物權(quán)的內(nèi)容。（二） 提存制度課本P197二

3、、 公司的有限責(zé)任公司的概念：公司是依法設(shè)立的、以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，是企業(yè)的一種高級(jí)組織形式有限責(zé)任公司，是由兩個(gè)以上的股東出資組成，每個(gè)股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任，而公司以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司。 股東:有限責(zé)任-以出資額為限 公司:無限責(zé)任-以公司全部資產(chǎn)有限責(zé)任公司的設(shè)立(一)條件1. 股東符合法定條件2. 股東出資達(dá)到法定條件3. 股東共同制定公司章程。4. 有公司名稱5. 公司要求的組織機(jī)構(gòu)。6. 有公司住所三、民事法律關(guān)系一、概念背民事法律關(guān)系是指民事法律規(guī)范所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系，即為民法所確認(rèn)和保護(hù)的，符合民事法律規(guī)范的，以權(quán)利、義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系

4、. 1、是一種法律關(guān)系 2、平等主體之間的法律關(guān)系 3、以權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的法律關(guān)系四、可撤銷或變更合同五、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)留置權(quán)v 一、概念及特征v 留置權(quán)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。v 1、留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)。因此優(yōu)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等意定擔(dān)保物權(quán)而實(shí)現(xiàn)。v 2、留置權(quán)是動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)，以債權(quán)人占有動(dòng)產(chǎn)為要件。v 3、留置權(quán)是發(fā)生二次效力的擔(dān)保物權(quán)。留置權(quán)人留置標(biāo)的物后不得直接處分標(biāo)的物，必須先定期催告只有債務(wù)人預(yù)期仍不履行債務(wù)時(shí)使得處分標(biāo)的物而優(yōu)先受償。例題：1月1日，甲委托乙運(yùn)輸一批煤炭從太原到北京價(jià)值共10000元，運(yùn)費(fèi)共100

5、0元，乙運(yùn)輸返程后，甲未能支付運(yùn)費(fèi)，2月1日，甲再次委托乙運(yùn)輸一批煤炭從太原到北京價(jià)值共10000元，運(yùn)費(fèi)仍為1000元，乙收到煤炭后當(dāng)即留置，要求甲支付運(yùn)費(fèi)，否則拍賣該批煤炭，請(qǐng)問是否合法。v 答：此時(shí)乙不能留置該批煤炭，因?yàn)橐艺加械拿禾颗c11000元債權(quán)不屬于同一法律關(guān)系。v 二、留置權(quán)的構(gòu)成要件v （一）留置權(quán)的取得v 1、積極要件：v （1）標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)；v （2）債權(quán)人合法占有；v （3）債權(quán)已屆清償期；v （4）債務(wù)人所負(fù)債務(wù)須與該被留置物有牽連關(guān)系，債權(quán)已屆清償期。所謂牽連關(guān)系：指?jìng)鶆?wù)人所負(fù)債務(wù)與對(duì)留置物的占有是基于同一法律關(guān)系而發(fā)生。企業(yè)間留置權(quán)可以不受上述限制v （二）消極要

6、件：v （1）占有不是基于侵權(quán)行為：v （2）須留置標(biāo)的物不違反善良風(fēng)俗v （3）不違反當(dāng)事人的約定。v 例題：甲欠乙10萬元，以價(jià)值8萬的高級(jí)音響抵押，并辦理了登記。后該音響出現(xiàn)故障甲拿去交給丙修理，約定修理費(fèi)2萬元，修好后甲無力支付，v 1、丙是否享有留置權(quán)。答：v 2、甲對(duì)丙說，“我最近有演出，急需用音響，我先拿去用”。丙同意，甲拿走后，丙是否享有留置權(quán)。答：v （三）留置權(quán)善意取得v 1、要件：v （1）符合留置權(quán)一般要件；v （2）債權(quán)人占有的動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)人無權(quán)處分；v （3）債權(quán)人為善意。v 2、效力：v （1）債權(quán)人取得并行使留置權(quán)；v （2）所有權(quán)的損失由債務(wù)人承擔(dān)。質(zhì)權(quán)v 一、

7、質(zhì)權(quán)概述v （一）概念v 質(zhì)權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就債務(wù)人或第三人移交占有動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)所享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。v （二）特征v 1、具有一切擔(dān)保物權(quán)具有的共同特性：從屬性、不可分性和物上代位性。v 2、質(zhì)權(quán)的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)和可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)不能設(shè)定質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)因此分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。v 金錢經(jīng)特定化后也可以出質(zhì)：債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償。v 3、質(zhì)權(quán)是移轉(zhuǎn)質(zhì)物的占有的擔(dān)保物權(quán)，質(zhì)權(quán)以占有標(biāo)的物為成立要件。v 二、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)v 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將

8、其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。v （一）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的當(dāng)事人v （二）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物v （三）轉(zhuǎn)質(zhì)v 質(zhì)權(quán)人為了擔(dān)保自己或者他人的債務(wù)，有權(quán)以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)設(shè)定新的質(zhì)權(quán)，稱為轉(zhuǎn)質(zhì)。v 1.承諾轉(zhuǎn)質(zhì)v 承諾轉(zhuǎn)質(zhì)，是指質(zhì)權(quán)人征得出質(zhì)人的同意而將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)質(zhì)于第三人的行為。v 2.責(zé)任轉(zhuǎn)質(zhì)v 責(zé)任轉(zhuǎn)質(zhì)，是指質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，無須出質(zhì)人同意而以自己的責(zé)任將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)質(zhì)于第三人的行為。v 擔(dān)保法解釋第94條：質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，為擔(dān)保自己的債務(wù)，經(jīng)出質(zhì)人同意，以其所占有的質(zhì)物為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在原質(zhì)

9、權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ＾D(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)。(注意：承諾轉(zhuǎn)質(zhì)轉(zhuǎn)質(zhì)不允許增加出質(zhì)人的質(zhì)物上的負(fù)擔(dān))v 質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，為擔(dān)保自己的債務(wù)，在其所占有的質(zhì)物上為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的無效。質(zhì)權(quán)人對(duì)因轉(zhuǎn)質(zhì)而發(fā)生的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。v 例題：甲為乙的債權(quán)人，乙將其電動(dòng)車出質(zhì)于甲。現(xiàn)甲為了向丙借款，未經(jīng)乙同意將電動(dòng)車出質(zhì)于丙，丙不知此車為乙所有。下列哪些選項(xiàng)是正確的？(ACD)v A丙因善意取得而享有質(zhì)權(quán)v B因未經(jīng)乙的同意丙不能取得質(zhì)權(quán)v C甲對(duì)電動(dòng)車的毀損、滅失應(yīng)向乙承擔(dān)賠償責(zé)任v D對(duì)電動(dòng)車毀損、滅失，乙可向丙索賠v （四）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立-（質(zhì)押合

10、同+交付）v （一）訂立書面合同v （二）交付標(biāo)的物v 1、交付是質(zhì)權(quán)的成立要件。v 不交付標(biāo)的物的質(zhì)權(quán)不成立，但是不影響質(zhì)押合同的效力。v 2、交付的理解v （1）指示交付：擔(dān)保法解釋第88條：出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，質(zhì)押合同自書面通知送達(dá)占有人時(shí)視為移交。占有人收到出質(zhì)通知后，仍接受出質(zhì)人的指示處分出質(zhì)財(cái)產(chǎn)的，該行為無效。v （2）占有改定不適用質(zhì)押，質(zhì)押權(quán)不生效v （3）質(zhì)權(quán)人曾經(jīng)占有質(zhì)物又返還給出質(zhì)人的，質(zhì)權(quán)不得對(duì)抗第三人。v （4）交付的標(biāo)的物與合同約定不一致的以實(shí)際交付的為準(zhǔn)。六、地役權(quán)v 一、地役權(quán)概述v （一）地役權(quán)的含義v 地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為某特定不動(dòng)產(chǎn)的便利而使

11、用他人不動(dòng)產(chǎn),使其負(fù)一定負(fù)擔(dān)的物權(quán)。地役權(quán)具有如下屬性: v 1.地役權(quán)是存在于他人土地之上的物權(quán)。v 2.地役權(quán)是為需役地便利而設(shè)的物權(quán)。v 3.地役權(quán)是使供役地負(fù)一定負(fù)擔(dān)的物權(quán)。v （二）地役權(quán)的特征v 與其他用益物權(quán)相比，地役權(quán)具有如下特征:v 1.從屬性。v 2.不可分性。v （三）地役權(quán)與相鄰關(guān)系v 地役權(quán)是為自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利;v 相鄰關(guān)系是指相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人和使用人之間在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用時(shí)，彼此間給予便利或者接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。地役權(quán)與相鄰關(guān)系是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩項(xiàng)制度。兩者之間的相同之處主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:v （1）產(chǎn)生原因相同。v （2）在權(quán)利內(nèi)

12、容方面，兩者也有重合之處，v （3）在法律救濟(jì)途徑上，由于兩者同屬于物權(quán)的范疇，因此，兩者的權(quán)利人都可以請(qǐng)求適用物權(quán)的保護(hù)措施或者債權(quán)的保護(hù)措施。v 盡管兩者之間存在著相同之處，但兩者之間也存在著許多差異: v 1.二者的法律性質(zhì)和發(fā)生依據(jù)不同。v 2.二者的調(diào)整范圍、方法不同。v 3.二者的調(diào)節(jié)限度不同。v 4.二者在有無對(duì)價(jià)上不同。v 5.二者在存續(xù)期間上不同。v （四）地役權(quán)制度的價(jià)值v 1.地役權(quán)是對(duì)物權(quán)法定原則的補(bǔ)充。v 2.地役權(quán)可經(jīng)濟(jì)地利用不動(dòng)產(chǎn)，提高土地資源的利用效率。v 3.地役權(quán)可彌補(bǔ)相鄰關(guān)系的不足。v 二、地役權(quán)的取得v （一）地役權(quán)的設(shè)立v 1.地役權(quán)合同。地役權(quán)通常由

13、需役地權(quán)利人與供役地權(quán)利人之間以合同方式設(shè)定。v 2.地役權(quán)的登記對(duì)抗主義。v （二）地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓v 地役權(quán)是一種從屬性權(quán)利，因此地役權(quán)不能夠被單獨(dú)地轉(zhuǎn)讓，我國物權(quán)法第164條即規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。v （四）供役地權(quán)利人的義務(wù)v 1.允許地役權(quán)人利用土地。v 2.分擔(dān)共用設(shè)施的維持費(fèi)用。v 四、地役權(quán)的消滅v （一）地役權(quán)消滅的事由v 地役權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般消滅事由（如期限屆滿、拋棄、混同、約定的消滅事由發(fā)生）當(dāng)然適用于地役權(quán)。地役權(quán)消滅的特殊事由主要有: v 1.供役地或需役地的滅失。v 2.地役權(quán)的目的事實(shí)上已不能實(shí)現(xiàn)。v 3.供役地人依法解除合同。v （二）地役權(quán)

14、消滅的法律后果v 地役權(quán)消滅的法律后果，主要表現(xiàn)在如下方面: v 1.辦理注銷登記。v 2.取回工作物。v 甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？(A)v A小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑v B甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑v C甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑v D甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑v 甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不

15、在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的？ (ACD)v A甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定v B丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償v C若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任v D甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力v 甲從他人手中購得臨近海邊的一塊土地并建造別墅。該地前邊有一公司乙，雙方協(xié)議約定：乙在30年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付一定數(shù)額金錢作為補(bǔ)償。一年后乙公司遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購得該房屋后建高層住宅

16、。甲得知這一情況后，要求丙立即停止興建，遭到拒絕后便向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，并要求賠償損失。請(qǐng)分析：v （1）從民法理論上分析，本案屬于相鄰關(guān)系糾紛抑或地役權(quán)糾紛？v （2）根據(jù)我國現(xiàn)行法律，你認(rèn)為甲是否有權(quán)要求丙停止興建？v 答：v （1）依民法理論分析，本案應(yīng)屬于地役權(quán)糾紛。相鄰權(quán)和地役權(quán)的行使都意味著權(quán)利人所有權(quán)或使用權(quán)的擴(kuò)張，以及鄰人所有權(quán)或使用權(quán)的限制，故實(shí)踐中容易造成混淆。一般認(rèn)為，可從如下幾方面來認(rèn)定某一法律關(guān)系究竟是相鄰權(quán)糾紛還是地役權(quán)糾紛：v 1）有無提供便利的必要性。本案中，丙購地興建高樓的行為并沒有影響到甲今后正常的生活起居，只不過是使其觀

17、看大海景色受到一定阻攔。v 2）權(quán)利取得的方式是法定抑或約定。本案中，“觀景權(quán)”并非法律規(guī)定的相鄰關(guān)系賦予的權(quán)利，而是通過約定的方式取得的。v 3）權(quán)利取得是有償抑或無償。相鄰權(quán)的取得具有法定性，通常是無償?shù)摹６匾蹤?quán)的取得大都是有償?shù)模湟兰s定而取得，供役地人并沒有為需役地人提供便利的法定義務(wù)，但供役地人提供的便利確實(shí)滿足了需役地人的某種特殊要求和需要，為需役地人帶來了某種特定的利益，該便利已經(jīng)超過了法律所施加的義務(wù)，為此需役地人應(yīng)當(dāng)向供役地人支付一定費(fèi)用來作為自己獲得便利的對(duì)價(jià)。本案中，雙方約定的金錢應(yīng)為甲獲取地役權(quán)而向乙支付的對(duì)價(jià)。v 綜上，本案應(yīng)為地役權(quán)糾紛。v （2）我國現(xiàn)行物權(quán)法明

18、確規(guī)定了地役權(quán)制度，肯定了其用益物權(quán)性質(zhì)。物權(quán)法第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”根據(jù)該條，該權(quán)利不需要進(jìn)行登記即可設(shè)立，但不登記不能對(duì)抗善意第三人。甲與乙之間設(shè)立的約定是有效的，地役權(quán)于合同生效時(shí)即已設(shè)立，但是由于并未進(jìn)行登記，因此不得對(duì)抗善意的丙。甲無權(quán)要求丙停止興建，只能要求乙承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。七、民法的基本原則 平等原則 自愿原則 公平原則 誠實(shí)信用原則 守法原則 公序良俗原則八、善意取得制度v 1.概念和意義v 善意取得又稱即時(shí)取得，是指無處分權(quán)人將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)或者登記在自己名下的他人不動(dòng)

19、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，若第三人在交易時(shí)出于善意并支付了合理的對(duì)價(jià)，就可以取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的法律制度。v 意義：保護(hù)交易安全。v 2.構(gòu)成要件物權(quán)法106條：v （1）讓與人須為動(dòng)產(chǎn)的占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人；v （2）讓與人無處分權(quán)；v （3）受讓人基于交易行為支付了合理的對(duì)價(jià)；v （4）受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)須為善意；v （5）轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)交付（動(dòng)產(chǎn)）或者登記（不動(dòng)產(chǎn)）。v 動(dòng)產(chǎn)必須是委托占有物自愿（基于合同、共有關(guān)系而喪失占有）v 占有脫離物遺失物、盜竊物（原則上不適用善意取得）v 貨幣、記名有價(jià)證券不適用善意取得v 無記名有價(jià)證券適用善意取得v （二）善意取得的后果v （1）所有權(quán)人處分

20、人違約、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美?jìng)合v （2）所有權(quán)人取得人物權(quán)排他性v （3）取得人處分人合同有效，支付價(jià)金v 除所有權(quán)外，其他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)均可以適用善意取得制度：擔(dān)保法解釋54/2 84 108 ，票據(jù)法12v 物權(quán)法第106條v 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。v 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分

21、權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。v 善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。v 下列哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)？ (D)v A保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部價(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人v B電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)v C動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人v D受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人v 甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈(zèng)。后甲發(fā)現(xiàn)，向

22、丙追索。(A)v A奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲v B奇石屬無主物，乙取得其所有權(quán)v C乙因加工行為取得奇石的所有權(quán)v D丙可以取得奇石的所有權(quán)九、交付方式v 交付分為現(xiàn)實(shí)的交付和觀念的交付兩種情況。v 現(xiàn)實(shí)交付：將對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的直接管領(lǐng)力，現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)于受讓人。v 觀念交付：動(dòng)產(chǎn)占有在觀念上轉(zhuǎn)移，是法律為交易便捷而設(shè)定的制度。v （一）簡易交付所謂簡易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，如果權(quán)利人已經(jīng)依法占有了該動(dòng)產(chǎn)，就無須再行實(shí)際交付，從法律行為發(fā)生效力時(shí)起直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。v 第25條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。v （二）指示交付所謂指示交付

23、是指當(dāng)事人在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果該動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，負(fù)有交付義務(wù)的人可以將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的權(quán)利人，以代替物的實(shí)際交付。v 第26條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。v （三）占有改定所謂占有改定也稱為繼續(xù)占有，是指在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，而受讓人因此取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。v 第27條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。十、公司設(shè)立的條件公司設(shè)立的

24、條件和程序條件：一般條件和特殊條件一般條件：1、組織條件：符合法律規(guī)定的公司類型、公司名稱、公司組織機(jī)構(gòu)和活動(dòng)場(chǎng)所。2、股東條件：公司法第二十四條有限責(zé)任公司由五十個(gè)以下股東出資設(shè)立。第七十九條設(shè)立股份有限公司，應(yīng)當(dāng)有二人以上二百人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所。公司章程的效力時(shí)間效力公司章程并非自訂立時(shí)起就生效，而是隨著公司的成立而發(fā)生效力，即章程的效力自公司成立之日起生效，至公司注銷時(shí)止終止。公司成立的日期：成立日期是企業(yè)被批準(zhǔn)成立，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照的日期。修訂前：修訂后：第二十三條設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)股東符合法定人數(shù);(二)股東出資達(dá)到法定資本最

25、低限額;(三)股東共同制定公司章程;(四)有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu);(五)有公司住所。第二十三條設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)股東符合法定人數(shù);(二)有符合公司章程規(guī)定的全體股東認(rèn)繳的出資額;(三)股東共同制定公司章程;(四)有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu);(五)有公司住所。修訂前：修訂后：第二十六條有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足;其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。有限責(zé)任公司注冊(cè)資本

26、的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對(duì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定第二十六條有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。法律、行政法規(guī)以及國務(wù)院決定對(duì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本實(shí)繳、注冊(cè)資本最低限額另有規(guī)定的，從其規(guī)定。修訂前：修訂后：第五十九條一人有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本最低限額為人民幣十萬元。股東應(yīng)當(dāng)一次足額繳納公司章程規(guī)定的出資額。一個(gè)自然人只能投資設(shè)立一個(gè)一人有限責(zé)任公司。該一人有限責(zé)任公司不能投資設(shè)立新的一人有限責(zé)任公司。第五十八條一個(gè)自然人只能投資設(shè)立一個(gè)一人有限責(zé)任公司。該一人有限責(zé)任公司不能投資設(shè)立新的一人有限責(zé)任公司。十一、表見代理

27、1、意義代理人雖無代理權(quán)，而因本人與代理人間有一定事實(shí)關(guān)系存在，足使相對(duì)人信其有代理權(quán)，而與其為法律行為時(shí)，法律仍使本人負(fù)授權(quán)責(zé)任的代理。 2、發(fā)生 1）由自己行為表示以代理權(quán)授予他人空白合同書？是盜用他人簽章辦理信用卡？是甲讓乙代為辦理貨車登記手續(xù)，乙趁機(jī)將所有45輛貨車全部掛靠在甲的廢品收購站，后乙的某輛貨車肇事，問：甲的責(zé)任？是2）知他人表示為其代理人而不為反對(duì)者甲建筑公司將承包工程轉(zhuǎn)包給乙，乙雇傭丙等擔(dān)任小工，向丁等購買原材料，均以甲的名義進(jìn)行，甲并不在意，工人丙等可否向甲索取報(bào)酬？3、法律效果1）應(yīng)負(fù)授權(quán)人責(zé)任2）表見授權(quán)人須有行為能力3）無過失責(zé)任十二、要約的概念概念：是希望和他人

28、訂立合同的意思表示。一般向特定人發(fā)出要約應(yīng)符合以下規(guī)定：1內(nèi)容具體確定。即應(yīng)包括合同的主要條件如名稱、價(jià)格、數(shù)量等2要約人愿意按照要約中提出的條件與對(duì)方訂立合同，亦即一經(jīng)受要約人同意，合同即告成立，要約人應(yīng)受要約的約束，無需再確認(rèn)要約邀請(qǐng)不特定人要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。如：寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別1要約是當(dāng)事人自己主動(dòng)愿意訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接目的，要約邀請(qǐng)則是希望對(duì)方主動(dòng)向自己提出訂立合同的意思表示，其本身不具有任何法律效力。2要約必須包括未來可能訂立合同

29、的主要內(nèi)容，而要約邀請(qǐng)則沒有這一方面的要求。3要約中含有當(dāng)事人表示愿意接受要約拘束的意思，而要約邀請(qǐng)則不含有。4要約往往是向特定人發(fā)出，而要約邀請(qǐng)一般則向不特定多數(shù)人發(fā)出。（出租車司機(jī)豎起空車牌并對(duì)站在馬路邊的我鳴笛要約邀請(qǐng)，我問“25塊去不去明珠廣場(chǎng)？”要約。）1、下面言辭哪些屬于要約 BDA、甲對(duì)一直想購買其珍藏的猴年郵票的乙說“我正在考慮是否要將這張郵票賣給你。”B、某建筑公司發(fā)傳真給某水泥廠，上面寫著“請(qǐng)速運(yùn)20噸150型號(hào)水泥來我司。”C、某大學(xué)生張三勤工儉學(xué)出售IC卡。他在各個(gè)學(xué)生宿舍都散發(fā)了銷售傳單上面寫著“面值100、50、30元的IC卡9折優(yōu)惠􀏒如需要請(qǐng)呼1

30、91-88888”D、趙六素來想購買好友郭七祖?zhèn)鞯囊桓秉S庭堅(jiān)真跡􀏒郭七都不肯割售。一日，兩人共飲都有七分醉意，趙六以言語相激，說郭七自己不懂欣賞書法卻不肯出售黃庭堅(jiān)真跡，郭七不勝趙六之激，便說：“好，你拿30萬塊錢來，這副畫就歸你。”3、要約的效力受要約人：承諾的權(quán)利，但無義務(wù)。要約人：要約有效期內(nèi)受約束生效的時(shí)間我國合同法采取到達(dá)主義，即要約送達(dá)到受要約人能夠控制的地方開始生效。到達(dá)主義，即只要要約到達(dá)受要約人控制的范圍內(nèi)，如信箱或辦公室，就視為要約生效。至于受要約人是否實(shí)際閱讀，并不影響要約的效力。甲廠向乙單位去函表示：“本廠生產(chǎn)的W型電話機(jī)􀏒每臺(tái)單價(jià)9

31、0元。如果貴單位需要，請(qǐng)與我廠聯(lián)系。”乙單位回函：“我部門愿向貴廠訂購W型電話機(jī)500臺(tái)，每臺(tái)單價(jià)85元。”2個(gè)月后，乙單位收到甲廠發(fā)來的500臺(tái)電話機(jī)，但每臺(tái)價(jià)格仍為90元，于是拒收。為此甲廠以乙單位違約為由起訴于法院。試分析：乙單位是否違約？為什么？乙單位不違約。因?yàn)楹贤€未成立。乙單位對(duì)甲廠的回函是一個(gè)附條件的新要約，因其對(duì)甲廠的要約作出了實(shí)質(zhì)性變更，這一行為并不是承諾，而是一個(gè)新要約。合同法第30條規(guī)定“承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約。”乙單位的回函對(duì)甲廠電話機(jī)的報(bào)價(jià)提出異議，屬于實(shí)質(zhì)性變更，故為新要約。因此，該合同沒有成立⣿

32、54;乙單位并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。十三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一業(yè)主的建筑物區(qū)分所有的概念二專有權(quán)三共有權(quán)四管理權(quán)五業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)概念：v 物權(quán)法第70條定義:v “業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”v 這是我國法律第一次對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念作出規(guī)定。v 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋20097號(hào)（以下簡稱解釋）v 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋20098號(hào)v 一、專有權(quán)的概念專有部分所有權(quán)，簡稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的

33、住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。二、客體即專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠登記成為分別所有權(quán)客體的部分。（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體壁心說（對(duì)外）和最后粉刷層說（對(duì)內(nèi)）v 案例一：某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的一幢宣傳為小區(qū)會(huì)所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主得知后感到十分氣憤，認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會(huì)所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)擅自將其對(duì)外出售。于是業(yè)主們分別

34、找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。v 然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會(huì)所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有，因此，開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)對(duì)該幢房屋進(jìn)行出售。同時(shí)，A公司也表示，A公司作為該幢房屋的買受人，在購買房屋后已經(jīng)依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)成為該幢房屋的合法所有權(quán)人，業(yè)主無權(quán)向其主張?jiān)摯狈课莸乃袡?quán)。v 業(yè)主們能否通過訴訟的方式取得對(duì)該幢房屋的共有權(quán)利？v 物權(quán)法第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”的原則性規(guī)定使業(yè)主與開發(fā)商之間對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)特定配套

35、用途的獨(dú)立房屋究竟應(yīng)當(dāng)劃定為建筑物專有部分還是共有部分的爭議v 解釋予以了明確界定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋（包括整幢建筑物）以及車位、攤位等特定空間，只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”三項(xiàng)條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外，通常情況下的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權(quán)登記要求能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的，均將視為專用部分而不屬于業(yè)主共有。v 但如果業(yè)主們有明確的證據(jù)可以證明，開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，就該幢房屋的特定用途對(duì)業(yè)主進(jìn)行過具體、確定的說明和允諾，并且該說明和允諾對(duì)

36、業(yè)主購房合同的訂立及商品房價(jià)格的確定有重大影響的，則業(yè)主可以通過訴訟的方式追究開發(fā)商擅自變更該幢房屋特定用途的違約責(zé)任。v 解釋第2條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：v （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；v （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；v （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。v 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。v 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。v 三、專有所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)v 1、權(quán)利v 2、義務(wù)：v （1

37、）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。v （2）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。v 案例二：廖阿姨住在某單位臨街房改房小區(qū)的二樓，因?yàn)橹苓吷罘奖悖伟⒁桃恢备械阶〉煤苁嫘摹５S著一樓康老伯將自家住房租給外地人作餐飲經(jīng)營后，廖阿姨的心煩事也接踵而來：拋開每天難聞的油煙還有嘈雜的喧嘩不說，光想著樓下那被拆得七零八落的房屋結(jié)構(gòu)就夠心驚肉跳一陣子的了。v 為此，廖阿姨還有其他幾位鄰居都多次找到康老伯協(xié)商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再進(jìn)行出租。但每次康

38、老伯總是以房子是自己的，別人無權(quán)干涉為由予以拒絕，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多數(shù)鄰居簽名同意的文書來作為拒絕廖阿姨的理由。v 廖阿姨能否要求康老伯將住宅恢復(fù)原狀？業(yè)主是否可以將住宅改為經(jīng)營性用房？v 物權(quán)法第77條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。v 一、如果未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其法律后果是什么；v 二、有利害關(guān)系業(yè)主的同意是需全部同意還是多數(shù)同意即可；v 三、如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍。v 解釋第10、11條v 一、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七

39、十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。v 二、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。（必須經(jīng)過所有利害關(guān)系業(yè)主的同意）v 三、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。v 一、共有權(quán)的概念v 所謂建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對(duì)建筑物的

40、共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等共有部分所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。v 案例二：劉大爺在自己城中村的老房子拆遷后，便用拆遷安置所得款項(xiàng)在南市區(qū)某小區(qū)購置了一套位于頂樓的二手三居室。而之所以選擇頂樓的房子，正是看中了自家頂面百余平米屋頂?shù)睦脙r(jià)值。劉大爺拿到鑰匙后，便按照自己的設(shè)想準(zhǔn)備為自家樓上的屋頂設(shè)置一個(gè)空中花園以及一間近50平米的玻璃休閑室。然而，物業(yè)管理公司得知此事后，立即向劉大爺指出：根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約，頂樓住戶不得擅自占用小區(qū)業(yè)主共有的公共屋頂，否則將構(gòu)成侵權(quán)。v 對(duì)此，劉大爺覺得非常委屈，認(rèn)為自己住在頂樓，而樓下的業(yè)主從來也不會(huì)上到屋頂，自己對(duì)屋頂?shù)氖褂貌]

41、有妨礙到任何人。并且如果要說占用，隔壁的孫女士也照樣占用屋頂安裝了太陽能熱水器，為什么物業(yè)管理公司卻不說孫女士侵權(quán)呢？劉大爺自己作為頂樓業(yè)主，到底有沒有權(quán)利使用屋頂？v 二、共有權(quán)的客體v 1.綠地。合同明確約定歸個(gè)人所有的屬于個(gè)人所有法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有其余的一律歸全體業(yè)主共有v 2.道路。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。v 3.物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房是指物業(yè)管理公司為管理整個(gè)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。v 4.維修資金。所謂維修資金，就是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施和設(shè)備維修所需的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修

42、費(fèi)用。v 5.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施。v 解釋第3條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：v （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；v （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。v 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。v 三、共有所有權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)v 物權(quán)法第72條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑

43、物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”v （1）權(quán)利：使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)v 共有部分財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。v （2）義務(wù)：v 1、分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨(dú)所有的部分的面積占總面積的比例來分擔(dān)。 2、合理注意義務(wù) 3、合理使用v 解釋第4條v 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

44、v 案例：陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區(qū)某小區(qū)的新居，并以每月180元的價(jià)格向開發(fā)商租賃了一個(gè)緊挨自家樓下的露天停車位來停放自己的愛車。然而，不久前，陳小姐在小區(qū)業(yè)主群里聽說：按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的露天停車位都應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)處置或是出租，甚至有業(yè)主提出應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商收回露天車位的所有權(quán)及管理權(quán)，并提議業(yè)主間應(yīng)采用先到先停的原則使用小區(qū)內(nèi)有限的露天車位。v 對(duì)此，陳小姐一方面既對(duì)其他業(yè)主提出的免費(fèi)停車頗感興趣，而另一方面卻更擔(dān)心一旦停車位認(rèn)定為業(yè)主共有后，自己與開發(fā)商所簽訂的定點(diǎn)車位租賃合同將不受法律保護(hù)，那么自己將很有可能因?yàn)橄掳鄷r(shí)間較晚而找不到停車的地方。那么，陳小姐

45、所租賃的停車位究竟是否屬于業(yè)主共有車位？v 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條及第六條解釋，再結(jié)合物權(quán)法的基本規(guī)定，要判定某一建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位權(quán)屬首先應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)小區(qū)規(guī)劃：如果該停車位為規(guī)劃確定用于停放汽車的車位則開發(fā)商可以出售、附贈(zèng)或出租等方式處分給業(yè)主，作為業(yè)主所有的專用部分；如果該停車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放車輛的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車位，對(duì)于該部分車位，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行任何形式的處分。v 如小區(qū)業(yè)主對(duì)于小區(qū)內(nèi)露天停車位的權(quán)利歸屬有較大爭議的，可以要求開發(fā)商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙，以確

46、定相關(guān)車位是否屬于規(guī)劃車位。如果查實(shí)陳小姐所租賃的車位為開發(fā)商在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，則開發(fā)商與陳小姐所簽訂的車位租賃協(xié)議將存在無權(quán)處分的效力瑕疵，如陳小姐因此遭受損失的，陳小姐有權(quán)要求開發(fā)商予以賠償。v 四、車位車庫的歸屬所謂車庫，是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫又常常被稱為地下車庫，但不僅僅限于地下車庫，因?yàn)樵谟行┙ㄖ飪?nèi)，地上一層或者二層也可能興建車庫，這也涉及其歸屬問題。車庫本身四周是封閉的，其可以通過登記表彰權(quán)利的范圍。所謂車位，是指車庫中的停車位，以及規(guī)劃用于停車的具體地點(diǎn)。v 物權(quán)法第74條v 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放

47、汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。v 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。v 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有v 解釋第5條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。v 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。v 第6條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。三、 管理

48、權(quán)一、 管理權(quán)的概念根據(jù)物權(quán)法第70條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)包括業(yè)主的“共同管理”權(quán)，這就確認(rèn)了業(yè)主對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理權(quán)。所謂管理權(quán)，是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)從而依法享有對(duì)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。二、業(yè)主：v 解釋第1條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。v 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。v 三、業(yè)主大會(huì)v （一）業(yè)主大會(huì)的概念物權(quán)法第75條規(guī)定:“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大

49、會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。”業(yè)主大會(huì)是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。v （二）業(yè)主大會(huì)的職權(quán)業(yè)主大會(huì)的職權(quán)是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定所享有的管理業(yè)主共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)利。業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，作為代表業(yè)主行使對(duì)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的機(jī)構(gòu)，其職權(quán)主要是在于代表業(yè)主管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)，并就業(yè)主共同生活事項(xiàng)制訂共同規(guī)則。v 四、業(yè)主委員會(huì)v 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會(huì)委托來管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)或者共同生活事務(wù)。v 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。通常業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)主要來自于業(yè)主的授予，其主要職責(zé)是維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。具體來說，包括召集業(yè)主大會(huì)、報(bào)告有關(guān)物業(yè)管