1、深圳景洲大廈物業管理服務合同 甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會 乙方：深圳市金風帆物業管理發展有限公司 經深圳景洲大廈業主大會2003年10月18日投票表決，深圳市金風帆物業管理公司獲得深 圳景洲大廈物業管理服務權。管理服務期限為3年零2個月，從2003年11月1日起，至從2006 年12月31日截止。為保障景洲大廈物業管理服務正常運行，根據中華人民共和國合同 法、物業管理條例、深圳經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則等國家、地 方法律、法規，在平等、自愿、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。 第一條 物業基本情況 小區位置：深圳市福田區新洲北輔道商報東路。 占地面積：5208平方米

2、 建筑面積：52704.65平方米 裙樓面積： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）； 住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20172.83m2、B座：22846.92m2）； 住宅戶數：443戶（其中業主活動用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶） （截止2003年10月28日，業主入伙戶數435戶，4戶未入伙） 物業類型：裙樓2層為小區配套商業用房；塔樓2棟為純商品住宅。 特別備注：以上數字如有不實，以大廈竣工驗收報告數字為準。 第二條 物業管理服務項目 1.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構 部

3、位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。 2.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風排 煙道、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維 修、養護、管理和運行服務。 3.承擔景洲大廈規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞 池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管 理。 4.承擔景洲大廈規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理。 5.承擔景洲大廈公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收 集、清運。小區消殺。

4、公共區域綠化等。 6.承擔景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。 7.對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實 行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區保安工作。 8.為景洲大廈業主提供社區文化娛樂服務。 9.做好景洲大廈物業及物業管理檔案、資料的建立、保存。 10.做好政府法規和行業政策所規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。 第三條 物業管理服務標準 乙方提供的物業管理服務按深圳市優秀住宅小區考評標準執行，詳見附件一：深圳市住 宅局文件（深住199713號）。 其他未盡事宜見附件二：深圳景洲大廈物業管理服務標準。 第四條 物業管理服務費及

5、其管理 1.經甲乙雙方協商決定，景洲大廈物業管理服務費按如下標準收?。鹤≌飿I每平方米2. 30元/月。商業物業每平方米5. 00元/月。 2.景洲大廈物業管理服務費由乙方直接向業主收??；乙方應在每月10日前，向繳費業主提供 上月物業服務收費明細帳單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定、程序收費，不得亂收 費，做到計費準確，收費公開透明。 3.業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準 計算繳納滯納金。乙方有權對欠費期超過1個月的業主進行公示通報；對欠費期超過3個月的 業主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費 用。 4.

6、景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內二次加壓供水屬繳費業主投資所為，對故意拖 欠物業管理服務費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內開 工廠、辦公司，拒不搬遷的商業用水、用電戶，經業主委員會同意或水務部門授權，乙方有 權停止供水服務，并報請供電部門，要求對其停止供電。 5.甲方應協助乙方催繳物業管理服務費，甲方承諾不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費， 反對“吃霸王餐”無理拖欠物業管理服務費，侵害其他繳費業主的合法權益。乙方應作好欠 費業主的催繳、統計、記賬工作，景洲大廈物業管理服務費的欠繳戶數（僅限空置、拍賣問 題房）在一個管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部

7、分的管理費以傭金抵扣。 6.乙方應按規定購買車場保險、小區公共設備、設施等財產保險，按規定為其員工辦理普通 社會保險（按深圳相關標準）和人身意外保險（每人100元/年）。保險費列入物業管理服務 成本費開支。 7.乙方應按政府、行業法規，如實列支物業管理服務成本費用，按政府規定提取10%的物業 管理服務傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬， 一經發現甲方有權單方解除雙方合同關系。 8.景洲大廈物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主公布一次（張 貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的 次月15日以前，特

8、殊情況延遲公布賬目需書面告知業主委員會。乙方不公布賬目，業主有權 暫停支付物業管理服務費。 9.甲方有權聘請獨立會計審計機構每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業收費 中支出。乙方提供的帳務虛假或嚴重失實的，將構成甲方解除合同的合理理由。 第五條 專項本體維修基金的收支管理 1.景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標準，每平方米0.25元，隨物業管理服務費一齊由 乙方直接向業主收取，然后以業主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規定的專項本體維修基 金使用范圍?？顚Ｓ?。 2.景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業主委員會審核簽字后才實 施的程序進行運作。 3.景洲大廈專項本體

9、維修基金的收支、使用賬目，每3個月由業主委員會向業主公布一次 （張貼時間不少于1個月），接受全體業主的監督，賬目公布前由業主委員會送交物業管理 公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。 4.業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。 5.景洲大廈公用設施專用基金（指用于深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定指定項目） 由業主委員會負責向開發商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發商拒絕支付該 專用基金的情況下，由業委會負責。 第六條 業主共有物業收入及其管理 1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設施，其產權屬景洲大廈業主共同所有。景洲大廈停車

10、場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業主所有，以業主委員會的名稱單獨建帳列 項。 2.景洲大廈停車場及業主共有物業，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業管理 服務規定，按收入的10%提取車場管理服務費。 3.景洲大廈停車場及業主共有物業出租的收入（除應繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務 費外），和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造項目和補貼物業管 理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維 修儲備資金。如年度出現管理費不足，由業主委員會從車場收入（含本體維修基金）中劃 撥。 第七條 業主委員會經費的收支管理 1.景洲大廈

11、業主委員會按政府有關規定“每年每戶8元”的標準，在物業管理費中，提取業 主委員會活動經費。業主委員會活動經費的收支情況，由業主委員會按季向業主公布，接受 全體業主的監督。 2.景洲大廈業主委員會主任每月領取500元職務津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務 津貼在物業管理服務費中立項列支。 第八條 業主委員會自律承諾 1.景洲大廈業主委員會全體成員應同物業管理服務公司加強溝通，相互尊重；不得利用監督 權以權謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。 2.景洲大廈業主委員會全體成員不得免交、少交物管服務費和停車費，不得無理干涉物業管 理公司的正常經營；不得無理煽動業主不交物業管理服務費。 3.業主委

12、員會不得從事于物業管理服務監督無關的經營活動。 4.業主委員會應按政府有關規定進行換屆選舉，并制定業主公約，對全體業主產生約束 效力。 第九條 金風帆物業管理公司自律承諾 1.金風帆物業管理公司應同景洲大廈業主委員會及全體業主加強溝通，相互尊重；接受景洲 大廈業委會和全體業主的監督； 2.金風帆物業管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴格按深圳市優秀住 宅小區標準提供管理服務。加強大廈治安巡邏管理，若因物業安全管理違規、失職、脫崗， 造成業主家中被盜，財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將 承擔賠償責任。若因物業車場管理責任，造成業主車輛被盜，乙方將承擔賠

13、償責任。承諾小 區治安消防重大責任事故發生率為零。 3.金風帆物業管理公司承諾，不得干涉業主委員會的正常監督、維權活動。 4.乙方對小區的改造計劃須征得業委會同意后方可實施。 第十條 合同的終止、續約與交接 1.景洲大廈物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前10天按政府、行業 法規，填報固定資產、辦公、設備、大廈資料等交接清單，送業主委員會審核。大廈物業收 費財務帳目，應于合同終止后的10日之內，送交業主委員會審核，由業主委員會聘請專業財 務公司進行審計。 2.乙方愿意續簽合同，應在合同到期前60天，書面通知業主委員會。由業主委員會召開業主 大會（合同到期前30天召開）進行表決

14、確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作 假，表決結果業主滿意率達到法定三分之二的，由業主委員會直接同乙方續簽合同。 3.業主大會表決，業主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業主委員會另行 招聘物業管理服務公司。 4.新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，原物業管理公司應提供過渡期物業管理服 務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。 第十一條 雙方爭端與解決方式 1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。 2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計 算的，按照全體業主一個月物業管理服務費總額計算。 3.乙方

15、服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業主個人 造成損害的，應向業主個人賠償損失。 4.甲方、乙方以及業主因物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均 可向物業所在地法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。 第十二條 其他事項 1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。 2.乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主公約與 本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其 他費用的，應獲得甲方批準。 3.本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，三份合

16、同具同等效力。 本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業主具有約束力。 甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會 乙方：深圳市金風帆物業管理發展有限公司 負責人： 負責人： 簽署日期: 2003.10.30. 簽署日期: 深圳景洲大廈物業管理服務標準 乙方按深圳市優秀住宅小區評比標準提供物業管理服務，沒有明確規定的，以雙方約定 的本服務標準（見附件二：深圳景洲大廈物業管理服務標準）為準。附件二為本合同的 組成部分，具有同等法律效力。 一、綜合管理 1.小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。 2.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施。 3.每年一次對房屋及設施設備

17、進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施。 4.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜 間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修15分內到現場。 5.全體員工統一著裝，持證上崗率100%。 6.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全。 7.與業主簽訂物業管理服務合同、業主公約等手續；公開服務標準、收費依據及標準。 8.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理。 9.每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶 不低于總戶數80， 綜合服務滿意率達到深圳市優秀住宅小區評

18、比標準。 二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護 按政府規定的行業物管標準執行，有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施 所包括的范圍以本物業劃定紅線內為準。確保小區樓內共用部位、共用設施設備、基本市政 設施的正常使用運行和小修養護，包括： 1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，按相關維修服務標準執行。 2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、 通路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝渠洞通暢。 3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損。 4.負責小區智能化設施的日常運行維護。 5.每年1次清洗大廈外墻

19、。每5個月對水箱進行二次供水設施清冼，對蓄水池定期消毒，確保 蓄水池清潔衛生，水質達到深圳市飲用水標準。 6.乙方承諾小區房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養滿意率100%。 三、維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括： 1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍。 2.設定垃圾集納地點，每日不少于2次清運樓內垃圾，按相關服務標準，對垃圾中轉站、桶 進行管理。 3.每日對保潔服務范圍內的區域進行清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物。 4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃。 5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲

20、劑。 6.在雨天氣應及時對區內道路積水進行清掃處理。 7.小區紅線范圍內的綠地和道路兩側、墻壁實行區間立體綠化，按相關綠化服務標準執行。 8.乙方承諾小區環境衛生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率100%。 四、小區安全 1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監控管理，認真做好外來人員登記管理工作，有效避免 各類偷盜、治安事件發生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業主確認，然后登記放 行。應加強大廈治安巡邏管理，若因物業安全管理違規、失職、脫崗，造成業主家中被盜， 財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。 2.若因物業車場管理責任，造成業主車輛被盜，乙方將承

21、擔賠償責任。 3.乙方承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。 五、公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括： 1.封閉管理：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯 標志和防范措施；保證門禁系統運行正常。 2.維護交通秩序：對小區內機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。 3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木 等。 4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有計劃、有記錄。 5.小區內發生治安案件、刑事案件、意外事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理， 并通報全體業主，不得隱瞞。 六、車

22、場管理 機動車輛在停車場的看管 1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。 2.對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。 3.保證停車有序，24小時設專人看管。 七、消防管理 公共區域消防設施的維護及消防管理 1.有健全的消防管理制度，建立消防責任制。 2.消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。 3.定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。 八、電梯維護 養護、運行、維護 1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時（例行保養和故障維修除外）安全運行， 按政府行業有關法規標準對大廈電梯進行維護 。電梯出現關人事故，管理人員應在15分鐘 以內到場進行處理。 2.嚴禁大廈內公司使用住宅電梯承載運送貨物。 3.電梯必須按國家規定每年定期實行年檢。 九、裝修管理服務 房屋裝飾裝修管理 1.有健全的裝修管理服務制度。 2.查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項。 3.裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的 裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。 4.業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部 門處理； 5.