1、COSUN青年社區（A地塊）規劃設計委托任務書COSUN青年社區（A地塊）規劃及建筑設計委托任務書1 項目概況COSUN青年社區（A地塊）位于西安高新技術產業開發區二期，總用地面積約為80810平方米, 總建筑面積約17萬平方米。地塊四周分別是高新路、科技三路、高新二路、科技二路。有地理位置優越、配套成熟、交通便利等許多有利條件，適合發展為吸引高質素人群的的居住區。西安高新技術產業開發區房地產開發有限公司計劃將COSUN青年社區（A地塊）發展成、中高價位的綜合優質青年社區。市場對象以高新區內及周邊區域的年輕中高收入白領為主。主要為三大族群的客戶提供住宅：新婚族，準備結婚的情侶、新婚夫婦、年輕的

2、父母；單身族，中高收入的年輕白領；SOHO族，少量在家工作的年輕人。本項目將建成以14-15層高層為主的青年社區。總體規劃要求：規劃具有彈性，為日后跟隨市場變化而做出適當調整留有余地，建筑風格現代，組團分布自然合理，與園林化的環境緊密融合，具有足夠的空間給年輕人活動，配備先進智能設施，實現物業管理現代化，整個小區必須是高質素、高標準的，體現“個性、互動、活力無限”的主題，具有創意與超前意識的青年社區。2 業主單位西安高新技術產業開發區房地產開發有限公司業主授權之負責部門：企劃部部門負責人：張誠地址：中國陜西省西安市高新技術產業開發區高新路高科大廈四樓電話：傳真：E-mail：3 設計單位要求及

3、時間安排3.1 設計單位：具有法人資格的境內、境外設計院、設計公司、設計事務所等規劃設計單位。應提供以下證件：·營業執照副本；·法人代碼證書副本；·法人代表授權委托書；·法人代表人身份證復印件。3.2 日程安排（北京時間）2002年 月 日上午 ： ：；2002年 月 日上午 ： ：；2002年 月 日上午 ： ：。3.3 設計時間（日歷天）3.4 提交設計方案截止日期3.5 方案評審日期4 規劃設計依據4.1 COSUN青年社區（A地塊）方案委托設計的有關文件。4.2 根據西安市高新區規劃環保建設局批準的建設用地規劃許可證及附件（用地紅線圖、設計要點）

4、。4.3 西安市城市規劃條例（1998年3月12日）。4.4 西安市結合民用建筑修建防空地下室的規定（1997年9月2日）。4.5 國家有關的規劃設計規范和規程。5 設計深度及設計成果的要求5.1 一般規定5.1.1 設計單位提交的成果必須符合COSUN青年社區（A地塊）規劃、設計委托文件的有關規定。5.1.2 提交成果的深度必須符合中華人民共和國有關規劃設計規范規定的深度。5.1.3 所有提交成果采用國際標準計量單位，長度單位：總平面圖標注尺以米（m）為單位，建筑設計標注尺寸以毫米（mm）；面積單位：均以平方米（m2）為單位。標高以米（m）為單位。5.1.4 設計圖紙和文本文件必須做到清晰、

5、完整，準確。5.2 每個方案須提交的成果內容5.2.1 規劃總平面圖規劃總平面圖內容包括COSUN青年社區（A地塊）用地80810平方米范圍內的各類建筑、道路、廣場、綠地、水體等設施的總體布局和各類交通組織，以及與四周環境關系。圖紙要求：總平面圖1:1000總體立面圖、總體剖面圖，比例自定，圖紙規格A0（841mm×1189mm）。5.2.2 用地分布圖：圖紙規格A0（841mm×1189mm）。5.2.3 道路系統規劃圖，圖紙規格A0（841mm×1189mm）。5.2.4 綠地系統規劃圖，圖紙規格A0（841mm×1189mm）。5.2.5 建筑方案

6、設計圖，包括各類住宅、幼兒園、會所、公建等單體建筑方案。圖紙要求：各單體建筑方案設計平面圖、立面圖、剖面圖，圖紙規格為A1（594mm×420mm），比例自定。5.2.6 提交上述各規劃圖和單體建筑正式方案設計圖紙3套及縮印本16套，縮印本規格為A3（297mm×420mm）。5.2.7 提供展示圖一套，規格與5.2.1-5.2.4一致，圖紙內容為建筑群體鳥瞰透視效果圖1張，有代表性典型建筑彩色透視效果圖各1張，規劃總平面圖1張，其它為典型建筑及環境設計的主要平面圖、立面圖、剖面圖、設計概念分析圖等，內容自定。5.2.8 規劃設計文本文件包括規劃設計立意與構思、主要技術經濟

7、指標、設計技術參數、結構和設備備要點、工程造價估算（按中國陜西造價標準估算）等方案設計相關的說明。提供包含以上內容的文本文件16套，文本規格A3（297mm×420mm）。5.2.9 電腦文件全部設計成果均應制作電子文件，規劃設計方案文本采用Microsoft word 2000的doc格式文件；設計方案圖形采用AutoCAD R14的dwg格式文件；如有包括電腦動畫及電腦渲染圖等圖片的電腦文件，應考慮采用中國較為普及、通用的應用軟件制作。提交以上電子文件2套。6 設計成果的送達設計單位必須于 年 月 日 前將方案階段的設計成果送達業主授權負責部門。電子文件應與設計成果文件同時送達。

8、設計深化和初步設計階段的設計成果內容和送達時間按合同要求。7 費用支付7.18 版權問題本次設計作品的署名權歸設計單位所有，版權歸業主所有，業主有權公開展示設計成果，并通過傳播媒介、專業雜志、書刊或其他形式介紹、展示設計作品及評價設計作品。9 其他10 附件附件1 COSUN青年社區（A地塊）規劃、設計要點附件2 建設用地規劃許可證及附件（用地紅線圖、設計要點）附件3 COSUN青年社區（A地塊）地形圖電子文件（CDROM）附件4 西安市城市規劃條例附件5 西安市結合民用建筑修建防空地下室的規定附件6 地質勘察報告書附件7 策劃概要附圖1 西安市城區圖附圖2 西安市總體規劃圖5COSUN青年社

9、區（A地塊）規劃設計委托任務書附件1COSUN青年社區（A地塊）規劃、設計要點1 項目概況及用地規模1.1 地理位置COSUN青年社區（A地塊）位于西安高新技術產業開發區二期，地塊是由科技二路、科技三路、高新路和高新二路圍合而成的長方形地塊。1.2 用地規模COSUN青年社區（A地塊）的用地面積為80810平方米，詳見用地線紅圖。2 規劃設計原則規劃及建筑設計應符合中華人民共和國現行建筑設計規范和西安市規劃管理有關規定。規劃方案及建筑方案涉及到公安消防、環保、園林綠化、衛生、人防、民航、防洪排澇、電力、交通、文物保護等問題，應符合各專項規劃要求。規劃方案應高起點、高標準、高水平，體現創新和超前

10、意識，把COSUN青年社區規劃成獨具特色，現代建筑與園林融為一體，具有青年人生活特征的青年社區。規劃方案應布局合理，功能分區明確，與周圍環境相協調。規劃方案應符合西安城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃的要求。規劃方案應體現“個性、活力、互動”的設計主題，考慮建筑群體的空間布局及景觀環境藝術設計。建筑設計應體現城市規劃與城市設計要求，并有自己獨特的現代風格。3 總體規劃要求3.1 在用地范圍內全面綜合布置建筑、道路、運動場地、綠地、水體、景點等設施。要求各類建筑空間布局合理，功能分區明確，人流、車流順暢，建筑造型、空間與環境和諧統一。各功能分區應自成系統，相互之間既要相對獨立，又要有方便的聯

11、系，適應現代化物業管理的需求。3.2 要求綜合考慮防火、防震、防空、防洪和人員疏散等安全措施。3.3 交通組織要與周邊主次干道的銜接，設計快捷、方便、安全的交通路線。主入口應設置在科技二路。3.4 需要考慮與周邊建筑的相互影響。3.5 分期開發分三期進行開發，開發次序由北向南，開發的過程中，每期要相對獨立。在規劃設計過程中，要考慮能適應開發分期的需要。4 規劃技術經濟指標及要求4.1 建筑密度：204.2 容積率：2.24.3 建設期限：3期4.4 總用地面積：80810平方米，住宅建筑面積：約17萬平方米（每期開發量約為6萬平方米左右）4.5 綠化要求：綠地率404.6 建筑紅線退讓道路邊線

12、見用地紅線圖4.7 住宅設計要求：以14-15層的高層為主，局部輔以小高層。單身公寓可沿街布置、二室單位更多考慮景觀和安靜的需要。4.8 建筑間距按西安市規劃國土局及國家規劃設計規范要求確定4.9 公建配套要求·停車位：車位按1000個考慮，第一、二期考慮地上停車約300個，其余車位考慮在三期用地中預留以多層集中停車庫形式設置。·幼兒園：1所，8班/所，用地面積2400m2·其它服務設施：包含醫療、家政、棋牌室、小超市等，集中布置在地塊東北角。·物業管理辦公用房：m2，可置于其他建筑物內。·供水加壓站：占地面積m2·電信機房：個，建筑

13、面積m2/個·煤氣瓶組間：個，用地面積m2/個·110KV開關站：個，用地面積m2/個·消防及智能控制中心：個，建筑面積m2/個·垃圾房：個，建筑面積m2/個，結合物業管理需要，可集中布置。·生活配置設施：分期設置滿足日常生活所必備的居住生活類公建的設置（如便利店、物業管理等）。·居委會：1個/1,000-1,500戶，或每個組團一個，建筑面積80-100m2/個，可設在住宅內·在小區入口處考慮公交與小區交通銜接的問題。5 道路規劃要求5.1 道路規劃應充分體現快捷、方便、安全的宗旨。5.2 考慮區內道路與周邊干道的連接。5

14、.3 盡量做到人車分流，將車輛對住戶和安全及環境的影響減至最少。5.4 考慮各區對外交通的巴士站以及區內的交通運輸。5.5 應有充足數量的、方便的停車場、停車庫。5.6 根據區外交通組織及消防等要求，確定合理的出入口位置和數量。6 綠化規劃要求6.1 引入立體綠化設計概念，全方位、多層次進行綠化設計，創造一個環境幽雅、空氣質素高的居住區。6.2 充分考慮住宅和公建的景觀，力求使每一住戶都有良好的景觀和視野。6.3 利用綠化減少交通干道、區內道路對居住環境的影響，降低噪音，減少粉塵，營造良好的林蔭效果。6.4 綠化設計應體現園林特色，豐富、活力、互動。6.5 住宅首層可以局部架空，作綠化空間、活

15、動場所或停車場使用，也可以設置大的綠化平臺。屋面、技術架空層均應考慮綠化設計。6.6 結合平面布局，建筑風格，考慮適當的標志性建筑小品和雕塑。7 管線規劃要求7.1 管線設計應體現直接、有序、方便、經濟的宗旨，滿足分期開發的要求，滿足維修、檢測的要求。所有管線力求短捷，少轉彎，少交叉，盡量和道路平行或垂直敷設。7.2 區內布置的管線主要有：供水、排雨、排污、供電、通訊、燃氣、有線電視、保安系統、寬帶網等。7.3 供水水源主要來自高新路現有供水干管，雨水由市政道路或小區道路雨水管渠收集后，集中排入高新路干道污水干管。雨污采用分流制。7.4 供電：設 個 KV的開關站，高層建筑按組群及用電負荷考慮

16、變配電站。消防用電負荷宜按區域設置柴油機發電站。所有強電、弱電管線均采用電纜溝敷設或穿管直埋。7.5 燃氣：該區使用管道煤氣。8 豎向設計要求8.1 滿足各項用地的使用要求。8.2 根據現狀，做好基地排水。8.3 充分利用地形，減少土方工程量。8.4 充分利用基地現狀，根據地形，創造出錯落有致的體型和空間組合，體現經濟、實用、美觀的宗旨。8.5 便利施工，符合工程技術要求。8.6 該地段無航空限高。9 單體建筑設計要求9.1 單體建筑設計應體現新穎、美觀、實用、經濟及適度超前的宗旨。9.2 住宅設計應實用、合理、滿足居住功能的需求，造型新穎，各具特色。9.2.1 總體住宅建筑類型以14-15層

17、高層住宅為主。·戶型比例：單身公寓：30m2戶，35%一房一廳一衛：50m2戶，12%；二房一廳一衛：60m2戶，13%；二房二廳二衛：80m2戶，40%；9.3 公共建筑：應與居住區整體風格一致，體現現代、個性、活力。10 智能化設計要求智能化設計應符合技術先進、經濟合理的原則。區內信息網絡（電話、電視、電腦）、保安、消防、物業管理要求按智能化系統設計。其中包括以下各系統：·綜合布線系統。·建筑安全系統（防災、防火、防盜系統）。·環境能源管理系統（包括電力照明、輸送系統等）。·物業管理系統（計量、維護保養、數據系統）。附件7策劃概要一、 目標

18、客戶高新區內及周邊區域的年輕中高收入的白領，包含三個族群：1、 新婚族（本項目最主要客戶），主要指：準備結婚的情侶、新婚夫婦、年輕的父母；2、 單身族（本項目次主要客戶），主要指：中高收入的單身白領；3、 SOHO族（滿足少量需求），主要指：在家工作的自由職業者。二、目標客戶需求共同的需求：希望獨立、自由，要求有自己的空間；受收入限制，但后續支付能力較強；工作緊張，對就近居住需求強烈。個性的需求：新婚族，考慮幼兒的需要，所以會選擇二室為主；單身族，個性空間、私隱、便利，所以會選擇單身公寓為主；SOHO族，希望居家與工作結合。三、發展定位COSUN青年社區 擁有自己的生活四、產品體系（見附圖）下為簡要說明1、 青年俱樂部（運動類）傳統運動場地結合社區園林，分散分布在社區內部，包括：室內乒乓球，二個