1、商業地產（專題閱讀）中有很多專業性的術語，初入商業地產的人往往對這些術語 感到困苦。下面給大家解釋一下我們在商業地產中常見的專業術語。希望為大家今后的商 業地產道路起到幫助的作用。1. 零售：是一種交易形式，可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足，它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源 分配的一個重要階段-也是最后階段。2. 零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些 顧客和將提供什么樣的商品和服務，并建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上

2、它包括 企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的 關系，信息管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。3. 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客 的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。4. 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方 法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過 高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品， 同時達到既定的經濟效益指標。5. 市場化經營 商場化管理：指采取“整體規劃、招租經

3、營、統一管理、自收自付各柜相對自主經營，并以規范化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。6. 精細化管理：是以“精確、細致、深入、規范“為特點的全面化的管理模式。全 面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括： 精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。7. 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引 入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規劃，以及建筑內部的人 流組織。8. 購物中心的人流購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物 中心到購物中心的運動。

4、9. 購物中心的交通購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流， 讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。10. 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境,主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎， 為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準,進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。12. 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。13. 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。14. 劃分防

5、火分區：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區 域的防火技術措施。15. 劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施 將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。16. 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出 的直接進銷售活動的現場。17. 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及 寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。18. 商品展示空間：從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞 到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。19

6、. 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。20. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品， 既滿足了顧客的需求，也促進了消費。21. 柜臺：柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設 備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。22. 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品的設施。23. 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得 現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用 權利。24. 轉租商鋪：商鋪最終使用人

7、并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租 人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。25. 關系營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、 互惠的關系，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、 良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和 社會的關系紐帶。26. 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的 角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持信息對稱原則，企業誠 實經營，

8、保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以 求得企業的長期發展。28. 營銷創新：是根據營銷環境的變化情況，并結合企業自身的資源條件和經營實力,尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。29. 項目運營組：指根據項目運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面 專家人員組成專門負責項目，進駐項目現場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。30. 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧 問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監督，以保證項目正常、順利、良好的運營。31. 系列廣告策略：就是預定的時間里連續發布由統一設計形式或內容

9、的系列廣告， 以加深廣告印象增強廣告效果。32. 店面：是商店建筑物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店 規模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。33. 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。34. 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形 式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓 宇中的店鋪位。36. 社區商鋪：指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。37. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層

10、（可能包括地下 1、2層及地上1、2層，或 其中部分樓層）的商用鋪位。38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。39. 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字 樓里面用于商業用途的商業空間。40. 交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪， 以及道路兩側各類中小型商鋪。41. 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收 投資的時間跨度。43. 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營， 而是為了出租的投資

11、方式。44. 物流中心：是公司優化分銷渠道、完善分銷網絡、進行業務重組的結果，同時也 是第三方物流理論得到應用的產物。45. SP : Sales Promotion ，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定 的時間和預算內，在某一目標市場中所采用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交 易目的促銷手段和措施。46. 價格折扣策略：挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領 導者相類似的產品。47. 廉價產品策略：用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。48. 聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，并且標定更高 的價格。49. 產品繁衍

12、策略：挑戰者可以通過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選 擇來追逐領導者。50. 集客：指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限 度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。51. 市場定位：是指為使產品在消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特別和 理想的位置而進行的安排。52. 營銷組合：是指企業為了在目標市場制造它想要的反應而混合采用的一組可控制 的戰術營銷手段。53. 市場營銷實施：是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。54. 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證 實現目標。55. 差異化營銷：是

13、指企業根據市場細分原則，通過差異分析方法對總體市場環境和 個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。56. 形象差異化：即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。57. 市場差異化：指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差 異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務差異。58. 市場細分：是根據消費者對產品不同的欲望與需求，不同的購買行為與購買習慣,把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為“異質市場“和“同質市場“59. 同質市場：是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求 差異極小。60. 異質市場：指消費者對產品的需求差異

14、很大，如不同的消費者對服裝的質量、款 式、花色品種、價格等需求差異性很大。61. 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品 確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別于競爭者的產品。62. 價格定位：指營銷者把產品、服務的價格定在一個什么樣的水平上，這個水平是 與競爭者相比較而言的。63. 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。64. 促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營 業推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式 后，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。65. 營銷戰略定位：就

15、是通過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能 力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、 全局性、方向性的動態發展規劃。66. 區別營銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高 利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。67. 定制營銷：是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客“量體裁衣“，提供 差別化需求商品和服務需求。68. 一對一營銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，“一對一 “地提供個人化商品 和服務。69. 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大 利潤。

16、70. 犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度，留給消費者深 刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的 營銷手法。71. 無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服 務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同 在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。72. 越軌營銷：是在不違規的情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。73. 直效營銷：是營銷者不受傳統營銷通路的限制，通過媒體直接

17、與顧客溝通，進而 產生互動式的反應或交易。74. 實時營銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作伙伴，利用現代發達的信息技 術，經常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業 企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得營銷的成 功。75. 商業組織體系建設根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等，進行管理 的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。76. 商業制度體系建設根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法， 有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程序、環節和各方面的

18、工作，確保管理的有序、 規范。77. 商業流程設計對現代商業的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環節的簡 潔、規范和通暢。78. 商業招商招租為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區 的招商。79. 商業經營管理根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入我們自主開發的商業管理模式，對商業 項目進行全面、有效的經營管理。80. 商業營銷策劃根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。81. 商業管理診斷針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。82. 消費市場調查對商業項目所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業項目的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。83. 品牌代理為國內外知名