1、投資項目評估報告第一章 投資環境分析1.1 社會環境（1）該工廠位于浙江省杭州市江干區近郊，周圍地帶經濟發達，占用農田約50 公頃，地理位置優越。（2）靠近鐵路、公路、碼頭，水路交通便利，方便企業產品和原材料的運輸，減少產品的運輸成本。（3）靠近主要燃料和原材料產地，可以保證企業有充足的燃料和材料供應，并且水電供應可靠，具有較好的社 會環境優勢。1.1 自然環境（1）該工廠地處平原地帶，地勢平坦，利于企業產品的交通運輸。（2）氣候條件較好，很少有自然災害發生。（3）附近有河流通過，可以為企業提供充足的水源和水上運輸第二章 項目投資估算與籌措2.1 項目總投資估算本項目總投資達 58642.6萬

2、元，包括建設投資估算（扣除建設期利息） 47183 萬元，流動資金 7998萬元，建設 期利息 3461.558543 萬元。具體數據見表 2-1：表 2-1 項目總投資估算表 單位：萬元序 號項目合計人 民幣123451總投資58642.622021.2286232400240031981.1建設投資 （ 扣除建設期利息 ）4718321232259511.2建設期利息3461.56788.8922672.71.3流動資金79982400240031982.1.1 建設投資（扣除建設期利息）估算 在該項目的建設投資涉及固定資產構建費、無形遞延費用、預備費用，具體數據見表 2-2 ：表 2-2

3、 建設投資估算 單位：萬元序 號工程或費用名稱建筑 工程設備 購置估算 安裝 工程價值其他費用合計其中： 外幣1固定資產購建費494123519162090446691.1主要生產項目30342044783250318061.2輔助生產車間3830003831.3公用工程24910121021022821.4環境保護工程38516145380073791.5總圖運輸21811036306911.6廠區服務性工程000001.7生活福利工程6723361120021281.8廠外工程000001.9土地費用002無形、遞延費用9009002.1無形資產8308302.2遞延資產7070合計（ 1

4、+2）455693預備費用161416143.1基本預備費13111311其中：外匯003.2漲價預備費303303合計（ 1+2+3）471834固定資產投資方向調節稅5建設期利息34623462建設投資合計（ 1+2+3+4+5）506442.1.2 流動資金估算該項目的流動資金涉及應收賬款、應付賬款、存貨和現金，預計達產期后每年的流動資金相等，具體數據見表2-3：表 2-3 流動資金估算表 單位：萬元序 號項目投產期達到設計能力生產期34567891011121314151流動911911911911911911911911911911資產27365472911888888888881.

5、應收3373373373373373373373373373371帳款10122025337555555555551.5385385385385385385385385385382存貨16143229538000000000001.3現金1102183633633633633633633633633633633632流動112112112112112112112112112112負債336672112000000000002.應付1121121121121121121121121121121帳款33667211200000000000流動3資金7997997997997997997997999

6、9799（1-2）2400480079988888888888流動4資金增加額24002400319800000000002.1.3 建設期利息估算該項目的建設期利息根據長期借款利率和預計長期借款估算，具體數據見表 2-3 ：表 2-3 建設期利息估算表 單位：萬元序號項目利率 （）建設期投產期123451人民幣借款9.721.1年初借款本息累計170214064536631282691.1.1本金16232371831.1.2建設期利息788.8934621.2本年借款16232209511.3本年應計利息788.892672.72.2 資金籌措本項目總投資達 58642.6萬元，自有資金

7、12400萬元、長期借款 40644.6萬元、流動資金借款 5598 萬元，具體數據見表 2-4：表 2-4 資金籌措表 單位：萬元序號項目合計人民 幣123452.1自有資金12400500050002400其中：用于建設資金1000050005000其中：用于流動資金240024002.1.1資本金124005000500024002.1.2資本溢價2.2借款77827.5633253.6445742.2.1長期借款（包括利息）40644.5617021.223623其中：借款本金3718316232.3209512.2.2流動資金借款55980240031982.2.3短期借款2.3其他

8、2.2.1 自有資金籌措本項目的自有資金籌措僅涉及資本金，具體數據見表 2-5：表 2-5 自有資金籌措表 單位：萬元序號項目1231自有資金1.1資本金5000500024001.2資本溢價2其中：用于流動資金24002.2.2 長期借款籌措本項目的長期借款本金由建設投資（扣除建設期利息）減去自有資金金額倒退所得，即第一年的長期借款本金 =21232-5000=16232 萬元；第二年的長期借款本金 =25951-5000=20951萬元，長期借款的利息即為建設期利息，在 表 2-3 中已求得，所以，第一年的長期借款（含利息） =17021；第二年的長期借款（含利息） =23623。2.2.

9、3 流動資金借款籌措本項目的自有資金籌措是流動資金投資扣除自有資金后的余額，具體數據見表2-6：表 2-6 流動資金籌措表 單位：萬元項目項目投產期達到設計能力生產期3456789111213131415流動資金借款余額0240055985598559855985598559855985598559855985598流動資金借款利息0208484484484484484484484484484484484第三章 財務效益分析3.1 綜合開發項目經濟效益測算整個雁棲湖綜合開發項目的經濟效益體現在：耀江集團以 25.26 萬元/ 畝（ 13.5 萬元/ 畝 1000÷85 萬元/畝） 土

10、地成本獲得 1054 畝土地（土地市場價格為 28 萬元/ 畝），從事房地產開發獲得的項目總的經濟收益。3.1.1 項目成本預測（1）單位產品生產成本該項目的單位產品生產成本共計 286 元，其中原材料 200 元，燃料和動力 68 元，工資及福利 18 元，具體數據 見表 3-1 ：表 3-1 單位生產成本估算表 單位：元序號項目單位消耗定 額單價金額1原材料、化工料及輔料1.1A噸151511.2B噸0.6160961.3C噸0.825201.4D噸0.1522033小計2.5578.432002燃料及動力2.1水噸520.5262.2電度1000.3302.3煤噸0.81512小計152

11、.80.445683工資及福利118184制造費用0005副產品回收噸0006單位生產成本（1+2+3+4+5）156.351.8302862）固定資產折舊估算表 3-2 固定資產折舊估算表 單位：萬元序號項目合計折舊率（）投產期達到設計能力生產期34567891011121314151固定資產合計1.1原值497457.61.2折舊費3781378137813781378137813781378137813781378137813781凈值4596442183384033462230842270612328019500157191193981584378596.93）無形及遞延資產攤銷估算表

12、 3-3 無形及遞延資產估算表 單位：萬元序 號項目攤銷 年限原 值3456生產7期891011121無形資產108301.1攤銷838383838383838383831.2凈值7476645814984153322491668302遞延資產（開辦費）5702.攤銷141414141412.2凈值5642281403無形及遞延資產合計9003.1攤銷979797979783838383833.2凈值8037066095124153322491668304）總成本費用估算在該項目的總成本費用涉及外購原材料、采購燃料動力、工資及福利等，具體數據見表 3-4 ：表 3-3 總成本費用估算表 單位：

13、萬元序 號項目合計投產3期45678達到設9計能力生10產期1112131415生產負荷（）40601001001001001001001001001001001001外購原材料1200004000600010000100001000010000100001000010000100001000010000100002外購燃料、動力4080013602040340034003400340034003400340034003400340034003工資及福利1422210941094109410941094109410941094109410941094109410944修理費245741890.

14、31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.35折舊費491483780.63780.63780.63780.53780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.66攤銷費900979797979783838383830007財務費用（利息、 匯 兌損失）168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.677.1其中：利息支出168

15、653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.6匯兌損失8其他費用195001500150015001500150015001500150015001500150015001500其中：土地使用稅00000000000009總成本費用28600917673201702499323324222462223222232222322223222232221492214922149其中：不可變成本1252091231312130115939924.38845.58831.58831.58831.5

16、8831.58831.58748.58748.58748.5可變成本 （1+2）16080053608040134001340013400134001340013400134001340013400134001340010經營成本（9-5-6-7.1）2190969844.31252417884178841788417884178841788417884178841788417884178843.1.2 項目銷售收入預測 （1）銷售收入和營業稅金及附加估算該項目 A產品銷售單價為 900元，第 3 年的生產負荷為 40%，第 4年的生產負荷為 60%，第六年的生產負荷為100%。具體數據見表

17、3-4 ：表 3-4 銷售收入和營業稅金及附加估算表 單位：萬元序 號項目單價生產負荷 40% （第3年）生產負荷 60% （第4 年）生產負荷 100%（第 5 年）銷售量銷售量銷售量內銷（元）內銷（噸）小計（萬元）內銷（噸）小計 （萬元）內銷（噸）小計 （萬元）1產品銷售收入180002700045000N 產品9002000001800030000027000500000450002銷售稅金及附加125.30187.96313.262.1產品增值稅1253.01879.573132.62.2城市維護建設稅（ 7% ）87.713131.570219.282.3教育費附加（ 3% ）37.

18、59156.387093.9782）銷售損益表由損益表可以得出該項目投產當年就出現盈利，并沒有出現虧損，并在達產期的每一年都有利潤產生，盈利能 力較好。具體見表 3-5 ：表 3-5 銷售損益表 單位：萬元序投產期達到設計能力生產期號項目合計3456789101112131415生產負荷（）40601001001001001001001001001001001001產品銷售收入540000180002700045000450004500045000450004500045000450004500045000450002銷售稅金及附加3759.14125.3188313.3313.3313.33

19、13.3313.3313.3313.26313.26313.26313.26313.263總成本費用286009176732017024993233242224622232222322223222232222322214922149221494利潤總額（ 1-2-3）250232.202.2664219693213622244122455224552245522455224552253822538225385所得稅（ 25% ）62558.050.541661492353415610.5614561456145613.85613.85634.55634.55634.56稅后利潤（ 4-5）18

20、7674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047可供分配利潤（ 6）187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047.1盈余公積金18767.415.16498.214771602.21683.11684.11684.11684.11684.141684.11690.41690.41690.47.2應付利潤07.3未分配利潤168907136.54484132931442015148151571515715157

21、1515715157152131521315213累計未分配利潤1028324136.546201791332333474806263877795929521081101232671384801536931689073.2 財務評價3.2.1 主要財務指標經計算，項目稅后利潤為 187674 萬元，稅后內部收益率為 28%，投資回收期為 5.6 年，財務凈現值（ 15%）為34755.81 萬元。主要財務指標見表 7.10 。項目在財務上是可行的 。表 3-6 主要財務指標內容金額（萬元）總銷售收入540000稅金及附加3759.14總成本費用286009稅前利潤250232所得稅（稅前利潤&

22、#215; 25%）62558稅后利潤187674稅后內部收益率28%稅后投資回收期5.60 年稅后財務凈現值 （15%）34755.813.2.2 靜態分析 （1）盈利能力分析該項目在投產期的初期凈利率為 0.31%，并呈逐年增長的趨勢，在項目第五年達到最大值，由于在項目后期企 業資產總額增加，導致資產凈利率有所降低，不過總體盈利能力較好。同時，該項目的銷售凈利率逐年上升，具體 見表 3-7：表 3-7 盈利能力分析表項目投產期56達到設計能力生產期34789101112131415資產凈利率0.31%10.19%29.47%29.11%23.42%18.98%15.95%13.76%12.

23、10%10.79%9.77%8.90%8.17%資產利潤率0.41%13.59%39.29%38.81%31.22%25.31%21.27%18.35%16.13%14.39%13.03%11.87%10.90%銷售凈利率0.84%18.45%32.82%35.60%37.40%37.43%37.43%37.43%37.43%37.43%37.56%37.56%37.56%2）償債能力分析該項目累計盈余資金 104259.994 萬元，借款償還期限為 4 年，償債期間各年資產負債率最高為 74.65%， 最低為 12.20%。流動比率由投產期的 8.19 增加到第十五年的 30.69 ，流動比

24、率很高，可能會產生存貨積壓 或滯銷的結果，需要引起企業的重視。其他指標見表 3-8 ：表 3-8 償債能力分析表投產期 達到設計能力生產期項目3456789101112131415資產負債率74.6564.1335.5512.209.357.576.365.494.824.303.883.543.25流動比率8.191.951.652.966.059.1312.2115.2918.3721.4624.5427.6130.69速動比率（ %）3.380.900.852.165.258.3311.4114.4917.5720.6623.7326.8129.893）營運能力分析通過表 3-9 可知，

25、該企業的流動資產周轉率由初期的 6.54 降低到 0.22 ，指標較低，說明該企業后期流動 資產的利用效率較差；固定資產周轉率由初期的 0.39 增加到 75.39 ，說明后期該企業固定資產的利用率高，管理水平好；總資產周轉率逐年降低，說明企業對全部資產的使用效率較差，會影響企業的盈利能力，需要投資 者注重提高銷售收入或處置資產，以提高總資產利用率表 3-9 營運能力分析表項目投產期達到設計能力生產期3456789101112131415流動資產周轉率6.544.514.052.261.110.730.550.440.360.310.270.240.22固定資產周轉率0.390.641.171

26、.301.461.661.932.312.863.775.5210.2875.39總資產周轉率0.360.550.900.820.630.510.430.370.320.290.260.240.223.2.2 動態分析通過表 3-10 對該投資項目的動態分析可得該項目所得稅后的內部收益率為27%，反映了投資項目的真實報酬率為 27%；項目所得稅前的凈現值為 30520.25 萬元，大于 0，說明該項目可行；投資回收期為 6 年，六年后可以收 回所有投資。表 3-10 動態指標分析表計算指標：所得稅后所得稅前財務內部收益率（ FIRR）:28%33%財務凈現值（ FNPV）: ic=15%34,

27、755.8152,083.32投資回收期（從建設期算起 ）：5.595.23第四章 項目風險分析3.1 定性分析項目實施過程中開發單位將面臨的主要風險如下：3.1.1 原材料漲價風險今年以來，大部分建材價格已經有較大幅度上漲，由于原材料的生產受到資源、能源和供求關系影響，預計建 材價格上升的慣性還會持續，增大項目開發成本。3.1.2 利率上調風險我國目前存、貸款利率處于歷史最低點，當前經濟走強，部分行業投資過熱，央行提高準備金后商業銀行資金面吃緊，央行最近公布擴大貸款利率上浮幅度等，存在利率上調可能，這將增加財務成本。3.2 定量分析3.2 1敏感性分析由于在項目實施的過程中存在著一些不確定因

28、素， 因此對本項目的銷售收入、 投資成本和經營成本進行敏感性分析，以考察其對內部收益率和財務凈現值（ I 15%）的影響。具體結果見表 3-1 和圖 3-1表 3-1 敏感性分析表銷售單價 增減（%）銷售量增 減（%）投資成本 增減（%）單位成本 增減（%）所得稅前內 部收益率 （%）所得稅前凈 現值 （萬元）稅后利潤（萬元）00003352083.3218767450003560123.47208170100003768163.62228666150003976203.77249162-50003044043.17167310-100002836003.02146924-150002527962.87