1、2021-12-201 案例式教學案例式教學土地增值稅清算實務案例土地增值稅清算實務案例 一、要求一、要求 以下給出的是四葉草房地產開發有限公司以下給出的是四葉草房地產開發有限公司（以下簡稱四葉草公司）（以下簡稱四葉草公司）2011-20132011-2013年度年度“四葉四葉草花園草花園”小區項目與土地增值稅有關的賬簿、憑小區項目與土地增值稅有關的賬簿、憑證、資料和情況說明，請你就給定資料和相關信證、資料和情況說明，請你就給定資料和相關信息，對該項目進行土地增值稅清算。息，對該項目進行土地增值稅清算。 2021-12-202 二、相關資料二、相關資料 資料一、四葉草房地產開發有限公司基本情況

2、：資料一、四葉草房地產開發有限公司基本情況： 四葉草公司座落于市橋西區鋼鐵路四葉草公司座落于市橋西區鋼鐵路6767號，成立時間為號，成立時間為20072007年年1111月，納稅人稅務登記號為，法定代表人為高四葉草，財月，納稅人稅務登記號為，法定代表人為高四葉草，財務負責人為李華。職工人數務負責人為李華。職工人數3535人。核定的資質等級為二級，人。核定的資質等級為二級，注冊資本注冊資本80008000萬元。開戶銀行為建設銀行天河支行，帳號萬元。開戶銀行為建設銀行天河支行，帳號2220003264522200032645。 四葉草公司自四葉草公司自20112011年年-2013-2013年只開

3、發了年只開發了“四葉草花園小區四葉草花園小區”項目，無其他開發項目項目，無其他開發項目。2021-12-203（一）征地情況（一）征地情況 20112011年年1 1月月1010日，四葉草公司與市橋西區國土資源局簽定日，四葉草公司與市橋西區國土資源局簽定國有土地使用權出讓合同國有土地使用權出讓合同（合同編號：天政地國（出）字（合同編號：天政地國（出）字【20112011】第第2 2號），以號），以“招拍掛招拍掛”方式受讓位于市高新技術開發方式受讓位于市高新技術開發區土地區土地5000050000平方米，用途為住宅用地和商業用地，出讓年限為平方米，用途為住宅用地和商業用地，出讓年限為商業用地商業

4、用地4040年，住宅用地年，住宅用地7070年，土地使用權出讓金每平方米年，土地使用權出讓金每平方米15001500元，總額為元，總額為7500000075000000元，并負責該宗土地上兩戶居民的拆元，并負責該宗土地上兩戶居民的拆遷安置工作及費用。遷安置工作及費用。 2011 2011年年2 2月四葉草公司與兩戶居民簽訂拆遷補償協議，月四葉草公司與兩戶居民簽訂拆遷補償協議，并于并于當月完成拆遷工作。由于該項目為招商引資項目，當月完成拆遷工作。由于該項目為招商引資項目，橋西區政府橋西區政府于于20112011年年3 3月月2020日以補貼方式返還該宗土地出讓金日以補貼方式返還該宗土地出讓金50

5、000005000000元。元。2021-12-204 （二）項目立項、規劃情況（二）項目立項、規劃情況 根據根據20112011年年1 1月月2020日取得的市橋西區發改日取得的市橋西區發改委（天發改復委（天發改復【20112011】3 3號）號）關于基本建設關于基本建設項目的批復項目的批復，該宗地開發項目為，該宗地開發項目為“四葉草花四葉草花園小區園小區”項目，全部為商品房開發。項目，全部為商品房開發。 分二期開發（四葉草花園一期、四葉草花園分二期開發（四葉草花園一期、四葉草花園二期）。項目占地面積二期）。項目占地面積5000050000平米。平米。?122021-12-205 一期一期:

6、 : 開發四棟普通標準多層住宅樓（結構、規模開發四棟普通標準多層住宅樓（結構、規模相同）。開發三棟非普通標準多層住宅樓（結構、相同）。開發三棟非普通標準多層住宅樓（結構、規模相同）。根據政府規劃要求，規模相同）。根據政府規劃要求，在三棟非普通標在三棟非普通標準住宅樓下建設地下人防工程準住宅樓下建設地下人防工程20002000平方米平方米。容積率。容積率1.91.9。二期二期: :開發兩棟高層住宅樓（結構、規模相同），各開發兩棟高層住宅樓（結構、規模相同），各2424層。開發一棟商住綜合樓，共層。開發一棟商住綜合樓，共2626層，其中層，其中1-21-2層層為商場，為商場，3-263-26層為住

7、宅。層為住宅。建造會所一棟建造會所一棟（四葉草花（四葉草花園小區公共配套設施），容積率園小區公共配套設施），容積率2.02.0 。2021-12-206 許可證取得情況如下：許可證取得情況如下： 1 1、20112011年年2 2月月1 1日取得橋西區建設局出具的天規地日取得橋西區建設局出具的天規地（20112011）1 1號號“建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證”。 2 2、20112011年年3 3月月2 2日取得橋西區建設局的出具的天規日取得橋西區建設局的出具的天規（20112011）1111號號“建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證”。（一期）。（一期） 3 3、20112011年年

8、3 3月月1616日取得橋西區建設局出具的日取得橋西區建設局出具的483390002483390002號號“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”。（一期）。（一期） 4 4、20112011年年1010月月3030日取得橋西區建設局出具的天規日取得橋西區建設局出具的天規（20112011）2828號）號）“建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證”（二期）（二期） 5 5、20112011年年1212月月3131日取得橋西區建設局出具的日取得橋西區建設局出具的53347800025334780002號號“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”。（二期）。（二期） ？112021-12-207房屋

9、類別房屋類別 占地面積占地面積 （平方米）（平方米） 建筑面積建筑面積（平方米）（平方米） 一期四棟普通標準住宅一期四棟普通標準住宅 10000 10000 20000 20000 一期三棟非普通住宅一期三棟非普通住宅 10000 10000 16000 16000 整個小區地下人防工程整個小區地下人防工程三棟非普通住宅地下三棟非普通住宅地下20002000一期小計一期小計 20000200003800038000二期兩棟高層住宅二期兩棟高層住宅 16000160003200032000商住綜合樓商住綜合樓3-263-26層住宅層住宅 13000130001700017000商住綜合樓商住綜合

10、樓1-21-2層商場層商場 50005000小區會所在二期建造小區會所在二期建造 1000100020002000二期小計二期小計 30000300005600056000一二期總合計一二期總合計 500005000094000940002021-12-208“四葉草花園四葉草花園”小區的計算單位小區的計算單位一期四棟普通標準住宅樓一期四棟普通標準住宅樓一期三棟非普通住宅樓一期三棟非普通住宅樓二期兩棟高層住宅樓和二期兩棟高層住宅樓和3-263-26層商住綜合樓住宅層商住綜合樓住宅二期一棟商住綜合樓二期一棟商住綜合樓1-21-2層商場層商場注意問題注意問題：1 1、會所用途變化、會所用途變化 ？

11、 2 2、收入、成本、費用以四個清算單位分別歸集。、收入、成本、費用以四個清算單位分別歸集。3 3、存在問題：不區分清算單位。、存在問題：不區分清算單位。一般規律：清算單位越細化，土地增值稅稅金越高。一般規律：清算單位越細化，土地增值稅稅金越高。問題問題：納稅人為什么不區分清算單位？納稅人為什么不區分清算單位？352021-12-209（三）開發情況（三）開發情況： 1 1、“四葉草花園小區四葉草花園小區” ” 一期工程建設情況：一期工程建設情況： 一期四棟普通標準住宅樓一期四棟普通標準住宅樓承包給承包給A A建筑公司，合同金額建筑公司，合同金額1560000015600000元，采取出包方式

12、建造，工程價款實行分期元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法預付、完工結算的辦法, , 已結清所有工程款項。工程已結清所有工程款項。工程已辦理竣工結算手續，竣工決算金額為已辦理竣工結算手續，竣工決算金額為1600000016000000元，元，單位成本單位成本800800元元/ /平方米。平方米。 一期三棟非普通標準住宅樓一期三棟非普通標準住宅樓承包給承包給B B建筑公司，合同金建筑公司，合同金額額2170000021700000元，采取出包方式建造，工程價款實行分元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法期預付、完工結算的辦法, , 已結清所有工程款項。工

13、已結清所有工程款項。工程已辦理竣工結算手續，竣工決算金額為程已辦理竣工結算手續，竣工決算金額為2160000021600000元，元，單位成本單位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 一期工程于一期工程于20112011年年3 3月月2020日開始動工，日開始動工，20122012年年1010月月3030日取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備日取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表案表。 2021-12-2010 2 2、“四葉草花園小區四葉草花園小區”二期工程建設情況：二期工程建設情況： 二期兩棟高層住宅樓二期兩棟高層住宅樓承包給承包給C C建筑公司，合同總建筑公

14、司，合同總金額金額4100000041000000元，采取出包方式建造，工程價款實行元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法。分期預付、完工結算的辦法。到到20132013年年1212月底尚未辦月底尚未辦理竣工結算手續。理竣工結算手續。 二期一棟商住綜合樓二期一棟商住綜合樓承包給承包給C C建筑公司，合同金建筑公司，合同金額額2750000027500000元，工程所需鋼材全部由四葉草公司提供，元，工程所需鋼材全部由四葉草公司提供，其他材料及施工由其他材料及施工由C C公司承包。工程價款實行分期預公司承包。工程價款實行分期預付、完工結算的辦法。工程已辦理竣工結算手續，竣付、完

15、工結算的辦法。工程已辦理竣工結算手續，竣工決算金額為工決算金額為3800000038000000元（元（含鋼材價款含鋼材價款1000000010000000元），元），單位成本單位成本17271727元元/ /平方米。平方米。 2021-12-2011 二期會所二期會所工程承包給工程承包給C C建筑公司，合同金額建筑公司，合同金額24200002420000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結算的辦法預付、完工結算的辦法, , 已結清所有工程款項。工已結清所有工程款項。工程已辦理竣工結算手續，程已辦理竣工結算手續，竣工決算金額為竣工決算金額為

16、24000002400000元，元，單位成本單位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 二期工程于二期工程于2001220012年年2 2月月2020日動工建設，日動工建設，20132013年年8 8月月3131日取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工日取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表。驗收備案表。2021-12-2012 （四）（四）銷售情況：銷售情況： 一期：一期： 2011 2011年年8 8月月4 4日取得市橋西區建設局的日取得市橋西區建設局的（20112011）房預售證字第（）房預售證字第（1111）號）號“市橋西區商品市橋西區商品房預售許可證房預售許可證”，

17、項目名稱：四葉草花園一期，項目名稱：四葉草花園一期，施工編號：施工編號：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、3#3#、7#7#。均為。均為住宅樓，小區容積率住宅樓，小區容積率1.91.9.截止截止20132013年年1212月底所開月底所開發商品房銷售情況如下：發商品房銷售情況如下：2021-12-2013四葉草花園一期銷售情況四葉草花園一期銷售情況 ( (已辦理房產證）已辦理房產證）房屋類別房屋類別 可售面積可售面積（測繪）（測繪） 已售面積已售面積 普通標準住宅普通標準住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 15500155001550015500

18、合計合計 355003550035500355002021-12-2014四葉草花園二期銷售情況四葉草花園二期銷售情況 ( (已辦理房產證）已辦理房產證）房屋類別房屋類別 可售面積可售面積（測繪）（測繪） 已售面積已售面積 住宅住宅 49000490004600046000商業商業 5000500050005000合計合計540005400051000510002021-12-2015四葉草花園銷售比例：四葉草花園銷售比例：一期：（一期：（20000+1550020000+15500）/35500=100%/35500=100%二期：二期：51000/54000=94.4%51000/5400

19、0=94.4%注意：注意：1 1、到現場核實、到現場核實未售房產未售房產狀態。狀態。2 2、清算時成本扣除時要、清算時成本扣除時要將未售部分剔除將未售部分剔除。 ？792021-12-2016（五）該單位（五）該單位2011-20132011-2013年部分各類收入情況匯總如下：年部分各類收入情況匯總如下：發票收入統計表發票收入統計表 填表填表房屋類別房屋類別 20112011年年 20122012年年 20132013年年合計合計一期普通標準住宅一期普通標準住宅 2500000025000000100000001000000023000000230000005800000058000000一

20、期非普通住宅一期非普通住宅 50000005000000320000003200000027000000270000006400000064000000一期非普通差價一期非普通差價-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 2000000200000020000002000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2層商場層商場 44000000440000004400000044000000二期車位二期車位 30000003000000300000030

21、00000合計合計 300000003000000094000000940000002508000002508000003748000003748000002021-12-2017商品房銷售合同收入商品房銷售合同收入房屋類別房屋類別 合同收入合同收入（元）（元） 平方米平方米 單價單價（元（元/ /平米）平米） 一期普通標準住宅一期普通標準住宅 5800000058000000200002000029002900一期非普通住宅一期非普通住宅 6400000064000000160001600040004000二期住宅二期住宅 2058000002058000004900049000420042

22、00二期二期1-21-2層商場層商場 ( (投資投資) ) 44000000440000005000500088008800合計合計37180000037180000090000900002021-12-2018說明說明： 1 1、一期人防收入、一期人防收入200200萬元，系四葉草公司將地下人防設施改萬元，系四葉草公司將地下人防設施改為車庫出租，全年共收取為車庫出租，全年共收取5454戶（一期非普通住宅戶）人防工戶（一期非普通住宅戶）人防工程租賃收入程租賃收入20000002000000元（記入其他業務收入科目）。人防工程元（記入其他業務收入科目）。人防工程租賃協議主要內容：租賃期租賃協議主

23、要內容：租賃期3030年，每平方米租賃費年，每平方米租賃費10001000元。元。 2 2、一期非普通標準住宅一期非普通標準住宅-200-200萬元，系測繪面積差萬元，系測繪面積差500500平方米平方米退款，已開具紅字發票。退款，已開具紅字發票。 3 3、二期車位收入將二期內地上公共空余地方變成車位，并、二期車位收入將二期內地上公共空余地方變成車位，并在銷售住宅時一并銷售給二期內購買住房戶，無產權。全年在銷售住宅時一并銷售給二期內購買住房戶，無產權。全年共收取車位銷售收入共收取車位銷售收入30000003000000元（記入其他業務收入科目），元（記入其他業務收入科目），已開具發票。已開具發

24、票。（車位隨房走）（車位隨房走） 4 4、二期二期1-21-2層商場收入層商場收入4400000044000000元，系四葉草公司將二期元，系四葉草公司將二期1-1-2 2層商場層商場50005000平方米商品房整體投資天河市萬峰商貿有限公司平方米商品房整體投資天河市萬峰商貿有限公司開超市。投資協議規定：商場投資協議價格為開超市。投資協議規定：商場投資協議價格為4400000044000000元，元，占投資比例占投資比例15%15%。（視同銷售）（視同銷售）？89？結果結果2021-12-2019（六）（六）20112011年年-2013-2013年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補償年度賬面記

25、載土地、土地征用及拆遷補償費匯總費匯總年年科目科目賬面數賬面數備注備注20112011開發成本開發成本- -土地價款土地價款7500000075000000合法票據合法票據20112011開發成本開發成本- -土地價款土地價款30000003000000（契稅）（契稅）合法票據合法票據20112011開發成本開發成本- -土地登記費土地登記費 4300043000合法票據合法票據201220120 0201320130 0合計合計78043000780430002021-12-2020 說明：說明： 與征地有關的其他業務及賬務處理如下：與征地有關的其他業務及賬務處理如下： 2011 2011年

26、年2 2月月1010日，以銀行存款支付被拆遷戶張月、日，以銀行存款支付被拆遷戶張月、李麗拆遷補償費差額李麗拆遷補償費差額400000400000元（暫列元（暫列“其他應收其他應收款處理款處理”，關于拆遷補償無其他賬務處理）。，關于拆遷補償無其他賬務處理）。 拆遷協議主要內容：四葉草公司共拆遷張月、李拆遷協議主要內容：四葉草公司共拆遷張月、李麗二人麗二人200200平方米舊房平方米舊房（各（各100100平米），四葉草公平米），四葉草公司對拆遷的面積司對拆遷的面積以以“四葉草花園小區四葉草花園小區”同等面積同等面積的的一期非普通住宅進行一期非普通住宅進行補償補償，并另外對二人分別并另外對二人分別

27、補償補償200000200000元。元。2021-12-2021土地價款在一二期分攤（第一次分攤）土地價款在一二期分攤（第一次分攤）分期分期占地面積占地面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期一期200002000040.82%40.82%3185715331857153二期二期290002900059.18%59.18%4618584746185847合計合計49000490001 17804300078043000-500-500萬萬？176？1632021-12-2022土地價款一期內分攤（第二次分攤）土地價款一期內分攤（第二次分攤） （計算表）分清算單位分清算單位占地面積占地面積分攤率分攤

28、率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%15928576.515928576.5一期非普通一期非普通100001000050%50%15928576.515928576.5合計合計20000200001 131857153318571532021-12-2023土地價款二期期內分攤（第三次分攤）土地價款二期期內分攤（第三次分攤） （計算表）分清算單位分清算單位占地面積占地面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額二期高層住宅二期高層住宅160001600055%55%2540221625402216二期商住綜合樓二期商住綜合樓130001300045%45%207836

29、3120783631合計合計29000290001 146185847461858472021-12-2024土地價款商住綜合樓商業、住宅分攤（第四次）土地價款商住綜合樓商業、住宅分攤（第四次） 分清算單位分清算單位建筑面積？建筑面積？分攤率分攤率 分攤金額分攤金額3-263-26層住宅層住宅170001700077%77%16003396160033961-21-2層商場層商場5000500023%23%47802354780235合計合計22000220001 12078363120783631分攤方法分攤方法？2021-12-2025土地價款在二期內各清算單位匯總數據（土地價款在二期內各

30、清算單位匯總數據（計算表計算表） 清算單位清算單位第三次分攤第三次分攤第四次分攤第四次分攤合計合計二期住宅二期住宅254022162540221616003396160033964140561241405612二期商業二期商業0 04780235478023547802354780235合計合計2540221625402216207836312078363146185847461858472021-12-2026（七）土地征用拆遷補償費在一二期分攤表（七）土地征用拆遷補償費在一二期分攤表 （第一次）分期分期占地面積占地面積 分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期一期200002000040.82%4

31、0.82%489840489840二期二期290002900059.18%59.18%710160710160合計合計49000490001 112000001200000？223？2021-12-2027土地征用拆遷補償費在一期分攤表土地征用拆遷補償費在一期分攤表 （第二次）計算表分清算單位分清算單位占地面積占地面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%244920244920一期三棟非普通一期三棟非普通100001000050%50%244920244920合計合計20000200001 14898404898402021-12-2028土地征

32、用拆遷補償費在二期分攤表土地征用拆遷補償費在二期分攤表 （第二次）清算單位清算單位占地面積占地面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額兩棟高層兩棟高層160001600055%55%390588390588商住綜合樓商住綜合樓130001300045%45%319572319572合計合計29000290001 17101607101602021-12-2029土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費在二期商住綜合樓商業、住宅分攤（第三次）在二期商住綜合樓商業、住宅分攤（第三次） 分清算單位分清算單位建筑面積建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額3-263-26層住宅層住宅170001700077%77

33、%2460702460701-21-2層商業層商業5000500023%23%7350273502合計合計22000220001 13195723195722021-12-2030土地征用及拆遷補償費在二期內清算單位匯總數據土地征用及拆遷補償費在二期內清算單位匯總數據 計算表計算表分清算單位分清算單位二次分攤二次分攤三次分攤三次分攤合計合計二期住宅二期住宅390588390588246070246070636658636658二期商業二期商業0 073502735027350273502合計合計3905883905883195723195727101607101602021-12-2031（八

34、）（八）20112011年年-2013-2013年度賬面前期工程費用匯總如下：年度賬面前期工程費用匯總如下：年年內容內容賬面數賬面數一期一期二期二期共同成本共同成本20112011規劃技術費規劃技術費5000050000+155000+1550005000050000+155000+155000合法票據合法票據20112011項目研究費項目研究費84000840008400084000合法票據合法票據20112011一期施工圖一期施工圖設計費設計費 170000170000170000170000合法票據合法票據20112011測繪費測繪費 43000430004300043000合法票據合法

35、票據20112011抗震設計審抗震設計審查費查費50000500005000050000財政票據財政票據20112011墻體材料專墻體材料專項基金項基金 450000450000450000450000財政票據財政票據？2302021-12-2032說明：說明：2012年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營銷場所，租期10個月，總租金165000元。20112011煤氣安裝費煤氣安裝費 54300543005430054300財政票據財政票據20112011地質勘察費地質勘察費 155000155000155000155000白條收據白條收據20112011施工場地平施工場地平整費用整費用

36、1870000187000018700001870000合法票據合法票據20122012二期施工圖二期施工圖設計費設計費 210000210000210000210000合法票據合法票據20122012售樓部租賃售樓部租賃費費165000165000合法票據合法票據20122012其他其他 243500243500243500243500合法票據合法票據合計合計35448003544800 170000170000一期一期210000210000二期二期合法票據合法票據2021-12-2033 說明：說明： 2012 2012年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷

37、售營銷場所，租期為銷售營銷場所，租期1010個月，總租金個月，總租金165000165000元。元。 支付煤氣安裝費為其購房戶支付已經代收支付煤氣安裝費為其購房戶支付已經代收的費用的費用。？1332021-12-2034會所等公共配套設施做為售樓處會所等公共配套設施做為售樓處（產權屬于全體業主（產權屬于全體業主所有）發生的費用計入開發成本。所有）發生的費用計入開發成本。？租入房屋作為售樓處租入房屋作為售樓處：租金支出在在租賃期間攤入銷：租金支出在在租賃期間攤入銷售費用。售費用。確定前期工程費金額：確定前期工程費金額：一期一期170000170000元，元，二期二期210000210000元元共

38、同費用：共同費用：26898002689800元元2021-12-2035前期工程費的分攤前期工程費的分攤直接歸集到一期前期工程費直接歸集到一期前期工程費170000170000元，分攤表如下：元，分攤表如下：清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅200002000056%56%9520095200一期非普通住宅一期非普通住宅155001550044%44%7480074800合計合計35500355001 1170000170000測繪面積測繪面積2021-12-2036直接歸集到二期前期工程費直接歸集到二期前期工程費2100002100

39、00元，分攤表如下：元，分攤表如下：清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額二期住宅二期住宅490004900091%91%123900123900二期二期1-21-2層商業層商業500050009%9%8610086100合計合計54000540001 12100002100002021-12-2037一二期共同前期工程費在清算單位之間的分攤一二期共同前期工程費在清算單位之間的分攤 清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%591756591756一期非普通一期非普通15500155

40、0017%17%457266457266二期住宅二期住宅490004900055%55%14793901479390二期商業二期商業500050006%6%161388161388合計合計89500895001 1268980026898002021-12-2038前期工程費在各清算單位之間的匯總前期工程費在各清算單位之間的匯總 計算表 清算單位清算單位共同費用分配共同費用分配 期內分配期內分配合計合計一期普通住宅一期普通住宅5917565917569520095200686956686956一期非普通一期非普通4572664572667480074800532066532066二期住宅二期住

41、宅1479390147939012390012390010922281092228二期商業二期商業1613881613888610086100758550758550合計合計26898002689800380000380000306980030698002021-12-2039支付代收煤氣安裝費支付代收煤氣安裝費5430054300元的分攤過程元的分攤過程 計算表計算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積 分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%1194611946一期非普通一期非普通155001550017%17%92319231二期住宅二期住

42、宅490004900055%55%2986529865二期商業二期商業500050006%6%32583258合計合計89500895001 154300543002021-12-2040（九）（九）20112011年年-2013-2013年度賬面建筑安裝工程費用情況：年度賬面建筑安裝工程費用情況：項目項目賬面數賬面數成本對象成本對象共同成本共同成本備注備注一期普通住宅一期普通住宅1600000016000000一期普通一期普通建筑業發票建筑業發票一期非普通一期非普通2160000021600000一期非普通一期非普通含人防工程含人防工程建筑業票建筑業票二期兩棟高層二期兩棟高層36000000

43、36000000二期兩棟高層二期兩棟高層兩棟高層預提費兩棟高層預提費41000004100000二期兩棟高層二期兩棟高層計算單計算單二期商住綜合樓二期商住綜合樓3800000038000000二期商住綜合二期商住綜合建筑票建筑票商住綜合樓鋼材商住綜合樓鋼材1000000010000000二期商住綜合二期商住綜合增值稅發票增值稅發票圍墻大門費圍墻大門費160000160000160000160000合法票據合法票據其他建筑費用其他建筑費用1450000145000014500001450000合法票據合法票據裝修樣板房費裝修樣板房費1750000175000017500001750000合法票據

44、合法票據合計合計13046000013046000033600003360000？2372021-12-2041 說明：說明： 1 1、二期二期預提預提兩棟高層建安費兩棟高層建安費41000004100000元，系工元，系工程已經完工，但未最終決算，程已經完工，但未最終決算，無法取得發票無法取得發票。 2 2、樣板房、樣板房裝修費用裝修費用17500001750000元，系將元，系將6 6套商品房套商品房裝修為樣板房，截止裝修為樣板房，截止20132013年年1212月月3131日已經全部日已經全部賣出。賣出。 3 3、地下人防工程地下人防工程20002000平方米的建筑成本，平方米的建筑成本

45、，包含包含在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。？2021-12-2042（5 5）人防工程費的涉稅處理：人防工程費的涉稅處理： 人防工程建筑安裝成本應作為公共配套設施費進行人防工程建筑安裝成本應作為公共配套設施費進行處理。處理。 人防工程建筑安裝成本人防工程建筑安裝成本=21600000=21600000* *2000/2000/（2000+160002000+16000）=2400000=2400000元。元。（假定按建筑面積（假定按建筑面積分攤，現實中有其他方法）分攤，現實中有其他方法）？ 一期三棟非普通標準住宅建安成本一期三棟非普通標準住宅建安成本=2

46、1600000=21600000* *16000/16000/（2000+160002000+16000）= =1920000019200000元元（6 6）建安費用的分配與匯總）建安費用的分配與匯總 2021-12-2043建安費用的分配與歸集建安費用的分配與歸集共同建筑安裝費3360000在一二期清算單位之間的分攤 清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%739200739200一期非普通一期非普通155001550017%17%571200571200二期住宅二期住宅490004900055%55%18

47、480001848000二期商業二期商業500050006%6%201600201600合計合計89500895001 1336000033600002021-12-2044商住綜合樓建筑安裝費在商業、住宅之間的分攤商住綜合樓建筑安裝費在商業、住宅之間的分攤 清算單位清算單位建筑面積建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額3-263-26層住宅層住宅170001700077%77%21560000215600001-21-2層商業層商業5000500023%23%64400006440000合計合計22000220001 12800000028000000已扣甲供材已扣甲供材2021-12-204

48、5建筑安裝費在一二期各清算單位數據匯總建筑安裝費在一二期各清算單位數據匯總 計算表計算表清算單位清算單位直接成本直接成本分攤金額分攤金額合計合計一期普通住宅一期普通住宅16000000160000007392007392001673920016739200一期非普通一期非普通1920000019200000（已扣人防）已扣人防）5712005712002217120022171200二期住宅二期住宅2156000021560000184800018480002340800023408000二期商業二期商業644000006440000020160020160066416006641600合計合

49、計65600000656000003360000336000068960000689600002021-12-2046人防設施費在一二期清算單位之間的分攤人防設施費在一二期清算單位之間的分攤 計算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商業二期商業500050006%6%144000144000合計合計89500895001 124

50、0000024000002021-12-2047（十）（十）20112011年年-2012-2012年度基礎設施費情況年度基礎設施費情況 費用項目費用項目 賬面數賬面數 共同成本共同成本 備注備注 消防設施建設費消防設施建設費 3000030000合法票據合法票據自來水系統自來水系統 486700486700合法票據合法票據煤氣工程煤氣工程 285467285467合法票據合法票據高壓線路工程高壓線路工程 19478001947800合法票據合法票據低壓供電工程低壓供電工程20500002050000合法票據合法票據環衛工程環衛工程 457800457800合法票據合法票據綠化工程綠化工程 3

51、6589003658900前期關注前期關注道路工程道路工程 849800849800合法票據合法票據郵政工程郵政工程 135780135780合法票據合法票據其他費用其他費用 1598015980合法票據合法票據有線閉路電視有線閉路電視23452345合法票據合法票據照明工程照明工程15001500合法票據合法票據合計合計99220729922072？2532021-12-2048基礎設施費的分攤，按建筑面積基礎設施費的分攤，按建筑面積 計算表計算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%2182856218

52、2856一期非普通一期非普通155001550017%17%16867521686752二期住宅二期住宅490004900055%55%54571405457140二期商業二期商業500050006%6%595324595324合計合計89500895001 1992207299220722021-12-2049（十一）（十一）20112011年年-2013-2013年度公共配套設施費情況：年度公共配套設施費情況：項目項目賬面數賬面數共同成本共同成本備注備注會所建造費會所建造費 2400000240000024000002400000建筑業發票建筑業發票合計合計2400000240000024

53、000002400000？2532021-12-2050公共配套設施費在一二期清算單位之間的分攤公共配套設施費在一二期清算單位之間的分攤 計算表計算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分攤率分攤率分攤金額分攤金額一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商業二期商業500050006%6%144000144000合計合計89500895001 1240000024000002021-12-2051

54、（十二）（十二）20112011年年-2013-2013年度開發間接費情況年度開發間接費情況： 費用項目費用項目 賬面數賬面數共同成本共同成本備注備注質量監督費質量監督費 64200642006420064200合法票據合法票據綜合服務費綜合服務費 7800780078007800合法票據合法票據建設管理費建設管理費 126700126700126700126700合法票據合法票據工資工資 4647230464723046472304647230合法票據合法票據其中非工程管理人員工資其中非工程管理人員工資 -3146520-3146520福利費福利費 627234627234627234627234合法票據合法票據其中非工程管理人員福利其中非工程管理人員福利 -446712-446712折舊費用折舊費用 38645386453864538645合法票據合法票據差旅費差旅費 156730156730156730156730合法票據合法票據低值易耗品攤銷低值易耗品攤銷 98340983409834098340合法票據合法票據？2762021-12-2052（十二）（十二）20112011年年-