1、2003 年注冊資產評估師后教育年注冊資產評估師后教育 程鳳朝金融不良資產金融不良資產評估評估今今天天授授講講的的內內容容v處置金融不良資產對評估咨處置金融不良資產對評估咨詢業務的需求詢業務的需求v金融不良資產處置的特性要金融不良資產處置的特性要求區分（定義）評估價值類型求區分（定義）評估價值類型和采取不同的評估形式和采取不同的評估形式v不同的評估形式應采取不同不同的評估形式應采取不同的評估方法的評估方法v處置金融不良資產對評估咨處置金融不良資產對評估咨詢業務的需求詢業務的需求金融不良資產的涵義金融不良資產的涵義 四級分類：呆滯、呆賬 五級分類：次級、可疑、損失 四家資產公司持有：四家資產公司

2、持有：1.41.4萬億元萬億元 四家國有商業銀行（四家國有商業銀行（ 2002 2002 年底）年底） 工行工行 25.52% 25.52% 農行農行 30% 30% 中行中行 22.37% 22.37% 建行建行 15.28% 15.28% 所有金融機構平均：所有金融機構平均： 19.8% 19.8%機器設備機器設備土地使用權土地使用權1. 1. 物權物權2.2.股權股權 3.3.債權債權債權債權物權物權房房地地產產其其他他股權股權說明：債權打包出售是基于各債權之間的整體價值及受讓人的綜合考慮。單戶債權單戶債權多戶多戶打包打包債權債權處置對象處置對象法人股法人股房屋建筑物房屋建筑物經營權經營

3、權出具土地/房地產/資產評估報告。其他其他需要評估咨詢需要評估咨詢2 2訴訴訟訟5 5實實物物資資產產抵抵債債1 1收收本本收收息息7 7債債務務重重組組現現金金折折讓讓3 3破破產產清清算算6 6商商業業性性債債轉轉股股4 4債債權權轉轉讓讓債權處置方式債權處置方式不良資產評估的含義不良資產評估是指依據國家有關規定和資產管理公司的實際情況，以某一時點為評估基準日，對不良資產價值進行評定、估算和分析判斷的行為。包括物權和股權類的土地估價、房地產估價及相關資產評估，債權類的償債能力評估、債權價值分析以及其他評估咨詢等。評估結果是進行不良資產處置的重要參考依據。v金融不良資產處置的特性要求金融不良

4、資產處置的特性要求區分（定義）評估價值類型和區分（定義）評估價值類型和采取不同的評估形式采取不同的評估形式金融不良資產處置的特點金融不良資產處置的特點 時間 市場 區域區域 信息信息價值類型的涵義價格：交易雙方協議的出售者所索取的或 已支付的某項商品或某項服務的金額。價值：是能夠用貨幣表現的所購置商品或所征求的服務與購銷者之間的聯系。公開市場價值：是指在了解行情的、精明的且無外界脅迫的買方和賣方的參與之下，資產經充分的交易活動之后，于評估基準日交易時的評估價值，此價值應是在無特殊關系的自愿購買者和自愿的出售者之間形成的價值。非公開市場價值非公開市場價值 ( (Non-market Value）

5、: :是與市場價值既相區別又相聯系的一個是與市場價值既相區別又相聯系的一個概念概念, ,包括但不限于：包括但不限于：在用價值（在用價值（Value in Use）有限制市場價值（有限制市場價值（Limited Market Value）投資價值（投資價值（Investment Value or Worth）、）、持續經營價值（持續經營價值（Going-Concern Value）清算和強制變現價值（清算和強制變現價值（Liquidation or Forced Sale Value ）殘余價值（殘余價值（Salvage Value）等等金融不良資產評估的價值屬性 評估對象先天不足 是一種限制性

6、評估 評估結果不加定義無法使用 更多適用強制變現價值針對金融不良資產評估主體的現狀要求采取不同的評估形式債務人有實物資產，經過協商或裁決，債權轉成物權（股權），可以開展資產評估。債權人存在、且有財務資料，經過協商，以低于賬面債權貨幣資金償還債務，可以開展償債能力評估。債務人存在或不存在，財務資料不齊全，不配合評估；債權人有債權資料，擬轉讓債權，可以開展債權價值分析。債務人不存在，金融機構已經或事實上列為損失類的債權，無法進行價值評估，但處置時仍需要履行內部評估程序。 根據評估對象不同出具不同類型的評估報告根據評估對象不同出具不同類型的評估報告, ,物權、股權類評估屬土地估價、房地產估價物權、股

7、權類評估屬土地估價、房地產估價、資產評估范疇，應依據土地估價操作規、資產評估范疇，應依據土地估價操作規程、程、房地產估價規范、資產評估操房地產估價規范、資產評估操作規范意見（試行）、資產評估準則作規范意見（試行）、資產評估準則無形資產分別出具土地估價報告、房地產無形資產分別出具土地估價報告、房地產估價報告、資產評估報告；債權類資產依據估價報告、資產評估報告；債權類資產依據* * *資產管理公司不良資產操作規范出具資產管理公司不良資產操作規范出具償債能力評估咨詢報告（資料齊備）或債權償債能力評估咨詢報告（資料齊備）或債權價值分析咨詢報告（無法獲取債務企業近期價值分析咨詢報告（無法獲取債務企業近期

8、資料）。不同報告由于分析依據不同資料）。不同報告由于分析依據不同, ,分析結分析結果屬性不同，其對處置的參考價值也不同，果屬性不同，其對處置的參考價值也不同，資產評估報告是處置的重要依據；償債能力資產評估報告是處置的重要依據；償債能力評估報告是債務重組的參考依據；債權價值評估報告是債務重組的參考依據；債權價值分析報告是債權轉讓的咨詢意見分析報告是債權轉讓的咨詢意見v 不同的評估形式應采取不同不同的評估形式應采取不同的評估方法的評估方法 以資抵債的前提條件 抵債非現金資產的評估 處置抵債資產的評估 債權轉股權的評估 評估報告物權物權抵債資產債權轉股權評估物權物權抵債資產債權轉股權評估以資抵債的前

9、提條件以資抵債的概念：指債權人按照其與債務方達成的協議或法院的裁決，同意債務企業、擔保人或責任第三方以其依法所有或擁有處置權的非現金資產抵償債務，即債務人轉讓其非現金資產給債權人以清償債務。物權物權抵債資產債權轉股權評估非現金資產抵債的途徑：債權人、債務人雙方協商，簽定 以資抵債協議；債務人或擔保人提供的抵押物（質押物）暫時無法變現用于清償債務，債權人經與抵押人（質押人）協商后取得抵押物（質押物）的所有權或處置權；通過訴訟和仲裁等方式主張債權，經法院裁決、調解或仲裁機構裁決取得的抵債資產所有權或處置權；債務企業、擔保人因資不抵債或其他原因倒閉或破產，經合法清算后取得的抵債資產所有權或處置權；其

10、他合法的抵債途徑。物權物權抵債資產債權轉股權評估非現金資產抵債方式： 終結債務方式：債權人在受償抵債資產后，不再對剩余債權保留追償權，債權人和債務企業之間的債權債務關系終結； 不終結債務方式：債權人在受償抵債資產的價值不足以補償全部債權的情況下，對剩余債權保留追償權。 不宜作為抵債資產的范圍： 存在產權歸屬問題的資產；不宜作為抵債的動產；不宜作為抵債的不動產；不宜作為抵債的無形資產；不宜作為抵債的投資類資產。物權物權抵債資產債權轉股權評估 資產管理公司對抵債資產的評估需求： 首先，是評估債務方依法所有或擁有處首先，是評估債務方依法所有或擁有處置權的非現金資產，為資產管理公司與置權的非現金資產，

11、為資產管理公司與債務方達成抵債協議而進行的評估，即債務方達成抵債協議而進行的評估，即“抵債時評估抵債時評估”； 其次，是評估金融資產管理公司依法取其次，是評估金融資產管理公司依法取得的抵債非現金資產，為資產管理公司得的抵債非現金資產，為資產管理公司處置抵債資產時而進行的評估，即處置抵債資產時而進行的評估，即“處處置時評估置時評估”。物權物權抵債資產債權轉股權評估抵債非現金資產的評估 價值類型 選用的價值類型應為在用價值或持續經營價值。 土地價格的形成：包括地租、征地拆土地價格的形成：包括地租、征地拆遷遷 安置費、城市土地開發費。評估安置費、城市土地開發費。評估方法：方法：1. 1.基準地價修正

12、系數法基準地價修正系數法 （ 1 1 ）搜集有關基準地價的資料）搜集有關基準地價的資料 （ 2 2 ）查出估價對象所處地段的基準地價）查出估價對象所處地段的基準地價 （ 3 3 ）進行交易日期修正）進行交易日期修正 （ 4 4 ）進行區域因素修正）進行區域因素修正 （ 5 5 ）進行個別因素修正）進行個別因素修正 （ 6 6 ）求出估價對象宗地的價格）求出估價對象宗地的價格如：北京：宗地樓面熟地價如：北京：宗地樓面熟地價= =適用的基準地價（樓面熟地價）期適用的基準地價（樓面熟地價）期 日修正系數年期修正系數容積率修正系數其他因素修正系日修正系數年期修正系數容積率修正系數其他因素修正系數數 宗

13、地樓面毛地價宗地樓面毛地價= =適用的樓面毛地價期日修正系數年期適用的樓面毛地價期日修正系數年期修正系數其他因素修正系數修正系數其他因素修正系數杭州：杭州： 基準地價（基準地價（ 1 1 調整幅度）調整幅度） + +臨街加價額）臨街加價額） 交易交易日期修正土地狀況修正日期修正土地狀況修正 該方法主要適用于完成基準地價評估的城鎮土地估價、快該方法主要適用于完成基準地價評估的城鎮土地估價、快速進行大面積的數量眾多的土地價格估價。速進行大面積的數量眾多的土地價格估價。物權物權土土地地估估價價 2. 2.市場比較法市場比較法 （ 1 1 ）搜集交易實例）搜集交易實例 （ 2 2 ）選取可比實例）選取

14、可比實例 （ 3 3 ）建立價格可比基礎）建立價格可比基礎 （ 4 4 ）進行交易情況修正）進行交易情況修正 （ 5 5 ）進行交易日期修正）進行交易日期修正 （ 6 6 ）進行區域因素修正）進行區域因素修正 （ 7 7 ）進行個別因素修正）進行個別因素修正 （ 8 8 ）求取比準價格）求取比準價格 如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，上述公式還要考如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，上述公式還要考慮兩因素。慮兩因素。 該方法主要適用于土地市場發達、有充足的具有替代性的土該方法主要適用于土地市場發達、有充足的具有替代性的土地交易案例的土地估價地交易案例的土地估價指數可比實例個別因素條件指數

15、待估對象個別因素條件條件指數可比實例所處區域因素條件指數待估對象所處區域因素數可比實例交易時價格指評估基準日價格指數可比實例交易情況指數正常交易情況指數)()()()(100)()(100100)()(100PPPDCBAPP物權物權土土地地估估價價 3. 3.收益還原法收益還原法 （1 1）選擇估價方法）選擇估價方法 a a為年凈收益；為年凈收益； i i 為土地還原利率；為土地還原利率； n n 為收益年限為收益年限 （ 2 2 ）搜集有關資料）搜集有關資料 如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具設備原值；經如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具設備原值；經 常費用；其他稅費率等常費用；其

16、他稅費率等 （ 3 3 ）計算年收入）計算年收入 （ 4 4 ）計算年運營費用）計算年運營費用 經常費用；房產稅；家具設備折舊費；其他稅費等經常費用；房產稅；家具設備折舊費；其他稅費等 （ 5 5 ）確定土地還原利率、房屋還原利率）確定土地還原利率、房屋還原利率 （ 6 6 ）計算年凈收益）計算年凈收益 年凈收益年凈收益= =年收入年收入- -年運營費用年運營費用- -房屋原值房屋還原利率房屋原值房屋還原利率 （ 7 7 ）計算土地價格）計算土地價格 該方法主要適用于有現實收益或潛在收益的土地，如土地出該方法主要適用于有現實收益或潛在收益的土地，如土地出租、房地產出租、經營性企業、生產性企業的

17、土地估價。租、房地產出租、經營性企業、生產性企業的土地估價。物權物權土土地地估估價價 4. 4.成本逼近法成本逼近法 （ 1 1 ）判斷待估土地是否適用成本逼近法）判斷待估土地是否適用成本逼近法 （ 2 2 ）收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益資）收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益資料料 （ 3 3 ）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發費及相關的稅費、利息、利潤開發費及相關的稅費、利息、利潤 （ 4 4 ）確定土地開發后較開發前的價值增加額）確定土地開發后較開發前的價值增加額 （ 5 5 ）求取待估土地

18、的土地價格）求取待估土地的土地價格 土地價格土地價格 = =土地取得費土地取得費+ + 土地開發費土地開發費 + +稅費稅費+ + 利息利息 + +利潤利潤+ + 土地增值土地增值 （ 6 6 ）對地價進行修正，確定待估土地的最終價格）對地價進行修正，確定待估土地的最終價格 個別因素修正、年期修正個別因素修正、年期修正 土地取得費：征地費（農村）、勞動力安置補助費、青苗及土地取得費：征地費（農村）、勞動力安置補助費、青苗及 地上附著物補償費（農村）、拆遷安置費（城鎮）地上附著物補償費（農村）、拆遷安置費（城鎮） 土地開發費：紅線外土地開發費：紅線外道路費、基礎設施配套費、公用設道路費、基礎設施

19、配套費、公用設施配套費、小區開發費；紅線內施配套費、小區開發費；紅線內如三通一平、小設施配套費如三通一平、小設施配套費 稅費：征地稅費：征地耕地占用稅、征地管理費、新菜地開發基金耕地占用稅、征地管理費、新菜地開發基金等；拆遷等；拆遷拆遷管理費和拆遷服務費、其他稅費拆遷管理費和拆遷服務費、其他稅費 該方法主要適用于新開發土地或土地市場欠發育、交易實例該方法主要適用于新開發土地或土地市場欠發育、交易實例少的地區的土地估價少的地區的土地估價物權物權土地估價 5. 5.假設開發法（剩余法）假設開發法（剩余法） （ 1 ）調查待估宗地的基本情況調查待估宗地的基本情況 （ 2 2 ）確定待估宗地的最有效利

20、用方式）確定待估宗地的最有效利用方式 （ 3 3 ）估計開發建設周期和投資進度安排）估計開發建設周期和投資進度安排 （ 4 4 ）估算開發完成后的土地總價值或房地產總價值）估算開發完成后的土地總價值或房地產總價值 （ 5 5 ）估算開發成本和開發商合理利潤）估算開發成本和開發商合理利潤 （ 6 6 ）確定待估土地的土地價格）確定待估土地的土地價格 土地價格土地價格= =開發完成后的土地總價或房地產總價開發完成后的土地總價或房地產總價- -開發成本開發成本- -開發開發 商合理利潤商合理利潤 或或 地價地價= =預期樓價預期樓價- -建筑費建筑費- -專業費專業費- -銷售費銷售費- -利息利息

21、- -稅費稅費- -利潤利潤 式中：利息式中：利息= =（地價（地價+ +建筑費建筑費+ +專業費）專業費） 利息率利息率 利潤利潤= =（地價（地價+ +建筑費建筑費+ +專業費）專業費） 利潤率利潤率 該方法主要適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。該方法主要適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：待開發房地產或待拆遷改造后再開發房允許運用于以下情形：待開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價；僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估地產的土地估價；僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價（生地變熟地）；現有房地產中地價的單獨評估價（生地變熟地）；現有房地產中

22、地價的單獨評估物權物權土地估價 房地合一價格的形成：包括成本和利潤兩房地合一價格的形成：包括成本和利潤兩大部分；房地合一租金的構成：包括折舊費、維大部分；房地合一租金的構成：包括折舊費、維修費、管理費、利潤、利息、地租、保險、稅金修費、管理費、利潤、利息、地租、保險、稅金等。評估方法：等。評估方法：1. 1.市場法市場法 2. 2.收益法收益法 3. 3.成本法成本法 （ 1 1 ）土地取得成本）土地取得成本 征用農地取得：農地征用費征用農地取得：農地征用費+ +出讓金出讓金 城鎮拆遷取得：拆遷安置補償費城鎮拆遷取得：拆遷安置補償費+ +出讓金出讓金 市場購買取得：購買價款市場購買取得：購買價

23、款+ +買方稅費（如交易手續費、契稅）買方稅費（如交易手續費、契稅） （ 2 2 ）開發成本：）開發成本： 勘察設計和前期工程費，勘察設計和前期工程費， 基礎設施基礎設施建設費，建設費， 建筑安裝工程費，建筑安裝工程費， 公共配套設施建設費，公共配套設施建設費， 開發過程中的稅費開發過程中的稅費 （ 3 3 ）管理費）管理費 （ 4 4 ）投資利息）投資利息 （ 5 5 ）銷售稅費）銷售稅費 （ 6 6 ）開發利潤）開發利潤 物權物權房地產估價4. 4.假設開發法假設開發法物權物權房地產估價 房地產評估應注意的特別事項： 房地產權證不完備情況下，要使用合理的評估產權依據如果債務人事實上擁有擬進

24、行抵債的房地產的支配權和控制權，那么，由債務人出具承諾函，評估機構按照實質重于形式的原則，對債務人擁有或控制的“無證”房地產也應當在評估實踐中予以確認，其評估前提是合理假設債務人能夠辦理合法的產權證明，同時，在資產評估報告中，作為重大事項提請資產管理公司予以關注。物權物權房地產估價 抵債土地的權屬有瑕疵時，應合理運用評估方法，有的擬抵債的土地使用權是劃撥土地使用權或集體土地使用權。在評估國有劃撥土地時要考慮土地出讓金和其他稅金，其中土地出讓金按國家規定計算，并區分真破產和假設清算的含義。有些債務人與資產管理公司協議將其持有的集體土地使用權抵債，對這樣標的物評估也要遵循合法性原則，即按照集體變征

25、用、劃撥變出讓的關系評定其價值。也就是說，計算該宗土地處置價格要按全值減去應交稅費 (包括土地出讓金、征地費用等) 計算，在評估報告中應明確列示這些內容。抵債資產部分不合法時，應按照合法性原則進行評估。物權物權動產評估 動產評估 動產的分類 在金融不良資產評估中，涉及動產一般為機器設備、車輛以及實物類流動資產。機器設備又可分為外購設備和自制設備，進口設備和國產設備，通用設備和非標設備等。實物類流動資產主要是指各類材料、低值易耗品、產成品、在產品、包裝物等。物權物權動產評估 動產的價格構成 機器設備的價格主要包括：設備購置價、運雜費、安裝調試費、其它費用及資金成本。車輛的價格主要包括：車輛的購置

26、價、購置附加費、牌照及工本費。 1. 1.成本法成本法 重置成本重置成本1 1、物價指數法、物價指數法2 2、規模經濟效益指數法、規模經濟效益指數法 X X規模經濟效益指數規模經濟效益指數資產購建時物價指數資產評估時物價指數資產歷史成本重置成本資產X參照物資產的產量被評估資產的產量參照物的資產重置成本資產重置成本 成新率的確定成新率的確定1 1、觀察法、觀察法2 2、使用年限法使用年限法3 3、修復費用法、修復費用法%100預計尚可使用年限實際已使用年限預計尚可使用年限成新率%1001重置成本修復費用成新率 3. 3.收益法收益法RiRi未來第未來第i i個收益期的預期收益額及期末資產剩余凈額

27、個收益期的預期收益額及期末資產剩余凈額N N收益年期收益年期 r r折現率折現率xiiirR11評估值物權物權動產估價方法 2. 2.市場法市場法根據市場同類或相似資產的根據市場同類或相似資產的市場價值，對各項影響因素市場價值，對各項影響因素進行修正，得出評估對象的進行修正，得出評估對象的市場價值的一種方法市場價值的一種方法。物權物權動產評估適用范圍 對于實物類流動資產應根據不同情況選擇相適應的評估方法。o材料評估：以現行市場價格考慮運雜費用確定評估值，對于已脫銷材料通過替代品價格修正確定評估值，對于超儲積壓物資，以可變現凈值確定評估值。o低值易耗品：采用成本法進行評估o在產品：對生產周期較長

28、，仍需繼續生產銷售并且有盈利的在制品，評估時按相關市場價格及費用標準重置同等級在制品及自制半成品所投入的合理料工費計算評估值。對淘汰落后產品評估，只能按可變現凈值確定評估值。o產成品：采用成本法和市場法確定評估值。物權物權無形資產評估 無形資產的評估 無形資產的概念 無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能帶經濟利益的資源。在金融不良資產評估中，抵債的無形資產主要為債務人擁有的專利權、非專利技術等，一般來說，商標、商譽不宜作為抵債資產。物權物權無形資產評估 無形資產評估的注意事項 鑒定無形資產 區分無形資產和有形資產所帶來的收益 區分可確指無形資產和不可確指無形

29、資產物權物權投資類評估 投資類資產的評估 投資類資產的分類投資類資產的分類：在金融不良資產評估中，投資類資產主要指債務人擁有的債券、股票和其他投資等 投資類資產的評估方法及適用范投資類資產的評估方法及適用范圍圍 對于在證券市場上市交易的股票和債券一般采用現行市價法進行評估，對于非上市交易或不能采用現行市價法進行評估的股票和債券采用收益法進行評估。物權物權投資類評估 債券債券：可上市流通債券：按評估基準日收盤價確定評估值; 非上市流通債券：距評估基準日一年內到期的，以本金加持有期利息確定評估值,評估基準日一年以上到期的，以本利和現值確定評估值。 股票股票：上市流通股票，按評估基準日收盤價確定評估

30、值,非上市流通股票，采用收益現值法評估。 其他投資其他投資：對于控股長期投資，對被投資企業整體評估后，根據收益法確定評估值；對于非控股長期投資，可取得被投資單位審計后報表，根據權益法或成本法確定評估值。物權物權處置抵債資產評估處置抵債資產的評估處置抵債資產的評估 價值類型：處置抵債資產時的評估通價值類型：處置抵債資產時的評估通常適用于公開市場條件下的清算和強制常適用于公開市場條件下的清算和強制變現價值或殘余價值。變現價值或殘余價值。 評估方法評估方法: : 間間 接接 法法 評估思路：評估思路： 首先首先，假設評估對象可以實現其在用價值，采用市場，假設評估對象可以實現其在用價值，采用市場比較法

31、、成本法、收益法等評估方法得出委估資產在用比較法、成本法、收益法等評估方法得出委估資產在用條件下的評估值；條件下的評估值；其次其次，對委估資產以強制變現為目的，對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委估資產易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委估資產的快速變現系數；的快速變現系數；最后最后，由在用條件下的評估值和還原，由在用條件下的評估值和還原系數計算得出委估資產的強制變現價值。系數計算得出委估資產的強制變現價值。 物權物權處置抵債資產評估 計算公式：強制變現價值=在

32、用條件下的評估值快速變現系數 快速變現系數的測算和評定：有限市場因素；處置時間因素；處置費用因素；使用狀態因素；資產質量因素；處置方式因素；買方心理因素；其他因素在因素選取運用中，應針對不同評估對象的實際情況選取不同的影響因素，并闡述每一因素確實存在的合理依據和理由，因素的選取不能簡單用一個綜合折扣率來確定變現價值。物權物權處置抵債資產評估 直接法直接法 評估思路：評估思路： 強制變現價值的評估可以采用市場比較法，參照物為拍賣的可比資產、二手交易市場的可比資產。 計算公式為：強制變現價值=參照物拍賣價值值（或參照物售價）調整系數 或：強制變現價值=參照物拍賣價/參照物重置成本評估對象的重置成本

33、調整系數 調整系數：在運用直接法評估時，要充分考慮交易情況、交易日期、區域因素以及個別因素等對評估對象價值的影響。物權物權處置抵債資產評估 評估時注意的問題評估時注意的問題 首先，要索取抵債資料，沒有抵債資料或沒有形成以資抵債事實的，不具備評估前提條件。 第二，根據國家資產評估有關政策以及不良資產處置的實際情況，應允許在證據較為充分的前提下考慮快速變現問題，一般適用的價值類型應為強制變現價值。 第三，應針對不同評估對象的實際情況選取不同的影響因素，并闡述每一因素確實存在的合理依據和理由，對于市場法中已經充分考慮的因素，不可進行重復修正。物權物權處置抵債資產評估 擬處置房地產產權瑕疵的處理擬處置

34、房地產產權瑕疵的處理 在處置房地產權證不完備情況下，要使用合理的評估產權依據。 注意處置土地性質，要合理運用評估方法。 處置對象不明確，要合理界定評估對象。股權股權債轉股時評估債權轉股權的評估 債轉股的基本概念債轉股的基本概念 債轉股債轉股，實質是債權人將其對債務，實質是債權人將其對債務人所享有的債權依法轉變為對債務人人所享有的債權依法轉變為對債務人的投資，變更債務人的注冊資本或債的投資，變更債務人的注冊資本或債權人以債權出資與債務人設定新公司，權人以債權出資與債務人設定新公司，并取得股權的投資行為。并取得股權的投資行為。 債轉股對評估工作的需求債轉股對評估工作的需求 客觀的資產評估結果是確定

35、各方出客觀的資產評估結果是確定各方出資額的主要依據。資額的主要依據。股權股權債轉股時評估 主要評估程序： 對企業進行整體清查，對非經營性資產和負債進行剝離。評估機構應按照賬冊清單對各類資產實物進行核對，在資產清查時注意轉股企業擁有的一些特殊的無形資產，如特許經營權、壟斷經營權等是否進入新公司，對于一般不應進入新公司的各種不良資產和非經營性資產是否進入新公司，轉股企業是否擁有或有負債等。股權股權債轉股時評估 對剝離后的債務企業資產進行整體評估，確定評估后的凈資產。 資產管理公司審核報告。 主要資產、負債的評估原則： 企業債權類資產企業債權類資產：綜合分析判斷回收的可能性。 企業實物類資產（包括存

36、貨）企業實物類資產（包括存貨）：對其真實性、可靠性作出判斷后確定評估值。股權股權債轉股時評估 長期投資長期投資：評估時認為所涉及的整體資產評估確有難度的項目，包括非控股的其他股權投資，較多的股權投資項目中被投資單位資產價值量較小、存在特殊情形等，征得資產管理公司同意后，按帳面值列示評估結果，涉及對上市公司的長期投資，可按評估基準日經審計的上市公司凈資產值為基礎計算。 應攤未攤的待攤費用、遞延資產及應攤未攤的待攤費用、遞延資產及其它潛虧掛帳或核算錯誤，應提請其它潛虧掛帳或核算錯誤，應提請企業進行調整，爾后再進行評估。企業進行調整，爾后再進行評估。股權股權債轉股時評估 在評估過程中發現的企業巨額潛

37、虧掛帳等資產損失，評估機構應按照實際情況評估，并作為特別事項在評估報告中充分披露。由于歷史原因未辦理房產證明的應辦理房產證，不能及時辦理的應說明原因并由有關單位出具有效的證明文件。對已出售住房周轉金余額，依據財政部關于企業住房制度改革有關財務處理問題的通知處理。股權股權 1. 1.單項資產加和法單項資產加和法 評估值重置成本成新率評估值重置成本成新率 被投資企業凈資產被投資企業凈資產=各項資產評估值各項資產評估值-各項負債評估值各項負債評估值 委估股權價值委估股權價值= =被投資企業凈資產投資比例被投資企業凈資產投資比例 適于虧損企業、非持續經營企業。適于虧損企業、非持續經營企業。 2. 2.

38、企業價值法企業價值法 a a為企業年凈收益；為企業年凈收益； i i 為行業基準收益率；為行業基準收益率；n n 企業獲利年限企業獲利年限 委估股權價值委估股權價值= =被投資企業凈資產投資比例被投資企業凈資產投資比例 適于盈利企業、持續經營企業。但需要用成本法驗證。適于盈利企業、持續經營企業。但需要用成本法驗證。 3. 3.其他其他 如：流通股一般按照評估基準日的收盤價并考慮流通盤大小、如：流通股一般按照評估基準日的收盤價并考慮流通盤大小、市場活躍程度以及被評估股權量的大小。市場活躍程度以及被評估股權量的大小。股權退出時評估物權物權股權股權評估報告評估報告 評估報告的基本概念和基本制度評估報

39、告的基本概念和基本制度 概念概念 評估報告的基本制度評估報告的基本制度國有資產評估管理辦法國有資產評估管理辦法關于資產評估報告書的規范意見關于資產評估報告書的規范意見資產評估操作規范意見（試行）資產評估操作規范意見（試行）資產評估報告基本內容與格式的暫行規資產評估報告基本內容與格式的暫行規定。定。 評估報告的屬性評估報告的屬性 抵債資產和債權轉股權的評估歸屬于抵債資產和債權轉股權的評估歸屬于資產評估范疇，應按照行業規范要求出資產評估范疇，應按照行業規范要求出具資產評估報告，評估結果具有咨詢作具資產評估報告，評估結果具有咨詢作用。用。 評估報告的基本內容（略）評估報告的基本內容（略） 評估報告的

40、效用評估報告的效用 評估報告是委托方作為物權、股權處評估報告是委托方作為物權、股權處置的重要依據，但不是唯一依據，金融置的重要依據，但不是唯一依據，金融資產管理公司應采取招標、拍賣等方式資產管理公司應采取招標、拍賣等方式確定受讓人和受讓價格。評估報告也是確定受讓人和受讓價格。評估報告也是履行委托協議和支付評估費用的依據。履行委托協議和支付評估費用的依據。債權債權評估評估 債權關系及對象 1.1.單戶債權單戶債權 2. 2.多戶打包債權多戶打包債權 評估咨詢思路單戶債權價值單戶債權價值 = =優先償付額優先償付額+ + 一般償付額一般償付額+ +擔保償付額擔保償付額打包債權價值打包債權價值=單戶

41、債權價值單戶債權價值 1.1.評估咨詢方案評估咨詢方案 2. 2.評估咨詢方法評估咨詢方法 評估方案實施 1.1.假設清算法評估程序、報告假設清算法評估程序、報告 2.2.信用評價法評估程序、報告信用評價法評估程序、報告 3. 3.綜合分析法評估程序、報告綜合分析法評估程序、報告 4.4.交易案例比較法分析程序、報告交易案例比較法分析程序、報告 5. 5.特爾菲法分析程序、報告特爾菲法分析程序、報告 6. 6.分類評估方法（不是一種獨立的方法）程序、報告分類評估方法（不是一種獨立的方法）程序、報告 主債務企業擔保企業信用貸款抵押貸款其他企業其他企業 債權對象債權對象1.1.單戶債權單戶債權2.

42、2.打包債權打包債權 債權對象債權對象1.1.評估咨詢方案評估咨詢方案 評估公司接受委托后，根據資產管理公司提供的債務評估公司接受委托后，根據資產管理公司提供的債務人情況和信貸檔案，對人情況和信貸檔案，對 * * *等等* * * 戶債務人的基本情況進行戶債務人的基本情況進行初步分析，并根據實際情況將上述債務人分為三類：初步分析，并根據實際情況將上述債務人分為三類： 1 1 、滿足以下四個條件的：、滿足以下四個條件的：債權人債務人經過充分協商，擬對該項（筆）債權債權人債務人經過充分協商，擬對該項（筆）債權（務）進行債權（務）重組，包括以低于帳面價值的現金（務）進行債權（務）重組，包括以低于帳面

43、價值的現金資產或非現金資產償還債務。資產或非現金資產償還債務。債務企業具有合法的法人資格，能夠獨立承擔民事債務企業具有合法的法人資格，能夠獨立承擔民事責任。責任。 擬處置債權方是最大債權人或債權占債務企業債務的擬處置債權方是最大債權人或債權占債務企業債務的比重較大，債務企業愿意積極配合并出具同意評估的承諾比重較大，債務企業愿意積極配合并出具同意評估的承諾函，確保提供基礎數據的真實性和全面性。函，確保提供基礎數據的真實性和全面性。 被評估的債務企業應該具有基本的評估資料。被評估的債務企業應該具有基本的評估資料。 在對債務人進行整體評估的基礎上，從債務人和擔保在對債務人進行整體評估的基礎上，從債務

44、人和擔保人的角度對債務人和擔保人的償債能力進行評估咨詢，分人的角度對債務人和擔保人的償債能力進行評估咨詢，分析評估其償債能力，從而測算資產公司擁有的這些債務人析評估其償債能力，從而測算資產公司擁有的這些債務人的債權價值，此種方法稱為的債權價值，此種方法稱為償債能力評估（法）償債能力評估（法）。此類債務人共有此類債務人共有 * * *家，有效擔保人家，有效擔保人* * * 家，債權總金家，債權總金額額* * *萬元。萬元。評估咨詢思路評估咨詢思路2 2 、對于下列三種情況：、對于下列三種情況：無法對債務人獲取可用于進行評估咨詢所必需的無法對債務人獲取可用于進行評估咨詢所必需的分析資料；分析資料；

45、債務人拒絕對其進行評估；債務人拒絕對其進行評估；剝離行剝離前已經認定為損失類，收購后找不到剝離行剝離前已經認定為損失類，收購后找不到債務人和對應資產的。債務人和對應資產的。 僅基于債權人所掌握的資料對債權本身價值進行分僅基于債權人所掌握的資料對債權本身價值進行分析，此種方法稱為析，此種方法稱為債權價值分析債權價值分析 ( (法法) ) 。此類債務人共有此類債務人共有 * * *家，債權總金額家，債權總金額* * * 萬元。萬元。3 3 、對于呆帳貸款部分，由于在剝離至資產公司前、對于呆帳貸款部分，由于在剝離至資產公司前商業銀行已經按條件進行了嚴格的評估認定，并且是以商業銀行已經按條件進行了嚴格

46、的評估認定，并且是以單獨規模收購的不良貸款、從財務核算的角度認定損失單獨規模收購的不良貸款、從財務核算的角度認定損失的貸款，雖然現實中有確實存在極個別呆帳對于特定主的貸款，雖然現實中有確實存在極個別呆帳對于特定主體仍有少量的可回收殘值，但這種不確定的潛在價值很體仍有少量的可回收殘值，但這種不確定的潛在價值很難以量化評估，對于此類貸款，依據評估公司掌握的金難以量化評估，對于此類貸款，依據評估公司掌握的金融系統對呆帳類回收價值的大致情況，直接確定其價值融系統對呆帳類回收價值的大致情況，直接確定其價值。此種方法稱為。此種方法稱為呆帳價值直接確定法呆帳價值直接確定法。此類債務人共有此類債務人共有 *

47、* *家，債權總金額家，債權總金額* * * 萬元。萬元。評估咨詢思路評估咨詢思路1.1.評估咨詢方案評估咨詢方案2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法評估咨詢思路評估咨詢思路債權價值評估方法償債能力評估償債能力評估假設清算法假設清算法信用評價法信用評價法債權價值分析債權價值分析綜合因素分析法特爾菲法交易案例比較法2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法1 、對于運用償債能力分析進行評估的部分債權，具體采用“假設清算法”和“信用評價法”。“假設清算法假設清算法”是指在假設對債務人和責任第三方進是指在假設對債務人和責任第三方進行清算償債的情況下，基于對債務人整體資產和負債進行行清算償債的情況下，基于對債務人整

48、體資產和負債進行評估，并根據被評估債權在債務人中的地位，分析判斷被評估，并根據被評估債權在債務人中的地位，分析判斷被評估債權可能收回的金額或比例。在進行償債能力分析時評估債權可能收回的金額或比例。在進行償債能力分析時，應根據企業經營情況不同和評估目的的不同，采取不同，應根據企業經營情況不同和評估目的的不同，采取不同的清算價格：。的清算價格：。 強制清算價格強制清算價格：假設債務企業或資產在短期內將被假設債務企業或資產在短期內將被強制出售，以出售所得償還現有債務，在此情況下，考慮強制出售，以出售所得償還現有債務，在此情況下，考慮資產要在短期內快速變現，其評估價格一般低于正常價格資產要在短期內快速

49、變現，其評估價格一般低于正常價格。強制清算價格一般適用于關停企業或即將進入訴訟償債強制清算價格一般適用于關停企業或即將進入訴訟償債的企業。的企業。 有序清算價格有序清算價格：假設債務人以現有資產出售償債，假設債務人以現有資產出售償債，但資產的出售不是立即的，而可以允許在一定時間內出售但資產的出售不是立即的，而可以允許在一定時間內出售，在此情況下，資產價值不會因為要立即變現而損失較大，在此情況下，資產價值不會因為要立即變現而損失較大，其評估價格一般也低于正常價格。，其評估價格一般也低于正常價格。有序清算價格一般適有序清算價格一般適用于半關停企業。用于半關停企業。 評估咨詢思路評估咨詢思路續用清算

50、價格續用清算價格：雖然假設企業準備以現有資雖然假設企業準備以現有資產償還現有債務，但企業仍處于持續經營狀態產償還現有債務，但企業仍處于持續經營狀態，真正對企業進行清算的可能性很小，此時，真正對企業進行清算的可能性很小，此時，企業一方面可以用現有資產償還債務，一方面企業一方面可以用現有資產償還債務，一方面還可以用經營新增收益清算債務。在此情況下還可以用經營新增收益清算債務。在此情況下，企業的資產處于充分有效狀態，對企業用于，企業的資產處于充分有效狀態，對企業用于償還債務的資產進行價值估算時，一般采用正償還債務的資產進行價值估算時，一般采用正常價格，不考慮因為變現而產生的折扣。常價格，不考慮因為變

51、現而產生的折扣。續用續用清算價格適用于持續經營企業。清算價格適用于持續經營企業。根據資產的先進性、流動性、通用性，資產根據資產的先進性、流動性、通用性，資產類型，行業及產品發展周期，當地經濟、社會類型，行業及產品發展周期，當地經濟、社會、人文環境，市場需求狀況，國家產業政策及、人文環境，市場需求狀況，國家產業政策及清算價格類型確定清算折扣率。清算價格類型確定清算折扣率。評估咨詢思路評估咨詢思路2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法“信用評價法信用評價法”是指通過對債務人財務指標和非財務指是指通過對債務人財務指標和非財務指標的計算分析，評估債務人的信用等級狀況，根據信用

52、等標的計算分析，評估債務人的信用等級狀況，根據信用等級狀況和貸款方式、形態狀況計算本息的損失率，在此基級狀況和貸款方式、形態狀況計算本息的損失率，在此基礎上計算貸款本息折扣率和現值的一種計算方法。礎上計算貸款本息折扣率和現值的一種計算方法。2 2 、對于運用債權價值分析法進行評估的部分債權，、對于運用債權價值分析法進行評估的部分債權，具體采用具體采用“綜合因素分析法綜合因素分析法”、“交易案例比較法交易案例比較法”和和“特爾菲法特爾菲法”。 債權價值分析的前提條件：債權價值分析的前提條件： 有債權債務關系存在的證明資料，包括借款借據、有債權債務關系存在的證明資料，包括借款借據、合同、債權轉移通

53、知書及貸款剝離清分資料等。合同、債權轉移通知書及貸款剝離清分資料等。 有債權處置人員的債權調查報告，內容應包括；債有債權處置人員的債權調查報告，內容應包括；債權形態和抵押擔保情況，債務企業性質、行業特點、當前權形態和抵押擔保情況，債務企業性質、行業特點、當前經營狀況及資產負債情況，調查過程中拍攝的圖片以及債經營狀況及資產負債情況，調查過程中拍攝的圖片以及債權處置詢價過程記錄等。權處置詢價過程記錄等。 有一定數量類似的債權處置已成交案例，這些參照有一定數量類似的債權處置已成交案例，這些參照案例可以是債權人自己的債權處置案例，也可以是其他債案例可以是債權人自己的債權處置案例，也可以是其他債權人處置

54、案例。權人處置案例。評估咨詢思路評估咨詢思路“綜合因素分析法綜合因素分析法”是指通過調閱剝離收購是指通過調閱剝離收購資料，剖析債務人信貸檔案，結合調查情況及資料，剖析債務人信貸檔案，結合調查情況及搜集的材料，綜合確定債權潛在價值的方法搜集的材料，綜合確定債權潛在價值的方法“交易案例比較法交易案例比較法”是指在相同或相近區域選擇是指在相同或相近區域選擇與所擬處置債權在債權形態，債務人性質，行與所擬處置債權在債權形態，債務人性質，行業特點、處置規模等方面類似的債權交易案例業特點、處置規模等方面類似的債權交易案例進行比較，綜合考慮相應的調整因素，從而對進行比較，綜合考慮相應的調整因素，從而對擬處置債

55、權價值進行分析的方法。擬處置債權價值進行分析的方法。“特爾菲法特爾菲法”又稱為專家答卷預測法。又稱為專家答卷預測法。3 3 、對于打包出售債權的分類評估分法、對于打包出售債權的分類評估分法 分類評估方法是指通過對債務人檔案、債分類評估方法是指通過對債務人檔案、債權處置人員調查資料的分析和現場調查，確定權處置人員調查資料的分析和現場調查，確定必須進行土地估價、房地產估價、資產評估、必須進行土地估價、房地產估價、資產評估、償債能力評估、債權價值分析的范圍以及不需償債能力評估、債權價值分析的范圍以及不需要評估（呆帳）的范圍，在分類評估、分析的要評估（呆帳）的范圍，在分類評估、分析的基礎上，綜合評定資

56、產包的整體價值。基礎上，綜合評定資產包的整體價值。評估咨詢思路評估咨詢思路2.2.評估咨詢方法評估咨詢方法. .假設清算法假設清算法（文字表述） 對主債務人的償債能力分析評估對主債務人的償債能力分析評估 對債務人現有有效資產現值進行價值分析評估對債務人現有有效資產現值進行價值分析評估對流動資產進行審計和價值分析評估，特別是債權類資產對流動資產進行審計和價值分析評估，特別是債權類資產和存貨類資產和存貨類資產對固定資產（房產、設備）、在建工程、土地等資產進行對固定資產（房產、設備）、在建工程、土地等資產進行權屬確認和價值分析評估權屬確認和價值分析評估對短期投資、長期投資項目進行審計和價值分析評估對

57、短期投資、長期投資項目進行審計和價值分析評估通過審計、分析，判斷企業有無轉移資產現象對或有資產通過審計、分析，判斷企業有無轉移資產現象對或有資產進行調查取證。進行調查取證。剔除不能用于償債的無效資產：非經營性資產（如待攤費剔除不能用于償債的無效資產：非經營性資產（如待攤費用）、涉訟資產、其他用）、涉訟資產、其他估算有效資產價值估算有效資產價值 對主債務人現有有效債務進行價值分析評估對主債務人現有有效債務進行價值分析評估首先對企業帳面負債進行審計和價值分析評估首先對企業帳面負債進行審計和價值分析評估剔除無效負債（長期掛帳無需支付的負債）剔除無效負債（長期掛帳無需支付的負債）分析計算假設企業清算的

58、或有債務，包括對外擔保及其有分析計算假設企業清算的或有債務，包括對外擔保及其有效性、真實性，未入帳負債效性、真實性，未入帳負債估算有效負債：估算有效負債：- -+ +評估方案實施評估方案實施評估程序 對主債務人償債能力（債權價值）分析評估對主債務人償債能力（債權價值）分析評估優先償還的特定債務（如抵押）：優先償還的特定債務（如抵押）：minmin（抵押物價值抵押物價值，抵押權價值），抵押權價值）其中，被評估債權優先受償額其中，被評估債權優先受償額= =minmin（被評估債權的抵押物被評估債權的抵押物可變現價值，被評估債權的抵押權可變現價值）可變現價值，被評估債權的抵押權可變現價值）假設清算的

59、費用性支出：清算費用及中介費用、職工安假設清算的費用性支出：清算費用及中介費用、職工安置費（試點城市國有企業）置費（試點城市國有企業）優先償還的其他債務：應付工資、應付福利費、養老統優先償還的其他債務：應付工資、應付福利費、養老統籌金、住房公積金、應交稅金、涉訟債務、其他籌金、住房公積金、應交稅金、涉訟債務、其他一般債務資產一般債務資產= =有效資產有效資產- - - -一般債務總額一般債務總額= =有效負債有效負債- - -一般償債能力系數一般償債能力系數= =/ /被評估債權一般受償額被評估債權一般受償額= =（被評估債權總額（被評估債權總額- -被評估債權被評估債權優先受償額）優先受償額

60、） 被評估債權的債務人償付額被評估債權的債務人償付額 債務人償付額債務人償付額= =優先償還的特定債務優先償還的特定債務+ +評估債權一般受評估債權一般受償額償額評估咨詢思路評估咨詢思路. .假設清算法假設清算法（文字表述）評估程序. .假設清算法假設清算法（文字表述）評估程序 對擔保人的償債能力分析評估 對擔保人現有有效資產現值進行價值分析評估對擔保人現有有效資產現值進行價值分析評估 同主債務人同主債務人 對擔保人現有有效債務進行價值分析評估對擔保人現有有效債務進行價值分析評估同主債務人，另考慮擔保或有負債的影響（兩種方式）同主債務人，另考慮擔保或有負債的影響（兩種方式） 將將“被評估債權被