1、第二局部住宅商品房市場現狀調研一、住宅總體市場調研1-1、總體概況1、2001年住宅商品房市場開發現狀(1)、開發投資總額2001年全市房地產開發投資48.5億元,比上年增加60.1%.(2)、總建筑面積2001年住宅商品房建設面積達400萬平方米.(3)、總施工面積2001年該市完成房屋施工面積666.7萬平方米,其中新開工面積514.9萬平方米.(4)、竣工面積2001年實現商品房竣工面積294萬平方米.(5)、總銷售額2001年銷售134.7萬平方米,實現商品房銷售額30.9億元比上年增長63.5%.其中銷售給個人134.1萬平方米,占銷售總量的99.6%.(6)、空置量據有關部門有關人

2、員保守估計,長春市樓盤空置總量在800萬平方米以上.2001年有144.9萬平方米的房屋面積留待今年消化.(7)、整體市場的供應壓力分析靜態分析：從以上數據可以看出,2001年長春市房地產年供應量遠大于年銷售量 同時,長春市房地產市場整體空置量較大,市場供應壓力大,房地產市場 形勢嚴峻.可以說,長春市房地產市場正處于冰凍期.動態分析：城市整體經濟的良性運行保證了房地產市場健康開展的大環境；市民的居住狀況對房地產市場的開展有利；政府的房地產相關政策的落實對房地產市場的開展有利；2、住宅商品房的根本素質分析(1)、不同區域的住宅商品房量化分析A、根本分布及數量示意圖B、根本銷售情況工程3.5公里范

3、圍：經營銷售年限：1-3年銷售率：10%-70%其它地區:1-3年經營銷售年限：銷售率：40%-95%C、原因分析其它地區的房價、小區環境、建筑檔次、綜合評定普遍比工程 區域要低.(2)、不同價格住宅商品房的數量分布A、根本分布及價格示意圖/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式2000元/平方米以下2000-2500元/平方米2500-3000元/平方米3000-4000元/平方米4000元以上B、銷售情況2500元/平方米以下：銷售狀況良好,根本不用媒體宣傳2500-3000元/平方米：小戶型銷售狀況良好,大戶型略有積壓,媒體宣傳力度較

4、大.3000-4000元/平方米：小戶型銷售狀況較好,大戶型積壓嚴重,媒體宣傳力度較大.4000元/平方米以上：銷售率普遍不超過60%C、 原因分析前階段建設的樓盤的戶型過大,總價過高,超過普通市民的承(3)、受水平.不同面積住宅商品房的戶型分布A、 根本分布110平方米以下：一室、二室110-130平方米：二室、三室130-160平方米：三室、四室160以上：四室以上B、銷售情況110平方米以下：較好110-130平方米：一般130-160平方米：較困難160以上：困難C、 原因分析長春市大多數人的住宅商品房消費心理并不是越大越好,比擬注重面積的實用,總價的限制.(4)、消費者認可程度A、整

5、個市場的知名度分布示意圖/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式 /通用格式 /通用格式B、區域個體單位特征南湖地區：大戶型為主配以中、小戶型衛星路沿線：大戶型為主配以中、小戶型亞泰地區：中戶型為主配以大、小戶型其它地區：中、小戶型為主個別大戶型C、環境、交通、配套的根本素質認可情況南湖地區：以長春缺乏的自然水景為主,交通、各種城市配 套設施具有均好性,.衛星路沿線：以自然景觀為主,交通方便,城市配套設施比較缺乏,需工程自身解決,業主生活并不十分方便.亞泰地區：老居住區內新興的高尚居住區,在長春人心理位置較偏,交通、配套設施較好,生活方便.D區域價格認可情況南湖地區：均價3000-4

6、500元/平方米以上衛星路沿線：均價 2500-3500元/平方米亞泰地區：均價 2500-3000元/平方米其它地區：普遍均價 2500元/平方米以下E、原因分析南湖地區、衛星路沿線、亞泰地區是長春市近階段熱點區域, 除亞泰外,其它地區的自然景觀資源較好；三個地區的樓盤開發 數量較多,工程規模較大,素質較好,遠遠高于其它地區.3、整體市場開展態勢分析(1)、2002年政府對房地產業的舉措2002年該市方案完成房屋施工面積500萬平方米,經濟適用房 250萬平方米,施工總量要比 2001年下降21.6%.政府有意識的限制房地產市 場的商品房投放量, 增大經濟適用房的建設力度, 對房地產市場宏觀

7、調控, 這對長春市房地產市場健康、有序的開展是十分有利的.盡量優化房地產開發結構,適度限制高檔住宅建設.(2)、市場購置水平長春市區現有人口 290萬人,約90萬戶.2001年長春市 GDP第一次突破 1000億.2001年長春市人均可支配收入6339元.整體經濟實力不強,購置力不高,是造成房地產市場供大于求的主要原因.(3)、住宅商品房的實際需求量評估2002年長春市均價 3000元/平方米以上的新樓盤上市總量約130萬平方米(不含本工程).長春市3000元/平方米以上的住宅商品房現存量約100萬平方米；2001年長春市3000元/平方米以上的住宅商品房銷售量約 為21萬平方米.根據我司對長

8、春市房地產市場相關調研的結果,我司預測：2002年長春市住宅商品房實際需求量約120萬平方米.其中,長春市對均價3000元/平方米以上的住宅商品房實際需求量不超過30萬平方米.(4)、開展趨勢描述長春市房地產市場形勢嚴峻,同類樓盤競爭劇烈,且市場購置力較弱,開發結構不合理,產品檔次和個體產品嚴重脫離市場.長春市整體中 高檔住宅商品房市場需求還未正式啟動,長春明珠憑一己之力,也不水平 挽狂瀾.長春市房地產市場的開展,需要市民生活水平的不斷提升和更多 房地產的熱點出現,才能深入地挖掘長春市民的購房需求,真正啟動長春 市房地產中高檔市場.(5)、開發熱點區域現狀長春市房地產市場熱點區域集中在朝陽區的

9、南湖周邊區域、衛星路一線和亞泰地區.2000年至今,富苑花園、長春明珠、威尼斯花園、亞泰花園、我的家園等明星樓盤相續出現,帶動整個區域的房地產市場的開展.現整個區域內,除長春明珠外,其它樓盤的銷售狀況并不是很好.(6)、開發商及開發房產的分布現狀南湖周邊區域：威尼斯花園維多利亞莊園吉港綠色家園富苑花園(系列)富豪花園衛星路沿線區域:長春明珠我的家園好景山莊長春乾源房地產開發建設長春恩維地產開發長春吉港集團房地產開發長春天正房地產開發長春開元集團有限責任公司大連萬達聯華地產長房集團亞泰地區:亞泰花園(系列)吉林亞泰集團房地產開發公司萬科城市花園北京萬科(7)、開發規模與周期長春市各種樓盤的階段開

10、發規模大多在6-10萬平方米,并預留后期開發管線,工程開發總量大體在30萬平方米左右.各樓盤的階段建設周期都較短,一般在5-8個月內完成.各樓盤的銷售周期普遍較長,一般都要在一年半以上.4、政府對房地產的相關政策(1)近階段,央行逐漸調低銀行存款利率.(2) 1999年10月,根據國家將房地產業作為新的經濟增長點和消費熱點的有關規定,長春市出臺了 關于搞活長春市房地產市場假設干規定, 全面放開了房地產市場,大幅度降低了房地產交易的契稅,同時加大了房 改力度.(3) 2001年上半年,長春市房屋交易費又一次下調,調整房屋交易稅費標準的目的,主要是為了拉動內需,刺激經濟增長.增量房轉讓稅費負擔,由

11、成交額的1.9%調整到1.8%,即契稅1.5%,手續費0.3%.如果是經濟適用房、解困房,手續費還減半收取,總額僅為1.65%;存量房轉讓稅費由成交額的 5.4%調到4.5%,其中契稅1.5%,手續費1%, 土地收益金1%,個人所得稅 1%購房一年以上的公房再轉讓,稅費只收 3.5%,即 契稅1.5%,手續費1%個人所得稅1%不到一年的按 4.5%征收,即契稅1.5%,手續費1%,個人所得稅1%營業稅1%(4)到2000年底,長春市房改售房登記發證21.7萬戶,涉及面積1269.3萬平方米,今年還將繼續加大公有住房出售的力度,市房改辦已決 定采取相應舉措,4月份出臺了 關于進一步加快公有住房出

12、售工作的補充 規定,對公房出售采取了強制性舉措,也就是說,已購公房(房改房)市 場將因增加房源而更加繁榮,相應的公房使用權轉讓市場將因房源減少而 萎縮.(5)貨幣分房是對房市影響較大的一個舉措,它直接關系到注入房市的資金多少.到 2000年年底,長春市已有 56個單位的7118名職工利用 1.46億元住房補貼資金,參加單位組織的集資合作建房或購置建房.2001年市級財政已將1500萬元住房補貼落實到位,方案在上半年向其所負擔的單位職工發放.而且貨幣分房所得的資金不但可以購置增量房,還可以 購置二手房和公房使用權.另外,住房公積金貸款也是購房資金的一局部,盡管使用這種貸款要具備一定條件,但可以肯

13、定它將會促進我市房市的進 一步繁榮.(6)通過銀行按揭的方式,獲得住房的戶數逐年增多,據統計,2000年售出的8006套商品房中有 2321套屬于按揭購房,占全年售出商品房總 量的29%, 2001年上半年按揭購房 1750套,共22.1萬平方米,占上半年商品房銷售總量的近五成.4、整體市場條件對開展住宅商品房的支持和阻礙支持：A:政府相關政策和舉措對房地產的促進.B:長春市整體經濟水平不斷上升,個人收入逐步提升.C:長春市區人口 290萬,人均居住面積平方米,房地產市場根底較 為廣闊.D:長春市是吉林省的省會城市,省市機關眾多,城市投資力度較大對外來人口和資金的吸引力較大.阻礙：A:長春市房

14、地產市場現階段購置力較弱,開發工程大量上馬,開發 結構不和理,個體產品設計凌駕于市場之上等現象說明長春市房地產市場 嚴重脫離了市場規律,畸形開展.B:長春市房屋空置量 800萬平方米,市場壓力大,消化周期長.C:長春市整體施工水平較低,商品房質量投訴率較高.1-2、工程所在區域市場概況1、區域市場態勢(1)開發投資總額(2)總建筑面積(3)總施工面積 (4)總竣工面積(5)空置率(6)區域內供應壓力分析工程區域內的樓盤較多,長春市近5年內的樓盤有 45%左右集中在工程區域內. 長春市中高檔樓盤有75%左右集中在工程區域內.因此,我們可以看出,工程區域內的中高檔樓盤的競爭是非常劇烈的,區域市場供

15、應壓力較大.2、區域住宅商品房營銷市場特點(1)價格水平區域住宅商品房的價格可分為三個檔次：2500-3000 元/平方米、3000-4000 元/平方米和 4000元/平方米以上.(2)戶型及面積區域住宅商品房的面積按市場認可程度可分作三個檔次：非常認可：130平方米以下,二室-三室一般：130-160平方米,三室-四室認可程度較低：160平方米以上,四室以上(3)建筑風格層高：2.8-3.1 米建筑風格：歐陸風格、現代風格、簡約式公共設施：停車場、園林綠化、道路等(4)配套購物：較差金融：較差娛樂：較差醫療：較差教育：一般通訊：一般(5)交通工程區域內的交通情況較興旺,公交線路較多,但路政

16、設施老化.(6)景觀自然景觀較好.(7)污染(水污染、噪音污染、空氣污染、電污染)在長春市現有情況下,工程區域內的污染可以說沒有什么.3、區域條件對開展住宅商品房的支持和阻礙支持：A:房地產市場關注熱點向朝陽區(南湖周邊)和向南(衛星路沿線)轉移；B、輕軌的修建使交通更加便利,快捷.C、由于產業政策傾斜,出臺了一系列優惠政策,鼓勵高新技術企業 入住園區.D大專院校的遷入,如：吉大南校,吉林工學院等.E、即將建成的沃爾瑪超市F、長春高新技術產業開發區于1991年3月被國務院批準為國家高新技術產業開發區,它位于長春市區南部,總面積30平方公里,其中有三平方公里的集中新建區.開發區內根底設施齊全、交

17、通便利、技術力量雄厚.截止2000年底,區內注冊企業已達 1380戶,全區技工貿總收入由1991年的1.6億元猛增到 2000年的212億元,利稅由2500萬元大幅度提升到37億元,10年累計實現技工貿746億元,工業總產值 654億元,高新技術產業產值410億元,根據國家科技部火炬中央對全國53家高新區2000度的經濟指標統計,長春高新區技工貿總收入和工業總產值均列第11位,工業增加值列第8位,利潤和稅金列第 5位.高新區有全日制高等院校18所,部委直屬科研機構39所,設計院12所,計算測試中央8個；另有國家科委統管的23種大型精密儀器 668套,有11個國家重點實驗室,區內每萬人口有科技人

18、員1660人.具有科研力量、科學儀器設備、圖書情報信息、科研成果密集四大優勢,是全國著名的高智力密集區.該區納稅額、全口徑入庫財政收入連續幾年位全省開發區第一.阻礙：A、工程位于熱點區域的沿伸段,區位優勢不明顯.B、工程周邊配套匱乏,方圓200米內無大型菜市場、醫院、銀行、郵局、小學、娛樂場所等生活配套,距本案200米左右的大型超市沃爾瑪尚未開工,且營業時間尚未確定.C、地塊周圍有農田；棚戶區,棚戶區住戶亂拋的廢物,使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染,環衛處的垃圾存放處,即有礙觀瞻,夏季、秋季也散發異味D輕軌會帶來一定的噪音污染.E、目前硅谷大街路燈少,夜間較黑,直觀感覺上平安性不高二

19、、個體產品調研2-1、按價格類別確定典型調研工程1、典型調研工程調研(1 )、將市場上現有的銷售價格分類A、2500元/平方米以下B、2500-3000元/平方米C、3000-3500元/平方米D、3500-4000元/平方米E、4000元/平方米以上(2)、按不同的價格(均價)分類確定典型住宅商品房工程A、2500元/平方米以下：B、2500-3000 元/平方米：C、3000-3500元/平方米：長春明珠D、3500-4000 元/平方米：E、4000元/平方米以上：(3)、對不同的工程進行調研長春蒙苑、物業概況地理位置：朝陽區人民大街與幸福一路交匯處規模：占地面積 50萬平方米,建筑面積

20、41.5萬平方米,容積率0.83 綠化率45.5%.開發周期：共分三期開發,現開發第一期,占地10萬平方米,由11棟多層住宅和16棟花園洋房其中 17棟帶車庫,9棟不 帶車庫.結構：磚混結構開發商：長春長信國際房地產開發治理商：第一太平戴維斯中國、戶型:戶型2X23X23X34X45X 35X4面 積 (m2)85.84102.80128.3140.23183.79198.40168.59200.74239.34結構平層平層花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房數量一30410881套比例52.7%18.7%14%三、配套設施：3000 m2會所 1200 m2恒溫泳池、社區醫療中央、健身室、桌球室

21、、棋牌室、網吧、茶座、兒童游樂場、標準網球場、洗浴中央、銀行、郵政所、8600 m2噴泉廣場、10000m2中庭花園.四、裝修標準、普通裝修五、價格：多層 2400元/ m2;銷售率：25%&右；花園洋房帶車庫：3400元/ m2 ;花園洋房不帶車庫:3060 元/ m2 0六、推廣策略：風景這邊獨好7月26日,接受內部認購8月5日,公開出售系列廣揭發布：?長春日報?、?城市晚報?7 月 26、27、28 日8月2、3、4日公共關系：8月12日晚文化廣場舉辦“長春豪園風景這邊獨好文藝晚會,并設 15.8萬元大獎回贈公告問卷調查抽獎.推廣主題：(1)長售品牌,信心保證；入住一年回購(2)

22、都市人真正的家(3 )都市人真正的家(4)風景這邊獨好(5 )好產品就是大廣告(6)在懂得照顧好您一生健康之前,已經為您夢想中的家種好了一草一木.長春明珠一期物業概況:理位置：朝陽區人民大街198號規模：占地100萬平方米；建筑面積109萬,容積率1.07 ;綠化率61.7%建筑風格：新歐陸風格結構：框架開發商：大連萬達集團長春房地產治理商：在連萬達物業治理公司一期住宅類型多層：2層、3層、56層小高層：911層高層：24層別墅單體：單個占地 8001000平方米花園洋房新加城、香港等新住宅建筑形式：戶均260平方米二、配套設施：1、文化教育：幼兒園、中英文雙語前教學 3所、小學2所、中學1所

23、與東北師大附中聯合辦學圖書館、青少年宮、老年人活動中央、 大型音樂噴泉廣場2處2、生活配套:大型商業超市2處、社區醫院、會所7個：西區18000平方米超大型健康會所；東區3000平方米健康會所；其它組團5座小型會所.三、第一期建筑面積15萬平方米,均價 28003200元/m2.物業治理：0.6元/ m2四、銷售率：99%五、推廣策略：21世紀智能化生態園林居住獎項：全國金獎樓盤全國住宅設計綜合金獎全國精品智能社區綜合金獎系列廣告軟性為主大連萬達說到做到系列“解讀大連萬達系列長春明珠熱銷春城思考系列15“耳聽為虛,眼見為實系列秋季會,樓盤形象廣告企業發言人形象廣告 王健林在2000年中國住宅產

24、業國際頂峰論等威尼斯花園物業慨況: 地理位置：南湖公園以南,南湖大道,繁榮路中間規模：占地20.83萬平方米.建筑風格：歐美建筑風格.開發商：長春乾源房地產開發建設.物業治理：采用上海萬科物業治理摸式.戶型戶型2X 12X23X13X24X24X35X35X479.62113.5198.72115.2889.26105.99139.94161.899175.429180.443234.12194.58248.42結構平向平向平向平向平向越層復 式越層復 式越層復 式配套設施菜市、綜合會館、球場泳池、診所、郵局、銀行、幼兒園、東北師大附小、集中供曖.裝修外墻：外飾石材及高級面磚室內：毛坯房價格：

25、均價3450元/平方米銷售率：約70%推廣主題：歐陸九岸名宅,以南湖自然景觀為背景環境創造成功：宏偉的三道彩紅藍色水彩虹：666米的寬帶南湖水,繞社區一周又回到南湖.綠色林之虹：幾百種珍貴樹種組成一條688米的寬帶綠色森林由北通過區中央延伸小區最東.人文彩虹：中央廣場,建成一條具歐洲特色的長468米,寬15-80米的活動彩虹社區智能化：閉路電視監控,可視對講系統、緊急示助系統語音轉真的信息系統、公用自動限制以治理系統.功能配套：優化生活低密度社區通透性好.維多利亞花園一、物業概況：地理位置：南湖廣場旁、賽平大道與湖西路交匯處規模：8棟多層住宅；占地 3.8萬m2,建筑面積：4萬多 m2.建筑風

26、格：歐陸風格開發商：長春思維集團物業治理：思維物業公司、戶型戶型2X23X2錯層3X 24X2越層4X4回積(m2)113.68148.16170.69212.95309.25結構平向平向錯層錯層越層套數99914036比例3.17%34.86%49.2%12.68%三、配套：幼兒園、兒童樂園、健身房、洗浴中央、社區診所、球場、家政效勞中央、大型超市、老年活動中央四、裝修標準外墻：瓷磚貼面、走廊鋪大理石室內：毛坯房、防盜門五、價格：3800元/ m2起價,最高 5200元/ m2 ;均價4500元/ m2 ;銷售率50如上六、推廣主題：健康與舒適的市內桃源、科技與生活的結合、新奇的設計,完善的

27、配套、智能化物業治理、享受科技的快捷、便利、周到、 全面的效勞富苑花園、物業治理:位置：朝陽區延安大路與同德路交匯處規模：由21棟住宅和一棟公用大樓組成,住宅總戶數294套建筑風格：歐陸風格開發商：長春天正房地產開發物業治理：萬科物業治理公司的物業治理參謀、戶型:戶型3X24X35X 26X3回積(m2)129.29-137.97158.02-167.62233.93280.02戶數941401428比例34.1%50.7%5.1%10.1%結構標準平聞層躍式復式送天臺 花園躍復合體一、二層送花園一、二層躍式三、配套設施紅旗街超市、空軍醫院、銀行、郵電、歐亞、亞細亞百貨大樓、師大附中、省實驗中

28、學、師大附小、住戶專用會所四、裝修標準公用局部：花崗巖、大理石、優質瓷磚、進口電梯室內：毛坯房五、價格：均價 5500元/ m2六、推廣主題：1、環境：綠化、碧水廊間、觀日出、鳥語花香、森林大氧吧2、地位：藝術領地、尊貴的象征、亮麗人生 3、長春第一風水寶地富豪花園(第五期)一、物業概況地理位置：朝陽區撫松路軍江街交匯處規模：占地15萬平方米,建筑面積 30萬平方米,容積率開發周期：分5期開發,前4期已建成多層住宅 26棟；別墅28棟；第5期為A、B、C、D E座 華苑、富豪苑A、B座其中 層,2棟；小高層 3棟；高層2棟.建筑風格：歐陸風格開發商：長春開元集團有限責任公司結構：框架、框剪富豪

29、苑A座為磚混治理商：長春大地物業治理、戶型及比例戶型2X23X24X35X25X3面 積 (m2)80.1492.55106.93-204.05181.43'216.0868.92192.38214.75-232.84套數35170148：16282971比例11.8%57.2%16.2%5.4%9.4%100%結構平聞層平層54.5%躍式躍式躍式錯層2.7%三、配套設施：大型超市、肉菜市場、商務中央、洗衣房、診所、健康房、老年活動中央、幼兒園、網球場、露天電影廳、兒童樂園、觀魚池、36景點、中央花園、銀行等四、裝修標準：外墻：三段式底座為火燒板面層,中部及上部為條形面磚,局部裝飾用涂

30、料.室內裝修：普通裝修五、價格：多層均價：3800元/ m2小高層均價：4000元/ m2高層均價：4200元/ m2銷售率：50%六、推廣主題：真品質：框架結構、溫暖系統、270度大窗戶、豪華電梯美治理：長城寬帶網入戶、智能化高級治理、國際熟悉、居民健身活動美信譽：九三年以來,企業及小區獲優秀稱號及獎項好效勞：大型超市、凈菜配送中央、陽光會所、銀行、醫院、小 紅帽社區效勞中央常年免費亞泰花園一、物業概況1、地理位置：吉林大路中段2、規模：占地面積 100萬平方米,建筑面積,四個組團組成：桃花苑、吉花苑、梅花苑、樓花苑綠化率45%3、開發周期：分四期開發,第 1期為桃花苑,已占地13.47萬平方米,20棟多層住宅,1200多個單位4、開發商：吉林西泰房地產開發5、物業治理：深圳華僑城物業治理二、戶型：2X12X22X31 X22X 13X13X23X34X 14X256.14-96.69-108.6153.22-76.7191.49-120.11-129.72137.91149.88-81.26109.2353.38118.23121.08154.1040%12%4%4%4%12%4%12%4%4%注：戶型資料不全,僅統計了