1、管理規范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-214編號：_物業公用設施改造及維護維修工作程序審核：_時間：_單位：_物業公用設施改造及維護維修工作程序用戶指南：該管理規范資料適用于管理中，為使規則公開化，讓所有人保持集體的協調，維護集體的利益，從而充分發揮團體的力量，實現管理有法可依，內部運行有規則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。物業公用設施改造及維護維修工作程序一、目的確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運行。二、適用范圍適用于公用設施的改造及維護維修。三、定義1、公用設施的搶修：是指損壞的公用設

2、施，已經嚴重影響到住戶的人身和財產安全，或其正常生活，必須對其即時進行維修。2、外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。3、內委：指委托建筑公司進行的改造及維護維修。4、自修：指維修中心人員自行進行的改造及維護維修。四、物業維修員職責(1)對自己職責范圍內的公用設施改造及維護維修提出“年度計劃”。(2)實施經批準的“年度計劃”中與自己有關的項目計劃。(3)日常巡視檢查公用設施，提出計劃外公用設施改造及維護維修項目并在報批后實施。(4)組織實施公用設施搶修。五、程序1、小區公用設施的確認(1)物業維修員制做公用設施一覽表，并需備有相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料。資料應予

3、編號。(2)小區公用設施應包括如下幾種：供電、供水設施。路燈、公共通道燈、庭院燈、應急燈。花園內休閑娛樂設施。消防設施。公共天線、公用電信線路。清潔衛生設施。公共防盜設施。2、責任范圍劃分維修中心根據公用設施一覽表和物業管理人數及特長劃分各物業維修員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。3、“年度計劃”的制定(1)物業維修員每年12月30日前就自己責任范圍內的公共設施，提出下一年度對其進行改造及維護維修計劃，并上報維修中心主任。物業維修員提出該計劃時應考慮以下內容：需要增加的公用設施。需要更新、改造的公用設施。需要增容的公用設施。需要進行維護維修的公用設施。進行增加、更新、改造、增容及維護維修的時

4、間和周期。其他有關事項。(2)維修中心主任根據各物業維修員提交的公用設施改造及維護維修計劃，擬定“年度計劃”，并在每年1月5日前提交經理審批。(3)經理在每年1月20日前審批完畢“年度計劃”。必要時，經理可組織有關專業人員討論“年度計劃”。4、“年度計劃”的實施(1)經理批準的“年度計劃”由維修中心主任安排物業維修員實施。(2)物業維修員實施“年度計劃”時，應注意以下幾點：按計劃規定的時間和周期開工、完工。外委項目和原材料的采購，應按供應商控制程序、采購控制程序進行。對預算價格在100元以上1000元以下的內委項目，填寫維修委托單報維修中心主任審批;對預算價格1000元以上的內委項目，填寫工程

5、立項呈批表報維修中心主任審核后送經理審批，經批準的工程立項呈批表復印件作為維修委托單的附件;對預算價格在100元以下的內委項目，自行決定并填寫維修委托單。對預算價格在100元以上1000元以下的自修項目，直接填寫公用設施維護維修記錄表，由維修中心主任批準后實施;對預算價格在1000以上的自修項目，填寫工程立項呈批表報維修中心主任審核后再報經理批準后實施;對預算價格在100元以下的自修項目，自行決定、實施后填寫于公用設施維護維修記錄表內。施工用水、用電和開挖、占用公共用地(道路)時，須負責辦理報批手續。對施工過程進行監控。按設計和合同規定的質量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。遇有疑難問題，及時報

6、告維修中心主任。5、日常巡視檢查(1)物業維修員對自己責任范圍的公用設施在正常工作內每天巡視檢查，并做公用設施定期檢查記錄表。(2)物業維修員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。六、計劃外公用設施改造及維護維修(1)物業維修員根據下列資料提出計劃外公用設施發行及維護維修項目：日常巡視檢查記錄。業戶投訴記錄。訪問客戶記錄。上級指示。(2)經批準的計劃外項目由物業維修員按相關規定實施。七、公用設施的搶修(1)維修中心主任值班時，由科長組織實施搶修;維修中心主任不在時，由責任物業維修員組織實施搶修。(2)必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或情況請求幫助。(3)維修中

7、心所有人力、財力、物力應優先滿足搶修的需要。(4)搶修完畢，維修中心主任應向經理報告搶修情況，搶修情況包括：事故原因。損失情況。搶修結果。搶修費用。糾正和預防措施。8、除搶修外，公用設施在保修期內發生質量問題，由物業維修員書面通知并監督施工單位或供應商處理。9、所有的公用設施改造及維護維修均由物業維修員記入公用設施維護維修記錄表，100元以下的自修項目由物業維修員審定決算價，其他項目由維修中心主任審定決算價或依合同價為決算價。10、公用設施改造及維護維修工作質量的檢查。維修中心主任重點檢查費用在500元以上的項目質量和搶修項目質量，發現問題，即時通知物業維修員處理。八、記錄1、最新的年度公用設

8、施改造及維護維修工作計劃原件由維修中心主任保存，復印件由副經理、物業維修員保存。2、最新的公用設施一覽表原件由維修中心主任保存，復印件由物業維修員保存。3、公用設施巡視記錄表由物業維修員保存一年。4、公用設施維護維修記錄表及相應的維修委托單和工程立項呈批表由維修中心主任保存兩年。篇2：物業園區公用設施改造及維護維修工作程序工程維修工作手冊物業園區公用設施改造及維護維修工作程序一、目的：確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運行。二、適用范圍：適用于管理處管理的公用設施的改造及維護維修。三、定義1、公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經嚴重影響到客戶的人身和財產安全或其

9、正常生活，必須對其及時進行的維修。2、外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。3、自修：指管理處人員自行進行的改造及維護維修。四、職責1、管理處職責：負責做好本管理區域內維修(改造)、保養的年度及季度計劃和半年總結;負責單項預算費用3000元以下的項目的申報、實施及結算;積極配合其它部門，做好由其它部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作;組織有關部門對本管理處負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區域內其它工程項目的竣工驗收工作;管理處主任作為管理處負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計

10、劃和半年總結、管理處所負責項目的實施。2、工程技術部職責作為維修(改造)項目的主審部門，負責立項工程方案及預算的審核;負責做好維修(改造)工程的年度總結;負責單項預算費用3000元以上的項目的申報、實施及結算;為各管理處提供工程方案、預算上的技術支持;組織有關部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區域內管理處;參與其它工程項目的竣工驗收工作;工程技術部經理為部門負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作;同時須督促員工做好工程項目的年度總結和部門所負責項目的實施。五、程序1、管理區域內公用設施的確認物業管理原制作公用設施一

11、覽表并徐備用相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料。資料應予編號。管理區域內公用設施應包括如下幾種：2、供電、供水設施。注：不包括水泵房、開關站、變(配)電所，該部分公用設施的控制按供電供水設施控制程序進行。路燈、公共通道燈、庭院燈、應急燈。花園內休閑娛樂設施。消防設施。公共天線、公用電信線路。清潔衛生設施。公共防盜設施。其他公用設施3、責任范圍劃分管理處主任根據公用設施一覽表和物業管理員人數及特長劃分各物業管理員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。4、維修(改造)計劃(1)“年度計劃”的制定各管理處須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修(改造)、設備保養計劃，維修(改造)、

12、保養項目主要包括：電梯、空調機組、高(低)壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、電腦(網絡)設施、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。須報計劃的項目是指單項預算費用20xx元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。各管理處將編制好的年度維修(改造)計劃送至總經理、財務部、工程技術部(送往工程技術部時須附送上用Excel編制的計劃表磁盤，下同)。(2)、季度計劃的制定各管理處須在年度計劃的基礎上，根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算20x

13、x元以上的項目)，編制季度維修(改造)計劃表，并將計劃表送至總經理、財務部、工程技術部。5、日常巡視檢查(1)物業管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查，并作公用設施巡視記錄。(2)物業管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。6、計劃外公用設施改造及維護維修物業管理員根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。日常巡視檢查記錄。客戶投訴記錄。訪問客戶記錄。上級指示。經批準的計劃外項目由物業管理員按規定實施。7、公用設施的搶修管理處主任當班時，由主任組織實施搶修;管理處主任不在時，由責任物業管理員組織實施搶修。必要時，搶修負責人可向上級報告

14、搶修情況或請求幫助。管理處所有人力、財力、物力應優先滿足搶修的需要。搶修完畢，管理處主任應向經理報告搶修情況，包括：事故原因;損失情況;搶修結果;搶修費用;8、糾正和預防措施。除搶修外，公用設施在保修期內發生質量問題，由物業管理員書面通知并監督施工單位或供應商處理。公用設施改造及維護維修工作質量的檢查。管理處主任重點檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量，發現問題，及時通知物業管理員處理。公司經理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質量，發現問題，及時通知管理處主任處理并要求其書面匯報。篇3：公共設施改造維護維修工作規程公共設施改造維護維修工作規程1目的確保及時更新、改造、維護維修公共設

15、施，保證其適時適量增容和正常運行。2.適用范圍適用于各管理處管理的公共設施的改造及維護維修。3.職責3.1物業公司總經理負責審批年度公共設施改造及維護維修工作計劃。3.2管理處主任負責組織有關人員評估公共設施改造及維護維修的必要性和可行性。3.3分管主管負責監控和驗收公共設施改造及維護維修工作質量。4.程序4.1定義4.1.1公共設施的搶修：是指損壞的公共設施，已經嚴重影響到業戶的人身和財產安全或其正常生活，必須對其即時進行的維修。4.1.2外委：指委托工程部以外的單位進行的改造及維護維修。4.1.3內委：指委托工程部進行的改造及維護維修。4.1.4自修：指管理處維修人員自行進行的改造及維護維

16、修。4.2小區公共設施的確認公共設施一覽表由管理處主任指定人員制作，小區公共設施可包括如下內容：a.供電、供水設施：包括變配電所、應急(備用)發電機、地下水池、天面天池等。b.路燈、公共通道燈、草地燈、射燈、地下車庫照明燈。c.區內休閑娛樂設施，包括養魚池、噴泉水池、瀑布(含控制裝置)、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。d.消防設施，包括室內、外消火栓、消防噴淋、消防報警裝置等。e.公共天線、公共電信線路、電話DP箱、有線電視接線箱。f.衛生設施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。g.公共防盜設施，包括對講報警系統、紅外線報警系統、閉路電視監控系統、治安崗亭。h.道路及道路設施，包括路面、汽車道閘。i.停車

17、場及設施，包括自行車、摩托車停車場、地面停車場、地下停車場(含排水泵及自動控制裝置)、道路標識系統。j.電梯(含機房)、大堂空調、大堂設施。k.其他公共設施，包括燃氣管道及閥門、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區內標識、天面隔熱層。4.3年度公共設施改造及維護維修計劃(以下簡稱年度計劃)的制定4.3.1每年12月30日前管理處主任組織相關分管主管根據公共設施運行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養情況、維修情況以及相關法律法規的要求評估公共設施改造、維護維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設施改造、維護維修計劃報總經理審批。提出該計劃時可考慮如下內容：a.需要增加的公共設施。b.需

18、要更新、改造的公共設施。c.需要增容的公共設施。d.需要進行維護維修的公共設施。e.進行增加、更新、改造、增容及維護維修的時間和周期。f.其他有關事項。4.3.2總經理在次年1月30日前審批完畢年度計劃。必要時，總經理可組織有關專業人員討論年度計劃。4.4年度計劃的實施4.4.1總經理批準的年度計劃由管理處主任安排分管主管實施，因環境變化而引起的年度計劃中公共設施改造、維修項目變更時亦需經總經理審批。4.4.2各分管主管實施年度計劃時，應注意以下幾點：a.按計劃規定的時間和周期開工、完工。b.外委項目和原材料的采購，應按供方評審及控制程序、采購及分包控制程序進行。c.一般情況下的維修工作由管理

19、處安排自修，在管理處不能自修或涉及項目工程量大、技術難度高的由管理處主任決定委托工程部維修，對外委托項目應通過工程部認可后，方可委托外修或委托工程部代理委托并進行項目監理(注：分公司可直接外委，外委項目由分公司負責人認可)。d.對委托工程部維修的項目應向工程部提交工程部維修委托單，對于預算價格超過500元的項目還需提交工程立項呈批表報工程部認可，呈總經理審批。e.管理處自修的項目需填寫維修單報管理處主任審批。f.對于預算價超過500元的自修、外委項目，需提交工程立項呈批表交總經理審批。(說明：分公司的由分公司負責人審批)g.施工用水、用電和開挖、占用公共用地(道路)時，須負責辦理報批手續。h.對施工過程進行監控。i.遇有疑難問題，及時報告管理處主任。j.按設計和合同規定的質量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。4.5計劃外改造、維修(含搶修)項目4.5.1根據日常巡視檢查、業戶投訴記錄、業戶訪問記錄等情況分析提出的改造、維修項目按條款4.4.2相關規定辦理。4.5.2內、外委項目的評審按服務要求確定及評審程序有關規定辦理。4.5.3內、外委項目施工過程監控4.5.3.1管理處應嚴格按照簽定的協議或合同條款監控受托方施工，對不符合協議或合同條款的施工及時提請受托