1、關于土地增值稅征收工作的調研報告摘要 1 、 當前土地增值稅工作中存在的問題， (1)雙方稅收征管意識薄弱， (2)稅務人員的專業素質有待進一步提高， (3)稅務機關與政府職能部門之間缺乏協調與合作，(4)政策法規有待明確，(2 、加強土地增值稅征管的建議， (1)完善稅收征管方式， (2)加強與政府相關職能部門在房地產管理方面的合作。 建立涉稅信息共享系統， 控制稅收收入來源， (3)加強土地增值稅業務培訓，提高稅務人員清算水平，(4)運用納稅評估技術，做好土地增值稅專項評估，(5)建立土地增值稅征管評估機制，加強征管質量。隨著房地產市場越來越受歡迎， 以土地增值稅為主的房地產稅將逐漸成為我

2、市地稅部門的支柱稅源和新的稅收增長點。 經過近幾年房地產業的蓬勃發展，地價一路攀升，商品房價格屢創新高，其中不乏囤積者、投機者、投機者。隨著國家五項規定的頒布，國家將繼續加強對房地產市場的監管。 我相信在不久的將來， 房地產市場將會有新的更詳細的稅收政策。 征收土地增值稅的目的是規范土地、 房地產市場的交易秩序，合理調整土地增值收益，維護國家權益。由于該稅種兼具增值稅的特點和所得稅的性質， 其計稅過程相當復雜，使得稅務人員難以掌握，納稅人難以接受。此外，房地產產品的長期開發和轉讓增加了土地增值稅征收和管理的難度， 導致稅收流失的可能性。 房地產業的快速發展與土地增值稅征管相對滯后之間的矛盾日益

3、突出。一、當前土地增值稅工作中存在的問題 (一 )雙方都沒有納稅意識。由于土地增值稅的征收和管理是一項政策性很強的工作， 在地方稅務部門征收的稅種中， 土地增值稅可能是稅務人員最頭疼的稅種。無論是稅務人員還是納稅人都不熟悉稅收政策、的計算方法，這種現狀給土地增值稅的征收和繳納帶來了諸多不利因素。 同時， 由于房地產轉讓形式的多樣化和復雜的納稅計算過程， 雙方都有不同的畏難情緒。缺乏標準化的收集和管理措施。土地增值稅征收、管理、申報、支付、清算、檢查等環節。 ，缺乏規范的收集方法來指導工作，存在盲目性。(2)稅務人員的專業素質仍需進一步提高。土地增值稅的計算過程，扣除標準、加計算等操作性做法，對

4、一些稅務人員來說還是比較陌生的， 尤其是土地增值稅扣除的計算基數。 一些房地產開發企業在開發過程中混合了間接成本、如管理成本、銷售成本等。 ，與開發成本。 一些房地產開發企業不能準確地收集不同開發項目的成本和費用，也不能準確地對應開發項目。如果業務不熟練，很難將這部分費用從開發成本中排除， 從而實際上夸大了開發成本， 增加了開發費用的扣除基數，導致收入減少、以達到減稅的目的。(3)稅務機關與政府部門之間缺乏協調。盡管稅收征管法規定了土地、 住房管理、 城市建設等部門與稅務機關之間的合作和信息共享，但沒有硬性的處罰措施。國有土地有償轉讓、房地產及地上附著物隨土地一并轉讓。 在稅務機關監督下納稅人

5、不開具發票的情況下， 土地管理部門和房地產管理部門直接辦理國有土地使用權和房地產產權的轉讓手續。因此， 納稅人不繳稅或少繳稅，導致稅務機關使 此類納稅人的事后管理、檢查更加困難。從源頭上真正堵塞稅收征管漏洞， 抓住稅收征管主動權是不可能的。(4)政策法規仍需澄清。 土地增值稅暫行條例實施細則第八條規定， 土地增值稅按照納稅人房地產開發成本核算的最基本項目或對象計算。 顯然， 房地產項目最基本的核算單位是房地產開發項目，而不是開發過程中的一個或幾個開發產品。 在計算土地增值稅時， 國家有關部門批準的房地產開發項目 (包括普通住宅、非普通住宅、車庫、正面住宅等。 )為單位，先統一計算建設成本和扣除

6、標準，然后計算土地增值稅和土地增值稅。但國稅發 (2006)187 號關于房地產開發企業土地增值稅有關問題的通知 規定， 土地增值稅按國家有關部門批準的房地產項目計算， 分期開發的項目按分期項目進行清算。 如果開發項目既包括普通住宅又包括非普通住宅， 其增加值應單獨計算。 該條例還根據待開發產品的性質將房地產開發的基本會計項目分類，并計算土地增值稅。這兩項政策的規定導致基層單位在清理土地增值稅時口徑不同，給納稅人造成不公平的稅負。2 、關于加強土地增值稅征管的建議(1)完善稅收征管手段。一方面，加強房地產開發企業納稅人登記、申報管理，實行全過程跟蹤管理，經常分析相關稅源，發現問題及時檢查，防止

7、因稅務機關內部管理脫節而偷稅漏稅；另一方面，我們將加強對成本、收益的房地產開發項目的審查和管理， 重點檢查開發成本、 土地成本的真實性和準確性，防止虛假合同、開發成本虛高的虛假信息。同時， 稅務機關還應加強對房地產企業銷售環節的監控， 加強房地產票據、視同銷售的管理，掌握房地產開發企業的收入情況，防止少申報土地增值稅收入的情況發生。(2)加強與政府相關職能部門在房地產管理方面的合作，建立涉稅信息共享系統， 實現稅收源頭控制。 房地產開發經營的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續。稅務機關應加強與土地管理、城建、房管、工商等部門的聯系，及時掌握房地產開發企業涉稅信息，建立信息傳遞檔案，全程跟

8、蹤，獲取企業收入、成本等涉稅信息。實現信息共享，從源頭上控制稅收主動權。(三 )加大土地增值稅業務培訓力度，提高稅務人員清算水平。加大稅務干部培訓力度。學習稅收政策；學習相關的收集和管理方法；通過檢查驗收，調動全體員工的積極性。了解土地增值稅清算過程中開發成本的計算范圍、 開發成本的扣除基數和房地產銷售收入的計算依據等。 ，防止企業少收收入或增加扣除基數。同時，我們將加大對企業財務人員的培訓，重點是土地增值稅、支付、記賬等基礎知識。 加強企業土地增值稅的宣傳， 讓納稅人進一步理解征收土地增值稅、計稅方式、申報程序的含義，爭取納稅人的廣泛理解和支持，營造良好的社會環境。（四）運用納稅評估技術，做好土地增值稅的專項評估工作。鑒于房地產開發的特點，如商業周期長、靈活的商業模式、成本項目多，土地增值稅計算過程復雜、涉稅金額巨大，日常稅收監控難以準確判斷土地增值稅申報的真實性和及時性。因此， 有必要進一步加強房地產開發企業土地增值稅專項評估， 建立專業的土地增值稅評估專業隊伍， 選擇綜合素質較高的評估人員，以提高評估水平，確保土地增值稅評估的實施。（五）建立土地增值稅征管考核機制，加強征管質量。土地增值稅征管考核機制的建立和實施， 目標責任制的落實， 是提高土地增值稅征管質量的保證。 針對目前土地增值稅業務復雜、 管理人員素