1、1. 千萬不要相信中介找中介要找個靠譜的，首先是業務流程熟悉（辦理貸款過程就充分體現出來了，復議需要什么材料，什么事情可以放在一起辦理，等等）其次是態度好，去交易中心跑的飛快，幫你排隊，出主意怎么才能快，這就是個好中介。 但是，一定要記住一點，對于中介，除了中介費，什么錢都是上下家來完成的，不經過中介的手。在簽訂居間協議的時候，有一條就明確告訴上下家，中介的責任是促成交易！也就意味著他就是負責牽線搭橋，為你們買賣房提供環境，讓交易順利完成，他好拿中介費，但是卻不承擔交易失敗的責任！所以，不要以為你付了中介費，中介全能搞定，他是只認傭金的！一旦出問題，百般刁難，而且不付中介費拒不幫忙，玩失蹤，耍

2、無賴，人身攻擊，甚至威脅，找黑道人報復，是家常便飯；就是你付了，也會先撇清關系，然后扯皮耍賴！沒辦法，中介的門檻太低，而且屬于人員流動性比較大的行業，每天都有新人入行，對業務不懂的一大堆；本身買二手房的風險就大，而二手房操作是需要業務經驗的，對常遇的賣房陷阱很清楚，只有老的資深業務員才懂，才會有專業服務。但是，這行真的是社會的一個縮影，各色人等，毫無誠信，為了錢不擇手段哎。總之，記住一句話，看到中介的那張笑臉，提醒自己：中介95%都不是好人！咱是下家，必須親力親為！但是呢，二手房大部分都是通過中介完成的。一方面我們希望通過中介豐富的經驗，規避很多風險；其次，畢竟上下家都是第一次見面，一筆大買賣

3、沒有個第三方的公司不行，就好像網上買東西都用支付寶一樣，圖的就是放心哦.畢竟，好的中介，有經驗的中介還是有的，咱不能一棍子打翻一船人！ 最后一句話：好中介=業務精通+跑著幫你辦事很勤快+笑臉迎人2. 口頭承諾無效，白紙黑字才是王道買房前什么口頭承諾都是無效的（房東說什么送你家具，好，送什么都寫在合同里），在簽訂合同前要把一切明確好，合同沒體現出來的也要寫入補充條款！3. 違約處理辦法遇上一個好的上家真是買房人的福氣哎，上家很爽氣，很配合，真是事事好辦，關鍵是這種人不多了。所以，合同中一定要把違約處理辦法寫清楚：第一 是上下家的違約處理，比如交房日期，如果上家在協商好的日期不交房，如何處理？ 再

4、比如規定好的過戶日期，可能因為政策變化會延遲，簽合同時候就要求寬松的時間節點第二 這點很重要：如果合同沒得到很好的實施，中介如何處理?比如約定好過戶后就可以交房，并且寫入合同，但是過戶后上家后悔了，覺得沒有放款不放心，拒絕交房，這時候就需要中介從中和上下家一起協商，如果協商未果，如何處理？這就是中介的問題了，是扣中介的錢呢還是扣上家的錢給你補償？合同寫清楚！這時候中介絕對的配合你,去和上家協商。4. 中介費問題一般上家都是到手價，下家要付2個點的中介費，這時候就要和中介商量了（談中介費的時候一般都是和上家談好價格了），一般就付一個點就可以了（身邊買房同事大部分都是只付一個點），最多給個1.2折

5、，這時候是中介求你哦，切記切記！還有一點，中介費一般是過戶給一半，交房給一半。在沒拿到房之前，千萬不要付清！ （很多中介在簽訂居間協議時候，會告訴下家，業內規則是簽訂合同付一半，過戶付一半。千萬不要相信！這是中介行業的一個偽行規，完全是中介中介定義的。傭金是干什么的？就是對中介服務支付的一比酬金。剛簽完合同，什么都沒干，怎么就能付錢呢？正常的做法是過戶給一半，交房給一半。如果中介不同意，直接就拒絕簽訂居間協議，然后走人再找家中介，此時的中介很弱勢，會像狗一樣求你的。一半過戶后，就沒中介什么事情了，中介很害怕以后不付傭金的。但是，買二手很多的糾紛就是發生在交房階段，所以，第二筆傭金就是制約中介的

6、。）5. 關于糾紛處理一定要記住一點，什么都是協商處理的，千萬不要以為聲音大，態度強硬就是強勢的一方，不卑不亢，以理服人才是買房人的真正態度服了中介費，就要讓中介多跑腿，出現有糾紛的地方先做足功課，然后詢問中介的態度，然后說明自己的立場，讓中介約上家一起來協商。在你沒給中介費之前，中介有義務幫你辦理一切房產的交易事項！= 華麗的分割線 =看房成功后，繳納定價前的工作（非常重要，買房必須做的事情?。?. 拉產調！買房不是買菜，動輒幾十萬上百萬就給別人了，你去菜市場買菜都要計較半天，何況是買房呢？！上海的二手房交易最大的漏洞有2個：一個是網簽的房子可以抵押（需要房產證的）二是沒有資金托管（買房的

7、資金全部交給第三方托管，包括首付，貸款，交易完成后，下家拿到房產證，驗房交房了，錢一次性付給上家） ，這個是房子上家惡意合同欺騙的最好方法所以，買房前請一定記住，看好房子后，記住房子具體位置（記得包括門牌號），去交易中心拉上家產調，好想是25塊錢吧，確定房子未被抵押如果房子已經被抵押，或者是有抵押歷史，請不要交易！切記切記！能抵押房產的人，懂的玩這套的，都是生意人或者江湖上混的，水深的很，就是現在很風光，背后早就負債累累了，一個爛屁股的人，拿了錢就不給了，你就哭著去法院和它打官司吧！ 一定記住：有債務關系的房子一定不要買！2.產證抵押和上家中介談好房價和中介費，明確告訴上家和中介，產證由中介保

8、管，并且出具保證書，一旦產證私下交給上家，出現網簽房子被抵押，中介負全責，賠償下家雙倍損失！（放心，這個證明大的中介公司都有，直接打印給你蓋上章就好了，這個是買房最大的陷阱之一，他們遇上很多了，早有準備）產證抵押最主要原因是：產證補辦來不及的,公示3個月才能補辦，一般三個月房產已經交易成功了，上家根本沒辦法再去抵押房子。所以切記一定要扣產證,并且讓中介出具有公章的保函,保證不得私下還給賣家，否則中介全責并且雙倍賠償給下家！3.去小區物業、居委會了解下該房子物業費等問題是否正常繳納，房東是否有惡意拖欠，老賴的情況！如果該房東不是善茬，而且惡疾累累，請不要買房！切記切記！如果上家是本土上海人，有離

9、異史，或者家里有殘疾人之類的，上家貌似很忠厚，也不要買！ 很可能上家只有一套房，家境不好，負債累累，就是想賣房還債，然后耍賴不過戶，然后和你賴著打官司，HX社會是不會讓人無家可歸的，倒霉的就是你了！4.簽訂合同后一定要在第一時間去派出所確認戶口是否遷出！而且看看該房子戶口有什么歷史遺留問題！而且，在貸款發放前確認戶口已經遷出！如果沒有遷出，按照合同已經違約，可以申請貸款銀行延遲房貸，和上家交涉后再繼續履行合同！= 華麗的分割線 =交定金的時候，注意以下幾點：1. 上家必須在場，而且看到房產證；2. 書面保證房東的“滿五唯一”或者“滿五不唯一”的保證，為什么呢，因為這時候還沒有簽合同，很多上家說

10、話完全不負責，或者是說完就不承認了，稅收是交易二手房的大頭呀，一旦上家“滿五唯一”的保證在審稅時候沒通過，至少1個點的稅誰承擔（除非上家不是到手價，各付的情況可以不考慮）？很多下家在這個地方被坑了，就是因為上家不負責任的給你保證，或者是中介為了賣房給你口頭保證，后面就死活不承認或者不管了；一旦你繳納了首付給上家，出現此類違約，沒有合同上的書面保證，多出來的稅只能下家來承擔；而且簽訂合同時候，這些保證要寫入附加條款；3. 交定金時候肯定是談好中介費了，這時候不能給一分錢中介費，中介費默認過戶給一半，交房給一半，必須寫在居間協議中，防止后面扯皮4.中介給你的保證也不算數，尤其口頭保證，寫入書面的草

11、簽合同中；然后再簽合同的時候寫入合同補充條款；= 華麗的分割線 =繳納了定金后，基本就是約定時間，付首付，簽合同了。簽訂合同注意事項：1. 上海所有的二手房合同都是一樣的，政府統一，但是，很多中間的細節都是空白的，比如過戶時間，交房時間，最遲交易完成時間；一定要把每個空白地方寫清楚，比如交房時間，一定寫明是上家收到放款后的7個工作日內；比如：戶口必須在合同簽訂后1周內遷走；2.違約處理辦法大的違約處理，比如延遲交房，一般都是首付的千分之五每天；但是如何執行呢，這就靠尾款來制約；但是，一般情況下，很少有直接執行的，原因很簡單，過戶后房子是你，如果上家沒搬出，或者耍賴，拖個2周都是正常的，畢竟買房

12、是好事，大家最終都不愉快就不好了。然而，有一種情況非常特殊，就是戶口的遷出，非常重要，如果上家戶口不遷出，以后你的房子很難賣出，必須寫明戶口什么時候遷出，如果不遷出，尾款扣除，如果尾款少，上家必須再給5-10W的保證金給上家，以保證上家的利益。所以，一再說：在放款前必須去派出所確認戶口遷出。其他問題：比如上家送家電，需要在附加條款列出家電明細，和一旦家電遺失的處罰條款，一般是家電市場價格的2倍。比如留下一個空調，上家私自拆走，不好意思，驗房時候估價一個1.5P格力空調是4000，那就扣8000的尾款。所以，家電列表要寫清楚設備的品牌，型號，新舊程度等。3.滿五唯一承諾及其他承諾如果上家承諾滿五

13、唯一，寫入補充條款，一旦發現不滿五唯一，多出的稅費由上家承擔； 比如上家說房子無任何質量問題，無漏水等，寫入補充條款，如果交房前發現，上家承擔維修費用及修理時間的補償；如果上家隱瞞房子質量問題，上家有權追究上家法律責任。4. 做低房價等如果中介承諾可以做低房價避稅，請寫入補充條款，有一點必須注明：此為中介提供的免費義務，下家無須付任何費用；但是，我在此強調：建議買二手房的各位，不要去玩這些貓膩，更不要聽信中介去玩陰陽合同。首先，玩陰陽合同是承擔風險的，你是風險的承擔者，一旦被發現，多出來的稅費一樣要承擔；能玩陰陽合同的人都是老江湖，對二手房買賣有很深入的了解，你玩不過他們；剩下來的錢不夠喂飽他

14、們這些中介，還熱了一屁股的騷，承擔了不該有的風險；其次，中介不會給你提供免費午餐，就是為了錢；房子都買得起了，還在乎那點錢？而且心理承受了不該有的壓力，還因此會被中介要挾威脅，何苦來哉？基本就上面這些了！合同一旦簽訂，意味著你付了至少三成的首付，說難聽一點，你相當于你買了股票被套牢了，必須走下去，把合同履行完！中介在此，能威脅你的就只有2點：1. 你付了首付，一大筆錢給了上家，無法要回，必須買房，你很弱勢，可以利用你忐忑的心理給各種威脅。比如，不給中介費不過戶。所以，此時下家必須和上家保持好的關系，不能被中介所乘。其次是中介費在過戶前一分都別給，過戶后給一半（過戶后房子都是你的了，就等產證了）

15、，過了戶中介就沒啥用了，就驗房時候幫你登下下，算清水電費就好，沒他一樣做。2. 玩陰陽合同的，中介幫你省稅費的（比如說能做成滿五唯一），做低房價的這一類人基本都省不了多少錢，而且被中介脅迫，中介費很多都在過戶前被壓榨干了。= 華麗的分割線 =正式買房正式買房，基本都是標準流程，審稅，辦理貸款，過戶，這些出問題的很少，只要商家配合，中介幫你跑跑腿就完成了。就只強調5點：1. 首套房一般銀行都是85折，很多中介會找貸款老師幫你完成，但是一定要注意給你打折，別被中介忽悠什么不能辦，要辦就給好處費之類的。而且有一點可以告訴你，辦理貸款其實是銀行受惠的，信貸員討好中介就是為了完成貸款指標的，所以肯定不會

16、說 辦貸款需要給中介好處費的說法，如果自己去銀行辦理貸款，銀行經理熱性的招待你呀。記?。撼酥薪橘M，什么好處費都不要給中介，更不要聽信中介什么什么辦理需要什么費用，都是鬼馬的假話，不信自己去辦理一下。2.及早過戶3. 如果產證辦理加急，一般是500塊搞定，不要被中介忽悠，多一分都別掏（中介認識交易中心的人，交易中心一般收費200，剩下的全是中介的好處費，可以協商的）4.放款前一定要確定戶口遷出5. 如果是公積金貸款，收件收據會被五牛城的人拿走；然后產證郵寄給你；如果是混合貸款或者純商業貸款，一定記?。菏占論际悄隳弥恢薪槟米?，會各種威脅給你，替你收了房產證，還要錢呢。其實，就那幾個買房流

17、程，審稅，辦理貸款，過戶，上家都必須在場，任何收據都自己拿好，不要給中介；如果一不小心被中介拿了收件收據，發現后要不會，產證還沒有出來，怎么辦？很簡單，去交易中心再申請一張。最好是不用收件收據去領取產證，而是郵寄；很多人不放心，要自己去領取，也可以，前提就是自己有收件收據，不被中介鉆空子。補充一條，中介費的發票問題：我是在中原地產找的房子，自然也是付中原地產的傭金，雖然中間發生過不愉快，但是最終順利交割完畢后，付了傭金，直接給的機打收費憑據，并且告知一周后按照上面的電話，可以要求提供發票，郵寄到新住所；一周打了電話，也拿到發票，而后中原還有人打電話問我對服務態度是否滿意。大公司比較是大公司哎。

18、我一個同事，找的是小中介，因為合同除了問題，打印第二個版本的合同，中介老不高興了，還少打印一份額。當然最后發票是沒有的。很多人希望找大的中介公司，比如我愛我家，21世紀，中原地產，最大的原因就是正規，但是很多小中介的服務也很好；無論選什么樣的中介公司，好的中介才是王道，熟悉業務，熱情服務，跑前跑后，這樣的中介才是我們希望要的。所以買房前，要好好的考察下你選的中介的業務水平和服務態度哦。= 華麗的分割線 =買房子是個很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必須親力親為哎。比如看房的時候，很多人希望找一個裝修好的房子，然后省去裝修的麻煩、直接入住，不考慮什么甲醛的味道，裝修后空關幾天之類。所以，買裝修好的房子，買房送家電、送家具是很多人希望的。而且說實話，舊的家電真的不值錢哎。但是，我們知道很多二手房都是上海本地人的，尤其是老公房，上海人的精打細算是出名的，因此，遇上好的上家，爽氣一點，你爽氣我也不會不感恩，適當意思幾千塊，皆大歡喜哎。然而這樣的人真少。如果你想買一個裝修好的房子，不在裝修，要注意三點：1. 出租中的房子不要考慮不裝修?？梢悦鞔_