1、房價、房產(chǎn)稅、土地財政困境的研究綜述思考與分析0引言從2010年4月初財政部將完善房產(chǎn)稅制度列入其2010年工作要點以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的 討論可謂熱熱鬧鬧地被各界研究了一陣子，而房產(chǎn)稅在全國范闈內(nèi)遲遲未與實施，其中原因 何在？營改增后解決土地財政困境的出路在哪里？各方利益的博弈究竟會有何結(jié)果？對居民住 宅征收房產(chǎn)稅法理基礎(chǔ)是否存在瑕疵?開證住宅房產(chǎn)稅對于未來房地產(chǎn)由場有何影響?房產(chǎn)稅 能否平抑房價?房產(chǎn)稅如何設(shè)計才能做到公平？不動產(chǎn)登記制度為什么不能實現(xiàn)?等等諸如此 類的問題，結(jié)果我們需拭目以待。不過在這場討論逐漸歸于沉寂之際，我們有必要再來回顧 一下這些研究，以厘清房產(chǎn)稅改革、乃至整個中國稅制

2、改革的未來之路。1上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)是否存在瑕疵因為房產(chǎn)稅是作為一種財產(chǎn)稅而存在，從財政收入或者經(jīng)濟學(xué)角度對于征收財產(chǎn)稅的合 理性大致有以下幾種解釋：一是財政收入觀。即出于維持地方公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對于 資金的需要，征收房產(chǎn)稅可以為地方政府提供資金支持;二是經(jīng)濟政策觀。認為在所得稅占主 導(dǎo)地位的現(xiàn)代社會，以財產(chǎn)稅作為政策工具引導(dǎo)資源配置，實現(xiàn)經(jīng)濟運行目標;三是權(quán)益義務(wù) 觀。認為財產(chǎn)稅是上地的所有者（或使用者）對由于政府提供公共產(chǎn)服務(wù)而獲取利益的支付。 四是產(chǎn)權(quán)觀。既然所有權(quán)人從政府賦予的產(chǎn)權(quán)中獲得了排他性收益，理應(yīng)就此納稅。五是調(diào) 節(jié)收入，實現(xiàn)社會公平觀。這一觀點與稅制本身

3、的社會功能一致。可以從以上觀點得出的結(jié)論是政府應(yīng)該就房產(chǎn)征稅，問題是上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅 的法理基礎(chǔ)是否存在瑕疵？質(zhì)疑者如董藩的國務(wù)院或地方政府開征房產(chǎn)稅（物業(yè)枷均涉嫌違法、李戰(zhàn)軍的房產(chǎn) 稅試點根本就是違法的、羅勁的我國征收房產(chǎn)稅之合法性研究、孫振華的我國個人住 房房產(chǎn)稅立法問題研究、楊勤法的住宅房產(chǎn)稅的合法性研究等等文章對于滬渝試點房產(chǎn) 稅提出質(zhì)疑。歸納起來，其一采用授權(quán)立法方式開征房產(chǎn)稅存在法理瑕疵。國務(wù)院的稅收立法權(quán)已是 基于授權(quán)，且僅保留在行政法規(guī)層面，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的范疇，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺珖舜蠹捌涑?委會的立法支持后才能開征，上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅征收改革試點及其制定相關(guān)辦法是有

4、違立法法精神的。其二有違公平原則。上海只對增量房征收房產(chǎn)稅，對存量房不征收房 產(chǎn)稅;重慶除了獨棟商品住房外，其他房產(chǎn)只對增量房征收房產(chǎn)稅，對存量房并不征收房產(chǎn)稅。 導(dǎo)致在新舊存量房方面房產(chǎn)多的免稅，而房產(chǎn)少的納稅;還有就是本地戶口與外地戶口區(qū)別 對待問題，有歧視人口嫌疑。其三滬渝試點的房產(chǎn)稅不符合程序法定的要求，內(nèi)容上也有違 上位法。我國稅,收征收管理法己經(jīng)將稅收的開征、停征、免征、緩征權(quán)收歸于全國人大 及其常委會，而重慶和上海的房產(chǎn)稅暫行辦法對部分個人自住房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，明顯違 反了上位法，因為房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定個人非經(jīng)營性房產(chǎn)免桎，盡管房產(chǎn)稅暫行條例 是國務(wù)院在稅收征收管理法出臺前開征的，

5、也不意味著國務(wù)院可以隨時修改之，除非人 大授權(quán)國務(wù)院。肯定者如劉俊的房產(chǎn)稅的立法基礎(chǔ)、歐愛民的上海、重慶試點開征房產(chǎn)稅何以能夠通過憲法之門等等文章對于滬渝試點房產(chǎn)稅的合法性進行了解析。歸納其觀點，其一試點開征房產(chǎn)稅并不存在違憲的嫌疑。2001年修正的稅收征收管理 法第三條規(guī)定:稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法 律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。該法律進一步明確了國務(wù)院 在得到全國人大及其常委會的授權(quán)時，可以通過行政法規(guī)開征新稅.其二試點開征房產(chǎn)稅符 合平等原則。上海、重慶開征房產(chǎn)梭的主要目的在于抑制房價過快增長，外地居民在上海、 重慶購置

6、房產(chǎn)大多是一種投資行為，在很大程度上推高了房價，因此對外地居民和本地居民 實行差別待遇，反而是追求實質(zhì)平等而不得已采取的一種手段。其三試點開征房產(chǎn)稅全民整 體稅負沒有增加。開征房產(chǎn)稅在沒有增加公民稅負的前提下，還可能在一定程度降低公民購 買房產(chǎn)的費用。另外，上海、重慶政府將繳納的房產(chǎn)稅,，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出， 從而為保障弱勢群體的住房條件創(chuàng)造條件。以上正反雙方的觀點各有自己的依據(jù)，國務(wù)院授權(quán)立法不是問題，問題焦點是能否轉(zhuǎn)移 授權(quán)?由于我國國情的特殊性，各方而法制須待完善，這個問題仍然是有待商榷的。2現(xiàn)行房產(chǎn)稅,的對于房價的抑制作用是否有限很多作者運用不同的實證模型對滬渝房產(chǎn)稅的實施

7、效果進行了驗證。認為房產(chǎn)稅的實施 使得房價顯著下降或受抑制的如鞠方等的房產(chǎn)稅對我國房價的調(diào)控效應(yīng)研究、王家庭等的 房產(chǎn)稅能夠降低房價嗎基于DID方法對我國房產(chǎn)稅試點的評估、胡定核等的房地產(chǎn)稅負 對房價變動的影響研究基于動態(tài)而板模型的實證分析等等。認為房產(chǎn)稅對抑制房價不顯著或有限的研究者如王潔的房產(chǎn)稅改革能使房價下跌嗎?、 姚濤的房產(chǎn)稅能抑制房價泡沫嗎基于因子實驗的檢驗等等。房產(chǎn)稅用于提供教育、衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)，納稅人能夠直接從稅收支付中得到 公共服務(wù)提升的好處，房產(chǎn)稅實質(zhì)是為使用公共服務(wù)付費，而不是稅。在美國房產(chǎn)稅征收后 主要用于本學(xué)區(qū)公立學(xué)校和圖書館的運營以及本區(qū)治安和衛(wèi)生服務(wù)等支出

8、，其直接服務(wù)于本 區(qū)納稅人的生活，公共服務(wù)產(chǎn)品的提供反過來會增加本地區(qū)房產(chǎn)的價值。這樣的房產(chǎn)稅使用 方式反而與房價正相關(guān)。以上研究結(jié)論大相徑庭。問題的關(guān)鍵是房產(chǎn)稅的征收管理機制不透明。我國房產(chǎn)稅的使 用是政府為保障房建設(shè)籌集資金，與美國的情況不同，客觀上房產(chǎn)稅的征收增加了房產(chǎn)的持 有成本，因此短期看房產(chǎn)稅促進房價合理回歸的功能是一種客觀存在，然而現(xiàn)行房產(chǎn)稅在設(shè) 計上的天然缺陷，它對房價的抑制作用是相對的，房價的漲跌受著多方面因素的影響，比如， 地方當(dāng)局的態(tài)度、投資渠道的寬窄、貨幣購買力的升降、市場透明度等。在我國目前收入不 平等非常嚴重、土地資源稀缺、公眾缺乏投資渠道的經(jīng)濟社會環(huán)境下，房產(chǎn)稅抑

9、制房價上漲 的作用還很有限。3現(xiàn)行房產(chǎn)稅設(shè)計是否存在不公平問題現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以開證范圍內(nèi)的房屋為對象，對經(jīng)營性房產(chǎn)按照原值扣除一定比例的余值 或租金計征。這種計稅方法沒有考慮不同情況下房產(chǎn)增值收益的納稅問題。夏商末認為房產(chǎn) 的稅基需要通過評估確定，不僅耗費大量人力物力和時間，而且因為房屋個性化強，不同地 區(qū)、不同地段、不同樓層、不同裝演的價值均有所不同，不易確定，產(chǎn)生舞弊的可能性大等 等;如果不是以評估價值為稅基，而是以房屋交易額或面積為稅基將產(chǎn)生嚴重不公平，因為同 類房屋在不同時期、不同地段交易價格差異很大，特別是在房價上升迅速的情況下，早期購 買的房屋稅額低、晚期購買的房屋稅額高，很不公平。

10、因此，現(xiàn)代財政學(xué)的基本觀點是:一般 性的房產(chǎn)稅不是一個在較低福利損失的條件下能夠?qū)κ杖敕峙洳还鹫{(diào)行作用的優(yōu)良稅種。 認為稅基評估太復(fù)雜，中國人操作困難，但是我們已做了多年的十個地區(qū)的試點，無論是沿 海發(fā)達地區(qū)、東北地區(qū)還是西部，都是要求對地而上所有的不動產(chǎn)確權(quán)之后，按照制造業(yè)房 產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)和消費性住宅三大模式做不動產(chǎn)的稅基評估。三大類型都有已經(jīng)形成的評估公 式和技術(shù)上的一套評估方案，而且把它電子軟件化了，調(diào)查人員、工作人員只要把不動產(chǎn)的 具體數(shù)據(jù)一一填入，給一個指令，計算機在軟件支持下自動生成評估結(jié)果。4稅制改革是否需要理清重復(fù)征稅問題按照我國現(xiàn)行稅法，涉及房地產(chǎn)流通環(huán)行的稅種主要有:房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)上 地使用稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值 稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。而針對我國房地產(chǎn)使用環(huán)行征收的稅種僅有房產(chǎn)稅、城市房 地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。稅收征收存在一些交叉重疊現(xiàn)象。比如房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)由，增值部分 的同時要負擔(dān)營業(yè)稅和土地增值稅。還有在法律形式上，房地產(chǎn)彳兌與上地出讓金是兩種截然 不同的制度，但是需要承認，現(xiàn)行的上地出讓金具有一定程度的房地產(chǎn)稅性質(zhì)。僅以地租的 性質(zhì)來解釋上地出讓金顯然勉強。應(yīng)當(dāng)把上地出讓解釋為還包括隱形的房地產(chǎn)稅。5上地財政困境的根源是稅收體制問題賈康認為基層財政困難和土地財政特征明顯等問題，并